上周贵州省内接连降雨，12348律师遇到不少小伙伴来电咨询关于房屋漏水产生纠纷问题，本期《12348律师》说法就来说说遇到房屋漏水，我们应当如何有效维权。
12348律师说法
Q
发现房屋漏水，应当如何维权？
1.保护现场，并进行证据固定。例如拍照、录像录音等方式收集证据；
2.查找漏水原因，主要看导致漏水部分是建筑物专有部分还是共有部分，如是专有部分，侵权责任人通常为专有部分所有权人，如是共有部分，侵权责任人通常为开发商或物业公司；
4.若协商不成或自己无法确定漏水原因，可以请有资质的机构进行专业鉴定；
5.提起仲裁或者诉讼。
PS：如系与物业公司或房开商公司产生纠纷，通常签订的物业合同或商品房买卖合同中会有仲裁条款，在已具有合法有效的仲裁条款下，需要向约定的仲裁委员会提起仲裁而非诉讼。
怎么区分建筑物专有部分及共有部分？
专有部分通常指构造上独立、业主能够独立排他的使用，并且能依法登记为业务所有权的部分。
共有部分通常指建筑物专有部分之外的其他部分、建筑物的附属建筑物和附属设施。具体包括楼梯、电梯、屋顶、地下室规划区内的物业用房、配电室、消防设备、车位车库排水设备、燃气管线、电缆光缆管线等。
具体业主原因导致漏水，如何维权？
如果因具体因装修或铺设水管等原因造成漏水，可以要求该业主及时查找原因进行维修排除妨害，如果造成损失的还应当承担相应的赔偿责任。
《民法典》第二百九十六条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。
第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错,行为人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。
第一千一百六十七条侵权行为危及他人人身、财产安全的,被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。
第一千一百八十四条侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
房屋漏水，物业需要担责吗？
1.对于小区共有部分因物业公司管理不善导致的漏水，物业公司应当承担责任；
如物业公司没有尽到上述义务，应当为受到损失的业主承担相应的部分责任。
《物业管理条例》第五十二条规定业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
房屋漏水？房地产开发商需要担责吗？
如果在房屋的质量保修期内，出现屋面卫生间、房间和外墙面渗漏现象，可以及时向房地产开发商反映，要求其及时进行修补处理，如果修补处理期间导致该房屋使用功能受到影响，可以要求开发商承担相应赔偿。
PS：因住户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，房地产开发商不承担保修责任。
《建设工程质量管理条例》第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
出租房屋因租户原因导致漏水，业主需要承担责任吗？
业主虽然不是侵权行为的直接行为人，但基于其对该房屋的所有权，应当就造成的损失承担责任，之后可以向直接导致漏水的租户追偿。
下水道堵塞而导致的溢水谁来担责？
1.能确定具体的导致下水道堵塞的侵权行为人的，由该侵权行为人承担责任；
2.如果系多人原因共同导致的侵权行为，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任；
3.难以确定导致下水道堵塞的具体侵权人的，由可能实施侵权的行为人共同承担责任。
PS：如物业公司在义务范围内未尽到修缮保养义务，同样可能承担相应责任。
12348律师建议
2.可以向法院申请，由法院委托评估机构对造成的损失进行评估，评估费用由败诉方承担；
3.俗话说“远亲不如近邻”，邻里之间请团结互助，尽量妥善友好处理相邻关系；