[摘要]在京城地产市场“限墅”又“限购”的今天，不少地产者之间流传着这样一句话：“如果要房地产市场，一定要别墅；如果要别墅，首选的是别墅区。”
在京城地产市场“限墅”又“限购”的今天，不少地产者之间流传着这样一句话：“如果要房地产市场，一定要别墅；如果要别墅，的是别墅区。”
岁月荏苒，如今的别墅区已经走过了二十多个年头。二十年来，别墅区的价值一再得到了市场的验证。纵观北京住宅市场，像别墅区这样，居住两相宜、兼具舒适的居住体验与国际化的社区氛围、自然景观与环境并举的区域，恐怕是的。
别墅、圈层、生态、配套、、休闲……别墅区处处位于京城人居“国际化”最前沿，它也为向往品质生活的人群提供了一种实现理想的可能。毋庸置疑，作为京城别墅区的别墅区，已经成为北京别墅市场最耀眼的“王冠”。
那么，别墅区过去二十年是如何诞生、发展和壮大，以至于成就今天的江湖地位的？别墅区的居住和价值究竟几何？未来的别墅区会呈现怎样的一番面貌？《安家》杂志特制了“别墅区专辑”，以飨读者。
历史和财富锻造别墅区
别墅是财富人群的天然居所。别墅区的产生则需要一国或一城的一个成规模的富豪阶层的出现方能得到市场支撑。纵观别墅区的发展进程就会发现，它几乎与二十年来中国社会的历史变革的关键节点、及财富积累的几个重要阶段有着惊人的重合。
起步九十年代
说起别墅区的发展，自然离不开温榆河这条京东“母亲河”的故事。作为北京四大水系中一条四季常流的天然河流，温榆河为水资源稀缺的北京带来了难得的水景景观，同时也为在流域两岸修建别墅等住宅提供了得天独厚的资源。
伴随着中国改革开放方针初步取得丰硕成果，1992年，“北京外销住宅001号项目”——丽京花园以北京外销别墅的定位在别墅区天竺地块横空出世，这个缘起于当年北京市政府的一次赴港招商工作而诞生的别墅项目以4销售60套的战绩打响北京外销别墅市场令人震惊的枪，从此也拉开了北京别墅发展的序幕。
1994年，京西国际成立，随后三年，香江花园、裕京花园、名都园、欧陆苑相继落成。与此同时，马术俱乐部、高尔夫俱乐部等商业场所依次建成开业，别墅区内的配套设施也日渐丰富，生活氛围逐渐形成。
值得注意的是，在90年代初期，几乎别墅以外销型为主，出手购置别墅的业主主要是外国使馆工作人员，国外驻华机构是三资企业的外籍高级管理人员和回国的海外华人、港澳台同胞等。相比之下，本地客户较少出现在业主名单中——不过正当红的影星巩俐倒是在这里购买了一套别墅，也是引领潮流之先的大胆举动。
随后几年，中国改革开放进入了重要时期，经济发展迅速，外商、中外合资企业也迅速增多，相应地这部分企业的企业主和高管也后来居上，成为购买别墅的重要买家。其中，包括香港、澳门、台湾和东南亚地区的华人富商成为别墅区居住者中一支最主要的中坚力量。
总的来说，当时产品定位就不是让中国人来买的，而是让外国人来、居住的。这种直接照搬来的建筑，以丽京花园为例，在90年代初标价就高达2400美元/平米。这在当时自然属于天价了。
“大house”不再老外独享
如果说90年代初期的别墅于中国人来说还是一种仰望的奢华——它们掩映在院墙绿丛中，散发着一种隐秘的华美，人们只能遥遥欣赏而无法触及；但到了90年代后期，别墅区的“大house”对于北京人来说，已经渐渐不是从前那个遥不可及的神秘所在了。
1997年的亚洲金融危机，导致以香港和东南亚等国家和地区的经济受到了严重的影响，这也使得来自这些国家和地区的客户在海外行为急剧坠落，别墅区的别墅市场一度在低谷中徘徊。还处于稚嫩期的中国房地产市场次尝到了全球化带来的复杂滋味。
时至1998年，国内各大城市经济开始回暖，在房地产全面商品化的大背景下，一批以经济型别墅为主的内销别墅项目逐渐兴起，从而推动了国内别墅市场的发展。人们对居住有了更高的需求和可能，别墅又迎来了新的发展契机。
2000年后，波互联网泡沫经济达到高潮，在纳斯达克的“dotcom癫狂”的助推之下，一些在互联网中淘到桶金的海归人士开始成为购买别墅的主力之一，而一部分先富裕起来的国内客也成为国内首批房地产专业者，当时吸引到的国内（中国籍）客户甚至占到了30%。
从模仿到创造
说起当时的别墅产品，也是颇有趣味。显而易见，对于当时的中国来说，几乎没有人住过别墅，更没有人建造过别墅，因此开发商抱着“拿来主义”的原则，几乎空运过来整个项目，就连墙纸也要照搬过来，倒也显得“原汁原味”。
有名曾经在当时参与过某项目建筑开发历程的别墅项目先驱，就曾经回忆起在九十年代初一个别墅的施工现场的情景：当时工人们总是三天打鱼两天晒网——因为盖房子的材料常常还在运往中国的远洋运输巨轮上还没有到岸，材料不到实在没法盖房子。
现在来看，那时大多数别墅项目都是方方正正的，平面图是规矩的，一个个地块划开。因为多以香港别墅翻版过来，因此密度大到除了自己的花园，道路之外就是房间了，楼间距。有些设计不太符合北京的生活习惯，比如说室内没有安装暖气，而是全部采用冷暖空调，装修的格调和品质感也只能说一般般。2000年后这个时期的别墅开始呈现出不同的产品形态。北京别墅供应量激增的那段时期里，在竞争态势愈演愈烈的背景下，开发商不得不寻求定位上的空白点以增加竞争筹码，“寻求差异化，推陈出新”开始成为别墅区的主题。
2002年，也是北京别墅市场内外销并轨的开端。在此之前纯粹为外国人设计的别墅，开始试图融入中国人的审美习惯和生活方式。之后几年，照搬照抄的“空运”别墅越来越少并最终绝迹，更多邀请国外建筑设计师，结合地形、气候、环境等，因地制宜地融入别墅设计中。
2002年的莱蒙湖别墅，明确了顺势而为、描摹自然的规划理念，营造一面天然驳岸的大湖，岸边一栋栋房子错落有致，再无以往兵营排布的定式，成为一时经典。
2003年，优山美地的新中式别墅则将现代建筑的简约和传统建筑的韵味融会贯通。丽高王府、美林香槟、水木兰亭、大湖山庄等也以各具特色的崭新面貌在这一年陆续问世。
2004年，观唐开创了中式别墅的先河，虽然运用了西式别墅的内部功能和生活流线，但外观设计则是以一座高墙大院的四合院来呈现。
明星云集带来的光环
自2003年2月别墅类用地叫停以来，2005年5月、2006年5月，国家又出台了两次叫停别墅建设的宏观调控。这种政策导向使国内的别墅供应量自2003年起呈现整体下滑趋势，而随着市场供应的日渐减少，社会财富阶层却不断增加，别墅市场的需求将进一步释放。这必然导致别墅市场的供需矛盾日趋紧张，促进别墅市场价格上扬。
2008年北京奥运会不仅对整个中国和北京是一个重要的年份，由举办奥运会而带来的一系列基础设施建设也对别墅区的价值起到了间接但明显的提升作用。其中最关键的就是流经北京东北区域的两条河流——潮白河和温榆河的清污整治工作。
由于事关重大，两条河流的整治工作得到了不折不扣的贯彻执行。经过了一番治理之后，两条河流水质大幅提高，流域两岸的环境出现明显改观。据一名长岛澜桥项目的业主称，2008年以后，夏天再也闻不到此前常常飘来的河水带来的腐臭味，而且家里蚊子一下子少了很多。
格拉斯小镇、棕榈滩、滟澜山、龙湖·香堤溪岸等几个亲水河畔项目在随后的几年里应运而生。
另外，随着奥运水上场馆兴建，潮白河重新蓄水以及63000亩潮白河森林公园的落成，再现了往日森林繁茂、波澜壮阔的河畔美景，沿岸的金碧湖畔、龙湖·香醍漫步、纳帕尔湾、易郡等项目共同撑起了潮白河畔别墅复兴的梦想。而京平路、李天路的建设，则拉近了城CBD与格拉斯小镇的距离，这里没有城市的拥挤和喧哗，悠然亲切的小镇生活让久居闹市的人们返归自然原乡。
值得一提的是，像丽斯花园、丽高王府等一些别墅项目的自住人群中，因为演艺界明星居住比较多，所以大大地提高了项目度。比如离婚前王菲和李亚鹏在丽高王府就有一套面积不大的别墅，据邻居和工作人员说一度经常可以看见他们在会所进餐。而那英、林依伦、刘蓓、周杰、蒋雯丽等明星，也都在丽斯花园有自己的物业。此外，还有一些的演艺圈老板、经纪人也都住在这里，形成了一个诱人而隐秘的圈子。
进入升级换代的扩围时代
经过了二十年的发展历程，过去传统意义上所指“别墅区”所占据的机场沿线的区域的土地已经被开发殆尽，而市场对于成熟区域内的别墅物业的需求却有增无减。在种种内外因素趋于成熟、政府暗中推波助澜之下，别墅区涵义的外延与地理的扩展则成为水到渠成之事。
2012年9月，龙湖14.7亿率先在别墅区外围的孙河板块拿下一个地块，溢价率8.7%；此后仅过去了不到四个月的2013年1月，泰禾集团以18.5亿在孙河，楼面价近3万元，溢价率更是高达49.8%。
“当时我们都打算直接把地给卖了”，面对孙河土地价格的攀升和泰禾集团的“”举动，北京龙湖营销总监王勐甚至这样笑言。
两大以打造豪宅而闻名的开发商入驻孙河，被称作是孙河板块正式登堂入室进入别墅区领域的“加冕礼”。但孙河板块的热度不仅于此。今年2月底，孙河板块又迎来一家品牌开发商——北京首开豪掷27.2亿元拿下两宗宅地。7月，中粮地产更是以23.6亿元、同时配建3.3万平保障房拿下孙河HIJ地块，溢价率42.1%，扣除保障房面积后，楼面价高达48444元/平米，再次刷新北京单价。
“地价越来越高，在别墅区建造经济型别墅并不合算。”棕榈滩别墅项目的一位负责人对《安家》记者表示，随着市场的发展，经济型别墅会逐渐退场，大别墅将成为主流。的确，当时有业内人士算了一笔账：经济型别墅单价一般在3万元左右，而且提升价格的空间不大，毕竟总价超过千万就是完全不同的客群了。而大户型别墅一般以总价计，所面对的超级富豪客户对价格相对更不敏感。因此，在市场平均定价售出的前提下，目前北京别墅市场整体利润在50%-80%，其中，大别墅的利润要比300平方米左右的经济型别墅高出30%-50%。
如今，孙河地块也到了“开花结果”的季节。今年6月，龙湖·双珑原著在孙河率先入市，拉开了孙河“别墅大战”的序幕。7月13日，泰禾集团斥资近亿元建成的泰禾·北京院子售楼处也正式向外界开放，首开在孙河的项目也在加紧推进入市中。有趣的是，这几个地块距离相当近，产品类型也颇为相似，可谓是展开了一场激烈的“贴身竞争”。
一些难以预料的事情也正在成为现实，拿龙湖·双珑原著来说，去年拿地时楼面价仅为2万元/平米，随后，政府的复批价达到了6万元/平米，而楼王的单价甚至达到了10万！也许，别墅区的10万元时代即将来临。
地价廿年急涨百倍
由于中粮新的诞生以及昔日项目泰禾北京院子的入市，使别墅区区域楼市的上涨预期更为坚定。回溯过去不难发现，房企对该区域一向青睐有加，那么，别墅区的吸金能力为何如此强劲？魅力究竟何在？今年以来市场情况又如何？《安家》记者带您一探究竟。
今年以来北京别墅市场明显回暖。来自中国不动产研究的数据显示，今年前三季度，北京别墅市场成交持续走高，同比增长近15%，创下3年来销量新高。
另据亚豪机构统计，截至10月20日，2013年北京别墅市场总销量高达2481套，与去年同期相比，成交面积上涨了11.1%。
作为老牌别墅区的“领头羊”，真正能与别墅区媲美的传统西山版块近年基本已没有新盘供应，亚奥板块虽然供应量颇大，但区域成熟度和产品品质却一直参差不齐而影响了整体价值的突破，传统三大别墅区中，唯有别墅区从未停止前进的步伐。今年以来，别墅区一二手物业领涨京城物业市场，令人瞩目。
记者采访了解到，在别墅区，也有个别项目由于其产品的特殊性以及对价值预期的判断，对于自身产品并不急于销售，开发商“不愁卖，也不缺钱。”主要原因还在于“别墅区已没有多少地，大家都知道地价还会往上升”。
据了解，现在越来越多在市区卖完房的客户选择到别墅区来买房，他们往往将之作为改善或置业的。和市区内的豪宅相比，别墅区的单价比市区，居住舒适度则有明显提升，甚至税费上都有优惠：例如，二手房税费相比市区会少一点；营业税方面，顺义也比朝阳少一个点。
“2009年时一套双拼别墅仅700万元，现在相同面积相同户型的房子已经达到1400万元。就拿今年跟去年比一套房至少涨了一两百万元左右。一两年后，别墅区内主力项目达到平方米6万元以上应该是没问题的。”这位经理如此预测。
地价急涨百倍
提出“别墅区”概念的业内人士刘东在一次专访中透露，“2002年我们做莱蒙湖别墅的时候，这里的地价比朝阳区，35万一亩”，据此来换算，当时别墅区地价每平方米仅500余元。
而到了十一年之后的2013年7月，中粮地产以23.6亿元方从众房企中脱颖而出、最终夺得孙河板块HIJ地块，算下来楼面地价飙升至每平米5.2万元。在这10年里，该区域楼面价就增长了近百倍。这一近乎的土地价格增长速度背后，正是别墅区物业价值被发现、被发扬光大的正常结果。
分析人士指出，近期“京七条”的出台，预示着在满足中低收入住房需求的同时，大大压缩人群居住用地与房产数量。然而，北京作为城市，海绵效应持续发力，金字塔人士和高收入群体数量不断增加，北京别墅已经进入真正意义上的“卖一套少一套”的阶段。在供需矛盾的助推下，别墅产品稀缺价值日益凸显。
据了解，自2013年以来，别墅项目的月度入市量多在两到三个左右，部分月份，如10月更是出现零供应。业内人士指出，近年来别墅用地受到严格控制，在一定程度上提升了别墅的稀缺性。
而原计划于今年10月再次入市的天竺22号地部分土地（原“大龙”的一部分）在竞拍前被有关部门紧急叫停，亦被业界解读为政府严格执行现有政策、决意彻底切断低密度产品的一个强烈信号。这也意味着低容积率别墅未来将逐步淡出市场，并最终成为“建筑”，而别墅区内现存低容积率别墅价值亦将变得相对稀有。
与刚需市场不同的是，别墅产品的热销还是需要一些基本的硬件条件。区位仍是目前别墅类产品热销的基本条件。对此，业内人士表示，别墅区作为北京的别墅开发区，一直以来以低密度产品备受人群追捧，不仅自然资源优越，相对于其他别墅区来说，生活配套设施已经成熟，外加近几年顺义区城市化发展进程加快，不仅没有破坏别墅区块的舒适性与私密性，反而促使该区域别墅功能从“休闲度假”跃升为“居所”。在土地价格节节攀高、区域楼市供不应求的形势下，别墅价值持续放大。
争食区域“最后一杯羹”
有统计认为，剔除公租房部分33000平方米，若按照建安管理成本3000元/平方米计算，此地块楼面价达到4.34万/平方米；若按照建安管理成本4000元/平方米计算，此地块楼面价达到4.4万/平方米，均已超过楼面价4.2万/平方米水平的万柳地块和夏家胡同地块。由此，单价再现北京，而且被普遍猜测将以别墅项目形态出现在市场上，更是实至名归。
实际上，自2012年9月孙河区域首宗宅地A地块出让以来，孙河区域宅地楼面价处于平稳上升的轨道中。
2012年9月，龙湖以总价14.7亿拿下的北甸西村A地块，7.3万平米的体量，楼面价刚过2万元/平米；2013年1月，泰禾曾以18.5亿的总价购入西甸村一地块，溢价率达49.79%，折合楼面价28559元/平方米，此价格刷新了孙河区域的土地价格新高，时隔4个月，同一区域楼面价上涨9000元/平米，涨幅超过40%。
在此前孙河地块出让中，包括融创、保利、懋源、招商等房企都曾跻身争夺行列，龙湖、泰禾、首开等品牌企业则最终将进驻其间，而区域面貌的改头换面以及区域产品品质的大幅提升也是值得期待。而最终高价拿下上述地块的开发商普遍表示，就目前市场来看对该区域内产品的需求正在不断释放，保值能力强，，作为开发企业对于项目盈利前景普遍抱以高度乐观的态度。
据悉，龙湖·双珑原著6月推出一期房源，仅3首推房源全部售罄，前期房源的成交均价在45000-60000元/平米之间。
与之一路相隔，定位、产品类型的泰禾·北京院子亦推出别墅新品，同样深受市场期盼。“孙河乡区域作为低密度住宅区，有较大改善和提升需求，位于温榆河生态休闲区。泰禾将和其他开发商将其打造成纯粹住宅区。目前这块地将延续‘院子’品牌做住宅。”泰禾品牌总监沈力男介绍道。
孙河作为别墅区一个新兴板块，亚豪机构市场总监郭毅认为，其产品打造比较新颖，相对能吸引购房者眼球。对于别墅区一些老项目来说，其产品在配套、地段、容积率上亦有不少。“借助新项目带来的强劲势头，老项目不会着急卖，而是会慢慢消化。”郭毅表示。
在众多开发商精雕细琢产品的同时，朝阳政府也在规划上助力未来孙河价值提升。记者在朝阳区“十二五”期间发展规划报告中看到：未来在2014-2015年，政府将全面完成市政基础设施建设，加快孙河组团、华侨城项目、大环旅游文化集聚区建设，加快湿地生态公园及自然生态湿地建设。研究温榆河生态绿色休闲区绿色空间保护与建设，启动生态系统规划；完成长店北路建设，推进机场南线辅路前期工作，优化基础设施条件；加快孙河商贸等功能性项目建设。
如今，孙河组团已被列为朝阳区十大发展基地“温榆河生态休闲区”中的重点发展区域，孙河商贸等产业的项目建设也早已启动，意在带动温榆河生态绿色休闲区发展。而在交通上15号线孙河站，及京承、京平、京顺、机场高速三条核心高速路，拥有“一铁双横四纵”的立体通达交通网，距离距离首都机场6公里，距望京7公里，距孙河站和机场南线均为1.6公里。燕莎等外国使馆区的独特的区位，因机场和外国使馆区，使得“此处的租赁市场活跃，吸引了大量跨国企业的精英在此居住。不管是从区位上，还是物理距离上，孙河板块都优于传统后沙峪别墅区板块”。
郭毅对记者说道，孙河这个版块，地处朝阳，离核心城区交通距离；从交通距离上来说，具备城市居所这种功能。“周边有很好的国际化的配套、医疗等。组合性效应，也能使这个区域发挥其价值。”站在发展的眼光来看，孙河板块的崛起，代表了别墅区极具诱惑而充满可能性的光明未来。
区域氛围日臻成熟完善优雅
国际化配套别处难寻
地段，地段和地段。别墅区内别墅的价值，首先就根植于其、近乎不可复制的地缘价值。
在北京地产圈内众所周知的一点是，不同于其它区域，别墅区是一个真正具备国际化居住特征的区域。“从形式上，我们看到这些别墅围绕在（InternationalSchoolofBeijing，中文名：）和京西国际周边，区域内多见一些西式餐饮和娱乐休闲场所。再深入观察我们发现，居住在这里的人们从语言、餐饮和起居生活上都有很强的国际化特征。”优山美地别墅项目的经理王现伟这样向《安家》记者总结了别墅区的外在特征。
在优山美地会所里，王现伟经理对记者介绍到，该项目就是北京最富盛名的国际。来自五十多个国家和地区的两千多名学生在此学习，从到高中均开设有课程。就凭借这一点，优山美地在面向国际租客的租赁市场上的声誉和租金报价就独步别墅区。
“我和麦克在这里租住一年多了，虽然这里的租金略高。但是他是地地道道的美国人，很喜欢风景优美，人群密度小的居住生活。而且对于初到中国的他来说，住在与自己文化差异不大的这种国际化的环境中，更能让他尽快的融入这里的生活。在子女的问题上，这里有很多国际化的供我们选择，解决了后顾之忧。我们的孩子尼克就在那所（京西国际），这是一所国际化的，有很多外国的孩子学习生活在一起。在这里更能培养孩子的独立、自主等能力，对小孩的成长有很大帮助。未来我和麦克打算拥有自己的一套住宿，生活在这里”。优山美地的租户王女士对记者说道。
据悉，在别墅区，类似这样的国际还有六七所，该区域目前已经有京西国际、顺义国际、、蒙台梭利国际、等国内国际，可谓名校云集。这些主要为在北京工作和生活的外籍人员的子女提供服务。这部分青少年在接受完国际后，回国可在内容和文化上与本国的大学体系实现，这对于国际住户而言具有无可比拟的吸引力。
“如此众多而且高规格的国际集中在同一区域，这在京城并不多见。”北京美联房地产经纪有限公司高级区域经理刘迪告诉记者，不少国际人士和企业高管来找到她所在的机构租房子，主要看中的就是该区域的国际化氛围。“比如有孩子的家庭就会考虑问题。我们会根据其需求，有选择的为其推荐合适房源。”
除了配套国际化之外，在商业、休闲度假、酒店餐饮、医疗等方面，别墅区的配套亦走在其它别墅区前列。
对于热爱高尔夫球的人来说，这里是其挥杆的天堂。据了解，在别墅区，温榆河高尔夫俱乐部、天竺乡村运动俱乐部、华堂国际高尔夫俱乐部、北京金色河畔高尔夫球会等各有自己的特色，能很好满足高球爱好者对场地的不同需求。与此同时，记者发现国际化的高尔夫球场带来的不只是一种健康的绿色运动，还是一种新的商务洽谈机会。
亚豪房地产服务机构资源整合与品牌推广部总监郭毅认为，别墅区一个很大的在于其消费配套相对比较集中，而这很好的凝聚了其国际化氛围。记者实地探访发现，从欧陆广场购物出来，路过的便是欧陆苑和澳景园两大别墅项目。步行不到十便可到日祥广场。
而与欧陆广场一路之隔，则是正在建设中的澳金园国际。
由于该区域内聚集众多国内外的精英人群，所以记者在欧陆广场里面发现，这里的商户大多数为中品牌。比如在餐饮方面进驻了俏江南、江户川日本料理等美食，在百货方面进驻了特百惠家居、特斯汀皮具等精品百货。“应该说现在别墅区普遍存在的问题是周边商业配套不能满足生活在别墅区居民的购物、休闲，由于别墅区密集的别墅布局，所以这里的商业配套在这一因素下，发展为相对集中的商业格局，为别墅区的居住者提供了多重的购物选择”，一位业内人士对记者表示道。
步行到日祥广场，记者看到广场上停着不少小汽车。不同于工体、三里屯，这里的外国人都是以家庭为主要客群，有推着婴儿车或怀里抱着小孩的，一家人其乐融融悠然自得的样子。记者观察到这里的主要语言是英文，各色的商店标牌都是英文标识，店员也都会讲英文。广场上有星巴克、达美乐、赛百味等快餐店，还有韩式、泰式、港式、日式、意式餐厅。在这一排餐厅后，有几十个墨绿色的铁艺桌椅，供客人们喝酒聊天。广场的一侧有一条小街，每个小店的屋檐下挂着一盏盏细巧的铁艺花灯，小街两侧有“Sony”、“iPod”等专营店，还有瓷器店、美式冰淇淋店、小型超市等。还有许多商品本身就是来自美国、瑞士、法国等地。另外，这里还有私人诊所、宠物用品商店、瑜伽练习和足疗等机构。
伴随着别墅区生活和配套的日臻成熟，该区域的租赁业务也日益火热。刘迪告诉记者，她所在的美联房地产经纪有限公司自2008年进驻别墅区以来，目前已扩充了两家店面，工作人员也发展到了现在的三十余名。谈到区域内别墅租赁业务特征的变迁，从客群来看，由早期的涉外人士居多已发展到现在内地财富人群为主。“在这种变化中，其实是更多的国人真正意识到了该区域独特的魅力和价值。”刘迪表示。
别墅拼的是整体实力
记者在一份市场报告中注意到：2012年北京土地市场呈去城区化趋势，包括朝阳区在内的城四区只占土地成交总量10%，城区地块稀缺，成交价也呈加速上涨趋势。2013年土地市场会比去年更加活跃，城四区土地供给更加稀缺。
如今，北京别墅市场上不乏一些容积率在0.1以上但仍自称别墅的高价房子。而有业内人士指出，这样的项目并不能体现别墅居住的真谛。“别墅的容积率要低一些……单层面积一定要有尺度感，整个空间才能出的来。院子也不能很狭小，要不然实现不了园林景观上的营造。”某专注别墅设计的建筑师如此总结到。而纵观别墅区内的大多数别墅项目，普遍在0.8甚至0.5以下的容积率，足以令其在京城别墅市场上可以笑傲群雄。
值得一提的是，与其它别墅区域项目相比，别墅区项目有明显的集群。从别墅区项目分布图上不难发现，沿着东北部的温榆河，在与机场高速围合区域，别墅项目扎堆，几乎是一个挨着一个。而其它别墅区域项目则呈散点状分布。
记者实地走访财富城堡别墅区域，车行至东苇路出口后向北的一个小十字路口，记者看到在路边竖起了别墅项目的引导牌，有财富城堡、九章别墅、远洋LaVie等。沿路行驶道路两边分布着别墅区不同阶段、风格迥异的别墅项目。
说到别墅的，扎根于此十余年的王现伟如数家珍：首都机场和燕莎等外国使馆区的独特的区位，京承、京顺、机场高速等道路便捷顺畅的交通；四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一带成为北京最适合居住的区域。
“与的距离以及通达性一直是决定别墅居住功能的关键因素，别墅区由于城，往往有着连贯的体系，以及满足区域人口密度的商业服务和良好的交通，这对于以提升居住品质为目的的别墅客群来说，显然更具宜居价值。”业内人士向记者表示。
中国在飞速发展，别墅市场也日新月异，只有变化才是不变的真理。对于刚刚走过二十年发展历程的别墅区来说，从早期的为外籍人士和港澳台精英所赏识，到现在越来越多的内地塔尖人群愿意为其一掷千金。在“变”与“不变”中，别墅区坚持自我，扬长避短，实现着自身价值的飞扬。“有天有地有院子”，财富人群的理想的居所大抵如此。空间的尺度带来的不仅仅是家庭生活舒适度的提升，更重要的是对自我成就的认同。住别墅的圈层，自然是不同的。
真正的豪宅一直在这里
专访“别墅区”概念始创者刘东
《安家》：别墅区概念是什么时候提出来的，当初为何会提出这个概念？
刘东：别墅区这个名词是2002年我在接受一家媒体采访时率先提出来的。这个名词或者概念源于我们在研究莱蒙湖别墅销售策略时进行的思考。首先，这个区域在当时并不被广泛熟知和认可，原因在于其远离城市核心（天安门）的位置不符合传统价值观，因此在土地价值和区位价值上一直在被低估，于是乎在别墅项目的开发和销售上一直十分缓慢。与此同时，这个区域又，由于它位于首都机场和使馆区之间，温榆河以及机场高速三大出口，无论交通还是自然环境，都有着巨大的，因此外销别墅在此扎堆，也是外企高管以及许多外籍人士高度认可并且聚集的区域，相应的，国际和医疗等配套设施也形成了浓厚的国际化氛围。客户追捧之下，促使这里成为了当时全市租金的住宅区，租金一度可以达到月供的2倍。
当时的现状是：一方面这个区域在住宅发展上一直停滞不前，而在实际需求上这个区域又存在着巨大的机会和，于是我想，对这个区域进行一个恰当的概念包装是一件急迫的事情，这个概念应该满足符合区域特征、包容未来发展、提升区域价值以及易于传播等这几个最基本的要求。于是，我在2001年时任北京市长的贾庆林所做的政府工作报告中找到了一个启发，当时这个定位叫“温榆河绿色生态走廊国际标准的生活住区”，而经过了几轮判定后，最终我将这个区域定义为“别墅区”。
《安家》：别墅区概念提出后，对推动该区域以及北京整个别墅市场有何影响？
但随后我得出了这样一个结论：在城市向外扩张中，城市多理论是中国政府治理城市向西方借鉴的重要理论之一；与政府自上而下推行商务（商务区）、科技的做法相比，自下而上成长起来的“别墅区”，更符合西方城市发展进程的规律。当然，如果有政府投入和建设、民间组织及企业与政府良性互动参与，对别墅区的发展会有更大帮助，能起到锦上添花的效果。
现在想来我应当由衷感谢当年莱蒙湖别墅、优山美地别墅两个项目的决策人，给予我的充分信任和在推广费用支持。还有主流媒体的积极推动，莱蒙湖别墅8个月热销7个亿，晋身北京商品房年度销售额前五，优山美地千亩别墅大盘一年超200套别墅的大规模开发建设，不仅让消费者体会到区域包装带来的物质和精神层面的双重收获，也让地方政府体会到区位品牌价值的提升，对招商引资、财政税收、土地出让、人才就业和社会稳定带来可观的增长。
于是“别墅区”这一名词，两年后作为政绩首次在顺义区的官方文件中出现，隶属朝阳北皋地区的别墅充分意识到区域价值提升对项目价值提升的巨大，主动响应别墅区的“召唤”，从而最终实现了沙白（后沙峪和白辛庄）、杨林、北皋、苇沟的大一统的设想。
回过头来看，我认为别墅区是别墅历的里程碑。2002年，既是别墅区诞生的元年，也是中国别墅时代的新纪元。根据我的不完全统计，目前在北京别墅区之外，上海、深圳、杭州、成都等十多个一二线城市开始不断复制别墅区概念，已经有超过100个打出“别墅区”旗号的别墅项目，由此可以看出别墅区这一区域包装理念，给土地市场和房地产市场所带来的巨大影响。
《安家》：您认为吸引开发商前来建设、人群对区域内物业趋之若鹜的别墅区的价值本质是什么？别墅区区域的发展可分为几个阶段，每一个阶段中居住人群、别墅产品等各自有什么样的特点？
刘东：别墅区首都机场和CBD以及外国使馆区的独特的区位以及京承、京顺、机场高速等道路交通明显。国际化生活配套完整，高档涉外、医院齐全，社区文化氛围与国际接轨，而且温榆河沿河生态带和天然湿地景观成为别墅区产品无可比拟的，再加上“温榆河绿色生态走廊”所形成的的绿色汪洋生态区，尤其是2003年非典之后，国内更多的人群加快了对身体健康要求，十分看好别墅区生态绿色的居住环境，再一次增加了对别墅区置业的需求。
自1992至2002年的十年间，可以称为北京别墅区的雏形期，2002年以前，虽然别墅项目陆续落成，但别墅产品在北京房地产市场仍然属于非主流产品，由于别墅在此之前主要满足外籍人士的租赁需求，购房往往以为目的，其消化量和开发量均不够活跃。此外此时的别墅产品之间差异性并不突出。
随着城市化进程的外拓以及临空经济的发展，让各地更多的商务精英选择别墅区。而随着消费者生活水平的改善，选择别墅区既能满足对身份地位、生活品质的追求，亦能满足国内新贵阶层对圈层的追求。
《安家》：您觉得别墅区还有哪些需要改善的地方？未来别墅区将如何进一步进化发展，产品价格的走势又将呈现怎样态势？
至于价格，我认为在在整个京城乃至豪宅市场的大背景下比较来看，目前别墅区内别墅的价值依然是被低估的。别墅区板块的土地属于土地用于项目，如孙河地块，规划为低密度项目，相对于普通商品住宅项目出现现象和普通商品房项目“被豪宅”现象而言，孙河地块成为显然相对合理一些，这里有真正的豪宅。同时，我们也希望更多的开发商和别墅客户来重新认定别墅区的土地和区域价值。未来，别墅区将依然是成为北京最项目和最客户集中的区域，这一点我有充分的信心。