城市更新的下半场——“63号文”政策解读，2021年8月31日，住建部下发了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》【建科(2021)63号文】(以下简称《通知》)。《通知》对于城市更新给出了明确的红线标准，为今后城市更新工作推进
2021年8月31日，住建部下发了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》【建科(2021)63号文】(以下简称《通知》)。《通知》对于城市更新给出了明确的红线标准，为今后城市更新工作推进提供了重要指引。
一、政策内容《通知》主要聚焦于三大层面，一是划定了标准底线，二是指明了更新原则，三是提出了推进要求。
1.划定了标准底线。《通知》给出了四条红线，也是此次《通知》内容的核心关键。具体如下:严格控制大规模拆除，除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%;严格控制大规模增建，除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2;严格控制大规模搬迁。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%;确保住房租赁市场供需平稳。同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。
2.指明了更新原则。《通知》对于保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌等层面均提出了要求。如何留住城市记忆，避免生搬硬套式的造城模式，将是未来城市治理与建设者需要思考的重点问题。
3.提出了推进要求。《通知》要求各地量力而行，稳妥推进改造提升。城市更新不同于传统的地产开发，无法产生较大的土地收益，部分项目甚至存在公益性质，需要地方政府投入资金开展。因此，要求政府做好顶层设计，统筹考虑，并完善整体实施流程计划。
二、政策解读(一)城市更新纳入国家顶层设计，将进入高质量城市更新阶段
根据全国第七次人口普查数据，2020年我国常住人口城镇化率达到63.89%，城市发展已由增量扩张为主转为存量更新为主的新阶段。2021年的全国两会中，城市更新首次被写入政府工作报告。2021年3月发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，在国家层面对“城市更新”工作提出了要求:加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。《通知》是对国家关于城市更新工作战略部署的落实和推进。
城市更新是国家实现碳中和目标的重要举措
2021年3月的政府工作报告提出了碳达峰与碳中和的具体目标。而以房地产为代表的建筑业，是碳排放的重要组成部分，数据显示，2018年全国建筑全过程碳排放总量为49.3亿tCO2，占全国碳排放的比重为51.3%。传统的“拆、改、留”模式下，大规模的城市建设，对于实现碳达峰存在一定阻碍。《通知》中提出的防止大拆大建，应留尽留，“留、改、拆”更新模式一方面会较大程度减少建筑材料的使用与建设行为的发生，另一方面通过对老旧建筑的绿色升级也将使建筑在使用阶段的能耗显著降低。
(二)新政要求下的国企风险与机遇并存
一方面国企将更多承担城市更新的职责。“留、改、拆”更新模式下，城市更新的资金回笼周期普遍较长，同时公益性质的更新项目增加，未来的更新实施主体将更多的出现国有企业身影，国有企业在城市更新中将更多的体现国企担当。但“留、改、拆”更新模式中项目的实施内容、实施程序都与传统的建设开发不同，对资金和运营的要求更高，对国有企业的组织能力、协调能力、投资开发能力、融资能力、项目运营能力将提出更高要求。
(三)新政下的城市更新工作将面临更大挑战
住建部部长王蒙徽在《实施城市更新行动》一文中提出:实施城市更新行动，总体目标是建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市，不断提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力，走出一条中国特色城市发展道路。在《通知》的规范下，要推进城市更新工作，将面临以下三大问题:
二是顶层设计问题:顶层设计既包含宏观定位层面的研判，也包含区域整体推进设想的计划。加强政府主导，注重规划引导，以更新单元为统筹，有计划的分步实施，将成为城市更新项目资金平衡、规划实施的破题方式。
综上所述，戴德梁行认为，在新的形势和政策约束下，城市更新工作将摒弃以往的大拆大建模式，进入以保留优先、注重运营、多方参与的下半场。
三、武汉更新工作推进思考武汉城市更新工作当前也正步入快车道发展，2020年7月30日《武汉市城市更新中心组建方案》(武政办〔2020〕73号)正式发布，文件提出了“市城市更新工作领导小组—市城市更新中心—市城市更新投资有限公司”的三级管理运行模式，次日，武汉市城市更新中心正式揭牌成立。国家开发银行湖北省分行也与武汉市城市更新中心签署战略合作协议，“十四五”期间将授信2000亿元支持武汉城市更新工作。
武汉市建成区尤其是老城区，其建成历史较为悠久，且受制于历史规划局限，待更新区域中既有建筑密集、基础设施不全，同时穿插部分具有保留意义的历史建筑，众多复杂因素使武汉城市更新难度较高。那么未来武汉城市更新工作如何更好开展，戴德梁行认为需聚焦于以下四大层面。
一是顶层设计上。通过整体统筹、片区平衡、分片实施的思路，统筹考虑各区平衡，并协调政府-社会参与方-社会-个人之间的利益关系，通过制定上位规划、明晰更新流程、鼓励社会资本参与等方式，对城市更新工作进行整体协调。
三是运营协调上。在运营上注重协调存量资源，引入专业运营方，有效发挥实施者的协调能力，为可持续开展的更新模式提供资源保障。
四是政策完善上。在政策上加强保障，针对城市更新涉及的用地、资金、运营等重要环节出台相对应的指导政策，使城市更新工作更有章可循，有序推进。
城市更新是否是拆迁
城市更新并不完全等于拆迁。城市更新的定义：指特定主体根据城市规划，在特定的城市建成区内，现有土地功能和资源利用不符合社会经济发展要求的活动。城市更新的方式可分为再开发、整治改善及保护三种。而拆迁仅指因建筑需要，拆除单位或居民房屋，使迁往别处，或暂迁别处等新屋建成后回迁。简而言之城市更新的方式包含拆迁。
成都限售政策解读
在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。二手房的契税为：首套房面积在90平方米以下的1%，90平方米以上的1.5%。二套房面积在90平方米以下的1.5，90平方米以上的2%。三套以上的3%。手续费两块钱一平米，工本费为20元，卖方增值税为5.5%，满两年可免收个税1%，满五年且是唯一一套房的免收手续费两块一平米。
城市更新是拆迁吗
先进制造业留抵退税政策解读
先进制造业留抵退税政策解读包含有以下几点：1、将先进制造业按月退还增量留抵税额的政策范围扩大到所有小微企业和六个重点行业，并作为一项长期性政策。2、对所有符合条件的小微企业和制造业等行业企业在2019年4月1日前形成的存量留抵税额予以退还。这项存量留抵退税政策是一次性政策。这里的“一次性”，是指纳税人在获得存量留抵退税后，将不再有存量留抵税额。
企业研发费用加计扣除政策解读
企业开展研发活动中实际发生的研发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按规定据实扣除的基础上，在2018年1月1日至2020年12月31日期间，再按照实际发生额的75%在税前加计扣除；形成无形资产的，在上述期间按照无形资产成本的175%在税前摊销。
《城乡规划法》第二十九条，城市的建设和发展，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，妥善处理新区开发与旧区改建的关系，统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村经济社会发展、村民生产与生活的需要。