开通VIP，畅享免费电子书等14项超值服
首页
好书
留言交流
下载APP
联系客服
2023.02.12吉林
党的二十大报告在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下阐述了房地产发展方向，具体提出：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。可见国家始终给予房地产高度重视，并且始终坚持推动房地产市场健康平稳运行，房地产行业复苏值得期待。尤其是党的二十大召开之后，随着各种政策红利的释放，房地产业将进入一个健康发展的新阶段，稳健发展未来可期。
另一方面，房地产开发属于比较复杂的社会经济活动，存在诸多的法律风险点，有丰富实战经验的律师参与房地产项目开发，对开发中的风险防范有着非常重要的作用。让律师参与项目融资、获取土地、建设开发、开盘销售、物业交接、售后服务等全过程，已经成为越来越多的成熟房地产公司的共识。房地产调控政策没有松动迹象，很多房地产开发企业对房地产项目开发面临的风险并没有做好充分准备，那么，如何防范风险、化解危机？如何架构房地产开发企业法律风险防御体系？笔者及团队将20余年房地产、建设工程、公司商务等领域法律服务经验，结合我国现行法律法规规定，从宏观角度就开发房地产过程中常见的风险进行梳理并提出防范建议。该系列总共分为五篇，第一篇是关于房地产企业设立、土地取得阶段的风险防控，第二篇是关于逾期用地（土地闲置）和房地产融资的法律风险与防范，第三篇是关于房地产开发建设施工过程中的法律风险与防范，第四篇是关于销售阶段、房屋交付阶段、产权办理、售后管理及质量保修的风险及防范，第五篇系关于股权并购、项目清算的法律风险及防范。此为第四篇。
六、销售过程中的法律风险与防范
（一）未取得预售许可证预售的法律风险
1.预售合同无效的风险。房地产开发企业要进行商品房预售必须先取得“商品房预售许可证”，否则，无证预售会导致预售合同无效的法律风险。
2.买受人主张撤销合同并要求赔偿损失，《民法典》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。
建议房地产开发企业销售前取得预售许可证，在合同中如实体现所售房屋是否存在抵押等事实。
（三）商品房买卖认购书中“定金”的法律风险
《商品房买卖合同司法解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”现实中买受人签订认购协议、支付定金后反悔要求退房的情况屡有发生，一些房地产开发企业不注重签订认购协议的流程和证据保留，将陷入被动境地。
（四）包销的法律风险
《商品房买卖合同司法解释》第十六条：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”包销过程中因合同履行、房企自行销售等发生纠纷的情况也时有发生。
建议代理合同、包销合同应明确规定双方权利义务，条款完备。可在包销合同和买卖合同中约定由包销人承担共同履行的连带责任，避免包销人的恶意行为给房地产开发企业带来损失，又不能通过行使有效抗辩及追偿的权利。
（五）按揭购房中房地产开发企业承担阶段性担保责任的法律风险
一般情况下，买受人按揭方式购房的，贷款银行要求房地产开发企业承担阶段性担保责任，实践中很多买受人因为未按期归还贷款本息导致房地产开发企业被要求承担阶段性担保责任。房地产开发企业承担责任后向买受人行使追偿权，有的时候买受人因为个人债务房屋被多个债权人查封，导致房地产开发企业追偿困难，造成房地产开发企业巨大损失。
建议：1.房地产开发企业交房后及时办理初始登记，办理产权转移登记和抵押登记手续，阶段性担保责任会因为已经办理抵押登记而终止；2.及时催促买受人提供办理产权资料并保留证据，避免因自身原因导致诉讼结果对己方不利；3.在买卖合同中约定房地产开发企业解除合同条件及违约责任（一旦银行要求房地产开发企业承担保证责任，房地产开发企业即有权解除合同并要求买受人承担违约责任）；4.出现该风险时立刻启动诉讼程序解除合同，收回房屋，避免房地产开发企业损失。
七、房屋交付、产权办理、售后的法律风险及防范
（一）房屋交付的法律风险及防范
风险梳理：
1.逾期交房的风险；
2.交付的房屋与合同约定不一致的风险；
3.规划变更、设计变更导致的法律风险；
4．面积误差风险；
5．买受人合理理由拒绝收房的风险；
6.不具备交付条件交房的法律风险等。
以上法律风险可能导致买受人解除合同或要求房地产开发企业按照合同约定承担违约责任。
防范措施建议：
1.注重商品房质量，从根源上控制风险。重视项目参与单位(勘察、设计、施工、监理、采购等各个环节)的选择与合作，重视项目建造的全过程管理，处理好项目建造过程中发生的各种矛盾与纠纷。
2.重视规划变更、设计变更的处理与不合理的设计问题。严格按照规划、设计建造，确需变更应获得规划部门批准或设计单位盖章同意；同时依法或依约履行变更的通知义务；了解当地规定、政策与风俗习惯，避免出现不合理设计。
（二）产权证办理风险及防范
3.非因买卖双方原因导致逾期办理产权。此种情况建议在买卖合同中明确约定房地产开发企业不承担违约责任及救济措施。
（三）售后服务法律风险及防范
风险：主要在于因房屋质量问题导致买受人要求房地产开发企业承担维修责任或赔偿责任。
防范：若在质保期内，建议在接到买受人维修或赔偿通知后及时与责任承担方联系，协调处理售后问题。