维企说法｜民法典所有权之多重物权和设立用益物权与担保物权
一套房子既抵押又租赁可以吗？一套房产设立多重担保物权或多重用益物权可以吗？民法典第二分编《所有权》有明确规定。后文结合案例说明。
所有权是个人或组织对某项财产拥有的法定权利，这一点在任何一个完备的法律体系中都有明确的规定。在我国，这些规定主要集中在《民法典》的有关章节中。那么，所有权到底意味着什么？其在法律层面的重要性又体现在哪里？
所有权的基本定义
按照《民法典》第二百四十条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。简单来说，所有权赋予财产所有者权利，他们可以合法地使用、管理或出售自己的财产。
设立用益物权和担保物权
所有权人还有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权（第二百四十一条）。这意味着，除了基础的所有权之外，所有权人还可以进一步通过法律手段来保护自己的利益。
国家所有权和公共利益
对于专属于国家所有的不动产和动产，任何组织或者个人不能取得所有权（第二百四十二条）。此外，出于公共利益的需要，国家有权依法征收个人或组织的不动产（第二百四十三条）。
特殊情况下的所有权变更
在某些特殊情况下，如抢险救灾、疫情防控等，国家可以依法征用个人或组织的不动产或者动产（第二百四十五条）。这种情况下，被征用人有权获得相应的补偿。
物权的优先级
在设立多重物权时，应明确物权优先级
1.明确权益顺位
在多重物权存在的情况下，权益顺位或优先级决定了在权利冲突时，哪一种物权应该先行满足。例如，如果一个房产既被租赁又被抵押，那么在所有权人违约的情况下，先满足哪一方的权益就取决于物权的优先级。
2.合同约定与法律规定
3.公示登记的重要性
在我国司法体系中，物权的优先级取决于公示登记的先后顺序。先进行登记的物权通常具有更高的优先级。
4.保护第三方利益
明确物权优先级不仅有助于解决所有权人与用益物权人、担保物权人之间的矛盾，还有助于保护无过错的第三方（如新的购买者或债权人）的合法权益。
5.避免法律纠纷
用益物权和担保物权
用益物权
用益物权是一种让使用者有权使用和收益于他人财产的物权形式。这一权益通常体现在土地使用权、房屋租赁、知识产权许可等方面。持有用益物权的人并不拥有财产的所有权，但有权在一定时期内合法使用和从中获利。
担保物权
与用益物权不同，担保物权是一种担保债务履行的物权形式。担保物权通常出现在贷款或其他信贷活动中，如抵押或质押。债权人在债务人未能按时偿还债务的情况下，拥有优先受偿权。
核心差异
目的不同：用益物权主要用于获取使用或收益，而担保物权主要用于债务履行的担保。
权益对象不同：用益物权通常涉及房地产或其他有形财产和无形资产，而担保物权主要包括房地产和无形资产，如股权、知识产权等，但，房屋买卖合同不可以用作担保。
应用场景
用益物权：房地产租赁、特许经营、知识产权许可。
担保物权：抵押贷款、质押股权、供应链融资。
用益物权和担保物权虽然都是物权的一种，但它们在法律意义和应用场景上有明显的不同。
一个案例解读房产所有权、用益物权与担保物权
房产是时下人们谈论最多的话题之一。房产在某些情况下会涉及复杂的物权关系，牵扯到所有权人，及用益物权和担保物权。看下面的案例。
张先生是一套住宅的所有权人。为了经营自己的生意，他需要一笔资金。同时，他的朋友李先生希望租用这套住宅作为其公司的办公地点。
设立用益物权
设立担保物权
另一方面，张先生通过将这套房产作为抵押物向银行申请了一笔贷款。在贷款合同中，张先生和银行约定，如张先生不能按时还款，银行有权依法对这套房产进行拍卖以收回贷款。通过这个操作，银行获得了对该房产的担保物权。
法律分析与注意事项
在这一系列操作中，张先生作为所有权人，在同一份房产上设立了用益物权和担保物权。但在这些权益履行过程中，要注意以下几点：
不损害权益：无论是用益物权还是担保物权，都不能损害所有权人的基本权益。
法律顺序：在设立多重物权时，应明确哪一种物权优先。
公示登记：通常，这两种物权设立都需要进行公示登记，以便产生对抗第三人的效力。
设立多重担保物权或多重用益物权
在现实生活中，某份财产（如房产、车辆或其他资产）存在同时设置多重担保物权或多重用益物权的情况。比如，多重担保物权：一套房产被用作多个贷款或债务的担保。在这种情况下，通常需要明确哪一个担保物权具有优先级，当出现违约或其他触发条件发生时，按约定顺序进行赔偿；再如，多重用益物权：同一份财产也可以设置多重用益物权。比如一块房地产既可以设立使用权，又可以设立租赁权。这些用益物权的存在并不剥夺所有权人的基本权益，但在实践中往往需要进行详细的合同约定和法律审核。
注意事项：
优先级与登记：除非有特别的法律规定或合同约定，在多重物权的情况下，优先级应按照物权的登记顺序确定。
1.不削减财产价值
用益物权和担保物权的行使过程中不能导致财产本身价值的大幅度下降。例如，上述房产，用益物权人（比如租户）不能随意改变房屋的结构或外观。
2.不妨碍正常使用与处分
所有权人应该仍能自由地使用或处分其财产，除非已经明确地将这些权利转让给了用益物权人或担保物权人。例如，如果所有权人把房屋抵押给银行，银行不能禁止他将房子出租。
3.不影响其他合法权益
设立用益物权或担保物权不应妨碍所有权人享有的其他合法权益，比如对财产进行再次抵押或设立其他类型的物权。
4.不增加额外责任和负担
用益物权人和担保物权人行使权利时，不能使所有权人承担未约定的额外责任或负担。例如，在贷款未到期前，银行不能要求所有权人提前还款。
5.不侵犯合法权益
担保物权和用益物权的行使，包括但不限于处分、出租或使用财产，都不能侵犯所有权人的合法权益，例如隐私权、名誉权等。