专业文章丨前期物业服务公司收取“物业增值服务费”的风险防范管理费房地产物业管理前期物业服务合同

【珠海律师、珠海法律咨询、珠海律师事务所、京师律所、京师珠海律所、京师深圳律所】

(本文转载自京师深圳律所)

随着社会和经济的发展、人民对生活品质要求的提高,物业服务公司所提供的物业服务也与时俱进,对于超出基础服务内容的部分,物业服务公司可能会向业主收取“物业增值服务费”。

而其中,由于前期物业服务公司与业主、业委会矛盾一般较为突出,前期物业服务公司收取“物业增值服务费”则尤其应当注意风险防范。

《民法典》第153条

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

《民法典》第496条

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。

《民法典》第497条

有下列情形之一的,该格式条款无效:

(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;

(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;

(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。

《民法典》第506条

合同中的下列免责条款无效:

(一)造成对方人身损害的;

(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

深圳经济特区物业管理条例(2024修订)第52条第1款

前期物业服务合同期间,住宅物业管理费实行政府指导价。

高层物业:每平方米最高3.9元/月。……普通住宅前期物业服务如提供“指导标准”中最高等级未涵盖的服务内容和深度,服务收费确需突破最高指导价标准的,可以在前期物业服务合同中列明相应的服务内容和收费标准,由物业服务单位(或开发商)与业主通过书面协议方式约定。

二、两个案例

案例1行政处罚案

《价格违法行为行政处罚规定》第九条、第十六条和《行政处罚法》第三十二条第(一)项的规定。

责令前期物业服务公司改正,罚款20万元。

案例2物业服务合同纠纷案

《B花园前期物业服务合同》载明物业服务费为3.9元/月/平方米,补充协议载明增值服务费为1.9元/月/平方米,在被告丙某购买房产时,《深圳市房地产买卖合同》已载明物业服务费收取标准为5.8元/月/平方米,根据原告乙物业服务公司提供的缴费记录,被告丙某也是按该标准交纳,表明被告丙某已知悉并同意该标准,原告乙物业服务公司主张按该标准计算拖欠物业管理费,本院予以支持。

《民法典》第577条、第579条。

一、被告丙某支付物业管理费XX元;

二、被告丙某支付专项维修资金XX元。

三、风险防范

通过以上规定及案例,提示前期物业服务公司在收取“物业增值服务费”时注意以下风险防范:

(一)注意基础物业服务费用应符合政府指导价。

(二)应由前期物业服务公司或开发商与业主通过书面协议方式约定“物业增值服务费”的标准及具体内容。具体方式可以为:在《前期物业服务合同》中明确约定、在《房地产买卖合同》中明确约定、在《物业服务协议》中具体约定。

(三)考虑到《前期物业服务合同》、《房地产买卖合同》、《物业服务协议》等文书是为重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与业主协商的,属于格式条款,应注意避免存在《民法典》第153条、第496条、第497条、第506条规定的不成为格式条款内容或无效的情形。

(四)在履行方面,前期物业服务公司应切实按照约定,提供符合约定标准和内容的物业增值服务。

(五)注意是否需要采取备案或提请单独定价等措施。《深圳经济特区物业管理条例(2024修订)》第52条第1款规定:“前期物业服务合同期间,住宅物业管理费实行政府指导价。”《深圳市发展和改革委员会关于修订更新深圳市政府定价的经营服务性收费目录清单的公告》规定:“高层物业:每平方米最高3.9元/月。……普通住宅前期物业服务如提供“指导标准”中最高等级未涵盖的服务内容和深度,服务收费确需突破最高指导价标准的,可以在前期物业服务合同中列明相应的服务内容和收费标准,由物业服务单位(或开发商)与业主通过书面协议方式约定”。目前,对于“普通住宅前期物业服务如提供指导标准中最高等级未涵盖的服务内容和深度,服务收费确需突破最高指导价标准”的情形,深圳市发展和改革委员会未要求物业服务公司需要采取备案或提请单独定价等措施。但在其他存在备案、提请单独定价要求的区域,前期物业服务公司应注意履行行政前置程序,避免引发行政责任。

LAWYER

律师介绍

叶梦蕾律师

广东省涉外律师新锐人才、深圳市涉外律师后备人才、深圳市“遗产管理人”入库律师(首批)、深圳市律师协会第十一届合同法律专业委员会委员、深圳市市场监督管理局合同格式条款专家评审委员会专家。

叶梦蕾律师毕业于西南政法大学,自2014年执业至今,具有丰富的职业经验。目前就职于北京市京师(深圳)律师事务所。

THE END
1.2023年律师收费新标准法律分析:我国关于律师收费标准并没有统一规定,律师服务收费实行政府指导价和市场调节价,主要由律师事务https://www.findlaw.cn/wenda/q_40474005.html
2.2023律师咨询收费标准徐秀毅律师精选解答2023年律师咨询费用 法律咨询一般几百元到几千元不等。需要看情况,有的不要,有的需要。比如你有委托意向,但是还没委托,一般不要咨询费。而且从实际情况来看,除了国内一二线大城市的部分律所会收咨询费意外,国内绝大部分律所,面谈是不会收取任何费用的。 0浏览 律师咨询费收费标准 律师收咨询费按计时收费,根据案https://m.64365.com/tuwen/aaazzyz
3.广东省律师事务所律师服务费标准制定指引(试行)粤律协〔2023律师事务所提供法律服务过程中代委托人支付的诉讼费、仲裁费、调解费、鉴定费、公证费、查档费、保全费、翻译费、专家论证费、异地办案差旅费等费用,不属于律师服务费,由委托人根据合同约定另行支付。 第三条【律师服务费标准】本指引中的律师服务费标准是指律师事务所根据其提供的法律服务事项和采取的收费方式,设定https://www.gdlvs.com/60133.html
4.刑事案件律师费用收取标准2023律师说法3、代理二审后发回重审的案件,代理费按二审收费的二分之一收费,其他办案费用不变。 当然这些收费标准仅仅是一个参考,具体的情况影响因素还有很多,像是律师是不是有团队,律师工作量大小,当地经济发展情况等等。 如果说你的家人也是涉及刑事案件需要一位专业的律师处理案件的话,对于上海专业的刑事律师资源比较了解,能够https://www.xingfawang.com/article-detail/691.html
5.2023上海小区停车费标准是什么李泽宇律师律师问答律师回答1、 闵行区:闵行区的临时停放收费标准为停放1小时内就不收取费用。超过1个小时未超8小时的每辆收费5元每次。超8小时未超24小时的车辆收费10元一次。如果是超出24小时的,就按上述重新计价。2、 虹口区:在露天场地临时停放车辆的,1个小时内不收费用,一个小时到8个小时每辆车辆收费5元。8小时到24小时https://v.66law.cn/jx/2018shx.html
6.2023物业费收取标准是多少律师普法2023年物业费收取标准:一级收费标准是1.00元/月每平方米;二级收费标准是0.75元/月每平方米;三级收费标准是0.50元/月每平方米;四级收费标准是0.35元/月每平方米。物业费的收取是物业公司对于小区内的环境、安全、秩序等进行维护和保证的经济基础。业主应当按照与小区物业约定的时间,交纳相应的物业费。 https://www.110ask.com/tuwen/192053975772166135.html
7.离婚律师服务咨询导读:一、离婚律师的作用离婚律师是专门为离婚家庭提供法律服务和咨询的专业人士。他们通过了解相关法律法规和案例,为离婚夫妻提供法律意见和建议,并帮助他们处理与离婚相关的事务,如财 本文目录一览 1、离婚律师服务咨询免费 2、离婚律师费用收取标准2023规定 http://www.400289.cn/article/2843951.html
8.2023安徽律师事务所收费标准安徽律师网二、计时收费 律师办理上述法律事务,律师事务所可以实行计时收费,具体标准如下: (一)每小时60-1200元,不足1小时超过30分钟的,按1小时计算;不足30分钟的,不收费。 (二)计算工作时间是律师办理法律事务的有效工作时间,包括接待委托人法律咨询,向委托人了解案情、调查取证、查阅案卷、起草诉讼文书和法律文件,会见犯罪https://www.welawcn.com/lvshifei/
9.遗产律师咨询费用收取标准具体要看律师事务所的收费。刑事案件收费按照各办案阶段分别计件确定收费标准。律师代理费各地存在差异,不同律师具体收费也有差异,具体要和律师协商确定。律师费一般根据案子涉及的金额,按当地的律师服务标准中规定的比例来计算代理费。根据案件性质、标的、复杂程度等收取。 【法律依据】 《律师服务收费管理办法》第三条https://www.scxsls.com/knowledge/detail?id=220098
10.山东省律师服务费收费标准山东省律师费用收取标准2023今天小编来为大家解答山东省律师服务费收费标准这个问题,山东省律师费用收取标准2023很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧! (一)不涉及财产关系的:800元~10000元/件;(二)涉及财产关系的:每件基础服务费1000~2000元。 争议财产标的额超过1万元的,按下列比例分段累进计算。 https://www.zhengfalaw.com/zixun/xingshixinzheng/xingshisusong/12940.html
11.诉讼费计算器诉讼费收费标准2024常见律师收费项目 根据各地律师收费标准来看,律师收费项目主要分为刑事案件收费、民事案件收费和行政案件收费。收费的具体项目包括咨询费、代理费、文书代写、律师见证、证据调查、信息查询、差旅费等。而这些费用的具体收费标准在一些地区的律师收费标准中都有所展现。https://www.cnado.com/
12.2023年律师收费管理办法模板.pptx律师收费管理办法解析:规范收费、保障权益。2023/6/27星期二分享人-沉默之剑Logo/Company律师收费管理办法解析目录Catalog律师收费合理的标准和计费方式律师需要遵守的收费程序和规定律师收费争议的处理方式律所内部收费管理制度和流程律师收费问题的法律风险和防范律师收费透明和诚信经营的重要性01律师收费合理的标准和计费方式https://m.renrendoc.com/paper/278688341.html
13.女网红减肥去世!记者调查减肥营内幕,学员:几乎是饿瘦的目前司法实践中,消费者加入训练机构往往需与其签订格式合同并支付相应费用,签订的合同或协议一般仅约定训练天数、收费标准,不具有承诺性质的训练效果以及甲乙双方一些较为模糊的权利义务等内容,往往不会根据消费者实际需求作出具体约定。 01 签订合同前 律师建议消费者在签订合同前,对训练机构的资质、教练资质、商业信誉等https://static.nfapp.southcn.com/content/202306/15/c7796348.html