(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
然而，后续出现了变故，宋某杰因未取得在京购房资格，向陈某振提出解除合同，并将陈某振、A中介公司一并诉至了法院。
二、原告诉求及理由
（一）陈某振的诉讼请求
1.要求A中介公司向陈某振赔偿房屋贬值损失486000元；
2.要求A中介公司向陈某振赔偿违约金450000元。
（二）原告主张的事实与理由
在之前的房屋买卖合同纠纷案件中，法院判决解除了涉案合同，同时要求陈某振退还全部已付款项，而宋某杰需向陈某振赔偿违约金100000元。并且，该判决还认定了A中介公司在居间过程中是存在过错的，只是鉴于与房屋买卖合同并非同一法律关系，告知权利人可另行主张权利。
2018年底，陈某振委托A中介公司将涉案房屋重新出售，最终的售房款为405万元，相较于之前与宋某杰约定的价格，产生了贬值损失。
三、被告辩称
A中介公司辩称，不同意陈某振的全部诉讼请求。其提出，在履行中介合同过程中，已经核实了原买受人宋某杰的购房资质，当时宋某杰名下是有一套房屋的，A中介公司也明确告知了双方，宋某杰需要通过出售自有房屋才能取得购房资质，而且原买卖双方均表示知情并且同意了这一情况。也就是说，双方在明知宋某杰当时并不具备购房资质的情况下，仍然签订了买卖合同，所以由此产生的损失不应当由A中介公司来承担。
在合同后续的履行过程中，是宋某杰因为自身原因，不打算继续购买涉案房屋，并且也没有去出售自己原有的房屋，这才最终导致涉案合同无法履行。
另外，自2017年8月宋某杰向陈某振告知其没有购房资质起，陈某振就已经明知涉案合同没办法继续交易了。而且在宋某杰和陈某振先后提起诉讼后，双方均认可解除之前签订的全部合同，不管诉讼进展到哪个阶段，也不管法院最终如何认定，合同最终都是要解除的。并且，双方也未曾办理网签手续，涉案房屋实际上不存在另行出售的障碍。陈某振于2018年11月19日以405万元的价格出售涉案房屋，这属于他个人的自主行为，现在向A中介公司主张差额损失，是不具有合理性的。
四、法院查明情况
2017年7月17日，宋某杰作为乙方（买受人）与陈某振作为甲方（出卖人）、A中介公司作为丙方（居间方）签订了《居间服务合同》，合同约定甲、乙双方在丙方的居间服务下就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》。同时，双方同意共同委托丙方作为交易居间人，而丙方需要提供的居间服务涵盖了多个方面，具体包括：
-提供房屋买卖市场行情咨询；
-寻找、提供并发布房源、客源信息；
-引领买受人实地看房；
-协助查看房屋权属证明文件；
-促成交易双方签署合法有效的买卖合同。
乙方需要向丙方支付居间代理费90720元，并且应当在本合同签订当日向丙方支付这笔费用。
2.前期房屋买卖合同纠纷案件判决情况
2018年3月，宋某杰将陈某振及A中介公司诉至本院，提出要求解除其与陈某振签订的买卖合同，同时要求陈某振退还购房款、定金以及物业交割保证金，并且还要求陈某振及A中介公司赔偿损失。而陈某振在该案中也提起了反诉，要求宋某杰返还涉案房屋并支付占有使用费、取暖费，另外还要求宋某杰及A中介公司赔偿违约金。
本院针对该案件作出了如下判决：
-宋某杰与陈某振签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》《买卖定金协议书》于该判决生效之日解除；
-陈某振于该判决生效后七日内向宋某杰返还定金3万元、物业交割保证金2万元、购房款283.6万元；
-宋某杰于该判决生效后七日内将涉案房屋交还陈某振；
-驳回宋某杰的其他诉讼请求；
-驳回陈某振的其他反诉请求。
但是，陈某振不服该判决并提起了上诉。北京市第X中级人民法院经审理后认为，宋某杰自身名下已有一套住房，不符合本市购房资格，其未通过出售名下已有房屋等方式使其自身符合购房资格，这种行为已经构成了违约，应当对此承担相应的违约责任。
而A中介公司作为专业的房屋交易经纪机构，在买卖双方签订合同之时，与双方当事人签订了十余份文件，其明确知晓宋某杰不具备购房资格，却仍然促成双方签订买卖合同，并且没有向双方明确告知宋某杰不具备购房资格这一情况，以及宋某杰如果在合同履行期限届满前，无法取得购房资格的风险，也未曾就发生这种情形下双方的解决方案为双方进行合同条款的拟定。对于A中介公司应承担的责任，当事人可以另行主张。
最终，北京市第X中级人民法院结合宋某杰的过错程度以及事后积极协商解决的态度，并考虑陈某振的实际损失，酌情对违约金的数额核减为10万元，并作出了如下判决：
-维持北京市朝阳区人民法院判决第一项、第二项、第三项、第四项；
-撤销判决第五项；
-宋某杰于该判决生效后七日内向陈某振支付违约金十万元；
-驳回陈某振的其他诉讼请求。
3.涉案房屋后续出售情况及双方争议焦点
2018年11月19日，经A中介公司居间，陈某振作为出卖人与案外人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈某振将涉案房屋出售，此次房屋总价款为405万元。
在庭审过程中，陈某振主张由于A中介公司的过错才导致之前的买卖合同无法履行，所以A中介公司应当向其赔偿经济损失以及违约金，为此还提交了《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《北京增值税普通发票》《收据》等一系列证据来佐证自己的主张。
而A中介公司则称，影响房屋价格的因素是多种多样的，不能简单地以两次买卖合同的差价作为计算损失的方式。退一步讲，自原案判决生效之后，陈某振是可以随时出售涉案房屋的，他选择在2018年11月以405万元价格出售涉案房屋，这属于他自身应当承担的风险。既然原买卖双方从始至终都同意解除合同，而且陈某振也明确知晓将来自己需要退还相应的购房款，那么他就应当尽早着手准备退款事宜。
对此，陈某振并不认可，他表示自己出售涉案房屋是出于自身的购房需求，在宋某杰支付首付款后，自己已经将这笔款项用于购买其他房屋了，并没有能力去退还宋某杰相应的款项。而且因为涉案房屋涉及诉讼，自己担心如果直接将涉案房屋出售或者出租的话，会存在一定的风险，所以才没有在诉讼期间对涉案房屋进行处分，而是选择在二审判决生效后立刻出售了涉案房屋。
五、裁判结果
1.被告北京A中介公司于本判决生效之日起七日内向原告陈某振赔偿违约金100000元；
2.驳回原告陈某振的其他诉讼请求。
案件分析
从律师专业角度深入剖析这起案件，关键在于对中介公司在居间服务中的义务履行情况以及违约责任认定的分析，同时涉及违约金与损失赔偿之间的权衡考量。
在本案当中，通过生效判决所查明的事实可以清晰看出，A中介公司作为专业从事房屋交易居间服务的机构，明明知晓宋某杰不具备购房资格，却没有向陈某振如实告知这一重要情况，同时也未向宋某杰提示其在合同履行期限届满前若无法取得购房资格将会面临的风险，最终致使买卖合同无法顺利履行。这表明A中介公司在履行居间合同的过程中，没有尽到如实提供与订立合同有关的重要事实的义务，显然是存在过错的，基于此，其应当向委托人也就是陈某振承担相应的赔偿责任。
其次，陈某振主张违约金是有合同依据的。不过，在确定具体的违约金数额时，法院需要综合考量多方面因素，包括合同的履行情况、A中介公司的过错程度以及陈某振实际遭受的损失等情况。在权衡这些因素之后，法院酌情确定A中介公司向陈某振赔偿违约金10万元。之所以这样判定，是因为法院在确定违约金数额的过程中，已经将陈某振所遭受的实际损失纳入了考虑范围，所以对于陈某振主张的房屋贬值损失这一项，就不再重复进行计算了，这样的裁判结果既符合法律规定，也体现了公平合理的原则，旨在平衡双方当事人在这起纠纷中的权益关系。
办案心得
其四，灵活应对庭审变化与有效沟通协调是重要策略。庭审过程充满变数，对方可能会提出新的证据或新的观点，法官也可能会有针对性的询问，这就要求律师具备良好的应变能力，能够根据庭审实际情况迅速调整应对策略，灵活回应各种突发情况，始终保持清晰的思路和严谨的逻辑，维护我方主张的合理性。同时，在适当的时候，与对方当事人或其代理人进行有效的沟通协调，尝试寻求和解或达成双方都能接受的解决方案，既能节省司法资源，又有助于化解矛盾，实现当事人利益的最大化。但如果无法达成和解，通过庭审表现，让法官采纳我方合理的观点，最终实现胜诉，妥善解决纠纷，维护好当事人的合法权益。
总之，办理这类房屋买卖中介服务纠纷案件，需要从法律知识储备、案件事实梳理、过错与赔偿认定以及庭审应对等多个维度精心谋划、严谨操作，才能在复杂的法律博弈中为当事人争取到公平合理的结果。