众所周知，根据我国《民法典》规定，房子产权登记在谁的名下，房子就是谁的，谁就有处分权。但现实中就存在这样一种情况，想买房但因为法律规定、国家政策及自身的一些特殊原因不能买，就用别人的名字买了房子，这就造成了“自己花的钱但房子登记在别人的名下”的尴尬情况。房子登记的人一旦动了什么坏心眼儿，掏钱买房的人有可能就落得一个“竹篮打水一场空”的下场。购房人和借名人双方签一个协议可以在一定程度上避免这种“房财两空”的局面，但不一定都签有这个协议，那么如何通过诉讼顺利拿回自己购买的房子，就需要打赢“借名买房”这个官司。海霞律师就通过代理的案例来谈一下如何打赢“借名买房”官司，拿回自己购买的房子。
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案例1:
怕老公赌博输光房产，借姐夫名字买房，姐姐离婚，姐夫起诉分房产
2015年，天津的王女士准备买房，因为老公喜欢赌博，老家的一套房产已经被他输光了。为了保住这个房子，于是王女士瞒着老公，和姐姐姐夫商量，用姐夫的名义购买这套房子。2016年，王女士和姐夫一起到售楼处购买了一套房子。所有的购房款都是王女士交的。房子交付后，王女士和丈夫就居住在该房子中，王女士告诉老公，房子是姐姐姐夫借给他们住的。2018年，房子的产权证办理下来，房子登记在姐夫名下。2020年，王女士的姐夫起诉姐姐离婚同时要求分割该房产。
案例2:
无法贷款用养女名字买房，养女卖房筹出国费用
北京的孙女士无法生育，和丈夫离婚几年后，通过亲戚抱养了一个女婴取名小莲，孙女士再婚后也一直抚养小莲。小莲上大学第二年，孙女士准备买房子，因为自己和丈夫的年龄比较大无法贷款就用小莲的名义购买了位于北京东城区的房子，贷款也通过小莲名下的银行卡还。小莲大学毕业后就自己在外租房居住。2018年，孙女士的丈夫去世，孙女士就一个人居住在该房子中。2020年，小莲突然通知孙女士，因为她和丈夫移民缺钱就把房子抵押给了银行借款200万，他们出国挣钱还这200万的贷款。孙女士一听就急了，孙女士和小莲的关系并不是很融洽，孙女士担心小莲出国后就不回来了，如果她不再还贷款，自己的退休金仅够生活根本无法还这200万的贷款，房子如果被银行执行走，自己连养老的房子都没有了！
案例3:
购买拆迁安置房，原房主反悔起诉合同无效
小刘大学毕业后就来到北京工作，工作了几年后有了一点儿积蓄就有了买房的念头，因为父母都是普通的工薪阶层，无法给他提供太多经济上的帮助。小刘的一个同事小马家里拆迁，分了4套安置房，小马家住不了准备卖掉一套。因为拆迁安置房的价格比普通商品房低很多，小刘盘算了一下自己的积蓄可以购买，并且小马还同意小刘分期付款，于是小刘和小马签了房子买卖合同，买下了小马名下这套安置房。小马将卖房给小刘的事书面告知拆迁办并要求拆迁办将房子产权直接办到小刘名下。2021年10月份，约定的交房日期马上到了，小刘也开始张罗收房及装修的事情了。没想到没有接到收房通知却收到了法院的传票，原来小马把他起诉了，小马要求法院判决他和小刘签订的安置房买卖合同无效。小刘彻底懵了找到小马，小马说现在房价涨了好多，如果小刘肯加价50万就撤诉，房子仍然给小刘。
为什么海霞律师如此肯定官司能赢呢？这类案件海霞律师代理的比较多，知道法院对于此类案件的审理及判决原则，只有拆迁房的性质为保障性住房时，借名买房的协议才是无效的。小马家这个拆迁项目的回迁房不是保障性住房，小刘签订的协议当然是有效的了。
案例4:
出钱购买父母名下公房，兄弟姐妹的遗产之争
小张的父亲名下有一公房，父母一直在该公房中居住。2005年，公房房改需要交纳6万元购房款，抵扣掉父亲的工龄后还需要交纳4万多。小张的父母年龄大了不想交这个钱了就和小张和哥哥及妹妹商量，谁出这个钱房子就是谁的。因小张的哥哥及妹妹都有房子，他们表示不交这个钱也不要这个房子。小张就说房子他买，和父亲去交了4万多元。房子房改完，父亲拿到了房产证后就把房产证交给小张保管。父亲还在日记里记录了小张出钱和他一起交房款的事情。父亲去世后，小张把房子出租出去，小张考虑到哥哥和妹妹的孩子都上学，就和他们协商把房子租金分为三份，作为侄子侄女的教育经费。
2021年，涉案房子所在区域要拆迁的消息满天飞，小张的哥哥、妹妹突然想到，房改后房子登记在父亲名下，那么该房子就应该是父亲的遗产，那么他们都应该有份额，将来拆迁的话都应该有自己的一份呀！于是，小张的哥哥和妹妹一纸诉状将小张告上法庭，以遗产纠纷为名要求法院分割该房子。小张委托海霞律师代理此案。海霞律师接受委托提起反诉，以“借名买房”为由要求法院确认该房子并非父亲的遗产而是小张的个人财产。因为房子的租金由小张收取支付，房产证也由小张保管，父亲的日记也可以证明小张出资购房，完全符合“借名买房”的法定条件，故法院支持了海霞律师的观点，判决房子属于小张的个人财产并非父母遗产同时驳回了哥哥及妹妹的诉讼请求。
什么情况下可以认定“借名买房”关系成立
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以上案例中，最终法院都认定了“借名买房”关系成立而支持了海霞律师委托方的诉讼请求，由此我们可以总结出法院认定借名买房关系成立的四大条件：
购房款由实际购房人支付
以上4个案例都有充分的证据证明购房款由实际购房人支付。“谁出资，谁收益”，支付购房款是成立借名买房关系的首要条件。要想打赢这类官司，一定要有证据证明购房款的支付情况。
实际购房人控制房子
房子由实际购房人控制。他亲自居住或者由他处分或者收益。比如，第4个案例中，父亲去世后，房子由小张出租，租金由小张收取，第3个案例中，约定拆迁办将房子产权直接办到小刘名下。第1个案例中，王女士一直在房子中居住，她的姐夫没有在房子里居住过一天。
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购房手续原件及房产证原件由实际购房人持有
购房手续或者房产证原件由实际购房人持有。根据日常的交易习惯和通常观念，交付产权文件就预示着交易的完成，所以法院将该条件作为构成要件具有合理性。当然，也并不是必须具备的条件，在司法实践中，如果购房合同和房产证没有在实际购房人手中，通过其他证据能够找到合理理由解释也是可以的。
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借名买房具有合理原由
这个条件也非常重要，就是必须要有借名买房的合理原因，比如因为限购政策、拆迁规定、贷款限制及特殊原因等。如第1个案例中，王女士怕老公把房子赌博输掉，比如第2个案例中，孙女士不能贷款才用养女的名义买房。
以上4个条件是法院审理此类案件的要件，一般情况下，只有这4个要件都具备的情况下，才能够将房子确权给实际购房人。