Ⅰ、人民法院依法独立行使审判权，在审理案件中以事实为根据，以法律为准绳。人民法院据以定案的事实根据，是指经依法审理查明的客观事实。建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。
Ⅱ、除有特别约定外，房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的，人民法院应当予以支持。
【案例文号】：（2008）东民一初字第28号
02、商品房买卖（预约）合同纠纷案
根据合同的相对性原则，涉案合同一方当事人以案外人违约为由，主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的，人民法院不予支持。
【案例文号】：（2010）民一终字第13号
03、商品房预售合同纠纷案
04、商品房预售合同纠纷案
买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系，并依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，对抗承包人建设工程价款请求权，但在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点，双方多次陈述不一、前后矛盾，据以认定双方之间存在真实的商品房买卖关系的依据明显不足。在此情况下，买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定，办理房屋过户登记的，应予驳回。
【案例文号】：（2011）民提字第331号
05、商品房预售合同纠纷案
房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应当认定合同无效。
【案例文号】：（2013）徐民申字第0165号
06、保证合同纠纷案
Ⅰ、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应当对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
Ⅱ、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
07、商品房买卖合同纠纷案
Ⅰ、人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据，如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申请抗诉的请求未获得检察机关抗诉支持；当事人的再审请求未超出原审审理范围的，人民法院再审中应予审理。
Ⅱ、在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。
08、商品房买卖合同纠纷案
Ⅰ、双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
Ⅱ、借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。
09、商品房预售合同纠纷案
Ⅰ、对于政府机关及其他职能部门出具的证明材料，人民法院应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，则不能作为人民法院认定案件事实的根据。
Ⅱ、因出卖人所售房屋存在质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，双方当事人对由此造成的实际损失如何计算未作明确约定的，人民法院可以以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。
【案例文号】：（2016）苏01民终6164号
10、商品房销售合同纠纷案
商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房和逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约职之责。
【案例文号】：（2014）浙甬民二终字第470号
11、保证合同纠纷案
阶段性担保在商品房预售合同中比较常见，通过办理买房人所购房屋预告抵押登记，可以有效减少金融机构和房地产企业的风险。因其阶段性特征，预告抵押登记和商品房预售登记的衔接非常重要。金融机构怠于办理预告抵押登记，等于无限延长房地产企业的保证期间，有违担保法的精神，亦有违诚实信用原则。
【案例文号】：（2017）最高法民申3474号
12、商品房买卖合同纠纷案
13、商品房预售合同纠纷案
责任限制型格式条款本质上是一种风险转移约定，根据诚实信用原则，在签约时，经营者除了需要对条款内容进行重点提示，还应当对免责范围内已经显露的重大风险进行如实告知，以保护相对人的信赖利益。经营者故意隐瞒重大风险，造成相对人在信息不对称的情况下达成免责合意，应当认定相对人的真实意思表示中不包括承担被隐瞒的重大风险，免责合意的范围仅限于签约后发生的不确定风险。在后续履约中，因恶意隐瞒重大风险最终导致违约情形发生，经营者主张适用免责条款排除自身违约责任的，人民法院不予支持。
14、商品房预售合同纠纷案
当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行考量，作出认定。
15、商品房买卖合同纠纷案
借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
【案例文号】：指导案例72号（2015）民一终字第180号
16、上诉人刘某1、刘某2与被上诉人三亚某开发有限公司商品房销售合同纠纷一案
Ⅰ、在出售方未取得预售许可证的情况下，购买方与出售方尚未签订商品房买卖合同，但出售方已同意购买方提前入住的申请、并把房屋交付给出售方，双方形成事实上的商品房买卖合同关系，法院应认定预售合同有效。
Ⅱ、对于宣传画册符合要约的法律要求的情况下，载明的赠送面积是商品房买卖合同的组成部分，但购买方已与出售方达成新的书面协议的，视为对宣传画册要约内容进行了变更，对于购买方仍以宣传画册要约的内容主张出售方承担赠送面积缩水的违约责任没有事实依据，法院不予支持。
17、上诉人陈某与被上诉人三亚某投资发展有限公司商品房预约合同纠纷一案
Ⅰ、“认购书”是对将来正式签署商品房买卖合同进行预先安排，不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，而属于商品房买卖合同订立之前的预约合同。
Ⅱ、合同的订立需遵循当事人意思自治的原则。对于认购协议一方拒绝签订正式商品房买卖合同的，人民法院不能强制双方当事人缔约商品房买卖合同。
18、上诉人李某与被上诉人三亚某开发有限公司商品房预约合同纠纷一案
Ⅰ、对于预约协议不违反法律法规的禁止性规定的，应视为有效合同，应尊重双方当事人约定的对预约权利义务关系的任意解除权。
Ⅱ、对购买方主张因出售方违约导致其产生转售预期可得利益损失的，法院应综合证据情况予以认定是否支持。
19、上诉人于某与被上诉人三亚某开发有限公司商品房预约合同纠纷一案
对于因出售方原因导致认购书合同目的不能实现的，法院应认定为违约责任在于出售方；对于购买方主张适用定金罚则要求出售方承担违约责任的，法院应予支持。
20、李某与某农副产品公司商品房预约合同纠纷一案
Ⅰ、对于认购协议已实际开始履行、出售方在购买方主张的合理期限内无理由未签订商品房买卖合同的，购买方主张解除认购协议，法院应认定认购书合同目的不能实现，应予支持。
Ⅱ、对于认购书被解除后的法律后果，购买方可依法就定金罚则或违约责任二者择其一予以主张，法院应予支持。
21、余某与海南某房产公司商品房预约合同纠纷一案
Ⅰ、在商品房买卖纠纷案件中，如果双方仅订立预约性合同、未签订正式买卖合同的情形，无权强迫当事人履行签订正式合同的权利义务。
Ⅱ、关于预约性合同约定的履行内容，在不违反法律法规的情况下，具有法律效力，应根据预约协议内容履行。
因此，认定某建筑公司应当赔偿廉某利息损失的60%，其余损失由廉某自担。
23、刘某诉某房地产开发有限公司（以下简称某地产公司）房屋买卖合同案——圈占无规划、无产权一楼小院构筑违建必拆
第一，争议的院落在商品房买卖合同中并无书面约定，是在合同附件中载有“......买受人所购商品房及附属院落，......”，由此得出当年购买诉争房屋时，确实存在开发商赠送院落给住户使用的事实，且实际上小院已随房屋一并交付刘某使用。
第二，院落或小院，是房屋前后用墙或栅栏围起来的空地，即依靠一楼房屋围成的空间，与公共空间相对隔离，能够独立使用的露天区域。因此不能建造遮盖上空的掩体及实体意义上的房屋、房间等，否则即失去小院意义，且会造成擅自扩大房屋使用面积的违规做法，留下被拆隐患。本案刘某拆掉原有围栏，擅自构造实体违建房屋，严重违反附属院落定义和合同约定。
第三，拆除违建不等同于剥夺房屋附属院落的使用。拆除违建是行政机关依法行政的职责。违建应当拆除，这是公民应遵守的基本义务。本案中由于刘某院落中构建了实体房屋，使得行政执法机关下达拆迁决定书，并在通知期满不履行的情况下实施了强拆。但对于该房屋的附属院落空间并没有剥夺、限制其正常使用，且其他一楼业主仍然在正常使用小院，因此小院依旧存在，刘某能够正常进出使用，不存在赔偿基础。遂判决驳回刘某的上诉请求，维持原判。
《民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的绿地属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。因此绿地位于建筑区划内且属于业主个人所有是开发商承担违约责任的前提。业主要取得专属于自身的绿地使用权，不仅要有合同约定，还要取得物权登记，二者必须同时具备。本案中，双方均认可小院未取得规划审批，也没有权属登记，因此属于公共绿地，开发商不能销售营利，业主也不能取得使用权。
本案中拆除的是违法建筑，并没有拆除小院围栏位置，也没有恢复成公共绿地，业主仍可正常使用院落，但不能搭建有顶的构筑物，因此没有构成对业主权利的侵犯，某地产公司不承担违约赔偿责任。但是一旦完全拆除围栏恢复成公共绿地，则某地产公司应承担违约责任，毕竟当初存在附赠事实并交付小院使用多年。依据《买卖合同解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任，或者要求解除合同并主张损害赔偿等，人民法院应予支持。
本案引发的思考是城镇住宅一楼小院的规划是否应纳入房屋勘察设计范围，相应法律法规是否应对一楼院落作出符合国情的规定以及与公共绿地的范围界限等事宜，从而规范管理、有序使用。
24、某发展有限公司（以下简称某发展公司）与孙某、天津市某房地产经纪有限公司（以下简称某地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷案——开发商委托代理销售商宣传，代理销售商的行为应由开发商承担相应的法律后果
根据某地产经纪公司与某发展公司签订的《电商服务合同》及双方实际履行状况，某地产经纪公司与某发展公司应为委托代理合同关系，某地产经纪公司在服务期内为某发展公司项目提供线下电商服务，某地产经纪公司的代理行为应由某发展公司承担相应的法律后果。某地产经纪公司与孙某签订的《团购推荐单》对某发展公司具有约束力。孙某在签订《天津市商品房买卖合同》时，已经明确知晓最终房屋总价及房屋价款优惠状况。在此情况下，孙某与某发展公司签订《天津市商品房买卖合同》，其行为显系对此前签订的《团购推荐单》内容的变更，即《团购推荐单》约定的“5万抵10万”优惠已不再执行。
某地产经纪公司占有当事人缴纳的5万元失去合同和法律依据，应返还。鉴于某地产经纪公司的代理行为应由某发展公司承担相应法律后果，某发展公司应向孙某返还5万元，并支付占用期间的利息。
25、天津市某房地产开发有限公司（以下简称某地产公司）与许某、某企业策划有限公司（以下简称某策划公司）房屋买卖合同纠纷案——“以4万抵6万”的团购费谁来退还
本案主要核心是因开发商原因，买房不成的团购费由谁退还？是收取方还是开发商？收取方与开发商的关系是什么？许某在调解履行后是否还能再次起诉的问题。在实践中争执不一。
第一，分析某策划公司与某地产公司的法律关系。某地产公司虽然不承认与某策划公司存在包销关系，但实际上某策划公司确实在售房现场进行推销，带客户前来购房，与某地产公司签订商品房买卖合同，并在某地产公司的财务室交付房款开具收据。这些事实足以证明某策划公司与某地产公司是代理销售关系。虽然没有书面合同，但通过事实行为足以证明双方是一种代销关系，某地产公司从中获益，达到签订合同目的。某策划公司收取费用是基于某地产公司的代理回馈。该团购费实为代理费性质。基于代理关系，作为被代理人的某地产公司具有返还团购费的义务。
第二，分析许某能否再次起诉某地产公司的问题。
26、天津某投资有限公司（以下简称某投资公司）与牛某商品房销售合同纠纷案——开发商应对消防设施的设置进行合理规划，不能因此侵害购房人的权益
开发商在设计建造房屋的过程中需要遵守消防设计规范，但是消防栓等防火设施需要合理规划设计，避免侵害购房人的合法权益。本案中，开发商按照《消防给水及消火栓系统技术规范》强制条款，规划设计了消防栓、消防管道、风井口等防火设施。上述公用设施本应当合理规划设置在相应的共用区域内，但是却安装在购房人享有物权的电梯前室内，被计入了套内面积。由于消防检查等客观需要，造成购房人对电梯前室不能行使独立占有、支配、使用的权利，购房人对电梯前室享有的完整物权不能实现。开发商的行为构成违约。实践中，开发商在设计建造商品房时应当合理安排、统筹考量，在确保建筑安全的同时也要考量购房人的权益，避免因追求一时利益而失去消费者的口碑。
27、王某等80余名购房人与天津某房地产有限公司（以下简称某地产公司）房屋买卖合同纠纷案——开发商逾期交房后免责天数及逾期交房违约责任的认定
法院认为，本案争议焦点为：环保停工和疫情停工是否应当免责及免责天数的认定；某地产公司是否应当承担逾期交房违约责任及违约金计算标准。
关于环保停工和疫情停工是否应当免责及免责天数的认定问题。
关于某地产公司是否应当承担逾期交房违约责任及违约金计算标准问题。双方《商品房买卖合同》第五条约定：甲方逾期交付商品房的处理。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第3种约定，追究甲方违约责任：3.见补充协议第四条。然补充协议第四条仅对商品房图纸进行约定，未对违约责任进行约定。但在补充协议第七条中约定：双方同意本合同第五条补充如下：如出卖人逾期交付超过180日，合同继续履行，出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行
同期贷款利息计算。对此，法院认为，双方合同第五条和补充协议第四条、第七条虽然指代不明，但通览合同条款按照通常文义解释，可以理解为双方既约定了逾期交房利息，又约定了逾期交房的违约责任。双方对于支付逾期交房利息的约定没有争议。但是，基于合同第五条和补充协议第七条的约定，某地产公司主张同时承担两份违约责任过高，请求法院依法调减。王某未向法院提供证据证明其因某地产公司逾期交房造成的具体实际损失数额，法院依法认定逾期交房造成王某的实际损失即利息和违约金的合计损失数额，以其购房全款为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算利息的1.3倍为限。
近年来，逾期交房是造成商品房买卖合同纠纷的重要原因之一，而在该类案件中免责天数及逾期交房违约责任的认定是其中的难点。
但在有些案件中，开发商仅以重污染天气的停工令及政府配套设施未完工等理由主张免责，但却未提供施工日志、监理日志进行充分证明，法院一般不会完全支持开发商的免责理由。
在逾期交房违约责任的认定方面，由于开发商与购房人签订的是格式合同，在出现类似于本案的模糊情况时，法院一般会通览合同条款按照文义解释，理解为双方既约定了逾期交房利息，又约定了逾期交房的违约责任。但为防止违约金过高，确保购房人与开发商之间的利益衡平，法院会对违约金数额酌减。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。
28、刘某等43名购房人与某地产公司、某银行商品房销售合同纠纷案——商品房上存在多重权利负担如何解决
虽案涉房屋存在另案在先查封的情形，但另案中权利人的权利分别属于在建工程优先受偿权、抵押权和一般债权范围之内。而刘某作为案涉房屋的商品房买受人，已经被生效执行异议裁定认定其享有商品房消费者的物权期待权，足以排除执行。
根据《九民会议纪要》，刘某享有的权利在性质和效力上已经优先于在建工程优先受偿权、抵押权和一般债权，应当优先保护，其他在先查封应予解封。现刘某已将剩余房款68万元交至一审法院保管款账户，该款性质属于某地产公司案涉房屋应收房款的尾款，因此某地产公司应交付案涉房屋并过户。二审诉讼期间，三方当事人达成一致意见，同意将刘某交至一审法院保管的案涉房屋尾款68万元给付某银行，某银行收款后五日内办理注销抵押权手续，某地产公司协助配合办理房屋产权过户手续，法院照准。遂判决支持刘某等43名购房人涂销抵押登记、交付房屋并过户的请求。
其次，创新解决方式，促成各方共识。在涉案房屋第一手查封的障碍消除后，按照正常程序还需要进行解除第二、第三手查封的诉讼，但是二审法院创新解决方式，促成三方当事人达成一致意见，同意将购房人的房屋尾款给付某银行，收款后由某银行注销抵押权，而后某地产公司办理房屋过户，避免了旷日持久的诉讼，大大减轻了当事人的诉累。最后，法院担当作为，为民排忧解难。本案涉及的法律障碍有已登记的抵押权在先、多手查封重叠交织的法律适用难，还有购房人多年情绪累积等的不断信访压力，二审法院在依法裁判确保法律效果的前提下，将司法为民向前延伸一步，为群众办实事，成功化解了涉众型诉讼可能引发的社会不稳定风险，有效实现了案件审理政治效果、法律效果和社会效果的有机统一，赢得了各方满意的效果。
29、王某与赵某房屋买卖合同纠纷案——出卖人故意隐瞒或不告知凶宅的情况，买受人有权要求解除合同
30。刘某诉李某、史某房屋买卖合同纠纷案——行为人没有代理权，仍然实施代理行为，经被代理人追认的，对被代理人发生效力
关于房屋买卖合同成立与否问题，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。刘某可以与史某、李某之间通过口头方式达成房屋买卖合同。《城市房地产转让管理规定》第七条规定的是房地产转让的办理程序，其关于房屋买卖签订书面转让合同作为房屋买卖交易的步骤，并非涉及合同效力的强制性规定。刘某与史某之间达成的口头房屋买卖合同并未违反法律强制性规定。
本案中，刘某与史某系多年好姐妹，双方虽未对案涉房屋买卖签订书面合同，但是综合刘某及其女儿赵某陆续支付购房款、史某向刘某交付房产证等证件、刘某家人实际占有案涉房屋、史某之子李某出国等事实，可以认定双方对于房屋买卖达成一致，但基于双方当时友好关系，并未对合同细节予以书面确认。现时隔7年，房价大涨，出卖方觉得利益失衡，以致形成今日之诉。法治社会倡导诚信，希望构建言行一致、诚信有序的良好氛围，激活宝贵的无形资产，营造“守信光荣、失信可耻”的风尚，增强社会的凝聚力和向心力。综上，即便史某与刘某订立的是口头房屋买卖合同，其法律效果也应当由李某承担，现刘某已经履行了主要合同义务，从保护财产交易的动态安全、维护安全的市场交易秩序的角度出发，其要求李某继续履行合同的诉讼请求于法有据，应当予以支持。