公有住房是我国特定历史条件下的产物，是我国传统福利性住房分配制度的体现。公有住房包括产权属于房产管理部门所有的直管公有住房和产权属于单位所有的自管公有住房两种。公有住房使用人与产权单位签订租赁合同后，房屋使用人即拥有合法承租权。随着住房制度改革的不断深化，住房商品化、社会化的不断普及，福利分房制度已经取消，然而长期计划经济以来形成的公有住房承租权仍然大量存在。近年来房价的大幅上涨以及拆迁的增多，刺激了公有住房承租权纠纷急剧增多。
一、公有住房承租权能否继承问题
笔者认为，公有住房承租权是一种用益物权，可以继承。
第一，按照《继承法》，遗产是公民死亡时留下的个人合法财产，公有住房属于公有，当然不属承租人遗产，但因为公有住房承租权可以转租、转让，使其具有了经济价值，这种公有住房承租权作为附着相应经济价值的财产权具有私有财产的性质，应当界定为公民个人合法财产，属于遗产范围，应像其它财产一样可以作为遗产继承。例如，公民生前享有的担保物权、土地使用权、典权等均属于遗产范围。因此，公有住房承租权作为他物权当然可以作为遗产。
第二，公有住房承租权名为租赁权，实质具有实物工资的意义。现在，大部分城市已经放开公产房交易市场，允许公有住房承租权转租、转让，承租权人由此可以获得收益。该收益能够作为公民的个人合法财产，并在死后转化为遗产。如果公有住房承租权不允许继承，则造成法律上的冲突，同时有失公平。
第三，对于公有住房承租权继承问题，目前法律法规虽然对此没有明确，但有些城市的房屋管理部门已经开始以规范性文件的形式加以规定。如《天津市公有住房变更承租人管理办法》第二条规定，公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人的配偶、子女、父母可以申请过户。公有住房使用权过户只能由一人申请过户，符合过户条件的家庭成员有两人以上(含两人)的，应当达成一致意见后方可申请过户。第三条规定，公有住房承租人死亡后没有符合第二条规定过户条件的，承租人兄弟姐妹等在本市主要报纸刊登公告，公告三个月期满无异议的，提交具结书后可以申请过户。虽然，天津市的规定没有明确表述为继承，但是所规定的当承租人死亡，可以申请过户的人员与《继承法》规定的法定继承人相吻合。既然办法中并未明确限定在继承人中谁享有优先权，而是规定了继承人享有平等的权利，房屋承租权过户到谁的名下，各继承人可自行协商，由此可见这不仅仅是产权人行使所有权，自行选择房屋承租人的行为。
综上所述，公有住房承租权是可以继承的。
二、处理公有住房承租权纠纷应注意的问题
由于目前我国法律法规对该权利的继承还没有明确的规定，所以处理该类纠纷应当注意以下几个问题：
(二)公有住房承租权虽然可以继承，但是受到一定的限制，并不是完全意义上的继承，而是一种“准继承”。首先，《继承法》规定了法定继承和遗嘱继承两种方式。被继承人可以通过遗嘱的方式选定继承人，但公有住房承租权不能通过遗嘱继承。其次，如果遗产为私产房屋，房屋所有权证可以登记为多个继承人共有，而公有住房承租权只能登记在一人名下，对于其他继承人的权利如何保护没有规定。再次，继承人继承被继承人其他个人财产不受继承人户籍地限制，而公有住房承租权继承往往受到户籍地限制。如按照《天津市公有房屋变更承租人管理办法》的规定，房屋承租人必须具有本市户籍。原承租人一旦死亡，其法定继承人如果不具有本市户籍，则没有继承公有住房承租权的权利。
三、处理公有住房承租权纠纷的意见建议
由于对公有住房承租权的继承问题没有明确的法律规定，司法部门对于公有住房承租权继承纠纷没有统一的法律适用尺度，不同法院不同法官基于不同的认识，会作出不同的判决。为此，处理此类纠纷应当把握以下几个方面：(一)各继承人就作为遗产的公有住房承租权价值及归属达成协议的，按协议处理。(二)无法达成协议的，按以下情形分别处理：1、各方均主张承租权并且同意竞价的，应当准许;2、各方均主张承租权，各方不同意竞价的，优先考虑由原承租人的共同居住人承租，无共同居住人的，优先考虑住房困难的继承人承租，由评估机构按市场价格对房屋承租权作出评估，取得房屋承租权的一方应按继承份额给予另一方相应的补偿;3、一方主张房屋承租权，就价值不能达成一致的，取得房屋承租权的一方根据评估价格，按继承份额给予另一方相应的补偿;4、双方均不主张房屋承租权的，根据当事人的申请拍卖房屋承租权，就所得价款进行分割;5、各方均主张承租权，但一方或多方不同意补偿的，由同意补偿的一方承租，取得承租权的一方根据评估价格，按继承份额给予另一方补偿;多方同意补偿，可进行竞价;6、各方主张承租权，但均不同意补偿的，按照均不主张承租权处理。
(作者单位：高院干部处)
戴灵宁，现为云南隆云律师事务所合伙人、执行主任、专职律师。昆明市评标专家、昆明市律协企业法律事务专业委员会成员、东南亚法律事务专业委员会委员和医疗卫生法律事务专业委员会委员。
戴灵宁律师主要业务范围为：企业(事业)单位常年法律顾问;处理婚姻、继承方面专项法律服务;处理知识产权方面专项法律服务及其他法律服务。