2013年10月20日，刘某与李某签订《房屋买卖合同》约定，刘某购买李某名下的某市某区吉祥小区1号楼3单元1505房屋(以下简称案涉1505房屋)，买卖价款220万;刘某于合同签订后30日内将购房款付至第三方托管单位某担保贷款公司;上述房屋买卖价款付清后五日内，李某协助刘某办理案涉1505房屋的权属变更登记手续。合同还对各自的违约责任进行了约定。
2013年11月20日，刘某将220万元购房款一次性支付至某担保贷款公司账户内。后刘某请求李某协助办理案涉1505房屋的权属变更登记手续，李某以其妻子陈某不同意出售该房屋及不予协助办理房屋权属变更登记为由，拒绝为刘某办理房屋产权证变更手续。后刘某找到李某之妻陈某协商房屋权属变更过户手续。陈某表示，其从未同意李某出售夫妻共同房屋，也从来没有签署过同意出售的证明，李某在出售案涉1505房屋时未经过其同意，违反了法律规定，故不同意协助办理该房屋的权属变更登记手续。刘某与李某、陈某多次协商办理案涉1505房屋权属变更登记手续，均未达成一致意见。最终刘某起诉到法院。
【信凯律师——孔祥红案件分析】
1、该案件为房屋买卖合同纠纷;
2、李某作为该房屋的登记权利人同刘某签订《房屋买卖合同》时，刘某是善意的，且合同所约定的对价也是合理的，故《房屋买卖合同》系李某与刘某的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效;
3、根据物权法第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，在陈某作为案涉1505房屋共同共有权人的情况下，要想继续履行《房屋买卖合同》，实现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共有权利人陈某的同意。
4、经查明，李某在出售案涉1505房屋时，系伪造了陈某的签名，鉴于陈某在本案中明确表示不同意出售案涉1505房屋，故刘某主张继续履行合同的诉讼请求，不符合上述物权法规定的条件，不予支持。
5、至于在合同有效且不能履行情况下刘某的权益保护问题，刘某可以变更诉讼请求，要求解除合同并请求房屋出卖人李某承担违约责任。
综上所述，刘某可以变更诉讼请求，要求解除合同并请求房屋出卖人李某承担违约责任。
【法院判决】
一审法院已经向刘某明确释明其可变更诉讼请求的情况下，刘某仍坚持其原来的诉讼请求，拒绝变更诉讼请求，故对刘某在本案中要求李某、陈某继续履行案涉《房屋买卖合同》、协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，予以驳回。据此，一审法院判决，驳回刘某的诉讼请求。
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房屋买卖合同-违约金
2014年4月2日，张三与李四签订房屋买卖合同一份，约定张三购买位于XX市XX街道的幸福家园小区1000号房屋，转让价款为2300000元，买方张三于2014年4月15日支付了1320000元，并于当日办理过户手续，过户产生的税费由买方张三承担，余款980000元由买方张三向银行贷款后支付给卖方李四，双方还约定若买方没有按照合同约定履行付款义务，每逾期一日按照逾期金额千分之二支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为买方不履行合同，卖方有权解除合同，买方应承担交易中的全部税费，并向卖方支付购房款10%的违约金等。合同签订后，买方未按照合同约定履行付款义务，双方就合同履行事宜经过多次协商未果，卖方于2014年5月7日起诉了买方，希望通过法律途径解决问题。
2、李四要求张三按照合同约定履行付款义务，但张三未能履行，理由是房子光线不好，位置不好，且没看清合同约定，不打算买了，理由不充分，不足以造成合同履行不能，不能因此解除合同。
3、张三与李四签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，张应合法有效。张三应按合同约定履行付款义务，现因张三未按合同约定履行付款义务导致合同解除条件具备，卖方李四有权提出解除合同诉求，并要求买方张三按合同约定支付违约金。
4、买方不能因不履行合同未对卖方造成损失为由拒绝承担违约金，应按照合同约定，逾期达一个月以上的，买方应承担交易中的全部税费，并向卖方支付购房款10%的违约金，即向卖方支付230000元。
综上所述，买方张三应按照合同约定与卖方李四解除房屋买卖合同，并承担交易中的全部税费，且向卖方支付购房款10%的违约金，即向卖方支付230000元。
1.确定原告李四与被告张三于2014年4月2日签订的房屋买卖合同解除;
2.被告张三于判决生效之日起十日内支付原告李四违约金230000元;
被查封的二手房最好别买
【案情介绍】
张某夫妇已经年近60岁了，多年省吃俭用手头存了一些钱，为了改善现有的居住条件，也方便接送孙子上下学，决定换套离儿子家近点的房子。二人路过一家中介公司时，仔细留意窗栏里张贴的房源信息，看到其中一套商品房性价比较高，且写着“急售”字样。二人进门详细了解后才知道，该套房屋因抵押贷款已被法院查封，现在房东手头资金紧张，急于将这套房子出售后偿还债务。面对这样相对便宜的价位，夫妇二人很是“心动”，但是又担心购买这样的房屋会有风险，一时有些犹豫。
1.房屋一旦经司法机关查封，任何人未经采取查封措施的法院同意，不得解除查封或对该房屋进行处分。在查封措施解除前，房屋登记部门无法为查封房屋的购买人办理产权过户。
2.双方签订房屋买卖合同的时候，涉案房屋已经抵押且被法院查封了，后来在合同履行的过程中，涉案房屋又被另一法院二次查封，这样就导致房屋买卖无法完成，无法实现合同目的。因售房者涉及的债务纠纷导致合同无法履行，构成根本性违约，属于过错的一方，因此张某夫妇要求解除房屋买卖合同、返还购房款及支付违约金的请求，法院予以支持。
3.张某夫妇与与中介公司构成居间合同关系，双方签订房屋买卖合同时，在合同中明确了涉案房屋抵押贷款的事实，中介公司已尽审慎审查义务，购房者要求解除与中介公司的合同并返还中介费的诉请，法院是不予支持的。
因售房者涉及的债务纠纷导致合同无法履行，构成根本性违约，属于过错的一方，法院判决支持张某夫妇要求解除房屋买卖合同、返还购房款及支付违约金的请求。
合同的成立与违约责任的承担
1996年5月28日，吴某与庄某签订住房转让协议，约定由庄某将其所有的位于××市××区×村×栋×号房屋转让给吴某，价款合计5500元。1996年5月17日，庄某已收取原告以付的购房款4000元并出具收具，吴某支付尾款1500元双方约定，签订协议之日即庄某收回全部资金，吴某收回房产证，即此房归吴某所有。协议签订后，庄某收取了约定的全部房款并将该房屋的房屋所有权证及国有土地使用证原件一并交付给吴某，吴某入住并使用至今。期间吴某曾多次要求庄某协助办理房屋产权过户手续，但庄某以各种理由拒绝配合。双方争执不下，吴某向法院提起诉讼请求，请求法院确认该住房转让协议合法有效，庄某立即协助吴某将该房屋过户到吴某名下。
1.依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。根据《民法通则》房屋买卖合同的签约双方(吴某和陈某)均具有完全民事行为能力，合同内容体现了签约双方的真实意思表示，合同内容不违反法律或社会公共利益的规定，此房屋买卖合同系合法有效合同。故对原告吴某提出确认原、被告双方签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，法院依法予以支持。
2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的房屋买卖合同约定“房屋购房价为5500元，第一次4000元已付，签订协议再付1500元”，但原告吴某至今仍尚欠庄某购房款500元未付，对原告吴明山在履行合同时未及时履行付清购房款的行为存在违约。庭审中，原告吴某自认其尚欠被告庄东成购房款500元，并表示愿意向被告庄某支付尚欠的购房款500元。
1.此房屋买卖合同系合法有效合同。故对原告吴某提出确认原、被告双方签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，法院依法予以支持。
2.法院对原告吴某自愿支付剩余购房款的行为依法予以准许。被告庄某在原告吴某付清剩余购房款后按合同约定履行协助办理位于××市××区×村×号房屋的房产过户手续。
合同的成立与违约责任的承担(二)
2005年5月21日，李某与姜某自愿将其夫妻共有的某小区×栋×楼×号房屋出卖给刘某,并签订了一份出卖私房协议，约定该房屋价格为84000元，由刘某当面一次性付清。协议签订后，刘某当时就一次性足额支付了购房款，李某与姜某将该房屋的购房原始票据交给了刘某，并且从签字之日李某与姜某就将房屋钥匙交付给刘某，刘某一家人住进了该房直至今日。由于该房屋是李某与姜某按揭贷款购买的，该房屋约定的还款期限为2003年5月12日至2013年5月12日。2009年7月20日，李某与姜某在XX区民政局办理离婚手续。2005年5月27日，由刘某代李某与姜某向银行支行付清银行贷款本息16787.20元。刘某付清银行贷款后多次要李某与姜某按约协助刘某办理房屋房产证登记及过户手续，但李某与姜某至今未予协助办理。为此，请求判处刘某与李某、姜某签订的出卖私房协议书有效，李某与姜某协助刘某办理该房屋房产证以及过户手续。
1.首先要搞清楚刘某与占某和姜某签订的出卖私房协议书是否有效。根据《民法通则》本案房屋买卖合同的签约双方均具有完全民事行为能力，合同内容体现了签约双方的真实意思表示，合同内容不违反法律或社会公共利益的规定。因此，本案房屋买卖合同系合法有效合同。故对原告刘某提出确认原、被告双方签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，法院依法予以支持。
2.依照《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李某与姜某未及时按约履行的行为属违约行为。故李某与姜某应承担违约责任。对原告刘某提出要求由李某与姜某协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。李某与姜某应按合同的约定及时协助原告刘某办理房屋的过户手续。
合同的约定不能规避法律法规
1.两份《三方协议书》的效力问题。两份《三方协议书》中，第一份系双方的真实意思表示，合法有效;第二份《三方协议书》是对第一份《三方协议书》的变更，变更的内容与双方于9月12日的纳税行为相吻合，协议书中填空处的内容由被告朱某亲自进行文字输入，可见该《三方协议书》亦为双方真实意思的表示，其内容不违反法律规定，两份协议都是合法有效的。
3.《三方协议书》订立后，缔约各方应按照约定条件进一步对房屋买卖进行协商，以促成买卖合同的订立。如一方无正当理由悔约的，应承担民事责任。朱某不履行签订房屋买卖合同义务，并明确表示拒绝按照原约定条款出售房屋，显然已构成根本违约，王某可以要求朱某返还定金，并按定金罚则承担违约责任。
1.朱某不履行签订房屋买卖合同义务，并明确表示拒绝按照原约定条款出售房屋，显然已构成根本违约，一审法院判决解除合同，朱某双倍返还王某已经支付的双倍定金40万元。
买卖房屋需要有双方真实意思表示
2010年12月7日，顾某某(乙方)与陈某某(甲方)签订《××市房地产买卖合同》，约定：由乙方受让甲方所有的系争房屋。房价款为人民币(以下币种均为人民币)1,010,000元。甲方于2011年1月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，在2010年12月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。关于付款方面约定，乙方首付款为310,000元(包含已支付甲方的定金10,000元，甲方已经收到)，乙方签约当日支付全部首付款300,000元(支付方式为银行划帐)，合计乙方共支付甲方全额首付款310,000元，首付款部分预留10,000元在××房产作为交房尾款，甲方同意乙方以向银行申请按揭贷款的方式支付，由乙方委托银行将其剩余房款700,000元整支付给甲方，贷款不足部分将在送交易中心过户前支付给甲方。在乙方拿到产权，甲方收到全额房款后2日内，双方进行交房。该合同对其他事项亦做了约定。该合同尾部落款处有顾某某、陈某某本人签名。
2010年12月21日，顾某某与××银行××支行签订《个人住房借款担保合同》，约定顾某某为购买系争房屋向该行借商业贷款500,000元，贷款期限自2010年12月21日至2036年12月21日。
2010年12月27日，上述50万元贷款汇入陈某某××银行个人账户内。2011年1月13日，系争房屋产权登记在顾某某名下。该房屋并设置抵押权人为××银行××支行的债权金额500,000元。此后，陈某某持续居住于系争房屋内且户籍亦未迁离。
探究合同的效力，除具备交易的一般形式要件外，还需从双方是否具有买卖房屋的真实意思表示方面分析。这个案件中，虽然系争房屋买卖合同中签名均是顾某某、陈某某本人所签，且房屋产权已经进行了转让，表面上具备了房屋买卖的形式，但根据事实，顾某某、陈某某并不具备真实的买卖意思表示。
陈某某名为房屋买卖、实为套取银行贷款的说法更为可信。顾某某、陈某某没有房屋买卖的真实意思表示，实际上系顾某某配合陈某某套取银行贷款。
双方所签订之合同认定无效，因系争房屋交易的贷款由陈某某收取，故返还房款的义务应由陈某某承担。买卖合同无效，并不影响抵押贷款合同的效力，因系争房屋上设置有××银行××支行为权利人的抵押，故待系争房屋的抵押清洁后，系争房屋产权才能恢复登记到陈某某名下。合同无效后，顾某某代为偿还的银行贷款部分，陈某某理应返还给顾某某。
违法的合同属无效合同
陈某原系北京市工商行政管理局×分局职工。1988年，陈某获得位于×市×区×镇×村×路×号院173.33平方米(现为174.62平方米)的土地一块。后陈某与其妻赵×在该地建北房3间、南倒座3间、东西厢房各1间。1991年8月2日，原×县规划管理局及×县人民政府下发了国家干部职工在城关地区建房占地临时使用证。
2013年12月3日，陈某与陈某乙、许某签订《售房协议》，将上述房屋出售给陈某乙、许某，房款为130万元。陈某乙、许某与陈某认可为购买诉争房屋分四次支付购房款共130万元。
另有，位于×市×区×镇×村×路×号院土地的所有权人系该村村民委员会。
《中华人民共和国民法通则》
(一)无民事行为能力人实施的;
(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;
(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的;
(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;
(五)违反法律或者社会公共利益的;
(六)经济合同违反国家指令性计划的;
(七)以合法形式掩盖非法目的的;
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
违反法律规定的房屋买卖合同无效
另有，2013年9月30日被告与第三人签订《委托书》，双方约定被告委托第三人在2013年12月31日前代售××第三单元户型，即现讼争的原告向被告定购的房屋户型。代售房屋按每平方米2900元计价，代售房屋价格超出每平方米2900元部分作为第三人的代售服务费。
1.被告与原告签订协议后至今未取得讼争的建房土地使用权，对原告存在欺诈行为，且为了逃避国家税收，把房屋买卖协议写成合作建房协议，损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该协议应认定为无效协议。
2.被告应承担合同无效后向原告返还购房款的责任。由于造成该协议无效过错在于被告，原告可以要求被告赔偿因协议无效造成的利息损失。
【法律条文】
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条基层人民法院和它派出的法庭审理简单的民事案件，可以用简便方式随时传唤当事人、证人。
因显失公平使合同可撤销
2014年5月26日，张某作为出售人与高某作为买受人签署《房屋买卖合同》，约定高某向张某购买涉案房屋，房屋成交价格75万元。付款方式约定为定金5万元为现金支付，剩余70万元为银行转账支付。该合同每一页下方均有张某签字，张某当庭陈述为其曾在空白买卖合同上签名。该合同落款处出售人有张某和郝某的签名。当日，郝某出具收条载明收到高某支付的定金5万元。5月30日，郝某再次出具收条载明收到高某购房款70万元，交款方式为银行转账。高某向本院提交了当日转账的银行查询记录。郝某当庭认可自己收到高某支付的房款75万元，但至今未给付张某。5月29日，张某开具了金额为75万元的发票，高某按照计税金额75万元交纳了契税。5月30日，涉案房屋的产权人由张某变更登记为高某。2015年2月4日，涉案房屋产权人已由高某变更登记为案外人袁某。
1.根据《合同法》第五十四条关于可撤销合同的规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院撤销合同。合同被撤销后，因该合同取的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案查明的事实，张某委托郝某代为出售房屋，双方约定在符合依法出售的前提下，郝某有权代理张某出售涉案房屋。
1.张某主张合同显失公平，要求撤销合同，该请求有事实和法律依据，依法予以支持。
开发商强行交房，该不该收房
一、开发商为什么会强行交房
楼盘没有竣工，开发商就强行交房
双方会各自聘请造价师对工程进行造价分析，甲方希望价格越低越好，乙方希望价格越高越好。双方的律师则是你来一封律师函，我往一封律师函，好似赌神飞扑克，卡牌大师红黄蓝牌，你来我往玩的不亦乐乎。就好比，一位挑剔的上海太太，验收一个即将装修好的新房，施工的是小包工队，她这里敲敲那里看看，把可能的问题罗列了整整20页A4纸，施工方的包工头怒吼一声：XXX，众民工：XXX!
官司不是那么快打起来的，纠纷初期(同时也是合同约定即将给业主交房的时候)，双方都希望拿业主当枪用。施工方停止施工，拖延交房，逼业主信访;开发商强行交房，逼施工方放弃工程款。法律规定，要交房必须具备竣工验收备案表，施工方不配合，竣工验收就无法完成。这也是开发商完成初始登记，办理产权证的前提条件。通常强行交房的同时往往伴随着是常年(3~10+)无法办理产权证。两者的关系类似于怀孕和生宝宝，都是一个行为引起的两个后果，前者来了后者也就不远了。
施工方会怎么做：扣住竣工手续，停止施工，占据开发商的房子有一套是一套，起诉。
开发商会怎么做：强行交房，继续和施工方扯皮。
业主不收房就帮了施工方的忙，业主收房就等于帮了开发商的忙。一边是狼，一边是虎，食物链最下游，一群小绵羊。一般来说，业主会收还是不收呢
根据我们过去二十年走遍全国参与业主维权的经历，业主十有八九会收，无非是有个抵抗的过程长短不一，能做到坚持不竣工就不收房的，是凤毛麟角。有的朋友不理解，业主又不是傻子，开发商强行交房业主为什么要收呢这个问题涉及到一个概念：集体行动的逻辑，个体高度理性，群体非理性。
二、业主收房会有什么风险
前面说了，这个纠纷起因在于工程款纠纷。既然业主都收房了，于是开发商更加不可能给施工方付款，施工方也自然不会继续施工。在业主入住后，开发商会自己掏钱解决一些简单的问题，主要是通水电，让房子勉强能住。至于消防、配套公建、道路绿地这些，就不可能再掏钱做了，房子的质量问题施工方肯定不会管，开发商能省一分是一分，结果房子往往很快就满墙补丁，漏水，杂草丛生，垃圾遍地。按照法律规定、合同约定，房子业主一收，风险就由业主承担，开发商就找不着了，维修您就找物业吧!
三、开发商强行交房，业主该怎么办
遇到开发商强制交房该怎么办立刻组织全体业主，坚决不收房，和开发商打官司。
打官司不一定是退房。有的人着急入住，有的人想早点退房，业主可以根据诉求不同分组，一组要求退房，一组要求索赔。索赔可以有很多角度，最简单直接粗暴的就是就逾期交房、逾期办理产权证提起诉讼。只要组织的业主人数多，每一家一点违约金攒下来也是很大一笔钱，开发商忌惮于庞大的违约金，又没有100%打赢工程官司的把握，就必须快速和施工方取得调解，做出让步。业主人数多，政府通常也会出面制止开发商强行交房。虽然赔多少钱政府说了不算，但是违规交房这个事情还是归政府管的。
尽管这样做可能会导致施工方从中受益，但是在楼盘收尾阶段，放弃自己的违约金收个烂房子帮开发商赖账更不可取。业主应该做的就是坚决按照商品房预售合同来主张权利：
1、该哪天交房就哪天交房
2、该按什么条件就按什么条件交房
3、该怎么支付违约金就怎么支付违约金
至于开发商和施工方怎么扯皮的事情，与业主无关。
房价爆涨，业主毁约，购房人怎么办
2012年的时候我自己买房子，看中了一套体制内的二手房，学区，位置好，就在单位楼下。业主是一对体制内的老头老太，按道理来说属于体面人，信用良好。这套房子买的时候就比较便宜，基于我对房价的理解，这个房子有比较好的投资价值。所以我在买的时候就痛快的答应了业主的条件，在报价的基础上多加了5万以表诚意。
我给中介说，你们带没带合同范本，我们可以先把官方的合同签掉，补充协议反正都是一些细节，可以稍后再补，中介马上说：好好好，这么办没有问题。
于是当天从6点搞到11点，顺利完成了签约，我立刻支付了定金。
“小徐啊，你中介费支付了吗”
“还没。”
“那你先别付啊，我这边出了点状况。”
“什么状况啊”
“我儿子买另外一套房子，买不到了，业主要涨价，所以我这里钱不够。”
“哦。需要我帮忙不”(对方知道我是律师，而且正好是房产律师)
“不用不用，我们自己能解决，需要再给你说，你先别支付中介费啊。”
“知道了。”
“你也理解我们，我们确实是没办法了，我把定金退给你。”
“这个事情好商量!”
“对呀，他让我不要付中介给你们。”
“没关系，我现在付给你。”
业主不希望我支付中介费，是因为业主想毁约，一方面想退定金，另一方面就是想退中介费，撕毁合同。一旦我付了中介费，这笔钱给了中介，退费就会比较麻烦。业主觉得我们才刚刚签了协议，效力可能还没有那么强。(又不是蒸鸡蛋)
到了所里，找了下属小冉律师，让他找个律师函的模板。我把名字一改，让他给房管局发过去。这些天这种案子很多，律师函都是现成的。
然后让中介约了房主。她讲了她的诉求，定金全部退给我，解约，我谈了我的理解，赔双倍我都不见得干，何况一倍定金。
双方差距比较大。我们谈了这样一段话。
我：阿姨。你是个体面人，我也是。你知道我是律师。
阿姨：徐斌，我告诉你，我们是过来人，我们认识比你厉害的多的律师。
我：阿姨，查封、抵押、过户你都办不成了。我现在要是愿意告你，一年后房产证就归我了。
阿姨：我也咨询律师了，不是你说的那样。
我：你的律师怎么说的
阿姨：他说，第一，买房合同上没有我的签字，合同可以无效，第二，我可以把房子过户给别人，第三，你这个房子是要避税的，我不配合你你一点办法也没有。
我：你应该让他和你一起来。合同无效的事情就别扯了，法院有文件，夫妻买卖合同无效原则上举证责任在你，再者说你现在就在这跟我谈呢。
第二个我今早已经在房管局把你这个房子冻结了，你现在要是能过户出去，我也能给你把房产证打掉，你还要赔善意第三人钱。
第三，你看看咱们合同约定那个税谁付。
阿姨：当然是你。
我：当然是你。
阿姨赶快去翻合同，合同只有一份北京市建委的范本合同，存量房买卖合同经纪成交版。二手房交易的税大头是两笔，个税、契税。按照交易习惯业主是拿到手价格，一切税费中介费都是购房者承担。但是这个是不符法律规定的，法律规定税费契税是购房人承担，而个税是业主承担。
所以建委的范本合同是这样的：
而为了能够让业主开开心心的得到服务把房源交给中介，中介宁可让购房人承担所有费用，就必须修改这个条款。修改条款的补充协议正是由中介起草的那份，其中绝大多数条款是对购房人不太有利的。
由于常年从事这类工作，对合同算是滚瓜烂熟了，我们的律师可以闭着眼睛手写对自己有利的补充协议，而我这次用了最简单的方法，就是干脆不签补充协议，给业主挖了个大坑。
阿姨看完合同就傻了，意识到和自己的想象的不一样。
我就给阿姨说：
阿姨，你搞清楚，不是你配合我避税，而是我配合你避税。
然后这一年我没地儿住，我的房租钱你要出，差不多十万。
打官司我不用请律师，你要请，按照你这个房价律师费也便宜不了。诉讼费最后也是你担。
第三税费我就不管了，你该交多少交多少，也差不多十万。
第四这一年你别想从我这拿到一分钱，你就别指望卖这个房子买房了。
(沉默)
其实看了合同的时候，阿姨好像就没心思听我说话了。
阿姨：他不是房地产的律师他没你这么……
我说：那咱们网签呗
阿姨：我和我儿子商量一下。
后来业主妥协了，陪我办了网签，银行面签，过户的时候，我主动承担了全部的税费。
我们回到正题，这一轮北京上海深圳房价暴涨，俨然像是回到了2013年2009年的时候，购房人遭遇毁约踩破了律师楼的门槛。这个时候在各路人等的折腾下，当事人在“房事”上早已没有理智了。谈谁对谁错已经没有意义。不如多说一些，该怎么办
购房人面对业主毁约该怎么办
三步。
2、尽快起诉保全房子
3、打赢官司，强制过户
一切的谈判，都是以100%的胜利为前提的，双方无非是互相退让寻求利益最大化，成本最小化。所以，购房人切忌，在对方准备充分的时候还指望靠谈判来解决问题。先起诉，再谈判。可能你这里还谈着呢，那头人家已经把房卖给别人了，或者抵押了。
昨天一天我就收到了同样案情的四条私信是来自购房人的。
业主想要毁约的时候，通常购房人还蒙在鼓里。所以业主比购房人先找律师，所以绝大多数购房人遇到业主毁约的时候，业主已经行动了一回合了。打了一个先手。如果双方都对法律充分了解，业主是有很大机会毁约的。
这个时候有的购房人还在问，能赔钱吗违约金约定了20%能赔到么
这个方向错了，说明你就不懂法，没经验。违约金再高，基于合同法，法院未必能完全支持。即便完全支持，也未必能填平房价的上涨。加上执行难的问题，房款被拿在业主手里，导致购房人错过了购房时机。
广大购房人一般不了解，除了要求定金罚则“赔双倍”，合同约定违约金以外，合同法还规定了一种明确具体的违约责任：继续履行合同的违约责任。
合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
通过要求对方承担“继续履行”的违约责任，购房人可以打赢官司，让法院把房子“判给购房人”。用法言法语说是判决业主履行配合过户的义务。如果不执行法院判决，就可以强制执行，单方过户。
写到最后，又想起当年买房的事。如果老太太当时不毁约，而是找我替他儿子摆平那一套的毁约业主，说不定是个皆大欢喜的事情。不过那就和我没关系了。官司打得多了，对人性越来越麻木。
新房收房时有哪些注意事项
1、各种收房资料要齐备
业主到现场收房时，必须要看开发商是否具备以下文件：一是《建筑工程竣工备案表》，二是房屋的质量保证书和使用说明书，三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据和公摊面积的报告。同时，业主要查看房屋条件是否与购房合同中的约定存在出入。如果开发商不能提供这些文件，业主就应该拒绝收房。
2、和开发商共同验收新房
3、签收房文件时“留一手”
一些小区交房时，开发商要求业主必须把一些配套费用交齐后才让业主进新房查看。专家建议，在签合同时应约定“交房时，应先验房然后签收房手续。”如当初合同没有这个约定，则可采取变通的方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样，万一验房出现什么情况，也可保护自己的权益。
4、仔细查看《备案表》
按照规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，而一些开发商却用一张《备案表》来应付所有的项目。业主收房时不能只简单地看有没有《竣工验收备案表》，而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了案。
5、未收房不应提前缴费
一些小区的物业公司在业主收房前，会要求业主先交一年的物业管理费。专家提醒，业主可拒绝这项要求。根据规定，业主在收房后才与物业公司签订服务协议，才能付费，业主还未验房，这个时候还没享受物业服务，不应提前缴费。
6、发生面积误差怎么办
在商品房买卖中，应当在合同中注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，并注上房屋交付时的实测面积(产权登记面积)与合同约定面积发生误差时的处理办法，以保证一旦发生面积误差时，可以按照合同来解决。