随着酒店、旅馆、民宿行业日益兴盛，经营者以住宅用房经营酒店、旅馆、民宿的行为屡见不鲜。
本文旨在分析以住宅用房经营酒店、旅馆、民宿的法律风险，并提供相应的防范建议，帮助经营者清晰认知法律风险，防范潜在的法律风险。
一、住房改为酒店、旅馆、民宿等商业用途的法律风险
（一）刑事法律风险
根据《中华人民共和国刑法》第二百二十五条的规定：“违反国家规定，有下列非法经营行为之一，扰乱市场秩序，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金;情节特别严重的，处五年以上有期徒刑，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产：(一)未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的;(二)买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件的;(三)未经国家有关主管部门批准非法经营证券、期货、保险业务的，或者非法从事资金支付结算业务的;(四)其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为。”
根据《旅馆业治安管理办法》（2020年修订）第4条第1款规定：“申请开办旅馆，应经主管部门审查批准，经当地公安机关签署意见，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方准开业。”
因此，经营者未经许可擅自将住宅改为商业用途，如开设旅馆、酒店、民宿等，且情节严重，扰乱了市场秩序，或两年内又因同种经营行为受过二次行政处罚又再进行同种非法经营活动，通常构成非法经营罪。此外，如果经营者的经营行为涉及到其他刑事犯罪，如容留卖淫、吸毒、开设赌场等犯罪行为，还将面临相应的刑事责任。
（二）行政法律风险
根据《旅馆业治安管理办法》（2020年修订）第4条第1款规定：“申请开办旅馆，应经主管部门审查批准，经当地公安机关签署意见，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方准开业”。
根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十四条第一款第三项规定：“未经许可，擅自经营按照国家规定需要由公安机关许可的行业的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上一千元以下罚款；情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款。”
因此，未经许可擅自经营酒店、旅馆、民宿等特种行业属于行政违法行为，一旦被行政机关查处，可能会面临行政拘留、罚款等行政处罚。
（三）民事法律风险
1、违反《民法典》的规定，承担停止侵害、排除妨害、恢复原状、赔偿损失等民事法律责任。
根据《民法典》第279条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”
最高法认为，对有利害关系的业主的界定，不仅要考虑对业主居住、生活环境的安全和安宁的影响或者可能造成的影响，还应当考虑对其专有部分不动产价值的影响。
因此，未经其他有利害关系的业主同意，将住房改为酒店、旅馆、民宿等商业用途属于民事违法行为，可能面临停止侵害、排除妨害、恢复原状或赔偿损失等民事法律责任。
司法实践中，有的“住改商”业主以其已经办理工商登记并取得了营业执照为由主张其行为的合法性，用以对抗有利害关系业主的反对意见。但法院通常认为办理工商登记并取得了营业执照的事实属于行政登记及许可范围，并不影响其民事法律责任的承担。
二、法律风险防范
二是确保取得有利害关系的业主的一致同意；
其次，若因疏忽导致未取得资质或违规经营被行政处罚，应立即停止违法行为，积极整改，防止违法行为升级为犯罪。
最后，应强化内部管理，建立健全内部管理制度，严禁在酒店、旅馆、民宿内发生容留卖淫、吸毒、开设赌场等违法犯罪行为，确保经营行为合法合规。
1、上诉人秦亚君诉被上诉人南京市公安局栖霞分局仙林派出所行政罚款处罚一案的行政判决书
江苏省南京市中级人民法院
（2021）苏01行终27号
2021年03月25日
二审法院认为
《江苏省特种行业治安管理条例》第二条、第十一条规定，旅馆业属于特种行业，从事旅馆业经营，应当依法取得公安机关颁发的《特种行业许可证》。《江苏省特种行业治安管理条例》第四十五条规定，提供按日或者按小时住宿服务的公寓房、日租房、休息厅等，按照旅馆业的规定实施管理。
治安管理处罚法第五十四条第一款第三项规定，未经许可，擅自经营按照国家规定需要由公安机关许可的行业的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上一千元以下罚款；情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款。本案中，上诉人秦亚君未经公安机关许可，擅自经营日租房，违反了治安管理处罚法的规定，被上诉人对上诉人作出罚款五百元的行政处罚并无不当。
关于上诉人提出，其通过网络平台发布日租信息系民宿短租行为，被上诉人依据《江苏省特种行业治安管理条例》认定上诉人从事旅馆业，属于“非法经营”，系认定事实错误的上诉主张，本院经审查认为，经营旅馆业是指为旅客提供住宿、膳食等服务并收取费用的行业。旅馆业属于特种行业，从事旅馆业经营，应当依法取得公安机关颁发的《特种行业许可证》。行为人未经公安机关核发《特种行业许可证》，从事旅馆业经营行为属于无证经营行为，应当承担相应不利的后果。
随着网络支付的便捷化，网约民宿、网约短租房成为旅馆业新兴的运作模式，其形式涉及更多的法律关系，但实质上仍然是提供住宿、膳食等服务并收取费用的行为，只是比传统经营旅馆业更加方便、快捷。虽然网约民宿、网约短租房有其自身的特殊性，但本质上仍然是经营旅馆业，仍需依法取得公安机关的特种行业许可。
另，从本案对于通过网络平台运营民宿的模式来看，住客登陆平台，支付相应的钱款，房东就将民宿的地址发给住客，在进住过程中，房东既未对住客的身份信息进行核验，亦未要求实名登记身份证信息。在此情形下，此种缺失公安机关监管的民宿、短租房就有可能被别有用心的人员利用。
民宿、短租房往往处于居民区内，管理的难度大、更易成为藏污纳垢之地；房主与住客同居一屋的，自身的安全更难以得到保障。无论从法律规定层面，还是从自身安全考虑，网约民宿、网约短租房都不能成为法外之地。综上，上诉人的该项上诉观点缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
2、西安潮巢家酒店管理有限公司、刘延琳等排除妨害纠纷民事二审民事判决书
陕西省西安市中级人民法院
（2021）陕01民终22344号
2022年04月21日
二审法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”本案中，潮巢家酒店擅自在住宅中经营民宿，将住宅改变为经营性用房，且自称经营民宿并未经其他有利害关系的业主同意，因此，刘延琳要求潮巢家酒店停止经营民宿的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。
3、李宇轩与康志刚相邻关系纠纷一审民事判决书
长沙市天心区人民法院
（2020）湘0103民初5212号
2020年06月16日
一审法院认为
本院认为，本案争议的焦点为将涉案房屋改为“民宿”是否属于将涉案房屋改成了“经营性用房”。
住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋；经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。本案中，涉案房屋规划用途为住宅类“住宅用地”，现改为民宿，其满足个人、家庭日常生活居住的功能暂时灭失，其承担的是类似于酒店、旅馆的职能。综上，本案中涉案房屋作为民宿的经营行为实际上已经将房屋性质改成了“经营性用房”。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住房改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经由利害关系的业主同意。
本案中，被告未经其他业主同意委托案外人将其名下规划用途为“住宅用地”的房屋委托第三人经营民宿的行为对其他业主的物权构成侵害。对原告要求被告立即停止其涉案房屋的经营活动，恢复涉案房屋的住宅性质的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿20000元损失，但未提交证据证明该损失实际发生，对于该请求本院不予支持。
四、主要结论
以住宅用房经营酒店、旅馆、民宿，必须严格遵循法律法规，取得全部必要资质并取得有利害关系的业主的一致同意，合法合规经营，否则可能面临民事责任、行政处罚甚至刑事追责。
合法经营不仅是对法律的尊重，更是对自身及消费者合法权益的保障。在投身酒店、旅馆、民宿行业时，面临此类法律问题时，建议经营者及时咨询专业法律人士，确保合规操作，有效保护自身权益。