南京东路街区内，有上海的中心地标人民广场，有上海市人大、上海市人民政府等办公地，有市中心规模特大的地铁换乘和公交集散地，有“中华商业第-街”南京路步行街，有上海博物馆、上海大剧院、上海音乐厅等文化机构。
这样一个融行政、交通、商业、文化为一体的区域，是什么力量推动着它在城市化的进程中发生演变，留下了哪些故事？它的“前世”是怎样的？市政机关是如何对它进行管理的？它是如何从“泥城浜”转身成为繁华街区的？哪些名人在此处留下了足迹？老百姓在此处是如何生活的？
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内容简介
南京东路街区是上海的地理中心与行政中心，亦是上海文化展示的*佳窗口之一，其历史发展脉络，是百年上海城市变迁的一个缩影。本书以图文并茂、口述资料的形式叙述南京东路街区从近代至今的百年变迁过程，展现了“上海城市之心”的经济结构、民情风俗、社会生活等，既有学术深度，又具备可读性。
作者简介
马学强，主要从事明清史、中国社会经济史研究。出版的著作主要有：《上海通史》（古代卷）、《钻天洞庭》、《从传统到近代：江南城镇土地产权制度研究》、《江南望族——洞庭席氏家族人物传》、《集权与裂变》（合著）等。博士学位论文《江南城镇土地产权制度研究（1727-1927）》曾获全国百篇优秀博士论文提名奖、上海市优秀博士论文。专著《从传统到近代：江南城镇土地产权制度研究》获上海市第七届（2002-2003）哲学社会科学优秀成果著作类三等奖。近年主持与承担“中国江南地区一个家族的变迁：洞庭席家研究”、“近代上海城市土地制度研究”、“近代一个阶层的社会生活：上海买办研究”等多项全国、上海市哲学社会科学规划课题。
张婷婷，南京东路街道党工委书记
精彩书摘
第二章从边缘到中心
第二节街区形成与空间演进
南京东路街区作为城市建成区，主要形成于近代，在一个多世纪的岁月里，区域的建筑和道路形态并未经历太多的兵燹与天灾破坏，城市空间的演进呈现出明显的传承脉络。以此而言，公共租界政府的建设与管理对这一区域的空间演变具有特殊的意义。
（一）公共租界城市管理体制的特点
近代上海开埠后，作为“国中之国”的租界带来了西方先进的城市建设和规划管理上的理念及制度。相对而言，法租界行政机关信奉集权理念和整体性的规划与管理方式，而公共租界行政机关则更崇尚自治理念与自由主义的管理方式。公共租界的城市建设和管理的机构，在开埠早期是英租界道路码头委员会，负责界内基础性设施建设。1854年，公共租界成立了工部局，负责租界的市政、警务等建设。工部局的成立，是在开埠以来《土地章程》规定的租地人会议上通过的，1869年租地人会议又被扩大了的纳税人会议所取代，而租界工部局的城市建设和管理事务的提议则必须得到纳税人会议的通过，并必须接受纳税人会议的监督。
这一体制模式源于英国的市政自治传统，英国城市自《大宪章》签订以来，取得了市民人身自由、土地保有权自由、独立司法权、自由贸易权等权力，随着1835年《市政法人法》的实施而逐步完善了现代地方自治制度。公共租界的纳税人会议正是被英国侨民引入上海的议会制度，由有一定资格的有产阶级构成，而工部局则是受纳税人会议委托办理城市市政的机构。因此在城市的规划与管理方面，就有两个鲜明的特征：一是公共租界对城市街区发展常常没有太多的全局规划，不像法租界那样行政机关权力能够介入街区形态，即使工部局试图进行整体规划管理，也往往受到具有纳税人会议话语权的商人的限制而妥协，因为市场的力量占据更主导的地位；二是在高度保障私有财产和权利的原则下，工部局往往只能为由工商业自由发展而形成街区形态的城市建成区提供基础设施和规划管理方面的制度保障。
南京东路街区的城市空间，在公共租界时代其实是两个行政区划。西藏路以东是中区的一部分，以西是19世纪末扩界后的西区。1845年英租界初立之时，其城市空间主要位于黄浦江附近、苏州河与洋泾浜合围的狭小空间内，以航运和贸易为主要功能。不少外国洋行在外滩租地盖办公楼，而外侨将住宅、仓储等建筑建造于河南路以东的区域，河南路以西尚未进行开发。为了贸易运输的便捷，租界非常重视道路的整治，在1845年与上海道台商定的《土地章程》中，就规定了9条主要道路，其中4条为东西走向并通往黄浦江的大路，即是后来的南京路、北京路、汉口路和九江路。而当时租界的外国商人成立的“道路码头委员会”，则承担了一些基本的道路维护、桥梁维修和码头建造的工作。
（二）娱乐业、房地产与早期的城市空间
随着寓沪外侨的增多，满足其各种生活需要的愿望成为城市空间扩展的动力，娱乐生活是其中重要的一项。1847年，英国侨民在界路河南路西、南京路以北的区域购地修筑第一个跑马场，南京路就成为跑马场的主要道路。1854年，第二个跑马场建成，成为当时租界外侨最为重要的公共活动场所。而南京路也被延伸到这个跑马场附近，即今浙江路的位置，成为租界最为重要的道路。界外最初的住宅房屋均沿着南京路建造，工部局也给予了当时上海最高级的铺路材料和煤气灯等最新的道路设施。同时，工部局制订了新的道路计划，南京路以南的纤道路（今九江路）、海关路（今汉口路）、教会路（今福州路）、北门街（今广东路）四条东西向干道也开始修筑。1866年，北面的北京路也延伸到了泥城浜，成为继南京路后租界又一条东西向的主要通道。
同时，公园、花园等休闲娱乐场所也在这一区域逐步兴建，在今湖北路、西藏路、芝罘路、北海路等地开辟了占地百余亩的新花园。在小刀会战事之前，今南京东路街区的东半部区域开始形成外侨的公共娱乐空间，与租界东部沿江的港口空间、中间河南路以东的外侨居住与商业、仓储综合空间相呼应。
19世纪中期，战争是塑造上海城市空间的重要促因。小刀会和太平天国的战事使大量华人涌入租界避难，至1862年，避难人数已高达20万人，这极大地刺激了租界房地产业的快速发展，使租界的经济结构由初期的单一贸易转变为贸易与房地产并重。外侨居住区域仍然保持在河南路以东地区，而1848年扩展的河南路至泥城浜之间的区域，则被房地产商所建造的华人住宅填满。因为中外联军在静安寺、徐家汇一线防御太平军，租界出于军事需要同时也是道路延伸的动因，修筑了新闸路等几条军路向西面延伸出去。
战争高潮过去之后，租界工部局在地产洋商的要求下开始对租界进行新的建设。首先是在泥城浜以西区域进行大规模的住房、道路和公共设施建设。1860年开始，工部局实施了新的道路计划，宁波路（1862年以前名为宽克路）等多条东西向马路从旧区域延伸到泥城浜附近，广西路（初期名为锡克路）等多条南北向的道路也开始修筑，而苏州河南岸福建路附近华人聚居的老闸地区更是开辟了多条新路。至1866年，河南路至泥城浜之间区域的道路网络基本建成。
租界道路的格局，是先由几条主干道延伸，再由近代城市中典型的方格网模式来覆盖整个空间。方格网既是在城市化进程中利用华人原有道路和填浜而筑成，也有利于房地产分块出售的商业目的。这也显示出公共租界城市空间的主导者是商业市场，而不是公共租界行政机关。
租界还在城市安全、公共卫生等方面对街区的建筑和道路进行规范。在华人大规模涌入的时候，房地产商为追逐利益，偏好用木板等简易材料为华人建造成本低、施工简单、建造速度快的简房，从1853年9月到1854年7月，广东路、福建路一带，就建造了800多幢木板简屋。这种简屋虽然利润高，但是存在易燃的安全隐患，因此1854年的《土地章程》中严格限制了木板房的蔓延，禁止用篷、簝、竹、木及一切易燃之物起造房屋。工部局成立后，竭力控制木板简房的建造，而推崇石库门里弄住宅。石库门里弄虽然造价高于木板房，但是因其用地经济、维修费低、租金高而广受房地产商的欢迎，至19世纪末扩界之前，泥城浜以东的区域已是里弄住宅密布，并开始向泥城浜以西的越界筑路地区扩展，里弄的条条总弄和支弄，又构成了公共道路之外的方格网。
在19世纪70年代之前，南京东路街区是以外侨的公共娱乐和华人的居住为主要功能的城市空间。之后，华人的不断涌入以及新兴房地产业的崛起，一方面使得租界以前华洋分居的格局开始被打破；但另一方面，由于以河南路为界的两个区域建筑样式、拥挤程度等不同，又缺乏彼此流动，城市空间呈现出港岸区域、外侨聚居区域和华人聚居区域并存的局面。同时，公共租界空间扩展模式也在这时候形成：即先因经济或其他原因，在原区域外出现一个据点，带动一条或数条道路的向西延伸，随后商业、娱乐业和房地产业等沿着这些延伸路段发展起来，道路和沿路地产互相促进发展，租界或房地产商又开辟纵向与横向的其他道路，逐渐形成方格网的格局，将分割形成的各个地块开发出来。
（三）商业中心的形成
1870年以后，随着南京路、福州路、北京路等各条商业大街迅速向西推进，以及土地价值提升过程中的市场化调整，河南路甚至福建路以西路段，皆成为各类商店、饭店、戏院、茶楼聚集之处。同时，大量建造的里弄房屋不仅容纳了数十万居民，也成为渗透进商业的海绵，将各类工商业吸纳进这片欣欣向荣的区域，开始成为新的商业与文化中心。
以百货业为例，这是上海开埠后广东商人来沪经营的主要模式，主要买卖广货、洋货、京货等，外商则开设主营洋货的洋行。在靠近港口的东部区域，百货业的经营形式首先是各类中小型的零售店和杂货铺，至20世纪初已经出现种类繁多、丰富多彩的特色，并逐渐向西部延伸。之后，大型百货业兴起，集吃、穿、住、用、玩等于一体，兼具销售、展示等功能。这类大型百货出现于南京东路四川中路路口附近，即福利、惠罗、汇司、泰兴等前“四大公司”。自1917年开始，先施公司、永安公司、新新公司、大新公司等新“四大公司”在南京路陆续建成，成为上海百货零售业新的中心。
民国时期，除金融业仍以外滩为中心外，餐饮业、宾馆业、文化娱乐业的中心等都逐渐转移到公共租界中区的西部区域，让这里成为上海最为繁盛的闹市区。根据学者的研究，20世纪40年代末，这片区域的商业聚集已经具有明显的特点，区境内的南京路，以新“四大公司”为中心，是百货业聚集之地；南京东路以北地区，商业业态略为初级、低档，主要是重工业制品，比如柴炭、铁铺、木器、五金、装潢、漆业、车行等；南部地区的商业业态则较为高档、精致，主要是轻工业制品，包括服装、鞋帽、礼品、皮货、呢绒、古玩、药业、信局、糖业、文化等。①至1949年之前，区域内已经形成了多条具有特色的商业街，如五金业聚集的北京东路，文化用品业聚集的福州路，估衣业聚集的石路（今福建中路、南京东路以南地段），礼品业聚集的汉口路，装潢五金业聚集的宁波路，服装业聚集的大新街（今湖北路），汽灯业聚集的广东路（今福建中路以西），女鞋业聚集的小花园（今浙江路上，福州路、广东路之间）等。
中华人民共和国成立初期，这一区域的商业布局仍然沿袭了之前的风格。1985年，黄浦区政府开始对南京路、北京路等商业街进行统一规划和综合开发，南京路在区境内分为两个部分：西藏中路至浙江中路，将成为大型综合商场和文化娱乐相结合的商业中心，部分地段进行改建，开辟街坊型绿化小广场；浙江中路以东两侧大面积改建，上海市第一医药商店等商业机构开始入驻。1992年，又将南京路分为4个功能区，其中南京东路街区内分为3个：浙江中路以东拟建成以商业、宾馆为主的街区；浙江中路至西藏中路是以市百一店、市食品一店、市时装公司、华联商厦四大商店为标志的旅游购物区；西藏中路以西，则拟建成文化、商业、居住为主的街区，保留由大光明电影院、上海美术馆等组成的文化娱乐中心。②
（四）工部局的城市管理
公共租界的管理者对于城市管理非常重视，在城市发展的每一个阶段，都凭借近代先进的科学技术和科学理念，以及完善的法律框架，在城市公共空间的治理上取得了全面而优异的成绩。
1845年，租界成立之初的《土地章程》，虽然主旨是确定租界范围，但也渗透了现代城市管理的意识。其中第十二条规定：“商人租地并在界内租房，白杨（洋）泾浜以北，应行公众修补桥梁、修除街道、添点路灯、添置水龙、种树护路、开沟放水、雇募更夫，其各项费用，由各租户呈请领事官劝令会集公同商捐。”①这是对城市基础建设的规定。第十八条规定：“界内不得搭盖易烧房屋，如草棚、竹屋、板房等；不得收藏危险可以伤人货物，如火药、硝磺及多存火酒等；不得占塞公路，如造房、搭架、檐头突出、长堆货物等；并不得令人不便，如堆积污秽、沟渠流出路上、无故吵闹喧嚷等；皆系为出保房屋货财，永图众商平安也。如火药、硝磺、火酒等物运到上海，必须会同在界内距住房、栈房较远之处公议一地，以备存贮而防疏失。”②这是对城市公共卫生与安全的管理。
《土地章程》还根据当时租界内的房地产建筑狂潮和交通情况，作出规定：“起造房屋，札立木架及砖瓦、木料货物，皆不得阻碍道路，并不准房檐过伸各项，妨碍行人。如犯以上各条，饬知后不改，每月罚银五元。禁止堆积秽物，任沟洫满流，放枪炮，放辔骑马赶车，并往来遛马，肆意喧嚷、滋闹，一切惹厌之事，违者每次罚银十元。”③凡此，均说明此时的城市管理已经更为精细，且有惩罚措施相配套。
在严格的管理之下，租界很快显示出清洁整齐的面貌，为华人所钦服和推崇：
上海各租界之内，街道整齐，廊檐洁净，一切秽物亵衣无许暴露，尘土拉杂无许堆积。偶有遗弃秽杂等物，责成长夫巡拾，所以过其旁者，不必为掩鼻之趋，已自得举足之便。甚至街面偶有缺陷泥泞之处，即登时督石工为之修理。炎天常有燥土飞尘之患，则常时设水车为之浇洒。虑积水之淹浸也，则遍处有水沟以流其恶；虑积秽之薰蒸也，则清晨纵粪担以出其垢……其尤妙者，大街无许便溺，致秽气有冲天之失；浦滩不准澡浴，使乡人知裸浴之非，其意识尤为周到，其风俗犹可维持……或者人谓此种事极细致，何至受罚？不知租界地方十分洁净，其人既居租界必知租界规矩，岂容其任意糟踏、毫不经心乎！若使听其无节，必将大众效尤，恐清静国中变成污浊世界矣。①
自19世纪60年代上海人口激增、经济飞速发展之后，工部局的城市管理也日益追求精细化和全面化，在城市道路建设、城市公共设施建设与管理、城市公共卫生管理、城市交通管理、城市建筑管理等方面都开始完善起来。
城市公共设施建设与管理也是租界极为重视的。上海是近代中国最早使用煤气的城市，如前文所述，因大英自来火房的建立，1865年底南京路的路灯开始用煤气。煤气灯优越的光源很快受到中外居民的欢迎，工部局开始在其他街道推广开来，使用煤气灯的区域随着越界筑路向租界的西部和北部扩展。至1868年8月，老闸地区的华人聚居地已经敷设了煤气总管。工部局对于煤气的管理，采取了欧洲城市管理中常见的给予企业特许经营权，同时对煤气公司的经营和服务进行调控的方式。工部局在给予煤气公司经营权的同时，规定了自身有权对公司在租界煤气的供应质量、价格、公司最高收益、基本设施建设、服务方式等方面进行管理。这种管理机制平衡了市场规则和管理理念之间的矛盾，有利于煤气供应市场的有序竞争，也能保证煤气市场在工部局调控的范围内发展。20世纪20年代开始，煤气业务受到电力竞争，重点转向了居民热源供应、住宅的家庭烹饪和取暖上，这几方面的煤气用量大幅度增长。
在给水事业上，工部局同样采用了特许经营权的办法。1875年纳税人会议决定工部局本身不办水厂，欢迎私人公司从事给水事业。其时英国商人M.Mcleod组织的上海自来水公司筹备委员会取得了租界给予的特许经营权，组成上海自来水股份有限公司，选址杨树浦建厂，自1883年8月开始向公共租界和法租界中心区域供水。工部局针对自来水公司的项目发放具有一定期限的开掘路段许可证，如果到期不能供水，公司就要受罚。这对提高公司供水质量和效益起到很大作用，使公共租界供水质量长期保持了较高的标准，甚至“超过了伦敦达到的标准或美国大部分严格的市政当局的要求”。①
自1882年引入电灯之后，上海也成为最早采用电灯照明的城市之一。与自来水、煤气等不同，工部局对电力直接进行经营管理。1882年英侨立德尔等筹设上海电气公司，并创办了中国第一家电厂，比美国纽约珠街电厂要早2个月，比日本东京电灯公司早5年。②1888年上海电气公司因缺乏资金和技术而倒闭，一部分股东筹资设立上海新申电气公司。鉴于新生的电气企业缺乏资金，工部局于1893年购买了新申电气公司，并成立电气处，建造新厂。电气处有一定的自主经营权，兼负经营和管理职责，并靠发行电气公债来扩展电力设施。至1899年已将供电范围扩展到静安寺路，囊括了今天南京东路街道的大部分地区。20世纪开始，发电业务向居民家用电器与工业用电方面发展。