正值“金三银四”楼市传统旺季，南京新房市场因供应不足相对冷寂。二手房市场成交却始终保持活跃，成为管窥楼市现状的生动窗口。连日来记者多方探访，透过热闹的二手房成交表面，也了解到一些不同于往年的变化。
链家地产门店
有的几小时卖出，有的“滞销”400多天
4月9日下午，记者来到南京雨润大街链家地产门店，河西一套价值475万的学区二手房刚刚成交，买卖双方正在店里签署合同。
杨进透露，二手房挂牌后，有的几小时卖出，有的挂牌400多天却鲜人问津。总体来看，小户型、低总价房源抢手，总价超过600万的房子成交相对迟滞。
据悉，近期二套房贷款利率已上浮25%-30%，购房成本明显加重，改善房源销售难度显著加大。
店内部分挂牌二手房
杨进透露，二手房挂牌后，有的几小时卖出，有的挂牌400多天却鲜人问津。总体来看，小户型、低总价房源抢手，总价超过600万的房子成交相对迟滞。加上近期房贷利率明显上浮，加重购房成本，大户型高总价房源销售难度进一步加大。
据365二手房网统计，2月南京全市二手房挂牌均价28756元/平方米，3月上涨2.14%至29370元/平方米，攀高的学区房报价对整个二手房报价产生拉动作用：2月南京学区房挂牌均价41310元/平方米，3月上升至42217元/平方米。
365二手房网主编王玉分析说，从网签数据看，春节后南京二手房成交量稳中有升。但分析成交房源结构发现，市场分化明显，刚需房成交周期在缩短，改善房成交周期却在拉长。
“近期南京首套房贷款利率有15%-30%的大幅上升，而从银行和资金担保公司透露出的信息显示，今年上半年贷款额度都很紧张，所以刚需并不会一味等待，他们也担心房价上涨，还是选择早买为安。”
人才落户新政催生二手房需求
位于华侨路的南京房地产交易登记中心
交易中心大厅
不少人正在排队取号
大厅墙上贴示着办理落户手续的流程
从南京工程大学机械电子工程专业毕业近两年的李琛，正排队提交落户申请材料。之前外地人士在南京买房落户需要连续缴纳两年社保，一直想定居南京的他，原本打算交满两年社保，再购房办理落户。人才新政落地则让他落户南京的梦想提以提前实现。
李琛老家在盐城，哥哥、姐姐之前已在南京买房落户。他原本打算在落户后买套新房，但迫于高房价压力，加之新房摇号购买摇中几率不大，所以现在已决定在江北买套二手房，“已经在看房，打算买套90-100平方米、总价220万左右的房子。”
杨进拿出手机向记者展示最近一套二手房的交易情况——“油坊桥莲花新城嘉园小区的一套房子，73.6平方米，3月25日挂牌，报价205万，还价5万后成交，3月27号签约。购房人是刚来南京落户的一位年轻人。”他说，近期刚需客户较多，200多万的房子特别好卖。
“油坊桥一带的拆迁安置房出让已满5年，符合上市条件，近期转手出售的不少，报价普遍偏低。我有三个外地来宁工作的同事之前没交够2年社保不能买房，人才落户新政执行后直接办理了本科落户，在油坊桥的清荷园小区买了房。”
链家地产嘉业阳光店中介经纪人张翔最近也接待了一位年轻购房者。“毕业一年，有高学历，直接落户。后来在栖霞买了一套小户型二手房，总价156万。”
他说，3月以来前来咨询购买六七十平方米、总价200万左右小户型二手房的人有所增多，他预判，随着人才政策的不断落实，4月和5月刚需房成交量还会上升。
“今天店里签了两单二手房成交合同。40岁以下本科生可直接落户南京的政策，对二手房成交有促进。”在南京富春江东街的林升不动产门店，一位房产经纪人称。
王玉也表示，2月人才落户政策一经出台，就激发了不少看房需求，3月1日政策正式执行后就有人直接定房。据悉，人才落户从申请到完成有20天左右的周期，所以从4月开始应会有更多人办理好落户，并着手买房事宜。
虚高的二手房价正在理性回调
杨进说，二手房报价总体虚高，看房人一多，房主心态就会改变，5万、5万的加价。价格虚高，反过来加剧市场抗性，导致房子不好卖，一些急用钱的房主又不得不回调价格。之前奥体附近二手房议价空间不大，最多去个零头。眼下店里的二手房最大让利空间已达15万、20万，如果全款支付，让价空间更大。
21世纪不动产珠江路店工作人员说，与以往二手房价格虚高的情况相比，房主定价开始趋于理性，更多时候是视市场需求情况而定，目前议价空间普遍3万元左右，大户型及急售房源的议价空间更大。
链家地产高级分析师尹筱沁认为，房地产调控一直未见放松迹象，“房住不炒”“租购并举”的政策定位以及贷款利率上调等市场化手段，均将促使市场更趋理性。
“从我们公司的统计看，3月主动下调价格的二手房占到65.1%，这个比例较2月有所扩大。也因此，二手房报价总体仍有上涨，但实际成交价却在下降，3月二手房成交均价29731元/平方米，环比2月下跌约2%。”