土地增值税清算扣除项目之房地产开发费用
1.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款：房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
2.《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）：关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题：（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
3.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：房地产开发费用的扣除问题：（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条1、2项所述两种办法。（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
二、开发费用与开发间接费用的区分
开发间接费用属于资本化计入开发成本的范畴，《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款，开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用，两者很容易混淆。由于房地产开发费用有比例限制，并且开发间接费用可以做为加计扣除20％的依据，因此部分纳税人有意或无意将费用尽量转移到房地产开发成本。如果不细加区分，就会造成土地开发成本虚增，相应的房地产开发费用和加计扣除也会同时虚增，最终造成增值额和增值率的减少，从而减少了应纳的土地增值税。
1.开发用地缴纳的土地使用税
《企业会计准则第1号-存货》的规定：“存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。存货的加工成本，包括直接人工以及按照一定方法分配的制造费用。存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出”。
因此，有人认为，在商品房竣工以前，土地使用税应当作为开发成本的一部分；而在商品房竣工以后，土地使用税应当作为管理费用进行核算。
关于这一问题国家没有明确。部分地区制定出如下税收政策：
琼地税函〔2007〕356号：房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定予以扣除。
大地税函[2008]188号：纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。
青地税发〔2008〕100号：开发企业在房地产开发项目完工前或完工后缴纳的清算项目的城镇土地使用税，均应计入管理费用并按规定予以扣除。
根据以上情况，建议大家在计算土地增值税时，以开发用地为依据缴纳的土地使用税，应按照“开发费用”的规定处理。
2.因土地纠纷发生的诉讼费、律师费
诉讼是一种企业行为，诉讼的主体是以法人主体身份出现的房地产企业，而不是某一个开发项目，所以，无论是因为什么发生诉讼，其产生的诉讼费用、律师费用都应视为企业的费用，计入“企业管理费用”，不应该予以资本化计入到“开发间接费”。
3.房地产公司免费为业主办理过户手续产生的费用
这部分费用，是在销售环节产生，应看做是企业的一种促销手段。会计核算时应归集到“销售费用“之中。在计算土地增值税时，销售费用不能据实扣除。
4.企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用
企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门作为企业的一个常设部门，应该属于企业的一个内部管理机构，他们的职能是为企业所有项目项目进行服务，而不是某一项目的内设机构。因此，这些部门的费用应属于企业费用，发生时应计入企业“管理费用”，而不能作为项目费用，计入“开发间接费”。即使是企业只拥有一个项目，这部分费用也必须作为企业“管理费用”处理。
5.营销设施建造费用
观点一：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号）第二十七条地（六）项规定，营销设施建造费可以作为开发间接费扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条虽然没有明确规定，但是，本着同一事项在不同税种上政策不二的原则，在计算土地增值税时，营销设施建造费也应允许计入开发间接费。
观点二：《土地增值税暂行条例实施细则》第七条，开发间接费是采取正列举的方法。既然细则中没有列举营销设施建造费，那么，在计算土地增值税时就应区别于企业所得税的规定，营销设施建造费不允许作为开发间接费扣除，应计入销售费用。
处理建议：关于这个问题，各地规定不一致。为了避免执行中因理解的不同造成的争议，建议大家应严格按照当地的规定掌握。
6.项目部业务招待费
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第二款规定：“开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发成本)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因此，土地增值税可扣除的项目开发成本—开发间接费中不包括业务招待费。业务招待费应计入期间费用按规定进行扣除。
三、借款费用
1.个人、关联方借款费用
房地产企业向个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可以在本单位扣除吗？
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”
（1）企业从个人、或者关联方取得的借款因不是从金融机构取得，无法取得金融机构借款证明，不能在计算土地增值税时据实扣除。
（2）在委托其他单位或个人向金融机构借款的业务中，无论款项是否直接打入委托方账户，利息是否直接由委托方账户划出，其业务都必须是由受托方的名义办理，借款合同必须以受托方名义签订，还款单据以及付息收据都必须以受托方名义开具。因此，在这项活动中委托方无法拿到自己向金融机构借款的合法证明，支付的这部分利息也将无法据实扣除。
2.委托贷款借款费用
取得“委托银行借款”费用是否可以全额扣除？
在委托贷款业务中，银行不是贷款业务的主体，只是一个中介人，所从事的只是代理服务。其取得的收入仅限于“代理手续费收入”。代收的利息要作为“其他应付款”处理。因此，委托贷款从性质上不属于金融机构贷款，应属于非金融机构贷款。
在这项借款活动中，房地产企业从金融机构取得的支付利息收据不能作为向金融机构借款证明。该项利息支出在计算土地增值税时不能作为银行借款利息据实扣除。
3.资本化利息
计入开发成本中的资本化利息该如何处理呢？
为了避免借款费用计入开发成本虚增开发费用和加计扣除的计算基数，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：……（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。即资本化利息应调整至开发费用-财务费用中计算扣除。
4.筹资顾问费、咨询费、罚息等
《国家税务总局广西壮族自治区税务局公告》（2018年第1号）第43条“（六）纳税人向金融机构借款，支付的筹资顾问费、咨询费，因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。”
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
一、拆迁安置
拆迁安置一般分为实物安置和货币安置，实物安置分为回迁房安置和异地安置，异地安置分为自建和外购。
1.回迁房
（1）土地增值税。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）关于拆迁安置土地增值税计算问题：（1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入（即1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定），同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，但是最后计算效果还是有差别的。例如，A公司“拆一还一”110平米，市场价值60万元，拆迁补偿成本也是60万元，暂不考虑流转税，则企业所得税处理：60-60=0；土地增值税处理：60-60-60*20%=-12万元；由此可见，由于存在加计扣除，拆迁补偿能够起到有效的抵免土地增值税的作用。
2.异地安置-自建
（1）土地增值税。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）关于拆迁安置土地增值税计算问题：（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算（即1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定），计入本项目的拆迁补偿费。
（2）企业所得税。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
即如果A公司甲项目的拆迁安置安排在自建的乙项目上，则乙项目应将用于甲项目的安置房视同销售处理，甲项目在土地增值税清算时可将乙项目视同销售的安置房计入拆迁补偿费扣除。乙项目视同销售处理时土地增值税和所得税处理有所区别，即土地增值税只能按照一种方法计算，企业所得税按照顺序有三种方法处理。
3.异地安置-外购。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）关于拆迁安置土地增值税计算问题：（2）开发企业采取异地安置……异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
4.货币安置
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）关于拆迁安置土地增值税计算问题：（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
二、拆迁补偿费扣除的合法有效凭证
以出让方式取得土地使用权，缴纳土地出让金以后，发生的地上地下建筑物、附着物、设备拆迁补偿支出为“拆迁补偿费”。
因为对于被拆迁人而言，拆迁补偿收入不属于营业性收入，所以，拆迁补偿费支出无论是支付给个人，还是单位都不需要取得营业性发票。应以：拆迁补偿协议、被拆迁人原房屋产权证复印件、单位主要领导审批证明、补偿费支领报表和支领收据为原始凭证。如果当地主管税务机关规定使用税务机关监制的免费专用收据的，应使用免费收据。
以转让方式取得土地使用权，与地价款一并支付的地上地下建筑物、附着物、设备拆迁补偿支出应视为土地使用权转让支出。部分支出应视为“转让无形资产—土地使用权及地上建筑物”支出，为营业性支出。因此，支付这部分款项时，应全额取得“转让无形资产—土地使用权”或者“销售货物”发票。
土地增值税扣除项目是凭“票”扣除的，这个“票”就是合法有效凭证，不一定是发票，土地征用及拆迁补偿费应取得的合法有效凭证如下表：
三、熟地
应注意的是，纳税人在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在土地成本中，那么这部分土地征用及拆迁补偿费在房地产开发成本中就不允许再次扣除。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用
国家税务总局广西壮族自治区税务局公告（2018年第1号）：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，1．以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金。以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金。以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。
一、土地成本分摊方法
《土地增值税暂行条例实施细则》第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按照建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。
即土地成本的分摊可以按照占地（转让）面积法、建筑面积法、以及税务机关确认的其他方式分摊。
《国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复》（国税函〔1999〕112号，1999年3月5日）:根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。
即可转让土地总面积=开发土地总面积-不能转让公共设施面积。
对于土地增值税，房开企业土地取得成本的分摊原则是：分期分批开发的房地产的不同期次之间按占地面积法分摊，在同一期内不同的楼栋之间按占地面积法分摊（横向分摊），同一楼栋之间若有不同的清算单位（如住宅与非住宅，普标与非普标等）按照建筑面积法分摊（纵向分摊）。
对于企业所得税，房开企业的土地成本一般按照占地面积法分摊。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发（2009）31号）第三十条规定：企业下列成本应按以下方法进行分配：（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。
二、土地闲置费、违约金、拍卖佣金、契税、红线外道路等
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发（2009）31号）：土地闲置费计入施工成本。
房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以扣除？当政府及其主管部门代表国家行使权力时，支付给政府及其主管部门的各种违约金、滞纳金，一般应属于违反行政规定支付的款项，不属于经济类违约赔偿。因此，房地产企业支付给国土资源局的违约金、滞纳金，应具有行政处罚性质，不允许计入开发成本扣除。
国家税务总局广西壮族自治区税务局公告（2018年第1号）：2．纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除；3．纳税人在取得土地使用权时，应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出，提供与本项目有关的证明材料，凭合法有效的凭证据实扣除，取得的收益抵减相应的扣除项目金额；4.纳税人取得土地使用权支付的拍卖佣金不得扣除。
三、土地返还款
地方政府、财政部门以各种名义给予房地产开发公司的返还款在计算土地增值税时应如何处理？
常见有两种观点：
观点一：房地产开发公司取得的地方政府、财政部门的返还款，属于政府补助收入，不属于与转让房产有关的收入。应该计入营业外收入，对土地增值税清算不产生影响。
观点二：房地产开发公司取得地方政府、财政部门以各种名义向房地产开发项目返还土地出让金、城市建设配套费、税金等，实际上是变相降低了实际开发支出。因此，在计算土地增值税扣除项目金额时应抵减相应项目的扣除项目金额。对不能区分科目的返还资金，抵减土地出让金。
处理建议：
房地产开发公司取得的地方政府、财政部门的返还款，虽然不属于经营收入，但是确实与开发经营有着密不可分的关系。是地方政府为了吸引大量资金参与到当地开发建设中来给与开发商的一种政策优惠。执行的结果直接导致了开发商降低了开发成本。因此，在进行土地增值税扣除项目金额计算时，依照政府返还文件，用企业实际支出减除这部分返还款金额以后的差额计算扣除成本，也完全符合实质重于形式的原则。这样计算的结果才是企业真实的开发成本。
同时，可以控制个别开发商出以“先多交土地出让金，然后再取得政府返还款”的模式进行纳税筹划，以达到变相增加开发成本的目的，起到反避税的作用，更好体现税收公平的原则。
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