笔者在2018年曾代理一起卖房者在上海市宝山区人民法院被上海创某房地产经纪事务所(以下简称：创某所)起诉催讨佣金的居间合同纠纷案件。2021年《民法典》正式生效之后，“居间合同”章节得到了修订和完善，变更成“中介合同”一章。但今年笔者接到一个陌生来电咨询，同样被创某所起诉，相类似的经历，作为卖房者，被房产中介口头承诺免除佣金，等房屋交易、过户完成一年多以后才被起诉催讨佣金。于是笔者检索了“创某所”这家不知名的小房产中介机构的涉诉案件，试着从“小中介”的大数据报告来探究其套路。
实践中二手房买卖市场里卖房者通常有产权人的“傲慢感”即使随行就市的当下，房产中介机构“免除中介费”的承诺尤为吸引卖房者挂牌交易。但这一看似“划算”的选择，却并非如表面上那样有利可图，反而隐藏着许多法律风险，卖房者一不小心就会掉入“陷阱”，遭受不必要的经济损失。本文从创某所的居间合同(中介合同)纠纷裁判文书大数据来提醒公众，从司法裁判案例中审视“免除中介费”的法律风险。
检索条件：
全文：创某所
案件数量：38件
本次检索获取了2024年11月30日前共38篇裁判文书。
从上方的年份分布可以看到当前条件下案例数量的变化趋势(可能受限于司法裁判文书公开的程度)。
从上面的案由分类情况可以看到，当前的案由分布由多至少分别是民事，执行。
从上面的程序分类统计可以得出当前的审理程序分布状况，其中一审案件有30件，二审案件有6件，执行案件有2件。并能够推算出一审上诉率约为20%。
一审裁判结果
通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下其他的有15件，占比为50.00%;全部/部分支持的有7件，占比为23.33%;撤回起诉的有6件，占比为20.00%。
二审裁判结果
通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下维持原判的有4件，占比为66.67%;改判的有2件，占比为33.33%。
执行裁判结果
通过对执行裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下纳入失信被执行人名单的有1件，占比为50.00%;终结执行的有1件，占比为50.00%。
通过对标的额的可视化分析可以看到，标的额为10万元以下的案件数量最多，有13件，50万元至100万元的案件有2件，10万元至50万元的案件有1件，100万元至500万元的案件有1件。
通过对诉请金额的可视化分析可以看到，诉请金额为10万元以下的案件数量最多，有7件，50万元至100万元的案件有1件。
通过对判赔额的可视化分析可以看到，判赔额为10万元以下的案件数量最多，有4件。
通过对诉请支持率的可视化分析可以看到，诉请支持率为10万元以下的案件，诉请支持率最高，为70.3%，50万元至100万元的案件，诉请支持率为0.0%。
当事人
通过对当事人的可视化分析可以看到，当前案件中涉案最多次的当事人分别是：创某所、唐某(创某所的法定代表人)、傅某。
攻方当事人
通过对攻方当事人的可视化分析可以看到，当前案件中担任原告、上诉人等角色最多次的当事人分别是：创某所、吴某、孙某。
守方当事人
通过对守方当事人的可视化分析可以看到，当前案件中担任被告、被上诉人等角色最多次的当事人分别是：傅某、张某、徐某。
根据《民法典》第九百六十一条和第九百六十三条的规定，房地产经纪机构与客户签订合同后，必须按照合同约定的条款提供服务，并收取相应的中介费用。《民法典》第九百六十一条对中介合同进行了规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”具体到房地产领域，《房地产经纪管理办法》第三条规定：“房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。”值得注意的是，这里的“居间”和“中介”同义，原《合同法》中使用“居间合同”一词，后为了更好地反映市场经济的发展，以及为了更好地规范越来越多样化的中介活动，规避“跳单”行为[1]，《民法典》将“居间合同”改为了“中介合同”章节。下文统一使用“中介”一词。
关于中介费用，其标准通常由市场情况、服务内容以及协议而定。一般而言，一二线城市中房屋交易中介收费标准大概在房屋成交价的2%～3%。关于房屋买卖双方分别承担的中介费的比例，实践中有买卖双方承担相等比例、买方承担更高比例以及买方承担所有中介费用三种形式。具体的费用承担比例由中介机构与买卖双方进行磋商约定。
在上海这样房价高的一线城市，房屋买卖的中介费用是一笔不小的支出。因此，当一些中介机构提出卖方可以降低甚至免除中介费时，卖房者往往会心动不已。但天下会有免费的午餐吗卖房者因为被免除中介费而感到“赚了”时，殊不知自己可能已经掉入了一些中介机构的陷阱。
当卖房者在与房屋中介机构进行交易时，特别是在中介承诺“免除中介费”时，应当时刻保持谨慎。为了避免被房屋中介机构套路，卖房者应当注意以下几点：
1、选择信誉良好的中介：在选择房屋中介机构时，要了解中介机构的口碑，选择客户好评多、收费政策透明的中介，同时也可以通过查阅该机构的公开涉诉案件情况来辅助作出判断。一定要避免仅仅因为低价甚至免除中介费的承诺，就作出轻率的选择。
2、签订书面合同和协议：与中介机构签订正式的合同，同时将中介承诺的中介费优惠或者免除的内容订入合同，明确约定中介服务的内容、费用、违约责任等条款，确保中介机构作出的承诺以书面形式确认，保留好书面证据确保自身权益受到法律保护。
4、咨询和求助专业人士：在选择房屋中介机构以及签订中介合同时，如果遇到自己无法判断或意识到存在风险的情况，可以咨询律师或专业顾问，来获取专业建议，专业人士的价值更在于预防和避免法律风险。
总之，在二手房买卖中，房屋中介机构扮演着重要的角色。一方面，房屋中介机构能够帮助卖家和买家更快地找到交易对象，另一方面，中介机构能够协助双方办理房屋交易中的各种手续，帮助双方规避交易风险。遇到好的中介机构能够让房屋买卖双方省心省力，但若是遇到不靠谱不诚信的中介机构，则会使买卖双方陷入到更大的麻烦当中。作为房屋的卖方需要警惕房屋中介的套路之一即“免除中介费”。
注释：
[1]跳单行为指客户在中介的介绍或服务下与交易对方达成交易，但直接与交易对方签订合同，绕过中介，从而不支付约定的中介费用或佣金。