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2025年是“十四五”规划收官之年，也是我国推进高质量发展的关键一年。宏观经济形势如何？政策将如何发力？房地产市场能否摆脱困局实现止跌回稳？针对明年经济和房地产市场走势，各研究机构在年度报告中给出了各自研判和展望。
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对宏观经济形势谨慎乐观
银河证券给出了乐观、悲观、中性情形下三种预测值，预计中性情形下实际GDP增长4.8%，其中社会消费品零售总额增长5.1%，固定资产投资增长4.6%（制造业、基建、地产分别为9%、6.6%、-7.1%），全年出口增速为2.9%；乐观情形下，全年GDP增速有望达到5%；悲观情形下，全年GDP增速约为4.4%。四个季度GDP增速或呈现“倒U”型趋势。
国盛证券认为，2025年全年应会继续“保5%”，分季度看，Q1~Q4当季增速分别为5.0%、5.1%、5.1%、4.7%（“两头低、中间高”），名义GDP增速约为4.8%左右。民生证券则认为，2025年实际GDP增速预计在4.6%左右，同时还需要注重名义GDP增速向实际GDP增速的收敛。国海证券预计2025年中国经济持续回升向好，GDP增速为5%。其中消费延续恢复势头，社零增速5.4%；投资平稳增长，固定资产投资增速达5.4%；进出口方面，贸易机遇与挑战并存，出口增速0.6%、进口增速1.1%。
国海证券重点对投资领域政策进行了分析，认为投资连接的是供给与需求两端，预计在财政等政策大力支撑下，制造业、基础设施、高技术产业等领域的投资保持较快增长，此外房地产支持政策持续发力主动去库存，城中村改造将带动房地产投资企稳向好，对投资的拖累作用有望明显减弱。从2025年政策空间看，一是化债腾挪经济发展空间；二是进一步扩大专项债使用范围；三是推动民营企业参与基础设施等重大项目建设；四是宽松货币政策配合，引导金融资源加大对重点项目支持力度。
民生证券认为，2025年财政政策将是扩内需的“先手棋”。2025年或将践行“中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间”这一理念，将官方财政赤字率提高至4%左右。同时政府债规模很有可能从11万亿元跨越到15万亿元。
银河证券认为，2025年可以期待更多内需的修复，尤其是消费和基建。在政策工具上，财政政策方面，预计2025年赤字率提升至3.5%；发行超长期特别国债2万亿元；发行1万亿元特别国债用于六大行核心一级资本；新增专项债额度4.5万亿元；广义赤字率有望回升至12.5%。货币政策方面，2025年继续实施较大幅度的降准，幅度约为100~150BP；央行公开市场净买入国债，规模或达到2万亿元以上；相机抉择实施降息，全年政策利率的累计降幅可能在20BP，引导5年期LPR下调40~60BP。
对房地产市场的判断
2022年以来，房地产市场经历了明显的下行周期，房地产业对GDP的贡献率和拉动作用均为负值，房地产开发投资、商品房销售等指标同比大幅下滑。2024年“9·26”政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，成为房地产市场的转折点。在此政策基调下，机构对明年房地产市场走势的判断存在一定分歧。多数机构认为，城中村改造和商品房收储进度是房地产市场的核心变量。
国海证券分析，城中村改造方面，2025年完成改造100万套，乐观估计拉动2亿平方米库存去化；在收购商品房方面，预计将新增拉动0.4亿平方米商品房去化；在专项债收储土地方面，预计将拉动1亿~2亿平方米土地收储。预计2025年商品房销售面积10亿平方米，同比增长4.6%。其中一二线城市城中村改造项目推进将较早较快，2025年一线城市商品房销售面积为0.57亿平方米，同比增长31.9%；二线城市销售面积为3.5亿平方米，同比增长26.6%，占比34.9%；三四线城市销售面积为5.9亿平方米，同比下降6.8%，占比59.4%。
国盛证券对房地产市场判断相对悲观，他们认为从基本面上看，房地产内生修复动力不足；从政策面看，参考前期经验，10~11月地产销售反弹后可能重回低位。预计2025年房地产市场是“跌幅收窄”。
民生证券对房地产形势的判断是“投资延续出清，房价显著分化”。一是目前政策的重点主要集中于保交房（融资“白名单”），并提出“严控增量”，2025年房地产竣工面积小幅回暖，但难以弥补新开工面积继续回落带来的投资缺口，预计2025年房地产投资继续回落9.0%。二是未来专项债支持收储改造保障房项目，或仍受到租金收益率、项目盈亏问题影响而推进偏缓，预计明年房地产销售面积与非一线城市房价均继续回落10%，但随着房贷利率进一步放松，房价有望在一线城市的二手房市场初见企稳迹象。
广发证券重点从租金收益率、无风险利率及风险溢价方面对房地产市场走势进行分析，认为房价的调整是一个内生调节机制，随着房价调整，租金收益率将会上行，并进一步靠近无风险利率+风险溢价隐含的合理水平。按照这一分析框架，从长周期角度，房地产的再平衡尚未最终完成。从短周期角度，过去三年房价调整所对应的租金收益率上行初步改善了基本面，百城租金收益率已至2.3%左右，已大致持平于30年国债收益率。2025年如果自律机制下的存款利率进一步下调，则地产市场的内生支撑力就会更强。估计基于销售好转和投资降幅收窄，2025年地产对经济会形成正贡献。从政策角度，本轮稳增长一则将有利于就业和租金的企稳回升，二则将有利于市场风险溢价的下降，三则推动存款利率下调等政策也有利于无风险利率的下行，这将进一步有利于地产市场企稳。从区域角度，不同城市间可能会有一定程度分化。以目前一线城市的租金收益率来看，北京已经回升明显；深圳就相对偏低。对二线城市来说，有的城市已在3%以上，估值明显合理；有的城市租金收益率仍在2%以下，就仍有一定调整趋势。
在政策发力点上，国海证券认为，城中村改造货币化安置，专项债收储土地以及通过专项债、专项借款收购商品房是影响房地产市场的关键因素，政策将从供需两端齐发力，助力房地产市场健康发展。
西南证券认为，2025年需求端刺激政策仍有空间，如税收抵扣、一线城市的限购全面解除、保障房收储等；供应端，2024年年底前将“白名单”项目信贷规模增加至4万亿元，将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，同时根据商品住宅去化周期来调整供地计划，优化增量。
观点
罗志恒：2025年财政政策的六点建议
优化财政理念方面，一是3%赤字率并非铁律，该突破就必须突破。二是衡量财政政策的积极程度，有必要从盯住静态的赤字率转到盯住财政支出增速，支出增速达到或者接近名义经济增长就是积极的。三是经济下行期的财政政策应当以支出政策而非收入政策为主。四是要优化支出结构，财政政策重点从投资为主转向投资与消费并重。
基于此，罗志恒对2025年财政政策提出六点具体建议。
一是建议赤字率提高到3.5%以上乃至4.0%，可起到扩大总需求、释放稳增长的强烈信号以稳定预期、缓解地方财政压力三重功效。
二是财政政策从盯住赤字率到支出增速，年内有必要根据经济形势、财政收入和专项债发行使用情况及时追加预算，提高支出增速，更好地发挥财政逆周期调节的功能。
三是改革专项债制度，包括短期放宽专项债的使用范围，从“额度找项目”改为“项目定额度”，额度分配向债务负担轻和产业基础好的人口流入地区倾斜，长期看专项债要回归本源，将部分专项债新增额度调整为一般债。
四是加大对特定群体的补助和支持，以提高其抗风险能力并提振消费。
六是从中央政府层面探索成立“房地产稳定基金”，先期规模可在2万亿左右，专项用于保交房、收储存量房、收购房企存量土地等工作，保障民生、缓解房企流动性压力；引导鼓励高品质住宅产品开发，以优质供给满足居民合理需求。1~10月份房地产销售同比为-15.8%，其中现房销售同比为18.8%，期房销售同比为-25.3%，两者相差44.1个百分点，即房地产销售主要是期房销售拖累。这反映出居民不是没有需求，而是对房地产企业风险仍有疑虑，因此“保交楼”保供给某种意义上就是促需求。但是当前地方政府保供给难度较大，可以研究探索中央政府层面宣布成立一个基金，有利于稳定居民对房地产的信心。
任泽平：对房地产趋势的三个判断和三点建议
近日，经济学家任泽平撰文对当前房地产行业面临的形势进行了分析，对房地产趋势做出判断，并给出三点建议。
任泽平给出了三点建议：
第一，组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。
第三，全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，二线城市已基本全面放开，一线城市也应该渐近全面放开。广州已经全面放开，后续深圳、上海可以全面放开限购，北京可以先放开五环外和大户型的限购。以支持刚需和改善型需求，促进房地产市场止跌回稳。