本募集说明书摘要目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交易所网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。
本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺募集说明书及本摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证募集说明书及本摘要中财务会计报告真实、完整。
根据《中华人民共和国证券法》的规定，本期债券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
凡经认购、受让并合法持有本期债券的投资者，均视同自愿接受募集说明书、《京投银泰股份有限公司2014年公司债券之债券持有人会议规则》及《京投银泰股份有限公司2014年公司债券之债券受托管理协议》对本期债券各项权利义务的约定。上述文件及债券受托管理事务报告置备于债券受托管理人处，债券持有人有权随时查阅。
重大事项提示
一、发行人本期公司债券评级为AAA；本期债券上市前，发行人最近一期末净资产为217,149.02万元（截至2014年12月31日合并报表中所有者权益合计），合并报表口径的资产负债率为92.68%（母公司口径资产负债率为65.46%）；本期债券上市前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润预计不少于本期债券一年利息的1.5倍。发行及挂牌上市安排参见发行公告。
二、市场利率受国民经济总体运行情况、国家施行的经济政策、金融政策以及国际环境等多种因素的综合影响，市场利率水平的波动存在一定的不确定性。同时，债券属于利率敏感性投资品种，本期公司债券期限较长，可能跨越一个以上的利率波动周期，市场利率的波动使持有本期债券的投资者的实际投资收益存在一定的不确定性。
三、根据评级机构联合信用评级有限公司出具的评级报告，发行人主体长期信用等级为AA，该等评级结果表明发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。本期债券信用等级为AAA，该等评级结果表明本期债券偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。本期债券的担保方北京市基础设施投资有限公司政府职能特点显著、经营状况良好、资产规模很大，北京市基础设施投资有限公司所提供的担保对本期债券信用状况具有显著的积极影响，对本期债券起到提升信用的作用。评级机构对发行人和本期债券的评级是一个动态评估过程，如果发生任何影响发行人主体长期信用级别或债券信用级别的事项，导致评级机构调低发行人主体长期信用级别或本期公司债券信用级别，本期债券的市场价格将可能随之发生波动，从而对持有本期债券的投资者造成损失。
四、发行人所处的房地产行业与国民经济联系极为密切，受国家宏观政策影响较大。近年来，针对国内房地产市场，国家从金融、税收、土地等方面出台了相应的调控政策。调控政策的实施对房地产行业的产品结构、市场需求、土地供应乃至盈利模式等方面均产生较大影响。如果发行人不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对发行人的经营管理和未来发展造成不利影响。
五、截至2012年12月31日、2013年12月31日和2014年12月31日，发行人合并口径资产负债率分别为84.26%、90.58%和92.68%，资产负债率处于较高水平，呈现逐年上升的趋势，主要系发行人北京和无锡主要的房地产项目在报告期内处于投入建设期，需通过融资方式保障项目开发资金投入，而主要项目尚未能达到可结转状态所致。同时，发行人因政策调控，外部融资一般通过债权融资形式，导致负债总额较高。未来随着发行人现有在建的房地产项目逐渐进入销售期，销售回款可保障借款偿还，并待项目达到可结转状态后，资产负债率较高的情况有望改善。但若未来发行人拿地节奏加快或新项目建设投入加大，而项目无法及时销售结转，资产负债率将可能一直维持较高水平。
六、2012年度、2013年度和2014年度，发行人合并口径归属于母公司所有者的净利润分别为8,649.69万元、7,452.88万元和2,514.50万元；所有者权益合计分别为235,955.33万元、226,171.66万元和217,149.02万元。报告期内归属于母公司所有者的净利润及所有者权益逐年下降，主要系报告期内发行人房地产业务处于战略调整阶段，明确了“以北京为中心、以轨道交通为依托的”发展战略，处置京外地区房地产项目及部分商业地产项目，而三处轨道交通车辆段上盖物业项目处于建设初期，导致发行人可售楼盘较少且未达到可结转收入状态所致。上述三处项目已于2013年底开始陆续开盘销售，并于2014年底起陆续达到可结转状态，因此2014年度发行人营业收入为348,617.34万元，相比上年同期增长248,989.87万元，但由于处置资产产生的非经常性损益相比同期大幅减少，使得2014年度归属于母公司所有者净利润进一步下降。随着未来发行人重点项目陆续结算，预计发行人收益将逐步体现。但若发生市场供给发生变化或宏观经济政策持续调整等重大不利影响，或者发行人项目建设进度不及预期，有可能造成发行人项目预期销售目标难以如期实现，从而影响发行人整体盈利能力，对本期债券的偿付产生一定风险。
七、2012年度、2013年度和2014年度，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-72,789.29万元、-829,859.7万元和18,356.81万元。发行人经营活动产生的现金流量净额波动较大且2012年度和2013年度为负数，主要系报告期内发行人房地产业务处于战略调整阶段，新获取三处轨道交通车辆段上盖物业项目土地，但同时达到可销售状态的房源较少所致。随着发行人上述项目自2013年底开始陆续达到可供销售状态，2014年度销售商品、提供劳务收到的现金较2013年度增加421,041.17万元，经营活动产生的现金流量净额较2013年度有大幅度改善。但如果未来发行人拿地节奏加快或项目建设投入加大，同时因市场供给发生变化或宏观经济政策持续调整等不利因素导致预期销售目标无法及时实现，则可能导致经营活动产生的现金流量净额持续波动，从而对本期债券偿付产生不利影响。
十、发行人已于2015年4月29日正式公告了2015年第一季度报告，发行人公告2015年第一季度报告后仍然符合公司债券的发行条件。
释义
在本募集说明书摘要中除非文意另有所指，下列词语具有以下含义：
一、普通词语
发行人、公司、本公司、京投银泰
指
京投银泰股份有限公司
控股股东、担保人、保证人、京投公司
北京市基础设施投资有限公司
董事会
京投银泰股份有限公司董事会
监事会
京投银泰股份有限公司监事会
股东大会
京投银泰股份有限公司股东大会
《公司法》
2005年10月27日中华人民共和国第10届全国人民代表大会常务委员会第18次会议修订，自2006年1月1日施行的《中华人民共和国公司法》
《证券法》
2005年10月27日中华人民共和国第10届全国人民代表大会常务委员会第18次会议修订，自2006年1月1日施行的《中华人民共和国证券法》
《债券试点办法》
《公司债券发行试点办法》
中国证监会、证监会
中国证券监督管理委员会
交易所、上交所
上海证券交易所
登记结算机构、债券登记机构
中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
财政部
中华人民共和国财政部
住建部
中华人民共和国住房和城乡建设部
国土部
中华人民共和国国土资源部
保荐机构、保荐人、主承销商、浙商证券、簿记管理人
浙商证券股份有限公司
承销团
指主承销商为本次发行组织的、由主承销商和其他承销团成员组成的承销团
债券受托管理人
发行人律师、律师
北京市康达律师事务所
评级机构、联合评级
联合信用评级有限公司
审计机构、会计师事务所
致同会计师事务所（特殊普通合伙）与天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
近三年、报告期
2012年度、2013年度和2014年度
本募集说明书摘要
《京投银泰股份有限公司公开发行公司债券募集说明书摘要》
募集说明书
《京投银泰股份有限公司公开发行公司债券募集说明书》
《债券受托管理协议》
《京投银泰股份有限公司2014年公司债券之债券受托管理协议》
《债券持有人会议规则》
《京投银泰股份有限公司2014年公司债券之债券持有人会议规则》
信用评级报告
《京投银泰股份有限公司2014年公司债券信用评级分析报告》
本次公司债券、本次债券、本期公司债券、本期债券
本次发行
本期债券的公开发行
元
如无特别说明，为人民币元
二、公司项目简称
中国银泰
中国银泰投资有限公司
京投置地
北京京投置地房地产有限公司
京投阳光
北京京投阳光房地产开发有限公司
尚德置业
北京京投银泰尚德置业有限公司
京投银泰置业
北京京投银泰置业有限公司
京投兴业
北京京投兴业置业有限公司
宁波华联
宁波华联房地产开发有限公司
潭柘投资
北京潭柘投资发展有限公司
无锡惠澄
无锡惠澄实业发展有限公司
无锡嘉仁
无锡嘉仁花园酒店管理有限公司
鄂尔多斯项目公司
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司
农业银行
中国农业银行股份有限公司
民生银行
中国民生银行股份有限公司
工商银行
中国工商银行股份有限公司
建设银行
中国建设银行股份有限公司
北京·新里程家园
北京市房山区新里程家园房地产项目，预售证项目名为新里程家园
北京·琨御府
北京市海淀区玉渊潭乡项目（地铁五路居车辆段上盖），其中一期指2014年8月-9月开盘预售的楼盘。
北京·公园悦府
北京市昌平区东小口项目（地铁平西府车辆段上盖），其中一期指2014年5月开盘销售的楼盘
北京·西华府
北京市丰台区郭公庄车辆段五期项目（地铁郭公庄车辆段上盖，一期和二期预售证项目名为华邑新苑），其中一期指2013年11月开盘预售的楼盘，二期指2014年4月开盘预售的楼盘。
北京·阳光花园
北京市丰台区阳光花园项目，预售证名为京投银泰园
无锡·鸿墅
江苏省无锡市鸿墅房地产项目，一期预售证名为悦湖花园
慈溪·半掘浦垦区
慈溪半掘浦垦区房地产项目
北京·潭柘寺C地块
北京市门头沟区潭柘寺MC01-0003-0067等地块R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地等用途用地（配建经济适用住房）（原门头沟区潭柘寺镇中心区C地块项目）
三、专业名词
轨道交通车辆段上盖物业
在离地面9-13米的地铁停车库库顶和车辆进出车库的轨道周边的零散用地进行商用、民用的房地产开发项目。
轨道交通物业
地铁、轻轨、城际铁路等轨道交通沿线商务、住宅等房地产项目
车辆段
城市轨道交通中对车辆进行运营管理、停放及维修、保养的场所
剩余可售面积
房地产项目中包括住宅、商业、办公等可以销售物业的面积，不包括可售的车库、车位面积。
注：本募集说明书摘要中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上存在差异，这些差异是由于四舍五入造成。
第一节发行概况
一、发行人基本情况
中文名称：京投银泰股份有限公司
英文名称：METROLANDCORPORATIONLTD.
注册地址：宁波市海曙中山东路238号
法定代表人：田振清
股票简称：京投银泰
股票代码：600683
二、本次发行的基本情况及发行条款
（一）公司债券发行批准情况
2014年12月23日，公司第八届董事第三十一次会议审议通过了《关于调整公司债券股东大会决议有效期的议案》，将本次公司债券股东大会决议有效期调整为“自2013年股东大会审议通过之日起12个月”。上述议案于2015年1月9日经公司2015年第一次临时股东大会（总第73次）会议审议通过。
2015年4月7日，公司第八届董事会第三十三年次会议审议通过了《关于延长本次公司债券发行股东大会决议有效期的议案》，将本次公司债券发行股东大会决议有效期延长12个月。上述议案于2015年4月29日经公司2014年度股东大会（总第74次）会议审议通过。
第八届董事会第二十二次会议决议公告和2013年度股东大会（总第70次）决议公告分别刊登在2014年4月25日和2014年5月16日的《中国证券报》、《证券日报》、《证券时报》和《上海证券报》上；第八届董事会第三十一次会议决议公告和2015年第一次临时股东大会（总第73次）决议公告分别刊登在2014年12月24日和2015年1月10日的《中国证券报》、《证券日报》、《证券时报》和《上海证券报》上，并在上交所网站进行了披露；第八届董事会第三十三次会议决议公告和2014年股东大会（总第74次）会议决议公告分别刊登在2015年4月8日和2015年4月30日的《中国证券报》、《证券日报》、《证券时报》和《上海证券报》上，并在上交所网站进行了披露。
（二）核准情况及核准规模
（三）本期公司债券的基本条款
1、债券名称：京投银泰股份有限公司2014年公司债券。
2、发行规模：不超过人民币7.79亿元，本期债券为一次发行。
3、票面金额及发行价格：本期债券面值为100元，按面值平价发行。
4、债券期限：本期债券的期限为3年。
5、债券利率或其确定方式：本期公司债券票面利率在债券存续期内固定不变。本期公司债券票面利率由发行人和保荐人（主承销商）通过市场询价协商确定。
6、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在债券登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。
7、还本付息方式：采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
10、起息日：2015年6月26日。
11、付息日：2016年至2018年每年的6月26日（如遇法定节假日或休息日延至其后的第1个工作日；每次付息款项不另计利息）。
12、本金兑付日：2018年6月26日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）。
14、发行方式：具体参见发行公告。
15、发行对象及配售安排：具体参见发行公告。
16、担保情况：本期公司债券由北京市基础设施投资有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
17、信用级别及资信评级机构：经联合评级综合评定，本期公司债券信用等级为AAA，发行人主体信用等级为AA。
18、承销方式：由主承销商组织承销团，采取余额包销的方式承销。
19、保荐人、主承销商：浙商证券股份有限公司。
20、债券受托管理人：浙商证券股份有限公司。
21、募集资金用途：本次发行公司债券的募集资金拟全部用于偿还金融机构借款。
22、拟上市地：上海证券交易所。
24、发行费用概算：本期债券发行总计费用预计不超过募集资金总额的2.0%。
25、税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。
三、本期债券发行及上市安排
发行公告刊登日期：2015年6月24日。
发行首日：2015年6月26日。
网上申购日：2015年6月26日。
网下发行期限：2015年6月26日至2015年7月1日。
（二）本期债券上市安排
四、本期债券发行的有关机构
（一）发行人
名称：京投银泰股份有限公司
住所：宁波市海曙中山东路238号
传真：010-65636654
联系人：谢雪林、周向芳
（二）保荐人、主承销商、簿记管理人
名称：浙商证券股份有限公司
法定代表人：吴承根
住所：杭州市杭大路1号
传真：0571-87903239
项目主办人：华佳、方扬
项目组人员：陈文耕、张井、马岩笑
（三）分销商
名称：申万宏源证券承销保荐有限责任公司
法定代表人：赵玉华
住所：上海市常熟路239号
联系人：单刚
邮编：200031
传真：021-54046844
（四）律师事务所
名称：北京市康达律师事务所
法定代表人：付洋
住所：北京市朝阳区幸福二村40号C座40-3四-五层
传真：010-50867998
联系人：王萌、周小玲
（五）会计师事务所
名称：致同会计师事务所（特殊普通合伙）
法定代表人：徐华
住所：北京市朝阳区建国门外大街22号赛特广场5层
传真：010-85665320
经办会计师：于涛、钟锐强
名称：天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）1
1公司原审计机构致同会计师事务所（特殊普通合伙）因其已经连续5年为公司提供审计服务，为确保上市公司审计工作的独立性与客观性，经公司2014年第三次临时股东大会审议通过，聘请天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2014年度审计机构。
法定代表人：陈永宏
住所：北京市海淀区车公庄西路19号68号楼A-1和A-5区域
传真：010-88018737
经办会计师：文武兴、莫伟
（六）资信评级机构
名称：联合信用评级有限公司
法定代表人：吴金善
住所：北京市朝阳区建国门外大街2号PICC大厦1201室
传真：010-85171273
评级分析师：刘洪涛、钟月光
（七）担保人
名称：北京市基础设施投资有限公司
住所：北京市朝阳区小营北路6号京投大厦2号楼9层
传真：010-84686280
联系人：刘微
（八）本期债券受托管理人
联系人：方扬
（九）申请上市的证券交易所
名称：上海证券交易所
法定代表人：黄红元
住所：上海市浦东南路528号上海证券大厦
传真：021-68804868
（十）公司债券登记机构
名称：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
总经理：高斌
住所：上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦36楼
传真：021-58754185
（十一）簿记管理人收款银行
银行账户：浙商证券股份有限公司
账号：1202020629900012522
开户行：中国工商银行杭州湖墅支行
五、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系
发行人与本次发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他利害关系。
六、认购人承诺
购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人及以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；
（三）本期债券的担保人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；
第二节担保事项和评级情况
一、担保情况
本次公司债券由北京市基础设施投资有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
（一）担保人基本情况
1、担保人概况
公司名称：
公司住所：
北京市朝阳区小营北路6号京投大厦2号楼9层
法定代表人：
田振清
注册资本：
7,265,867.30万元2
实收资本：
8,315,867.26万元
成立日期：
1981年02月10日
控股股东及实际控制人
北京市国有资产监督管理委员会
经营范围：
许可经营项目：制造地铁车辆、地铁设备。
2截至2014年12月31日，京投公司实收资本为8,315,867.26万元，京投公司营业执照注册资本尚在办理变更登记。
2、担保人最近两年主要财务数据和指标及与发行人主要财务数据的比较
项目
2014年12月31日
2013年12月31日
资产总计（万元）
38,058,525.04
32,705,786.91
负债合计（万元）
25,507,619.13
21,702,319.70
所有者权益合计（万元）
12,550,905.91
11,003,467.20
归属于母公司所有者权益（万元）
10,545,214.03
9,275,149.83
资产负债率（%）
67.02
66.36
流动比率（倍）
2.03
1.45
速动比率（倍）
1.32
0.91
2014年度
2013年度
营业收入（万元）
1,117,304.27
1,060,344.68
利润总额（万元）
161,856.86
211,561.32
净利润（万元）
133,462.35
174,255.99
归属于母公司所有者净利润（万元）
117,728.56
167,218.21
净资产收益率（%）
1.13
1.68
发行人最近两年合并报表口径主要财务数据占担保人最近两年合并报表口径主要财务数据的比例如下：
资产总计
7.79%
7.34%
所有者权益合计
1.73%
2.06%
营业收入
31.20%
9.40%
净利润
14.46%
1.89%
归属于母公司所有者的净利润
2.14%
4.46%
上述财务指标的计算方法如下：
资产负债率=负债合计/资产总计
流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
净资产收益率=净利润/净资产平均余额
3、担保人累计对外担保余额及其占净资产的比重
截至2014年12月31日，担保人对外担保金额为2,342,890.00万元（其中为合并范围内子公司担保金额1,352,890.00万元，为合并范围外公司担保金额990,000.00万元），占其2014年12月31日的所有者权益的比重为18.67%。本期债券全部发行后，京投公司合并口径对外担保占其2014年12月31日所有者权益的比重为19.29%。
4、担保人主营业务情况
（1）开发及运营板块
担保人开发及运营板块主要由房地产开发、管道业务和轨道交通车辆段综合利用等业务构成，轨道交通车辆段综合利用业务主要包括车辆段上盖物业和地铁沿线土地开发。其中，担保人房地产业务主要由发行人京投银泰运营，具体运营情况详见本募集说明书摘要“第三节发行人基本情况”之“五、发行人主营业务情况”。2013年度和2014年度，担保人实现轨道交通车辆段综合利用收入454,689.38万元和244,186.41万元、房地产开发收入60,027.01万元和314,022.74万元、土地一级开发收入56,279.39万元和14,076.67万元、管道业务收入40,211.49万元和44,615.11万元，占当期营业收入的比重分别为42.88%和21.85%、5.66%和28.11%、5.31%和1.26%、3.79%和3.99%。
（2）服务业务板块
（3）商品销售板块
担保人的商品销售业务板块主要由系统集成销售、进出口贸易、商业零售和报刊收入等部分构成，该板块收入占担保人营业收入比重较小。
5、偿债能力分析
（1）主营业务分析
（2）盈利能力分析
截至2013年12月31日和2014年12月31日，京投公司合并报表范围内的资产总计分别为32,705,786.91万元和38,058,525.04万元，所有者权益合计分别为11,003,467.20万元和12,550,905.91万元；2013年度和2014年度，京投公司合并报表范围内营业收入分别为1,060,344.68万元和1,117,304.27万元，归属于母公司所有者的净利润分别为167,218.21万元和117,728.56万元，盈利能力较强。经对比北京市国资委下属的部分企业的资产规模情况以及净利润水平，京投公司总资产及净资产规模排名前列，具体情况如下：