二手房买卖如何躲开毁约？专家支招防纠纷
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涨幅“高调”，是安徽省合肥市最近楼市给人的新印象。
五花八门的“毁约”
同期房屋买卖纠纷翻番长
魏某和顾某是亲戚，两家人原本相处融洽，却因一套房屋过户问题对簿公堂。
2015年1月9日，在双方亲友的见证下，顾某向魏某出具收条一份，确认收到房屋全款45万元。但到了房产符合过户条件的时候，合肥房价已经涨了起来且呈现继续增长趋势，尽管魏某多次催促，顾某就是拒不配合魏某偿还银行贷款及履行过户手续。
无奈之下，同年12月24日，魏某以顾某未能履行协议约定义务为由诉至合肥市庐阳区人民法院，请求判令顾某继续履行合同。
考虑到双方是亲戚关系，法院对两人进行了调解。魏某表示经过双方沟通，愿意在已经约定的房屋价款45万元的基础上，再分期支付对方33万元的经济补助费用，顾某则需继续履行合同，协助魏某办理贷款清偿手续、房屋抵押权登记注销及房屋产权登记过户手续。对这一方案，顾某表示同意。
虽然魏某多付了近一半的钱，但好在房屋拿到了手，也顾及到了亲戚感情，相比现行房价来说也算“划算”。
合肥的王女士也遇上了房屋提价的糟心事，还差点房钱两空。
去年4月，王女士与张先生签订《存量房买卖合同》，约定张先生将名下一套房屋卖与王女士，并对房屋出售价格，付款期限和付款方式以及违约责任均作了明确约定。
令王女士没有想到的是，合同签了，定金付了，税款交了，张先生却反悔了。因为他觉得房价涨幅明显，要提价。
就在王女士犹豫时，张先生私下将房屋过户给出价更高的买房人了。于是，王女士要求张先生承担违约责任以及赔偿经济损失，但对方不予理睬。
“他这种‘一房二卖’的违约行为，导致无法实现合同目的，其行为已然构成根本违约，完全无顾法律威严和诚信原则。”王女士气不过，将对方告上法庭。
法院审理认为，王女士与张先生签订的《存量房买卖合同》真实、有效，系双方真实意思表示，双方应当按照合同的约定履行各自应负担的义务。张先生以签订合同时不知晓国家政策所以约定的房屋价款过低，在知道国家政策后想适当提高价款或解除合同的抗辩不能成为其不依约履行合同的理由。
由于目前涉案房屋已被卖给案外人，王女士与张先生签订的《存量房买卖合同》已经失去履行可能，合同目的也无法实现。法院支持王女士诉请解除合同，判决张先生返还原告王女士定金，协助其办理契税的退税手续。
针对合肥房价涨幅较大的区域，记者采访了所属辖区法院，了解这类案件增长情况。据不完全统计，合肥市包河区法院今年1月至3月共有房屋买卖合同纠纷276件，是去年同期案件数量的3倍左右。合肥市蜀山区法院今年1月至3月与去年同期相比，房屋买卖合同纠纷收案量也翻了一番。近四个月来，合肥庐阳区法院仅民一庭就收案18件，较去年同期上涨260%。其中14件是因为近期合肥房价呈井喷式上涨致卖方毁约。
诚实信用是原则
法律未赋予恶意违约解除权
合肥楼市“火热”，导致开发商不惜捂盘惜售或是捆绑车位、装修，变相抬高房价销售。于是，很多购房者涌入二手房市场，加剧了供需关系的紧张以及中介之间的竞争，甚至出现“一天一价”的现象。
北京中银(合肥)律师事务所律师郭振认为，在现有房价大幅上涨的情况下，出卖方会意识到其违约成本远低于违约后的既得利益，甚至错误地以为只要支付双倍定金，或者违约金，就能解除合同，然后就该房产另行出售，以获得高房价、高收入。正是出卖方出于这种趋利避害的考虑，才导致目前房屋买卖合同纠纷案件的频发。但这种故意违约的行为，是完全背离我国合同法第六条所规定的“诚实信用”这一基本准则的。
“诚实信用原则在现代法治社会中被誉为民商事领域的‘帝王条款’。它的基本要求就是当事人在市场活动中应讲信用，恪守诺言，诚实不欺，在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益，要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。”郭振说，因此对于出卖方故意违约，并要求解除合同的行为并不受法律保护，合同法也未赋予这种恶意违约方享有解除权。
专家支招防纠纷
合同条款明确赔偿计算方式
在法律界人士看来，近期多发的二手房交易违约行为既是当前房市剧烈波动的直接反映，也直接关系着二手房交易的法律与制度的完善性。
庐阳区法院民一庭法官孔静告诉记者，在处理二手房买卖纠纷案存在诸多难点，如若买方要求继续履行合同，那么在买方仅支付部分房款的情况下如何操作，特别是卖方如果还有银行按揭贷款尚未清偿完毕的情况下，如何继续履行合同;若买方要求解除合同、赔偿损失，那么损失如何确定，特别是最近房价上涨如此迅猛，在买方仅支付少量定金的情况下，能否主张十几万甚至几十万的房价差价损失对于这些问题，孔静建议，买卖双方在签订二手房买卖合同时应明确约定违约责任及赔偿损失的计算方式，增加违约成本，促进诚信交易。
“购房者在购买二手房时首先要注意房屋手续是否齐全，房屋产权是否明晰，避免因售房者无权或擅自处分房屋所带来的风险;其次要注意交易房屋是否在租，因为包括我国在内的大部分国家均认可‘买卖不破租赁’,也就是说，房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同;最后要在签订合同时明确约定，对合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等一些细节问题全面考虑并约定清楚。”结合审判实践，蜀山区法院民三庭副庭长李立定给购房者支招。
当前违约行为之所以呈多发态势，也暴露了法律和制度对于违约处置不够，毁约成本太低等现实问题。方堃认为，当前法律中，赔偿损失、承担定金或违约金责任的目的，主要在于补偿受害方损失，而非惩罚违约方，因此出现了违约者宁愿违约，也要从中获利的局面。对此，有必要实行惩罚性赔偿原则，通过提升违约成本等手段，使得买卖双方不得随意违约。(制图/高岳记者范天娇)