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2022.01.16
在重庆牵涉甚广、沸沸扬扬的「二手房交易诈骗」，最近网上陆续爆料出更多细节。
有人说，涉及金额至少3个亿，牵扯银行、分销、律师和近300个代持人。
有人说，重庆某家银行几乎所有支行的抵押贷都停了。
还有人说，好像有200多家中介公司受牵连。
虽然不知这些细节的真假，但只是看一眼，也足以令人后背发寒。
但整个事件发展到现在，我们聚焦另外一些问题，才是更有意义的。
网络上关于此次事件的细节爆料，不保真，仅供阅读
01
第一，
卖家能不能追回损失，比如钱、比如房子？
第二，
第三，
事件中的代持人，需不需要承担法律责任？需不需要赔偿卖家？
第四，
代持人断供之后，房子被法拍，这笔钱归银行还是卖家？
第五，
像这样牵涉甚广、影响恶劣的群体事件，相比于个案，卖家追回钱和房子的难度，是不是会小一些？
解答这些问题需要专业人士的发声。我们咨询了重庆钜沃律师事务所的专职律师万爽，来解答这些疑问。
以下是万爽律师的回答，希望能对一些朋友有所帮助。
重庆钜沃律师事务所的专职律师万爽
02
卖家除了报警，还能如何维权，需要准备什么材料？
报警属于刑事救济手段，最终能否挽回损失依赖于公安机关追赃的力度。
这种新型诈骗方式由于存在参与主体较多、流程较为复杂、幕后“买家”未直接出面等因素，最终要认定为刑事犯罪在证据搜集与组织上难度较大。
并且，这种案件涉及刑民交叉，最终是否认定为犯罪尚无先例可循。
诈骗团伙分工明确信息来自重庆天天630新闻报道
在刑事程序中被害人能做的事不多，在报案后主要依靠公安机关侦查取证，被害人按要求配合公安机关工作。
除刑事途径外，被害人还可以通过民事诉讼方式进行维权，但在这种诈骗方式下，追究到幕后“买家”责任的难度极大。
敲重点：第一，报案后按要求配合公安机关取证等工作；第二，可通过民事诉讼的方式维权。
公安机关已介入调查信息来自重庆天天630新闻报道
03
如果卖家打官司，走民事诉讼还是刑事诉讼？
民事诉讼。
诈骗罪属于公诉案件，不能刑事自诉。
敲重点：民事诉讼
04
简单来说，就是诉讼+执行程序。卖家起诉要求代持人支付尾款。
由于有房屋买卖合同的约定，这个请求大概率可以得到法院支持，随即进入执行阶段，对代持人名下所有财产进行强制执行。
敲重点：从提起诉讼到法院判决、执行，大概6个月到1年。执行阶段时，对代持人名下所有财产进行强制执行。
受骗的卖家，远远不止几个信息来自重庆天天630新闻报道
05
卖家的尾款，能不能追回来？
理论可行，执行困难。
由于签订有房屋买卖合同，卖家要求合同上的买家（代持人）支付尾款在法律上是没有障碍的。
也就是说，卖家获得胜诉判决的难度不大。但由于合同上的买家是代持人，资信能力不强，通常也不具备支付合同尾款的能力，卖家想拿到尾款困难重重。
敲重点：获得胜诉判决的难度不大，但实际拿到钱比较困难。
06
卖家的房子，还能不能追回来？
很难。
房子过户给了代持人，理论上代持人未支付尾款达到一定程度卖家可以要求解除合同，恢复原状。
但是，在将房屋过户给代持人、代持人申请按揭贷款这段期间，属于卖方权利保护的真空期。
而诈骗团伙利用这个真空期，撤回按揭贷款申请，转而找第三方银行进行贷款，并将贷款直接转给幕后“买家”。
由于房屋权利人为代持人，卖方并不能掌控他的行为。最终结果就是房屋在代持人名下，但是设定了抵押贷款且代持人没有支付尾款的能力。
代持人很有可能不具备还款能力信息来自重庆天天630新闻报道
第三方银行作为善意第三人，其设定的抵押贷款权利优先于卖方要求支付尾款的权利。
卖方如果要求拿回房子，还需先要求代持人清偿第三方银行的贷款才可进行，而回过头来看，代持人根本没有这个能力，最终陷入维权的僵局。
敲重点：卖家拿回房子的可能性小，而且容易因为代持人没有偿还抵押贷款和房子尾款的能力，而陷入维权僵局。
07
像这样牵涉范围广、影响恶劣的团伙作案，卖家追回钱或者房子的难度，会不会比个体案件稍微容易些？
理论上，案件是否涉众不影响公安机关侦办案件的先后顺序。但实践中会对涉众案件有办案力量的倾斜。
敲重点：这种牵涉甚广的团伙作案会有办案力量的倾斜。
多名代持人联系到记者截图来自重庆天天630新闻报道
08
代持人需要承担法律责任吗？
显然需要。
至于是民事责任还是刑事责任，则要看代持人在整个诈骗行为当中的地位。
如果代持人与幕后“买家”事前即有通谋，比如整个事件被定性为刑事犯罪，则代持人与幕后“买家”属于共同犯罪，需要承担刑事责任，通常法院也会判令对卖家进行退赔。
代持人向记者展示代持协议信息来自重庆天天630新闻报道
如刑事途径未能奏效，卖家通过房屋买卖合同追究代持人的民事责任也是可行的。
但代持人没有履行能力，最终大概率是进入执行阶段采取“限高”等措施即终本结案，待其有履行能力后再申请法院恢复执行。
敲重点：代持人需要承担法律责任，根据事件定性来看是刑事还是民事责任。如果没有被定性为刑事犯罪，卖家可以追究代持人的民事责任。
代持人对代持等风险，几乎没有认知信息来自重庆天天630新闻报道
09
代持人断供之后，房子会被拿去法拍吗？法拍后的钱归谁？
代持人断供后，通常银行会提起诉讼要求还款，此时就有两个诉讼。
一是银行要求还款，二是卖方要求支付尾款。
如果代持人名下只有这一套房子，在强制执行阶段会将这套房子进行司法拍卖。
但是银行对这套房子享有抵押权，所以拍卖成交的款项应当优先用于清偿银行的债务，有剩余部分再用于清偿卖方等普通债权人。
敲重点：断供之后会被法拍，但拍卖得来的钱会优先用于偿还银行的抵押贷款。如果有剩余，再用于偿还卖家的尾款。
已经有代持人出现断供信息来自重庆天天630新闻报道
10
从法律的角度讲，卖家应该如何尽可能地避免类似风险？
有3个相对可行的建议。
1，
通过正规、大规模的中介公司完成合同签订、按揭办理、放款等手续。
2，
对购房人的资信情况进行初步调查，尽可能提前掌握买家履约的能力，或者承担违约责任的能力。
3，
从万爽律师的回答来看，目前受骗卖家能做的事情，报警、协助办案机关侦查取证、按要求配合公安机关工作。同时，后续可根据事件定性，考虑是否提起民事诉讼。