地方债务风险化解严监管下（35号文）项目合规运作及城乡区域综合开发项目投融资创新模式、落地实操与风险防范
课程大纲：
一、国务院《关于金融支持融资平台债务风险化解的指导意见》（国办发[2023]35）及配套文件要点解析
1、“三道红线”的核心要义
2、存量债务风险的缓释举措
3、增量债务风险的严控举措
4、债务风险底线要求
5、本轮化解融资平台债务实务要点及案例
6、银行新增贷款的管理要点、新增债券发行的条件
7、新增非标及其他严格管控的举措，信托、资管、融资租赁、私募基金等非标产品如何应对
9、《重点省份分类加强政府投资项目管理办法(试行)》（国办发〔2023〕47号）要点解析
10、《关于进一步统筹做好地方债务风险防范化解工作的通知》(2024国办14号文)要点解析
11、由通报8起隐性债务问责典型案例引深到合规融资的要点
12、国务院关于《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》要点解析
二、地方政府高质量发展投融资新逻辑
1、区分隐性债务和市场化融资
2、区分政府投资项目和企业投资项目（重点省份的操作要点）
3、挖掘和规划有经营收入的项目（自求平衡与资源补偿）
4、区分政府直接投资和资本金注入项目
7、合规合理安排政府资金的使用方式
8、不能以土地出让金融资，以土地的最终产出规划项目并融资
9、大基建时代融资和收益自平衡
1、政府对于投资项目的分类管理
2、5号文后政府如何合规安排资金用于项目，如何规划三年期以上的资金安排
3、发改招标与财政采购的区别及如何匹配安排项目
4、政府如何合规把钱支付平台及社会资本？
5、政府采购具有融资的机会，如何融资？
7、无经营收入的基建项目如何策划包装
8、如何识别包装企业投资项目？
9、如何定义垫资及垫资与投资的区别,35号文后施工企业为平台公司垫资合规吗？该如何操作
11、如何有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例（包括土地资源、土地指标资源、砂石土等矿产资源、碳权资源、林权资源、水权资源等）
12、乡村振兴项目如何包装，投融资模式如何策划？
2、特许经营模式操作要点分析
3、“补运营、不补建设”新政下，自平衡模式的设计方式及策划要点分析
4、特许经营模式存量盘活项目融资的实务与案例
五、企业市场化投资基建项目的模式与实务案例
1、“投资人+EPC”模式下合规性分析及案例解析
3、“投资人+EPC”模式下市场化融资运用要点及案例解析
4、“投资人+EPC”模式下项目资本金筹集模式
5、“投资人+EPC模式”政府补贴怎么补才合规？
6、35号文后央国企与地方平台合作采用“投资合作+EPC模式”操作项目的合规模式分析及案例解析（股权型、延付型、债权型）
六、超长期特别国债申报要点及用作项目资本金投资及案例
1、超长期特别国债发行申报流程及注意事项
2、超长期特别国债用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设范围分析
3、超长期特别国债用作资本金条件和标准
4、超长期特别国债用作项目资本金流程及退出实务
5、超长期特别国债用于“三大工程”项目资本金投资
6、超长期特别国债用作项目资本金典型案例分析
七、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土地开发业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，如何不构成隐债？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让，如何合规操作？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
10、如何进行片区项目资金平衡分析？
11、如何确定片区开发投融资模式，片区综合开发如何开展市场化融资？如何设置分期分片开发和峰值支付
12、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
13、什么是土地增减挂钩业务，土地增减挂钩指标交易和耕地占补平衡指标如何融资，全域土地综合整治的融资模式
14、土地集中流转项目如何融资？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
2、做地模式：操作要点及石家庄、杭州、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
5、二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资
7、包装借款模式：35号文后一级开发与一二级联动两种借款模式的应用要点，合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？
2、片区综合开发项目“投资合作+EPC”模式
3、专项债+市场化融资模式
4、认购基金+施工总承包模式
5、股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？
6、平台摘地+融资合作建设运营模式
十、综合开发项目政策联动自平衡模式介绍
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、WOD模式
6、矿山生态修复自平衡模式
7、砂石资源自平衡模式
8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
十一、城中村改造及保障性住房项目融资模式及难点问题解决
（一）城中村改造政策要点
1、城中村改造与棚改的区别
2、城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系
3、什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策
4、超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读
5、城中村改造的流程
6、《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发[2023]14号文)要点解读及与城中村改造、城市更新等工作的结合
（二）城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式
1、民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求
2、市场化商业运营，满足商业住宅及产业需求
3、市场化运作和民生保障相结合，为满足保障性住房的需求
（三）城中村改造内含三个层次
1、当前存量住宅供给不足城市及核心区域进行拆除重建
2、未来人口流入为目前存量住房过剩城市打开的新的潜在需求
3、人口流入有限且目前存量住房过剩地区的整治提升
4、城中村改造，拆除重建之后的两大路径
1、通过做地模式推动城中村改造（包括做地工作如何分工、土地如何征收、资金如何支付、人员如何安置、如何合规融资）
2、通过政府回购安置房推动城中村改造
3、通过“房票安置”推动城中村改造
4、通过一二级分段+联合开发模式推动城中村改造
5、通过低效用地一二级联动推动城中村改造
6、通过工业上楼推动城中村改造（一二级联动模式）
7、通过专项债推动城中村改造的两种模式
8、通过大规模设备更新和消费品以旧换新推动城中村改造
（五）保障性住房投融资模式
1、配售型保障房投融资的主要模式
（1）政府采购模式实务与案例解析
（3）专项债模式
（4）收购开发商的存量或在建房产用作配售型保障房投融资模式
2、配租型保障房投融资的主要模式
（1）住房租赁开发建设贷款模式
（2）住房租赁团体购房贷款模式
（3）住房租赁经营性贷款模式
（4）房地产市场“卖旧买新、以旧换新”模式及案例
3、央行投放PSL，支持三大工程的要点解读
十二、城市更新项目投融资模式实务及案例解析
（一）城市更新项目政策梳理及63号、30号文的应对措施
（二）城市更新项目分类及操作流程分析
（三）企业参与城市更新项目的操作模式分析
（五）城市更新项目运作的核心及要点
（六）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
（七）城市更新片区级项目的策划要点
（八）广州做地“十条”在城市更新项目中的优劣势分析
（九）城市更新项目如何实现自平衡？
（十）平衡不了如何操作
（十一）一级开发和无收入项目资金解决途径
（十二）城市更新项目资本金的解决方式
（十三）城市更新基金的设立及操作实务
（十四）不能拆不能建的城市更新项目如何操作
（十五）城市更新项目的征地拆迁资金如何解决
（十六）地方政府如何筹划城市更新
（十七）金融机构如何合规开展城市更新融资（分段融资还是一二级联动融资，35号文后对融资主体的安排）
（十八）建筑企业如何获取城市更新工程
（十九）城市更新项目可采取的投融资模式探讨
1、棚改自平衡模式
2、土地预申请模式
3、二级带一级模式
4、融资地块自平衡模式
5、土地权利归宗模式
6、权利人自主改造模式
7、土地权利人与第三方企业合作模式
8、存量用地房屋转型升级
9、轻重资产并购更新模式
（二十）城市更新项目收并购实务及案例
1、城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）
2、银行在城市更新项目的审批要点
3、城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计
4、资金的接续、滚动开发与峰值的设定
5、形成存量资产的盘活
十三、EOD项目运作实务
（一）生态环境导向的开发(EOD)项目实施导则(试行)实施后EOD项目操作要点解析
1、EOD核心理念：融合+一体+反哺
2、EOD模式下E与D关联的合规性分析
5、中省补贴资金如何合规用于项目
6、新规后EOD项目如何选择生态项目与产业项目及占比分析
7、EOD市场化运作模式解析（竞争性方式获得项目，平台公司如何参与）
8、EOD项目预期收益、支出及资金平衡方案策划要点
9、新规要求“不以土地出让收入、税收等助作为项目收益”该如何理解？如何操作？
10、EOD申报金融储备入库项目的要点解读
（二）EOD实务操作与案例解析（生态环境治理+生态友好产业、乡村振兴、清洁能源、生态敏感型产业、资源交易、“指标”交易等模式）
1、EOD项目融资模式
2、项目资本金的筹措方式
3、政策性及商业银行的融资路径
4、如何合理利用补贴资金支持项目
5、EOD项目如何实现资源的统筹与现金流的保障
6、EOD如何实现一二三级联动自求平衡融资
7、如何申报EOD并拿到融资
8、长江上游石亭江流域综合治理暨绿色发展经济带开发等项目融资模式介绍
十四、WOD（水安全保障导向的开发）项目投融资运作实务及案例解析
（一）WOD模式内涵及运行机制
（二）水财务〔2022〕228号等政策文件对运作WOD模式的核心要点解析
（三）WOD模式与传统模式的区别
（四）WOD模式的核心要义：关联关系+自求平衡+一体化开发运营
（五）WOD模式下价值实现路径
1、水库修复治理+存量资源经营
2、海绵城市/海绵乡村+水敏感型产业
3、农村水利+生态农文旅
4、荒滩、荒地、消落区等水生态修复+生态农业、可再生能源
5、水安全保障项目+水安全保障产业链
（六）WOD项目自然资源及生态价值权益一体化实施的路径
（八）WOD项目投融资模式策划及金融机构市场化融资实务及案例解析