《房产买卖律师直击：借名买经适房管理房过户纠纷》原告购房款家庭成员

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房地产交易中，涉及拆迁安置房的买卖往往因政策限制和复杂的产权情况而引发诸多纠纷。本案便是围绕北京市朝阳区一套拆迁安置房的所有权归属问题展开，原告主张与被告存在借名买房关系，要求被告将房屋所有权转移登记至其名下，而被告则以多种理由拒绝，这其中涉及到对房屋性质、合同效力以及处分权等多方面的法律争议。

二、案件事实

1.拆迁安置情况：

2021年12月17日，案外人陈美芬作为被拆迁人与M公司签订《补偿协议书》，被安置人口包括被告之夫、女儿、女婿等四人，获得补偿款并享有一定的优惠购房面积，被告据此主张其无权单独处分涉案房屋。

2.房屋交易过程：

-2008年1月25日，被告为原告出具收到25万元买房款的收据，被告认可该收据真实性。

-2009年12月1日，原告提交有被告、陈美芬及原告签名的《协议书》，约定被告将拆迁平米数转让给原告，原告先期已付部分款项及好处费，还将再付好处费12万元，被告协助办理过户手续，但被告手中无此协议书且对其合法性和关联性不予认可，认为回迁房买卖未经第三人同意且无房款约定。

-2009年12月28日，被告为原告出具收到12万元（含购房款和好处费）的《收条》，被告认可其真实性和合法性。

3.房屋产权登记情况：

2021年7月8日，涉案房屋转移登记至被告名下，性质为按经济适用住房管理。庭审中，原告提交与被告等人的录音资料，欲证明被告反悔不配合过户，被告对录音真实性不予认可，称其不完整且断章取义。被告还提交判决书，证明其与陈美芬离婚，涉案房屋归陈美芬所有，但原告不认可该证明目的。

三、各方诉求

1.原告诉求：

判令被告将位于北京市朝阳区x房屋所有权转移登记至原告名下，其依据是与被告达成的房屋买卖及借名买房合意，且已支付全部购房款及好处费，实际占有使用房屋，被告理应履行协助过户义务。

2.被告辩称：

-涉案房屋为拆迁安置房，原告非拆迁安置户，房屋买卖受政策约束，且被告无权单独处分，部分共有人未同意，协议应无效。

-原告明知房屋情况仍购买，不属于善意取得，且房屋价格低于市场价格。

-协议未明确房屋价款，即使有买卖合意，原告要求过户也不合理。

-涉案房屋办理房本未满5年，不具备过户条件。

四、法院裁判结果

被告于本判决生效后十五日内将位于北京市朝阳区x房屋所有权转移登记至原告名下。

五、律师案件分析

从法律视角剖析本案，关键问题在于双方是否存在有效的借名买房合同关系以及涉案房屋过户是否存在法律障碍。

首先，关于借名买房合同关系的认定。虽然被告对《协议书》的真实性存疑，但结合原告持有买房款收据、欠条、收条等诸多关键证据原件，且自2009年起实际居住在涉案房屋的事实，以及被告虽反驳录音真实性却未提供有效反证，可以认定双方从最初的购房指标转让合意逐步转化为借名购房合同关系。被告主张无权处分导致合同无效不能成立，因为无权处分并不必然使合同无效，且本案中其他被安置人已享受相应优惠购房利益，涉案房屋登记至被告名下可视为被安置人之间对拆迁利益进行了事实上的分割，被告有权对其名下房屋进行处分，如有纠纷，其他被安置人可另行解决。

其次，对于涉案房屋过户限制问题。涉案房屋虽系拆迁安置房屋且登记为“按经济适用住房管理”，但不属于严格限制交易的保障性住房范畴，被告主张的过户限制缺乏法律依据。

尽管原告购买被告优惠购房指标的行为存在一定瑕疵，未充分审慎核实权利属性，但双方既然达成了借名买房的合意且原告已完全履行支付购房款的义务，根据契约精神和诚实信用原则，被告应当依约履行协助办理房屋转移登记的义务。法院的判决在综合考量案件事实、证据以及法律规定的基础上，维护了合同的稳定性和当事人的合法权益，也为类似涉及拆迁安置房借名买房纠纷提供了一定的参考范例，提醒当事人在进行此类交易时，务必明确各方权利义务，遵守法律法规，避免日后产生不必要的纠纷。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！