成都房地产律师任国强二手房避税手法及法律风险房产纠纷法律百科

未满5年的房产上市交易要全额征收营业税。这两项税费的征收让二手房交易费用陡增，为了节省交易成本，各种各样的“避税”花招也应运而生，“假离婚”、“假赠与”、“假过户”等层出不穷。

游走在政策边缘的“避税”方式，表面上看是可以节省不少税费，其中却蕴含着较大的法律和市场风险。那么，每种避税方法都有着不同的风险。

避税手法一：做低合同价格

律师说法：对于卖方来说，因为递交房地产交易中心的过户价格是最具法律效力的，买家有可能根据报低的过户价格来付款，不愿意再按照原来的购房价格成交，使卖方受损失。对于买方来说，报低过户价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。当此房产再次出售时，先行做低的过户价将拉大买卖差额，反而增加出售成本，而且银行贷款的实际比例也会因此降低。

避税手法二：延期交易

营业税和个税都将5年作为一道界限，5年以上转让可以免征营业税，所以很多人就将脑筋动在了“5年”上。于是，市场上出现了买卖双方协商以“先租后买”来达成交易的情况。如双方约定房屋的总价仍为20万元，由于未满5年交易，需全额交纳营业税后方可过户交易。因此，买卖双方协商后，过户前由买方先租住该房屋，每月租金600元。买家与卖家约定将这些租金抵消到以后的房款里。另外，卖方还要求买方交纳一年的租金作为“抵押金”，以确保未来交易安全性。

避税手法三：假赠与

律师说法：由于赠与不是买卖行为，购房者无法办理贷款，只能一次性支付现金，对于买方来说压力将会很大。根据《合同法》规定，“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任”，买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿。此外，买家还要承担赠与人撤消赠与和不履行赠与义务的风险。按照法律规定，赠与在房产证过户之前，随时可以撤消。由于双方私下进行交易，一旦买方支付了房款但卖方不办产权过户，或卖方先办好了产权过户而买方未交齐房款，都很容易引起纠纷。

避税手法四：假离婚

律师说法：因为是假离婚，双方在办理离婚手续时对财产的分割不会作过多考虑。因此，离婚后一旦出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方是很难维护自己的合法权益的，因此通过这种方式来避税风险较大。

任国强律师，四川新开元律师事务所合伙人、房地产法律事务部部长，2010年度、2011年度“中国百强大律师”。长期致力于钻研合同法、公司法、建筑法、房地产法、金融法理论和律师实务。