湖南日报·新湖南客户端2024-07-1713:00:59
开栏语：
即日起，我们推出《砂子坳观察》，通过记者的走访观察，直面社会热点痛点开展舆论监督。欢迎您提供线索。
湖南日报·新湖南客户端记者
【问题聚焦】
“小区物业费按1.95元/㎡收取，业主却得不到相应的服务。”“租车位300元每月，业主缓交钱就不让车辆出行。”“业主多次找物业协商，物业玩失踪”……连日来，吉首市“祥和江山”小区业主频繁向湖南日报新湖南客户端投诉，反映物业管理存在的诸多问题，呼吁媒体出面调查……
记者为此展开实地调查。
【调查发现】
吉首市乾州街道“祥和江山”小区，位于乾州大坡陇路与金坪路交会处，是号称“四代住房”（现代绿色建筑）的当地高端楼盘。
7月16日清早，记者来到小区，但见多户业主阳台挂着“天价物业费离谱物业费”“坚决抵制不合理收费”等横幅，这些横幅与高端楼盘的格调十分不匹配，周边群众向记者反映这种现象已达十余天。
公开资料显示，该项目开发商是吉首市祥和置业有限公司，2020年12月开盘，房屋总数847户。
“独特的空中阳台设计，房子外型是好看，但是物业问题太多。”业主纷纷聚过来向记者“吐槽”。
矛盾一：物业费偏高服务不到位
“周边的溶江学府1.15元，溶江小区1.18元，碧桂园1.5元。我们这里基本都还处于建设阶段，物业费就收到1.95元，太高了，服务很低端，很多时候找物业连人都找不到”……采访过程中，业主们意见集中体现在小区的高价物业费上。
为此，业主们还举出多个事例证明物业服务达不到标准：
一业主反映：今年4月30日，小区B栋二单元电井起火，导致33层的房子停电半个月，期间物业未采取任何补救措施，只叫业主自己克服困难。停电期间，业主们提出借用物业食堂解决吃饭问题，被一口回绝。
垃圾遍地无人清扫
另一业主反映，交房时承诺是上海某家高端物业公司，入住不久就变成了开发商自己成立的物业公司，中间还中断过物业服务。物业费收费标准，也从未和业主们协商过，物业单方面直接扣除业主装修押金3000元，转抵为物业费。
漏水发霉的房顶
“我刚入住不久就发现楼顶开裂，物业居然说是我自己的问题，现在住在这里成天提心吊胆”“合同层高是3米，实测只有2.78米，开发商要我自己寄卖后重新买一套”“装修押金迟迟不退，只能用来抵扣物业费”……采访过程中，业主们向记者展示了诸多照片、视频，有的是垃圾遍地无人清扫，有的是小区座椅等设施损坏，有的则是路面积水无法通行，苦恼颇多。
矛盾二：租车位费高，保安堵大门
记者调查发现，小区矛盾大大小小、陆陆续续不断积累，但真正的导火索是7月4日物业聘用的保安“堵大门”行为，引起业主公愤。
“物业费还不是最当紧的，现在是不交钱就出不了门，业主和物业差点打起来。后经警察调解才让物业放行，但不知道以后怎么办。”E栋一位业主告诉记者。
物业阻止业主车辆出门
6月5日，祥和江山小区贴出停车收费公告，明确车位服务费30元/月，车位租赁费300元/月，其他车辆按临时车辆收费：1-3小时10元、3-6小时20元、6-24小时30元。
高价停车费
“周边几个小区有120的、有150的，这里收300，大大高于吉首市的平均物价，而且还说发生剐蹭他们也不负责。收费也不需要任何文件。”业主告诉记者，小区共840多户，车位有1200多个。记者走进停车场，发现大部分车位都处于空置状态。
大量空置的停车场
“产权属于开发商，按照谁建设、谁受益的原则，开发商可以收费。”湘西绿色新城物业公司赵经理告诉记者，停车费收取方是开发商成立的湘西弘光商业管理有限公司。
7月4日，业主和弘光公司、物业公司的矛盾达到顶峰。当天早上，弘光公司、物业公司对未缴费的业主车辆不予放行，导致很多业主不能上班，双方差点发生肢体冲突。业主们报警后，警察要求必须保障通行，业主们才得以出门上班。
民警现场调解
“这里车位六七万元一个，我买不起也租不起，现在都是停在社区、路边、桥下，业主为停车到处打游击，一点体会不到安居乐业的感觉。”C栋一位业主告诉记者：“物业非但不正面和业主协商，还出现了上门恐吓业主、在小区公告业主信息、带人到业主单位找麻烦等事件，业主们都是人心惶惶。”
长期冲突，何去何从？
“我们的诉求很简单，既然收了高价物业费，就要提供相应服务。停车费也要有相应文件，而不是他们想收多少就收多少，从来不和业主们协商。”业主们纷纷表示。
业主们告诉记者，为了解决问题，他们多次想办法：找物业公司，找社区和街道，甚至目前正在准备往上级部门投诉。但是最关键的物业公司，却迟迟不露面。甚至社区和街道组织组织召开协商会，物业公司缺席。
物业公布的收费标准
湘西绿色新城物业公司赵经理表示，“我上周刚入职，此前的问题不清楚。今后将加强员工培训和业务整改，做好日常服务，把小区打造成湘西前五的小区。”
当记者提出业主最关心的物业费和停车费远超周边小区的问题，赵经理说“不能只看周边，还要看小区的硬件和服务”“后续也会开展调研，加强和业主的沟通”。
【专家意见】
福建商通律师事务所律师杨义明
根据《民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。如果业主对物业费标准和服务水平不满意，可以通过成立业委会的方式更换物业公司、重新购买物业服务。
《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。如果小区业主拒绝交纳费用，需证明物业服务企业未能按照物业服务合同的约定提供服务。物业服务在日常服务过程中，存在服务不到位等问题，业主可以向辖区居民委员会、主管部门（如城管局或住建局）进行反映，由主管部门进行督促整改。
装修押金在未得到业主本人同意情况下，是不得转化为物业服务费用，这是两笔不同性质的钱款。房屋开裂等质量问题，业主可向物业服务企业进行反映，在保修期内应当由房地产开发企业进行修缮，保修期过后，如果属于公共部位则可动用住宅专项维修资金进行修复。
吉首大学法律事务办公室主任蒋训民
《民法典》在第二十四章增设“物业服务合同”专章，第九百三十七条至九百五十条规范了物业服务合同的行为，意味着物业服务有法可依。为了推进其发展，我们需要将法律和实践相结合，共同推进物业服务法治体系的建立。在此过程中应当立足现实，利用物业管理和社区治理的优势地位，充分发挥各自职能，相互配合，共同促进物业服务行业的健康发展，以实现社会治理的和谐有序。
【记者手记】
悠悠万事民生为大
“中国式现代化，民生为大。党和政府的一切工作，都是为了老百姓过上更加幸福的生活。”今年4月，习近平总书记在重庆考察时语重心长地说。
家是最小国，国是千万家。住房是最基本的民生，住宅小区物业管理服务是群众身边的“关键小事”，更是关系社会和谐稳定的民生大事。
近年来，吉首市天麓城、吉盟天下、碧桂园等小区接连发生群体性事件，既影响小区的和谐稳定，也抹黑了“吉祥首府”的城市形象。
《砂子坳观察》线索征集公告
舆论监督不是火上浇油，而是绝薪止火，解决问题。
《砂子坳观察》致力于为社会公众提供真实、客观、深入的报道，通过舆论监督，推动社会进步和公平正义。把“应对舆情”和“解决事情”一体推进，促成“曝光—回应—解决”良性循环。
为扩大群众参与度，有效发挥群众监督作用，进一步畅通群众反映渠道，即日起面向社会公开征集问题线索，现将有关事项通告如下：
一、线索征集范围：
全州各级各部门在落实州委、州政府重大决策部署和推进重点项目、重要工作等方面存在的履职不力、担当不足、作风不实、操作不当等情况，特别是干部作风建设方面存在的“怕慢假庸散”“慢作为不作为”“躺平”等现象。