(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景与人物关系
原告刘桂杰、陈悦君起诉被告陈慧英、张宇旭，涉及北京市顺义区F号院房屋的权属争议。刘桂杰为陈悦君、陈慧英之母，陈慧英与张宇旭为夫妻。
二、案件事实经过
1.房屋初始购买情况
-1996年8月19日，因刘桂杰、陈悦杰之夫陈宏贤为城镇居民不能购买农村宅院，遂以张宇旭（C村村民）名义，出资12000元与钱德霖夫妻签订买房契约购买涉案宅院，原有北正房四间、西厢房两间。2021年，张宇旭与钱德霖、钱德辉的农村房屋买卖合同纠纷经法院审理，确认该合同有效，涉案宅院集体土地建设用地使用证登记在钱德霖名下。
2.房屋翻建及协议签订情况
-2016年，因房屋年久失修需翻建，4月9日刘桂杰、陈悦君、陈慧英、张宇旭签订《协议书》，约定翻建费用55万元，刘桂杰出资30万元，陈悦君出资25万元，超出预算由陈悦君追加支付，同时明确该宅院实际所有权人为刘桂杰，其拥有处置与分配权利，宅院利益与升值利益归刘桂杰。协议签订后，房屋拆除建成现有格局。
3.证据提交情况
-刘桂杰、陈悦君提交农民住宅建设申请审批表、施工合同、施工图，证明其出资重建房屋；提交转账记录、收条和《补充协议》证明建房款由二人支付；提交《协议书》证明各方约定；还提交民事判决书证明陈慧英与张宇旭已离婚，共有基础消失。张宇旭认可部分证据真实性，但对证明目的均不认可，称房屋翻建由其主导，刘桂杰、陈悦君的出资系家庭内部关系，且《协议书》非真实意思表示，但经法院释明未对《协议书》申请司法鉴定，陈慧英认可刘桂杰、陈悦君提交证据的真实性和证明目的。
三、原被告主张及争议焦点
1.原告主张
-刘桂杰、陈悦君认为《协议书》系家庭成员对家庭财产的处分，系真实意思表示且不违反法律规定，应为有效，请求确认《协议书》有效，涉案房屋归刘桂杰所有，陈悦君有权居住使用，其依据是协议约定及出资建房事实。
2.被告主张
-张宇旭不同意原告诉讼请求，认为《协议书》实质为借名买房，违反法律规定及公序良俗应为无效，涉案宅基地及房屋应归其所有，称协议签订非真实意思表示，且建房系其主导，原告不具建房资格，即使出资也是家庭内部关系，不能因此取得房屋所有权。陈慧英同意原告的诉讼请求。
3.争议焦点
四、律师法律分析
1.《协议书》的效力问题
-虽然张宇旭不认可《协议书》真实性，但经法院释明未申请司法鉴定，根据证据规则，法院确认《协议书》的真实性。然而，从法律规定来看，农村宅基地具有特定的社会保障功能，其使用权与集体经济组织成员身份紧密相连，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。刘桂杰、陈悦君并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，《协议书》中关于房屋所有权归刘桂杰的规定，会导致农村房屋所占宅基地流转出原农村集体经济组织，损害本集体经济组织其他成员的利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此该协议应属无效。
2.房屋所有权归属问题
-尽管刘桂杰、陈悦君主张出资翻建房屋，但基于农村房屋与宅基地不可分离的特性，以及宅基地使用权的身份限制，其出资行为不能改变房屋所有权的归属。房屋初始系以张宇旭名义购买，且张宇旭为集体经济组织成员，在没有合法有效的协议改变房屋权属的情况下，房屋所有权仍应归张宇旭所有，刘桂杰、陈悦君不能仅依据出资建房主张房屋所有权。
五、法院裁判结果与影响
1.裁判结果
-法院驳回了刘桂杰、陈悦君的全部诉讼请求，这是基于对农村宅基地法律规定的严格遵循以及对《协议书》效力的准确认定，维护了农村土地管理制度和集体经济组织成员的合法权益。
2.影响
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！