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2017.09.13
前言
楼花（off-plan），在中国又叫做期房，指尚未竣工就开始预售的楼房。10多年前，澳洲并没有楼花这个概念，直到10年前香港人开始踏足澳洲的地产界，澳洲的楼花才开始出现。所以对于对于楼花而言，在澳洲才起步不久，很多法律条款并不完善，也有很多买家对楼花买卖存疑，那么我们现在就给大家系统的介绍一下在澳洲要如何选择一个有价值的楼花以及购买楼花的流程。
购买澳洲楼花的流程，与中国购买期房有很大的不用，首先澳洲楼花的首付10%并不会给开发商，而是将这笔订金存在一个第三方的信托账户中，在房子完工交房（settle）之前，开发商无权挪用。那么，澳洲楼花的优劣，以及销售流程究竟是怎样的呢？
首先，要购买澳洲的楼花，前期功课以及调查要做好
购买楼花的主要优势是以现在的房价买入，但代价是房子没有建成之前就要付款。如果选择得当的话，很有可能以当前的市场价格买入的一套房产，在竣工时就已经升值了！
那么，要如何选择一套有价值的楼花呢？
投资前的调研要做好
1.了解行情
在决定购买之前，选择一家银行进行估值是一个明智的做法，这是了解房价合理与否的最直接的办法。如果要买的是公寓楼，可将自己选定的楼花与附近售出的楼房价格进行对比，尽可能多的了解市场行情。
2.了解房产的优势
在购买房产之前，要多走几家，考虑好房产的有利因素，比如地理位置，房屋大小，阳台，车位，采光等。并且向管理人员询问物业，污水以及垃圾处理费用等等开支。
3.调查研究
首先要计划好自己的预算，尽可能在自己预算范围之内买到最有潜力的房产。要确定某个区域是否具有增值的潜力，可以从人口增长，增长幅度等信息，也可以从基础设施条件，道路通畅程度来进行分析。
4.多听多问
如果你看中了一套房产，不一定就去开发商的公司直接询问，可以多走几家，问问其他人对这套房产的评价，再做决定。而且一般来说，部分楼花的合同没有规定开发商指定房产交割的日期。但大部分合同都会有一个“落日条款（SunsetClause）”，用来对双方利益进行保护。但期房的合同一般都高度保护开发商，所以在决定签约之前，应将合同谨慎交由律师检查，如果有什么担心的问题，可以让律师补充在合同里，以防止日后若有什么变化，这时候合同上补充的条款或许能够帮到你。
5.房产估值
期房的风险要比现房大的多，其主要因素还是交割的风险。如果不打算全款，贷款方的估值师会在成交前对这套房产进行估值，比如说，签合同时买入的价格是65万澳币，但是估值师的估价只有55万，这样交割的风险就增大了。由于买的是楼花，没有任何一个贷款机构会在楼花竣工前给出确切的价值评估，所以他们也无法给出确切的贷款金额。任何获批的放贷都是与估值或购买价格按一定比例进行挂钩的，以较低价为准。所以在房屋成交之前，要对房屋的差价补齐做好应对准备。
6.交割
7.房屋大小与家具内饰
如果买的是公寓楼，要优先考虑可居住面积以及是否带家具。所以在支付订金之前，要向开发商确认房屋总面积以及可居住面积，通常居住40平米以下，多数银行是不愿意为其做抵押贷款的。另外要询问房屋是否是带家具的，因为那将会为你省去一笔不小的开支。这就是为什么我们会提前向客户提供电梯长宽高的尺寸，方便客户为新居预家具不至于买了新家具“搬不回家”的尴尬。
8．首付
通常来讲，开发商会要求在购买时预先交10%的订金，放到信托账户里，而在购买的合同里则会标明，这笔前在放入信托账户期间收到的利息如何分配以及其他注意事项。所以在签字之前，务必让律师完整阅读并给你解释一遍。
9.违约
卖家违约：澳洲房价由于前几年的飞涨，有个楼花在出售时甚至涨了一倍，这时候有的开发商就不愿意以原来的低价出售，他们就是将交房日期拖到“落日条款”结束以此将合同作废，但澳洲法律也在慢慢完善这方面的空白，2015年11月颁布了修正法案，以此限制开发商利用落日条款取消购房合同从而谋取更大的经济利益。在新的落日条款之下，开发商不可以单方面取消或者将购房合同自动取消。如果开发商真的因为不可抗力而不得不终止合约，则需要给买方28天的书面通知，并说明取消合同的原因以及不可在落日条款规定日期之前完工的原因。换句话说，也就是只有在买方同意的前提下，卖方（开发商）才可以取消合同。否则，开发商需要经过州高等法院拿到一个许可令之后才能取消合同。
澳洲楼花购买流程
常见的问题
1.澳洲买房要怎么找律师？
最好是找朋友推荐，或者口碑比较好的律师。
2.找华人律师还是找老外比较好？
其实这各有优势，华人律师一般由于朋友介绍通常价格便宜，并且讲解起合同来也比较容易懂。外国律师则更喜欢书面沟通，这样更明确，所以你通常可以选择电子邮件或者短信与他们进行交流。
3.楼花在交割前我是否可以转售？
这取决于当时签订的合同，一般来讲，如果开发商同意，在签订额外的保障条款以及新的转售合同的情况下，是可以实施的，但是由于转售风险较高，开发商一般会要求先找好买家，并且会和接手的买家签订无条件转售合同，为了保障开发商自身的利益，只有在转售合同签订以后才会同意进行转售，但是也会有一些开发商不同意转售，这都取决于购买楼花时签订的合同。
4.是否存在期房建成后银行不贷款的风险？如果发生这种事我该怎么做？
5.购买楼花是要缴纳哪些费用？成交以后我还要付什么费用？
①首先，如果房产是贷款购买的，则几乎贷款机构会向新屋贷款人收取一次性的开户费用，而有一些贷款机构为了争取业务会免除该项收费；
②评估费，大多数银行也收取帐户的年费用或月费用。另外机构通常会要求对购房者的欲购房产作评估，以确保购房者所支付的价格是公平的。这虽然是为了购房者的利益，但评估费通常需要由购房者支付。
③律师费，根据律师的服务内容不同，收费则不同。购房者在购买房产的过程中往往都要请律师，律师会帮助购房者完成房产交割的整个程序，收费一般在800-1500澳币不等。
④物业管理费，对于整体开发的别墅社区或公寓而言，需要缴纳物业管理费，布里斯班市中心公寓楼的物业管理费从4000–8000不等，金额根据不同项目而异。（若购买的是house，则不收取物管费）
⑤市政费，这是每年都要支付的费用，用于社区管理和垃圾处理等事宜，需要每季度支付。
⑥水费，水费用于排污管道的维护和维修，需要每季度支付。
⑦印花税，自住房和投资房的印花税计算方法也不尽相同并且海外买家还要支付额外的费用。
总结
对于很多第一次在澳洲买房的朋友，一定要先找专业的房产顾问或有过买房经验的朋友咨询，详细了解澳洲房产与中国房产的不同，不能光靠在中国买房的经验来澳洲买房，避免投资失利。