有起有伏的迭代变化意味着竞争，但也将给消费端带来更多选择。
撰文/郭歆晔露茜姐姐
商业地产于2023年伊始迎来了客流与出租率的逐步复苏，虽然面临不小的挑战，但今年整个上半年，上海无论新开业首店及新项目数量，还是新开工、新获地与城市更新改造，多个特色项目亮点频出——
例如，最长的商业街区嘉里金陵东路，临港最大购物中心印象城MEGA规划，徐汇继ITC之后又一巨型MALL华泾华之门，坪效最高的南西恒隆广场2期更新规划，魔都首条过江缆车西岸金融中心，最核心区位的首个存量轻资产晶品，国内首座聚焦次元文化的商业体百联ZX创趣场……
Mall星人已经疏理过2023年新开业项目Q1季报和Q2季报，本文旨在综合回顾上半年上海商业地产的整体动态。上半年，魔都迎来了新一轮项目开业小高峰，新开业/局部试营业的54个项目，分布在全市13个区域，较去年同期明显提升，但与此同时，也有不少因种种原因选择停业的项目。
商业竞争加剧的大环境之下，专业的头部商业机构在高度内卷中赢得了更多商机，有起有伏的迭代变化意味着竞争，但也将给消费端带来更多新鲜感和便利性。
01
规划公布、封顶…新项目进行时
规划方面，1月，《上海市嘉定区江桥镇JDPO-0302单元（北虹之星社区）控制性详细规划（修编）及北虹桥东HQ-15（BHQD）单元16、20、21、45等街坊（幸福片区）控制性详细规划局部调整》公示。江桥金沙江西路站将再造一个约17万方的超级商业体（金沙江西路TOD商业），或将成为北虹桥的又一“新名片”“新地标“。
4月初静安发布公示，南京西路恒隆广场有望启动二期办公楼低区及B1层的商业改造。利用城市更新政策，结合公共空间联动，更新增加商业功能，恒隆二期（802-01地块）通过提供向公众24小时开放的不低于3850平方米公共空间，将可能获得有近万平米的改造升级空间。
5月，张园东区规划公布，地下三层将打通整个区域地下。
以及，云南南路美食街新规划公示，将改造为文化、商业、办公、豪宅荟聚的历史风貌复合街区；灯灯。
其他方面，1月28日，农历春节后的首个工作日一早，黄浦区文庙改扩建项目建设工地内已开始施工。黄浦文庙将于2025年回归亮相，新建建筑与街区风貌和谐统一老城厢风貌，打造成特色街区。
3月18日，临港中心全新的临港演艺中心正式亮相。未来，它将依托上海文广演艺集团的剧院品牌和运营体系，结合“顶科社区”的特色元素，为来自全球的“最强大脑”和周边地区观众提供高品质的演出。
虹口北外滩世界会客厅二期（久事中心）的设计招标，由知名设计所Genelser中标。
莘庄西环路上原来农工商超市大卖场，于一季度开启更新改造，全新的邻里商业中心西环281生活广场将于三季度揭幕。
4月，位于浦东成山路锦绣路路口的华润万家大卖场启动升级改造，预计8月以社区购物中心“叁宸里”崭新面貌与消费者见面。
4月，浦乐汇成山路店（原恒大家居）启动改造，将改造为3万平米的社区商业体，于今年10月重新营业。
4月24日，位于汉口路江西中路的老市政府大楼在建成百年之后，终于实现结构围合，力争年底基本建成，部分对外开放。建成后的老市府大楼地上面积4.2万平米，70%将用于办公，30%将是文化和配套商业，同时还有三层地下室，拥有近300个车位，围合庭院广场将是一个公共空间，对市民开放。
4月底，闵行区莘庄商务区地铁上盖商业综合体平金中心顺利竣工。平金中心总建筑面积达12万平方米，包含了2.5万平方米的商业体。据悉，目前该商业体已有部分商户进驻装修，预计今年年底前对外营业。
5月20日，临港爱琴海｜城市书香发布「城市唤醒计划」，将青年文化、社交活动、沉浸式体验等进行多元融合，打造系列主题活动。临港爱琴海将以「MALL+街区」的组合，分别打造爱琴海购物中心和城市书香两大商业功能板块。
5月24日，交通银行上海市分行与信德前滩（上海）文化置业有限公司正式宣布达成战略冠名合作。交通银行前滩31演艺中心大剧场将于9月首演，前滩31雅辰酒店将于4季度开业，前滩31乐荟则率先于1季度局部试营业……前滩31（前滩信德中心）整体将在10月亮相。
5月30日，中交地产2023品牌战略发布会暨中交上海总部基地全球招商会在沪召开。位于杨浦滨江门户位置的中交滨江广场，涵盖独栋和下沉式广场多种商业形式，将打造黄浦江畔社交力中心。
△中交滨江广场楼座示意图
虹口江湾镇虹商集团竑杉湾项目继4月举办“星空市集”之后，于6月正式定名为平溪商业广场，1.6万平方米的社区商业预计将于下半年正式开业。
徐汇滨江的上海国际传媒港CMG融媒影城6月开业。
6月，凯德晶萃广场办公楼正式启用。首批办公租户入驻的同时，原先受施工影响的商场1-2楼部分商户也即将恢复营业，商办合体后的凯德晶萃潜力将被进一步发掘。
6月9日，由EKA·天物xCUUNION策辑共同主办的“创变设计节2023上海”正式启幕，以“天物之境”主题，通过为期1个月的展览，用设计艺术赋能线下空间，聚焦全球设计创意产业。EKA·天物占地约100亩，园内拥有30多栋建筑，将打造成为高端生活方式及社交人文交相辉映的开放式街区。
6月20午，张江中区单元56-01、57-01地块项目迎来重要节点，高320米的张江科学之门西塔，圆满完成外立面幕墙封顶。
△图源/陆家嘴集团官微
6月21日，位于前滩四方城与前滩友城公园之间的空中连廊项目通过浦东新区建交委综合竣工验收。至此，由陆家嘴集团投资开发、历时四年多建设的前滩四方城实现全面竣工。前滩国际商务区又将迎来一个集办公、商业、酒店于一体的重量级商办综合体——总建筑面积41万平米，商业面积5.9万平米。
6月25日，港城广场四期项目正式通过主体结构验收，标志着工程建设进入全面加速的新阶段。港城广场四期项目是港城广场的收官之作，总建筑面积达6.09万平米，包含商业、酒店、文化等多各业态。
在6月28日举行的上海·力波品牌发布会上。力波·九坊揭开神秘面纱：定位为“上海啤酒文化主题商业综合体”，总建筑面积3.9万平米，包括2.5万平米miniMall和1.4万平米街区，Mall商业楼层为地下B1层、地上1-4层，街区商业楼层为地下B1层、地上1-2层，预计2023年下半年开业。
6月底，浦乐生活广场·拱极路店宣布即将于10月份试营业。
嘉定TSF购物中心二季度完成整体施工，计划四季度开幕。
正在调改的百联西郊购物中心将通过健康、活力、可持续的消费文化、品牌业态组合和主题空间场景的深度运营，为消费者打造多元美好生活的超级社区，构筑聚合集理想生活、缤纷购物、多元体验的“社区能量场”。比如，项目将携手爱宠世家与超级鸟局，首次在沪打造超级宠物露营主力店。
上海GLBCMALL绿地外滩中心原二期分拆为新二期和三期，其中，约3万平米的新二期将于今年四季度开业。
◎瑞安集团
△太平洋天地T1大厦效果图
5月18日，太平洋新天地T1大厦主体结构正式封顶，标志着大新天地的「城市天际线」递升至250米的高度。板块「层峦叠嶂」的建筑集群的新「主峰」也由此诞生，并展露出项目未来在高度和广度上“一览众山小”的磅礴气势。
◎香港置地
香港置地的徐汇西岸金融城正式官宣浦江之心的跨江缆车规划。项目E地块于3月开工。
西岸金融城在滨江段重金打造16座跨街空中廊桥，并在浦江两岸建立“浦江之心”跨江缆车。项目的大动脉——光启大道则链接旗舰购物中心、滨水时尚街区、艺术与设计街区、南浦火车站与庭院，并串联西岸漩心、城市天文体验馆、明日种子馆等艺术文化场馆。
◎华之门
△效果图图源/徐汇华泾官微
被誉为徐汇“南大门”的华泾镇“华之门”综合体项目，已完成土地签署。华之门地上总开发规模高达81万平方米，总商业体量超30万平方米，或将成为徐汇区单体规模属一属二的MEGA级盒子购物中心。
◎GATEM西岸梦中心
△效果图图源/西岸梦中心官微
徐汇滨江GATEM西岸梦中心计划于明年6月开业，首批合作伙伴亮相主场，如：RiversideFactoryMarket（国内首个城市滨水集市）、MOREPRK（大型室内滑板场）、瓦肆VasLivehouse（国内首个融社群、零售与艺术为一体的滨水音乐主题生态）、穹顶艺术中心等。
【TIPS】篇幅和精力所限，本文未及收录上半年所有项目动态。
02
获地、并购……新项目酝酿时
上半年，嘉里、凯德、龙湖等头部大商业集团通过拿地、并购等方式，以重资产持有的形式打造新商业体，未来几年会有一批大中型连锁品牌购物中心入市——
△效果图图源/i浦江官微
在成功运作了青浦蟠龙天地和即将入市长寿路鸿寿坊，瑞安房地产在城市微度假目的地体系上又将添一重量级成员——浦江镇召稼楼“城中村”改造项目，已完成签约。建成后的面积是目前召稼楼古镇的2.5倍，将是上海港方投资最大体量的江南古镇商业街区。计划3年后出形象，5年后正式建成。
◎嘉里建设
6月20日，嘉里建设招标购入由黄浦区规划和自然资源局出让余下地块的土地使用权，代价为87.83亿元。根据出让规划，金陵路共分为10块土地，为商住办混合，分为两批次协议出让。此次出让的是第二批次的以商办开发为主的外滩街道198-1、200-3、070-01、071-01、072-01、073-01地块及江西南路、山东南路、盛泽路、070-02地下空间地块，共6幅地块。
嘉里金陵东路二期位于人民广场、南京东路、外滩、南外滩、豫园老城厢、淮海路新天地、陆家嘴7个板块的交汇之处，联通整个上海中央活动区，具有枢纽级别的重要意义。建成后连同一期，将是单一发展商开发的上海最长的超级商业街区。
【TIPS】金陵东路余庆里六幅风貌保护街坊规划方案公布（含大世界及云南路美食街商业文保改造规划），其将与嘉里金陵东路项目在浙江东路相连。
◎凯德投资
△图源/凯德·尚浦官微
今年初，凯德投资中国产业园核心型人民币基金II期收购了估值76亿元的杨浦区五角场商圈的尚浦中心。项目坐落于杨浦区江湾城路99号，由10栋高品质现代化的办公楼宇组成，属于低密度的花园式商务园区，总建筑面积接近20万平方米。
◎龙湖集团
△效果图图源/南翔生活网官微
龙湖集团获得14号线和嘉闵线双线换乘的嘉定区江桥板块乐秀路站的商业地块。建成后的商业面积近4万平米。地块距轨交14号线、在建嘉闵线乐秀路站直线距离约400米，到嘉闵高架路直线距离约900米，轨交及自驾出行均较为便利。
◎陆家嘴集团
陆家嘴集团回购晶耀前滩部分商业，从而整体持有了该综合体的商场部分。晶耀前滩连同在营的前滩企业天地前滩陆悦汇，以及今年一季度试营业的前滩L+PLAZA陆家嘴广场、今年四季度将部分开业的前滩四方城、在建的前滩源，将让陆家嘴集团在前滩运营的商业矩阵持续扩展。
△前滩商务区图源/陆家嘴集团
地块推介
Mall星人曾写过TOD项目聚客力的专题报道。今年，多个TOD新项目举行了推介会，如：宝山通南路站TOD（淞南小五角场）、宝山站铁路TOD、南大路及丰翔路站TOD、潘广路站TOD等，华润置地、大悦城控股、中国金茂、龙湖集团、招商蛇口、中海地产、印力集团等头部企业集体参与。
3月，上海地产集团举行2023年招商推介会暨北虹桥（江桥）项目推介会。本次推介会是北虹桥项目规划落地和全面启动开发建设前的首次推介，重点对北虹桥东、西两个片区（幸福片区、封浜片区）的功能定位、城市设计、空间结构、开发计划以及招商模式进行了全方位的展示。
关于上海北站（新杨行站），4月宝山区土地储备中心联合区交通委与香港瑞安地产开展合作交流，共同商讨初步总体方案编制。中铁置业则结合自身专业优势，表现出对宝山站铁路上盖开发TOD项目的合作意向，并提出了初步设想，包括组合经营和功能布局等方面的考虑。
5月，2023杨浦滨江全球推介大会在杨浦滨江秀带广场举行。这是杨浦滨江首次向市场公布重点推介地块，包括八埭头、大桥东两大核心功能区及大桥西片区3大板块，共涉及19幅地块，总用地面积约39万平方米，规划地上总建筑面积约139万平方米。
03
存量轻资产输出增多，大集团继续开疆拓土
据Mall星人统计，今年上半年，上海新开业5万平方米以上大中型购物中心只有蟠龙天地、金融街购物中心2个项目，但同期，被大集团轻资产接盘的存量大中型购物中心却多达3个。
上海以往绝大多数轻资产运营商业项目为在建新项目，如今存量轻资产输出项目越来越多，一方面说明行业已经走进越来越讲究专业运营的时代，另一方面也说明未来头部企业在“轻重并举”的过程中，轻资产输出也将两条腿走路——一边接增量，一边接存量。
印力相继签约战略合作协议的港城集团临港101印象城MEGA、以及浦发集团浦东唐镇邻里中心与浦发唐城TOD两大社区商业项目共计3个新项目，华润万象生活与浦东开发集团合作的龙阳四街坊万象天地，香港新世界K11官宣成功投得上海金桥地铁上盖项目商业部分管理服务项目——上海金桥K11Select，保利商旅与奉发集团正式签约奉贤古华项目，中海商业签约上海世博CK商办综合体，融创商业签约临港101商业项目，必资里旗下宝山有山与虹口猎户座。
△效果图图源/临港优生活官微
5月10日，浦发集团东明路站地铁上盖TOP芯联提前竣工，其商业配套由利林集团轻资产运营。
此外，今年上半年，华润万象生活接手了国华置业集团和晶品购物中心的轻资产运营；中信泰富接盘奉贤东方美谷；汉博商业签约上海农工商118广场商业街；合生商业接手了4万平方米的松江塞纳左岸轻资产运营，项目更名为松江合生汇。另，宝山吴淞某大型购物中心也有传出或轻资产被接盘的信息。这些项目，都是存量项目的轻资产输出。
高度内卷的竞争压力之下，越来越多大中型项目资产持有方选择更具市场活力的专业机构运营打理己方项目，且越来越多轻资产项目不再更名而是沿用原项目名，预计下半年这种趋势会更明显。
04
未来增量进行时——这些新项目开工了
◎晶耀虹桥项目
△图源/上海长宁官微
今年2月，作为长宁区重大工程的晶耀虹桥项目开工。该项目总建筑面积约25万平米，是地铁2号线、15号线娄山关路站双轨交汇的上盖项目，由全球领先的房地产开发商、业主、运营商和资产管理企业铁狮门公司，携手新长宁集团和三菱地所共同合作开发，计划于2025年完成建设——这是美日中三国合作项目，且是三菱地所首次在上海参与投资的综合体。
◎侨福芳草地
△效果图图源/上海宝山官微
6月底，宝山淞南上海侨福芳草地动工。总投资约30亿元的项目，总建筑面积约20万平米，未来将打造成一个绿色生态、智慧便捷的城市综合体，集时尚、艺术、科技于一体的购物中心、高端总部办公、精品酒店行政公寓等多元化业态。
◎张江传奇广场
△效果图图源/浦东发布官微
作为《上海市城市更新条例》颁布后张江科学城城市更新重要项目之一的传奇广场，于6月28日开工。
张江传奇广场将建成总面积约27万平方米的枢纽型文体商业综合体，拥有6栋最高60米的塔楼，计划在2028年年底全面竣工。未来，项目将承担起区域性公共服务配套的功能，与九条线的公交枢纽、地铁二号线实现无缝衔接。
◎其他项目
1月，南京西路原协和城被宝华和新浪收购后，正式开工。
1月中旬，森兰印象城取得主体工程的规划许可证，正式进入主体工程施工阶段，计划于2025年竣工。
2月19日，虹桥前湾印象城MEGA开工建设，项目总投资35亿元，总占地面积约6.8万平方米，将建成26万方的超级社交体验中心。
4月，市北百联创新科技产业中心举行开工仪式。
6月，虹口北外滩上海华贸中心开工建设。
维乐城菊园店6月中旬项目正式开工。这是商业面积为2.2万平米的社区购物中心，预计将于明年四季度开业
……
05
上半年新开业&停业项目简析
据不完全统计，上半年魔都新开业（含局部试营业）的项目达54个，从中可观测出以下几点：
区域：长宁（8个）、浦东（8个）、杨浦（6个）、普陀（5个）、黄浦（5个）等几个区开业数量较前。或许是品牌招商节奏和市场培育周期的因素，以上数量含局部试营业项目。
体量：人口迁移、商业扩融和消费迭代等多个因素形成的商业扩容，产生的商圈、区域的变化，应该说也为周围居民提供了更为贴心和便利的商业服务和消费选择，因此，小型或迷你型项目越来越多（3万方以下）的入市。
郊区“15分钟生活圈”概念越发呈现繁荣之势，“小而美”的多功能性商业项目最大的受益者，就是周边几公里范围的住宅小区的居民们，有的是独立物业，也有社区、住宅或办公的商业配套。从数量看，今年上半年小型项目的占比达到了80%以上。由此，也可预见未来小体量项目的市场价值，仍然值得重视。
3万方以上的开业项目共10个，其中，4家正式营业、6家试营业。
大型项目（3万方左右或以上），最具引爆点的就是蟠龙天地，五一黄金周开业，即引爆客流。瑞安集团精心打造的城市更新项目的成功范本，值得学习和借鉴；另，上海金融街、星扬西岸中心Lumina等，从开发商、运营商和投资额、体量、规划、品牌和定位等各个方面都有各自优势的表现，只是说好的项目开业需要一个循序渐进发展和磨砺的过程。
业态：郊区项目以新开、新建项目为主打；市区则更多的是城市更新，在历史人文建筑上进行新的主题植入或原有主题升级，如：INS复兴乐园、胜利电影院、长白228、上海影城SHO等。在有历史人文的建筑上，保留原来的结构和风格，融入现代元素和主题，一个个城市焕新体的出现，为魔都增加了商业消费地的同时，也更新了整个城市的面貌。
城市更新：上半年新开出的存量改造及城市更新项目包括：新天地时尚II、上海影城SHO、浦乐汇·高青、HOPE133年轻力运动中心、九华凯旋坊、久事旅游越界平武Space、尚街x创邑SPACE（原尚街LOFT)、汇锦里（原绿色米兰奥莱）、长白228街坊、影梦里、上海地产·越界祥德里、浦乐汇水世界等。
注：带*为试营业项目
南京东路年轻化大变身
以南京东路、西藏中路（人民广场站）为圆心的上海最核心商圈，以业态年轻化进行文旅融合，以吸引越来越多的年轻人。一季度，原华联商厦整体转型而来的百联ZX创趣场开业后，既叫好又叫座。二季度，南京东路进一步向Z世代二次元靠近——
百联股份旗下第一百货商业中心C馆转型：4楼转型为“绮丽次元街区”，进驻品牌，如：baomoon抱梦旗舰店、绮丽少女旗舰店、多摩万事屋旗舰店、谷的time旗舰店、模组宇宙、xhrhobby小黄人等；7楼变身剧场群落——超3000平方米第一百货·星空间，汇集了11家沉浸式的演艺星空间。
新世界城四楼从主营少男少女服装已逐步转型为“Fun肆街区”，引入次元文化为主要内容的动漫游戏周边、桌游卡牌道场等头部品牌，如：capcom喀普康中心日本本土外唯一游戏周边产品专营店、潮玩星球2.0形象店、漫魂、宝可梦卡牌竞技道馆、少女洛丽塔服饰仲夏物语、新生代jk服装品牌cosmepro上海首店。
两大商场主营的Z世代主题街区，连同附近已转型为演艺综合体的大世界SHOWLIFE、亚洲大厦垂直戏剧主题街区、明天广场机遇星球的《风起洛阳》沉浸式体验空间、共舞台、上海大剧院、上海音乐厅等多个演艺资源，形成了二次元动漫业态的矩阵。
连同周边苏河湾静安大悦城的二次元主题街区八吉岛iland、福州路外文书店、即将重装揭幕的上海书城、改造后成为年轻人偏好的“三坑文化”综合体迪美广场，以及正停业改造中的香港名店街，南京东路周边次元文化呈现出蓬勃发展之势。
限时步行街
除了黄浦区BFC外滩枫径、静安区静安嘉里中心安义夜巷&张园茂名北路限时步行街，今年上半年新的限时步行街面孔陆续亮相。
4月，长宁区长宁国际凯田集荟分时步行街暨主题集市活动启幕。首季以“咖啡+为主题，惊喜亮相。7月，“凯田集荟”第二季市集活动，联合迪卡侬、百事可乐、脉动等品牌及商户，呈现50多家特色摊位。
5月，杨浦区约250米长的大学路限时步行街正式开街。每个周末和法定节假日，根据不同的主题，组织舞台表演、市集、互动游戏、艺术空间、零售、直播、公益等活动。
6月底至7月，浦东首条限时步行街——以富城路步行街为主体的正大滨购市集精彩开市，将黄浦江水岸景观、富城路限时步行街及正大广场融合联动，打造上海首个水岸联动步行街市集。
新酒店
值得额外补充的是，2023上半年上海主题酒店与高端酒店同样新店辈出（其中存量项目改造翻牌的比例也较往年大幅提高），临港海昌全国首座奥特曼主题酒店，长兴岛华住及永乐华住集团旗下高奢酒店品牌宋品酒店，徐汇滨江上海西岸美高梅酒店，临港滴水湖南岛洲际酒店（由原先滴水湖皇冠假日酒店改造而来），陆家嘴新梅希尔顿花园酒店，浦东滨江喜来登，浦东机场智选假日酒店，桃浦雅辰悦居酒店……下半年将有更多新酒店开业。
停业（改造）项目
上海一些经营多年的老牌商业项目正发生了本质性的变化，谢幕或暂别改建。今年上半年，多个项目停业，如：置地广场（租约到期）、香港名店街（停业改造）、五角场巴黎春天（停业改造）、平利路“邻里1号”（让渡给地铁施工）、金桥家乐福与碧云体育休闲中心（城市更新，改建为商办综合体）、徐泾永业购物中心（从原本商业属性变身为“保障性租赁住房”）。
【TIPS】上海太平洋百货7月31日发布公告，徐汇店因合约到期，将于8月31日营业结束后正式谢幕。
Mall星人最新了解到，第六百货城市更新已入围2023WAF世界建筑节大奖名单。通过此次城市更新，通过此次城市更新将第六百货、汇金百货内部商业空间在四层以上整体贯通，并以高区连廊与太平洋百货进行连接。
△图源/贝诺Benoy官微
结语
上半年小幅回暖形成的多元化趋势，也为7月及下半年的商业提供了很好的养分，敬请期待Mall星人魔都7月项目最新动态的分析及下半年的全新期待。
此外，临港蓝鲸世界、枫泾方圆荟、奉贤经发广场等多个项目将延至明年开业。