消失的她?“20152018”一代 杭州高端住宅永远的黄金时代 来源: 凤凰网房产杭州站(本文转载自公众号层楼,作者麦格/江公子,凤凰网房产已获授权)01今年看了几个新交付网红盘,颇为... 

今年看了几个新交付网红盘,颇为感慨。

能成交的二手价,普遍都远低于当初预期。行情的确不好,可交出来的品质也确实没法让富人兴奋起来啊!

乍一看表面都还光鲜,仔细一推敲却总觉得单薄平板,没有什么可咀嚼的内涵。

就说园区路面的铺装吧,看不见花岗岩,全是仿石PC砖(就是混凝土砖),不仅少了一点质感,用个几年也大概率要脱皮泛黄。

再说室内精装,客餐厅地面要么瓷砖,即便是大理石也没了拼花。“三大件”之一的新风没了,系统窗几乎没再见到过。

曾经流行的全石材或铝板,如今总有一两面是真石漆。园林的堆坡也绝迹了,全是单调的大草坪小树。

肉眼可见之处,都处处能省一点是一点,隐蔽工程可想而知。

02

“双限”之下没有真豪宅,基本被证实了。

这让我更加怀念杭州的上一个黄金时代:凤起潮鸣、杭州壹号院、都会森林、壹品、滨江园、柳岸晓风、金茂府、沁园、古翠隐秀……

它们有一个共同特征,基本都是在2015年底-2018年之间拿地。

因为设计足够新,它们的产品理念依然领先;因为赶在建筑新规前拿地,它们的得房率普遍高;因为交付才1-3年,它们的品相大多簇新。

最重要的是,这时期市场行情一路上扬,开发商充满乐观情绪,但限价还没全面铺开(2017年初非官方限价开始,2019年6月正式明确)。

大部分房企敢于真金白银投入,寄望靠品质卖溢价,或通过产品力去尝试突破限价。

虽然它们大多最终还是被限了价,一些后期投入也变得克制,但依然在杭州地产史上塑造了一整个黄金时代。

它们也是最值得你去收藏一套自住的好房子。

(本文所列楼盘仅为举例,篇幅所限无法穷尽,未提及的楼盘不代表不是高品质)

钱江世纪城

关键词:铝板石材、双泳池、落客门廊、户型

奥体第一波商品房,也是板块品质引领的一代。

外立面不是铝板就是石材,甚至还有不少复杂造型。

小区入户仪式,一个赛一个。

天赋更夸张,开盘前直接做出“满分示范区”——从外立面(石材铝板)、会所,到户型(可定制)、精装……360°无死角,全部实景呈现。

当然,越是鲜明的立面,越是“花哨”的设计,后期维护成本和难度也越高。如果物业不到位,很难保持新鲜度。

滨江区

代表楼盘:金茂府、柳岸晓风、杭州壹号院

关键词:科技系统、全石材、园区、连廊

金茂府的品质,可直接用“奢华”来形容。

全石材的三段式经典立面,风格厚重。园区内,到处都是铜、皮革、大理石、玉石、罗汉松、黑松、大香樟、水晶吊灯、喷泉、堆坡……

每一幢高层的首层大堂,都是铜玻璃感应门。花园中还有多个造型廊亭,一条蜿蜒的小溪。

相比金茂府的贵气,柳岸晓风更现代。

高层外立面将玻璃、蓝色石材与金属等材料巧妙组合,塑造出简洁大气的形象。高层客厅均采用面江设计(面宽7米以上),其中一线江景房的窗墙比近50%。

园区同样惊艳,巨大的连廊连着5栋高层。楼幢之间,形成多个落地玻璃窗的透明空间。

尤其两幢一线江景楼幢,一面是壮阔钱塘江,一面是宽阔的露天泳池,视野无敌。据说泳池面积超过600㎡,是普通小区的2-3倍。

一线江景高层装标也很高:大金中央空调,系统门窗,柏丽橱柜,嘉格纳带烤箱、冰箱四件套,汉斯格雅的黑色石英石水槽,兰舍全热交换新风……一样不少。

兼具滨江区和奥体两大概念的杭州壹号院,则是网红豪宅的引领者。

项目体现了杭州“城市资源型”住宅的一个新境界,“高级灰”的大片玻璃金属大折板,让全城为之疯狂。

相比一期,二期无论户型还是装标,标准都更高

石材和铝板搭配的流线设计,加上极具辨识度的L型屋顶,又是超高层,外立面看起来更有气势。园区里的风雨连廊、会所、景观等等也更有迭代感。

其中,下沉庭院约2000㎡。还拥有超1000㎡室内外双泳池。

萧山市北

代表楼盘:杭州世纪、恒大国玺悦龙府

关键词:流线型铝板立面、恒温泳池

如果评选市北东“颜值担当”,杭州世纪肯定是多数人的选择。

流线型铝板玻璃的外立面,在一众真石漆和涂料的钢筋水泥森林中,是那么与众不同。

杭州世纪品质之所以高,可以说是形势使然。

2017年3月,恒大和融信重金拿下市北东两宗姊妹宅地。面对高地价(3万至今板块地王),开发商只能铆足劲做加法,以期靠品质赚取溢价。

虽然还是被限价,最终亏本卖房,但凭借品质,二手房价稳居板块第一梯队。

隔壁的恒大国玺悦龙府,品质也在线。全石材外立面、约1.2万㎡下沉中西式园林,还有约3000㎡恒温泳池会所。

南星望江

关键词:“逆天”得房率、围合式大花园、多功能架空层

南星桥作为杭州新房限价的“天花板”,豪宅该有的配置与创新,这里都有。

四季恒温泳池,健身房,首层泛会所空间,独特惹眼的外立面……除了自带的豪宅基因,各自还有“杀手锏”。

比如壹品,二手房价长期霸屏南星桥TOP1,与其“逆天”得房率不无关系。

整盘户型段不算大,起步138㎡四房两卫,最大210㎡五房三卫,哪怕不算赠送面积,得房率也达到78%;偏偏那时,滨江在户型上格外用心,不仅全小区一梯一户,还在规范允许范围内,附赠诸多赠送面积。

而同样的四房两卫,如今起码得170-180㎡才能实现。

毫不夸张的说,壹品之后,南星、乃至整个杭州,鲜少有新盘的得房率能与之媲美。

更别提几乎已经消失了的大金中央空调,兰舍新风除霾系统,旭格门窗等,壹品统统配上了。

晚了两年半拿地的滨江园,则豪气地“拔掉”了一栋中心楼王,为小区营造了围合式的大花园。

花园面积有多大呢?整盘建筑面积约8万㎡,园林景观便占了四分之一。

除了大到让人一眼窥探不到全貌,仁恒&滨江还拆出了36个小花园,透过层层递进的绿化,“蜿蜒”的小径、廊架庭院,不规则的“曲线”泳池,看似独立,却用流动的步行动线将彼此嵌套。

纵然生活多年,依然不乏新鲜感。

大多小区的架空层,功能区独立分开,御潮府不一样,阅读区、童玩区、会客厅等,打通在同一空间内,仿佛嵌入在建筑内。

市中心

关键词:近万元/㎡装标、石材与金属交融的立面

作为轰动全城的地王,凤起潮鸣&凤起钱潮,都在杭州楼市留下浓墨重彩的一笔。

新时代的豪宅,除了用到国际纯一线品牌的设施设备,还有眼花缭乱的住宅考究工艺,以及美学上的大胆突破,为杭州楼市带来诸多“第一次”。

凤起钱潮则是伫立着的“名石展”。西西里灰、鱼肚白、云朵拉灰、细纹雪花白、奥斯曼米黄、蓝色妖姬……从室内到室外,铺满了各种珍稀的进口石材。

外立面用的是中紫点金麻石材,巴西进口,与镶嵌的铜色金属框搭配,呈现出热烈奇幻的奢华。

飘窗的石材包边与“双眼皮”金属窗框,浮凸如一个个悬挂的画框。即使侧立面,也是大尺度起伏的竖向“金属鱼鳍”。

不光外在美,内在装标同样可圈可点。凤起潮鸣近万元一平的装标,迄今仍是杭州住宅“天花板”。

BULTHAUP橱柜、Gaggenau厨电、Miele洗衣机、当代龙头、劳芬卫浴……用的全是全球一线的设施设备。

还有装甲门、电动窗帘、室内WIFI和ZIGBEE双系统覆盖。

凤起钱潮备案装标虽不及凤起潮鸣,但使用的也多是全球主流一线品牌。而且,为提升内在品质,开发商额外还提供了家装包。

城东

代表楼盘:都会森林、公园1872、云悦湾、东城金茂府、森林海尚

关键词:5万㎡花园,百米楼间距,2000㎡会所,绿色三星

一个项目能否历久弥新,公区起着关键左右。

公区投入成本的多寡,直观就能看出开发商在打磨产品时的用心程度。

都会森林、公园1872、云悦湾,均于2016年底出让。那时杭州楼市触底反弹,开发商们激情昂扬,个个都想打造区域标杆,设计上更是不遗余力。

公园1872、云悦湾一开始预期的开盘价,甚至都是5万。

像是都会森林,2.6的容积率完全可以做溢价率更高的“高低配”,可小区只建10幢高层;住宅1.8容积率的公园1872,同样如此,还是同期艮北的6个新盘中,唯一不做高低配的。

这一布局的结果,是都会森林拥有约5万㎡的子母花园,上千平米大草坪,最大楼间距达到约140米;公园1872的楼间距,几乎达到建筑高度的两倍。

云悦湾更是豪气,近2000㎡的地下会所,直接在销售期间呈现。标准短道的室内恒温泳池、挑高约9米的标准篮球场、羽毛球馆,还有健身房、业主会客厅。

南星豪宅区的会所,不少还只有1000㎡左右,云悦湾是它的两倍大。

此外,都会森林还配备了豪宅小区才有的风雨连廊;而公园1872和云悦湾,是艮北首批外立面“石材铝板”的小区。

森林海尚虽然外观较朴素,但整盘都以绿色三星标准打造,却依然保证了超大窗墙比。

为此,项目全部使用了三玻两腔玻璃,还有杭州独树一帜的楼板隔音技术。

申花

代表楼盘:首开杭州金茂府、绿城建发·沁园、古翠隐秀

关键词:精装科技叠墅、太空灰&月光白立面

过去几年,申花的好房子层出不穷,且各有特色。与之而来的,是一路飙涨的二手房价。

比如,主打杭州首个精装科技叠墅的首开杭州金茂府。迄今,我的朋友还为摇号落选,而念念不忘。

早些年杭州的叠墅,面宽7米2是均值,7米8属实优秀。而首开杭州金茂府的叠墅,面宽做到8米,主卧及客厅的开间,能达到4米4。

它的东边套更是“封神”级别,面宽约8.85米。可别小瞧这多出的85公分,让许多房间的尺度,一下子提升到“顶豪级”。

再加上金茂独特的“三恒科技系统”,遍布全楼层,即使梅雨季节也丝毫没有潮湿的烦闷感。

首开杭州金茂府主打三恒科技,绿城建发·沁园则主打美学创新。

Superflat(超扁平)的建筑风格,与深灰色玻璃铝板的外立面,随着光线变化呈现不同的灰度。

阳光灿烂时看起来美得刚刚好,阴雨天时略带一丝深沉,但不论如何,其创新的外立面,在申花一众豪宅中,辨识度极高。

更何况,整个小区几乎无短板。阳光大草坪、儿童游乐设施、景观小品等都做得非常精致,即使交付已有两年,依然维持的很好。

风雨连廊、不同社交场景的架空层、恒温泳池、健身房、一线主流的装标品牌……改善所需的一切,沁园全都有。

有人喜爱沁园的“太空灰”,也有人偏爱古翠隐秀的“月光白”。

17种材料、3种铝板、2种玻璃的有机组合,在不同的光照下,呈现出不同的色泽。

但古翠隐秀更让人记忆犹新的,是其浓郁的东南亚风情园林,以及其不惜成本下挖的约5米的下沉式庭院,叠水与瀑布交织发出的清脆悦耳声。

约2000㎡的泛会所,有室内恒温泳池、健身房、桌游室、spa间等,几乎再现SooriBali酒店泛会所的型制。

豪宅不仅体现在配置上,也表现在审美上。

城北

代表楼盘:大家传承府、大家金麟府

关键词:精致的创新立面、室内工艺

杭州大家对于工艺的追求,从外到内不曾止步。

在金麟府项目上,建筑外立面底部,采用的是一种名为“蓝眼睛”的石材,这是一种由特殊工艺模拟出的蓝色晶体;

再往上,为仿石铝板,且全部用小板进行不同方式的拼接,铝板与铝板间的误差,严格控制在毫米级。

到了传承府,工艺更为严苛。外立面为了突出油画框的立体感,每个窗口边沿的金属铝板,都做了弧形设计,光打样就做了十几版。

铝板有长有短、有平面有曲面,不仅运输极易变形,安装过程中要想严丝合缝的拼接在一块,需精确到毫米级。

杭州大家炫技,可谓由外到内。

传承府的内在装修,连手工艺人都叹为观止。比如客厅用BV标签式的皮革梭织手法,做了两处奶油色背景墙;客厅用的是希腊进口白木纹石材,以“人字形”斜拼。

还有餐客厅吊顶与墙面的阴角,全是弧形。这种1/4圆的造型,没有现成型材,必须现场把白影木手工弯制而成;还有天花板吊顶的石膏构件,也必须现场制作。

如此精良的制作,传承府之后再没见到了。

城西

代表楼盘:西溪雲庐

关键词:窗墙比高、纯正四叠墅

它四面采用现代风格的香槟金铝板极简通透的玻璃,与古典建筑符号中的筑脊戗角结合,不仅窗墙比极高,还十分耐看。

同时,它还是杭州为数不多的纯正四叠墅,下叠带入户花园、上叠带露台。

以198㎡下叠为例,院子差不多就要70㎡,比市面上大部分中间套的叠墅都要大,地面还做了硬质铺装。南向面宽约有7.5米,且有超2米高的真石漆院墙,采光度、私密性都极佳。

就连地下室,也是精装交付。

正因各方面都十分优秀,西溪雲庐的叠墅,不仅入住率奇高(75%),公开出售还很少(挂牌仅3套)。

待交付项目

代表楼盘:馥源庭、锦绣公馆、英蓝岫町华庭

关键词:TOD大盘、装标、玻璃盒子

发现没,市中心的鸽盘品质普遍不差。

如已开盘售罄的馥源庭,外立面是灰色铝板搭配金色窗框,辅以复杂的圆弧等工艺造型,比常规铝板高级多了。还是昂贵的系统窗。

住宅一楼全架空,且架空层层高约5.8米。户内层高有3.15-3.25米,豪宅感很强。

更关键的是,它还是一个自带综合体、地铁的TOD项目。像这样用心做品质的市区大盘,值得拥有。限价上调2300元中签率依旧低,就是证明。

文教的锦绣公馆(2017年4月拿地),品质也很抗打。

外立面与凤起钱潮有些类似,主要为香槟色铝板、灰色铝板及玻璃栏杆。内部配套完善,自带恒温泳池、瑜伽室、儿童游乐场、老人休闲区等功能区。

相比前两盘,大关的英蓝岫町华庭,称得上元老级鸽盘。

2014年9月拿地,距今超过8年。但不得不承认,颜值是真高。项目共规划6幢高层住宅、商业办公及3个广场,岫町华庭是住宅部分。

住宅和商业都采用了类似设计风格,蓝色的玻璃幕墙搭配白色的铝板点缀。犹如一个个玻璃盒子,还兼具地铁和运河景观。

不过,项目的户型设计,有些不符合当下市场主流。

180㎡只有2房、190㎡21房、240㎡三房、270㎡四房、300㎡三3房等。另外,即便参考杭源里限价,总价也要千万级。

03

无论从税费、得房率还是品质角度,这批“黄金次新房”都是当下最值得购买的。

但追忆往昔之余,我们更希望向前看。

好在,随着楼市行情不再疯狂,杭州有几个板块的住宅品质又在集体回升。

比如滨江浦沿,待售的三大新盘中,开发商们暗自都较着劲。

在钱二,潮观平澜府、翡云润府、潮映“双子星”等纷纷升级装标,翡云润府更搬来了一座约5000㎡的森林公园,溪流堆坡错落。

在临平新城,刚交付的理想臻品府惊艳之余,湖翠云来又带来了四面铝板的外立面。

THE END
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