在南湾华发商都以前，珠海没有一座真正意义上的购物中心。
珠海商业形态，从拱北莲花路步行街、吉大免税商场到南湾华发商都（以下简称“华发商都”），以Mall形式，改变了珠海过去仅有免税店、百货的传统商业格局，18万方的大型购物中心形态开启了珠海人对购物中心启蒙。
作为珠海商业顶流TOP1，根据业内可靠消息，零售一直遥遥领先，2022年零售额13.4亿，坪效约1600元/㎡·月，年客流量超2400万人次，在总人口仅有200万的珠海，相当于每个珠海人一年逛10次华发商都，年销售额保持双位增长。
在珠海人心中，华发商都是多年的记忆，品牌齐全，尤其是零售能实现“一站式购物”，其引进的高奢品牌在珠海也是稀缺。
笔者前往实探发现，珠海商业顶流确实辉煌，零售集齐四大高化、340m巨型LED天幕珠海设计第一、珠海首家鲍师傅首月业绩200万/月；但也存在着不得不面对的问题，品牌业态布局混乱，动线多死角，角落里的品牌“被遗忘”......
位于珠海南屏商圈投资约20亿，18万方珠海商业顶流TOP1
规划定位力（20分）：19分
20多年前，南湾还是一片滩涂时，华发大刀阔斧按下了“倍速”键，创造了南湾这片机遇之地。据说，时任华发股份董事局主席的袁小波拍下这块地时，商场的商业面积有7万平方米。
他不满意，觉得7万平米的商场太小，不够气派，他看着规划图做出果断决定，让出3万平米的住宅面积给商场，商场的商业面积至少得10万平米，最后以18万方商业面积规模，珠海最大购物中心面世。
2014年，珠海第一座华发商都亮相，从此珠海拥有了真正意义上的旗舰型商圈。以A馆、B馆、C馆，三区无缝连接，全部打通，形成一条长形走廊，定位从早期的“极致空间、优悦体验”，MALL摩尔形态，到现在“地标级高端时尚商业综合体”。
如今，华发商都一直保持着近100%的招商率，每年客流量超过2000万人次，成为覆盖大湾区西岸核心城市的标杆购物中心。
地段交通力（20分）：19分
项目位于珠海巿香洲区珠海大道8号，周围环聚港珠澳大桥及多个通关口岸，项目所处的南湾是珠海的中心连接点，可辐射中山、江门与拱北澳门等多地。
周边住宅有中海十里观澜、卓越旭辉江屿海、龙光玖誉湾等，房价在17000-29000元/平方米不等，居民消费实力不容小觑。
从交通上看，项目最近为北山华发商都公交站，有20条公交线路在此停靠，出行较为方便。同时项目位于南屏立交旁，与珠海大道为邻，据了解，项目有2200个停车位，对私家车出行的消费者，也很便利。
“澳门赚钱珠海花。”不少澳门人会在珠海定居、消费，一定程度上拉动了珠海商场的消费水平。
珠海零售最强的商场
集齐四大高化、高奢买手店
珠海首家鲍师傅业绩200万/月，业态布局乱
品牌运营力（20分）：16分
商场内由三大主题区域组成，A馆主题为年轻时尚，超市、影院、儿童乐园、国际特色餐饮、艺术潮流精品等；B馆主题为轻奢浪漫，以时尚街区为形式，以国际一线快时尚、国际二线品牌、特色餐饮等为主；C馆以优雅名品、儿童业态为主。
目前，项目有300家品牌，拥有国际一线高端化妆品品牌11+、国际一线轻奢品牌15+、湾区及城市首店77+。
1、零售矩阵强大，四大高化、高奢买手店，今年增加了中高端运动业态。
招商吕先生：“都说今年商场零售业态遇困，但在华发商都不存在，它们的零售在珠海一直遥遥领先。”
B馆有四大高化品牌香奈儿、迪奥、兰蔻、雅诗兰黛，起初是香奈儿在商都专门打造了彩妆概念店，随后，雅诗兰黛和兰蔻相继入驻，高化品牌形成集聚效应。
虽然珠海购物中心没有专门的奢侈品专门店，但华发商都有LA.GALLERIA，是华发股份自创直营的奢侈精品集合店，有HERMES、DIOR、GUCCI、PRADA等多个高奢品牌。
今年，B馆打造中高端运动矩阵，引进KarlLagerfeld（首店）、Hechter（首店）、Salomon（首店）、TheNorthFace、Crocs（首店）、Neiwai（首店）等店。
2、餐饮品牌多而全，今年引进引进嘟嘟泰国小馆、啫火、谭仔米线、鲍师傅（首店）、尚鮨，其中鲍师傅为珠海首家，独家，首月业绩突破200万/月。
仅A馆就有22家餐饮，包括探鱼、客语、汉阳廷、绿茶、啫火，也有谭仔米线、瑞也爷爷、伏小桃、盛香庭等网红茶饮小吃。
鲍师傅为珠海首家，独家，据了解首月业绩突破200万/月，以前店后厂的形式，笔者去的时候，门店爆满，全程挤着排队进，排队出。0:04
3、体量大，一方面充分利用中庭，另一方面业态布局乱。
项目充分利用中庭空间，一楼有麦当劳、波司登，二、三楼层拐弯处设置了茶百道、甘杯等茶饮，提供消费者逛街歇脚地儿。
笔者逛下来感受到，每一层楼都有零售、餐饮、综合多种业态，布局有些凌乱，在B馆长廊走的时候，时而出现一家两家餐饮中间夹杂一家服饰品牌，大概是“树大难招，能填一个是一个。”
4、室外下沉B1是被遗忘的冷区。
室外下沉B1仅有爱婴岛、悦子美、吉野家等几家品牌，旁边长期空铺，是人流很少会往下走的区域，基本上也没什么人流。
4000平方米气势磅礴的水幕电影
340米的巨型LED天幕，带来视觉震撼
室内动线差、多死角
空间设计力（20分）：18分
走进商场，映入眼帘是长达340米的巨型LED天幕，以天然叶片造型贯穿于商业街上空，造型独特，流线型非常强，一进门笔者就被震撼到了。
内部天花板，纵横数千个荧幕的波段组合，色彩时刻变幻，演绎着不同的主题。
项目A、C馆为盒子，B馆为中间连廊，串联起A、C两馆，悠闲的街区，避免了逛街疲劳感，增大了吸引力，但是由于B馆连廊为开放式，夏天不开空调也很炎热。
面积约4000㎡的水幕电影，是珠海诞生的首个世界级多媒体水幕表演形式，一般在特殊时段才会有表演。
另一方面，笔者逛下来逛感并不是很好，动线乱多死角，有多回头路，有的品牌被丢在角落，不特意拐进去基本上不会逛到，对这些品牌门店来说，常常被“遗忘”。
商圈竞争力（20分）：19分
南屏华发商都的入驻，开启了珠海商业新篇章。据业内可靠消息，华发商都2022年零售额13.4亿元，2022年日均客流量4.5万人，稳居珠海商业第一，以大体量吸引家庭客、旅游客。
目前，由华发商都引发的商业集聚效应已经显现：
一条由华发商都、海印又一城、华发商业综合体（建设中）、来来南屏时代广场（建设中，已引入CocoCity）、南湾假日广场（建设中）、特色潮玩北山商业改造（规划中）等项目组成的150万㎡商业长廊，即将开启南湾商业新时代。
珠海地头蛇华发扎根本地
TOP1商场地位稳固？
总分（100分）：91分
珠海商业地头蛇华发，扎根本地。
目前，珠海除了南屏华发商都，还有金湾华发商都，位于金湾航空城核心区内，聚焦25-45岁的城市新贵；十字门华发商都与机珠城轨一个重要站点——十字门站出入口无缝连接，成为珠海首个实现无缝接驳城轨的商圈。
珠海商业竞争强烈，华发商都TOP1地位未必稳固！
周边商业项目差异化明显，优特汇聚焦老香洲商圈，聚焦轻奢与家庭客群，今年重塑里巷，引进隐茶、MStand、茉莉奶白、本来不该有、somethingfor、混果汁等品牌，增加街区氛围感，同时加强餐饮矩阵，引进不少城市首店，西塔老太太、竹OMAKASE、农耕记、怂火锅、KUMOKUMO、文通冰室、茶理宜世等。
富华里聚焦年轻潮流商务客群，今年引进多餐饮首店、零售首店，沅江水、榕意、Baker&Spice、摩打食堂、敏华Express、PEUAPEU（佩佩）、DotWhisky、BlueGlassYogurt、全牛匠等，中海环宇城为富华里的辅助。
周边商业来势汹汹，华发商都如要持续保住第一，还需且行且改且珍惜！