“怎么也不会想到房价会下跌这么严重，短短3年多亏了100多万元，现在不仅要承受房价下跌带来的压力，还要想着偿还贷款和利息。”购房者李燕无奈地讲述着自己的购房经历。
2019年，出于“刚需+投资”她入手了一套燕郊九里香堤小区的房子，当时该小区房源挂牌价两周之内从180万元跳涨至200万元，房价也从3万元/平方米涨到3.5万元/平方米，“当时我在北京郊区和燕郊之间考虑了很久才做出选择，现在只剩下后悔了。”
“一提起这事儿就难受，最近身边都在讨论提前还贷，也正在和老公商量着看怎么调整下提前还房贷。”李燕表示。
同样一脸愁容的还有2020年入手一套福成五期二手房的赵先生，入手时房价1.8万元/平方米，现在房价1.5万元/平方米，“作为刚需入手，虽然房价跌幅不是很大，但也担心会一直跌下去，毕竟谁也不想亏钱。”
“燕郊楼市这几年呈现出大起大落态势，有区域利好支持因素，也有炒作后自然回落的原因。”高级经济师、北京市众明律师事务所兼职律师宋庭敏表示，当前燕郊首套房首付比例为20%，只要在燕郊没有房产、名下没有贷款便可享受首套房政策，对于在北京东部工作的总价预算有约束的刚需客来说，依然是值得考虑购买的。
总体来看，作为较早放开限购限售的区域，燕郊楼市并未出现较大幅度反弹，价格反而持续“阴跌”。
贝壳官网显示，燕郊目前有25个住宅楼盘在售，因位置、品质不同价位分化较大，价位最低1.2万元/平方米，最高3.1万元/平方米，均价在1.9万元~2.1万元/平方米。据58爱房综合计算显示，燕郊2023年上半年楼盘平均单价19940元/平方米，相较2022年全年平均单价20329.08元/平方米，呈现微跌态势。
7月22日，记者实地探访几个燕郊在售楼盘发现，地铁沿线的几个项目销售情况还是比较乐观，“今年燕郊一手房去化率很快，尤其是2~4月份，新房每天成交率都在50多套，这个数据对比前几年来说非常可观。”从事房产交易的小畅对记者表示。
以距离地铁潮白大街站1200米的福成禧悦里为代表的毗邻地铁站楼盘，类似楼盘均价在2万元/平方米以上，覆盖刚需户型和改善型户型。“这些楼盘是最抢手的，同时价格也会有轻微上涨。”小畅说。
贝壳官网显示，福成禧悦里挂出的一个二居室在半个月内价格上涨5万元，从170万元/套上升到了175万元/套。
同样销量较好的还有距离地铁22号线高楼南站400米的三湘印象森林海尚城。森林海尚城的售价并不低，以现房为例，两居室房源每套售价在175万元左右，三居室则要在200万元以上/套。
“和以前看房人爆满没法相比，但现在周末售楼处看房的人也不少，7月初到现在成交了20多套，6月份成交40多套。”三湘印象森林海尚城售楼处置业顾问小美说，现在置换的客源比较多，投资的占少数。
小美表示，“地铁沿线房子的售价都在2万元/平方米以上，疫情最严重时也没降价，降价的都是非地铁沿线的二手房，等地铁修好这个楼盘价格可能达到3万元/平方米。”
另外，以“御东系”为代表的高端改善项目，御东君汇、御东君越、御东君临3个楼盘的房价都是燕郊房价的“天花板”，价格在3万元/平方米左右。其中，御东君汇起价便在2.6万元/平方米左右。“2022年7月底君汇开盘，项目就10栋楼，当天房源就卖了一半，截至目前仅剩下2套。”项目置业顾问表示。
“主要利好还是地铁站开通在望，燕郊有3个地铁站，其中潮白大街站、神威大街站主体结构已经封顶，这是每个购房者都能看到的对于楼市明显的利好。”从事房产交易工作的小贾表示。
相比新盘成交的热度，燕郊二手房呈现出了疲软态势。
“燕郊存量房较多，目前挂牌量将近3万套，大部分集中在福成四期、五期，上上城三季老社区。”从事房产交易工作的小贾说。
从几个房产中介门店反馈信息来看，2023年上半年，燕郊楼市热度先升后降，随着前期积压需求的释放完毕，二季度意向购房者需求减少，市场回暖脚步显著放缓。燕郊房产中介机构人士周冬表示：“2~4月经历一个‘小阳春’后，5月开始门店来访量和带看量明显减少，7月份带看量虽然有明显上升，但由于置换价差较大，看得多成交的少。”
从某房产交易APP上看到，2023上半年，燕郊二手房下调挂牌价已经成为基本操作。以福成五期一套房源为例，在6月中旬挂牌，4天调了3次挂牌价，降价6万元。
房产销售人员王辉表示，福成五期一套房源很好的诠释了燕郊二手房业主根据市场调整房价的情况。这套南北通透的大三居房源，建筑面积120.5平方米，于2021年年底挂牌，在2022年疫情期间下调了4次挂牌价，降价幅度为25万元；疫情放开后，2023年3月份正是燕郊市场“小阳春”，该房源上涨5万元，此时售价为180万元，未售出后，在4~7月分别下调了挂牌价，降价幅度14.5万元，目前售价165.5万元。
多位在燕郊从事房产交易的工作人员表示，“市场低迷的主要原因还是疫情过后老百姓不敢消费，对房价下跌预期较强，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势。”
易居研究院研究总监严跃进则分析称，燕郊是非常典型波动性很强的城市，最近几年楼市非常疲软，和投资投机需求减弱直接挂钩。当前此类需求减弱导致近期价格方面难以上涨。反过来，后续还是有好多新机会，尤其是北京副中心建设对于燕郊影响是持续正面的。