荣盛发展透露2021年上半年长三角地区签约金额占全国第一，拿地占比达到40%，已超过河北地区。同时，荣盛发展表示将继续改善债务结构，有极强意愿回购其美元债。
在华夏幸福资金链断裂后，从河北发家的荣盛发展已成为“环京销冠”。克而瑞数据显示，2020年环京区域TOP30房企销售金额超2000亿元，其中荣盛发展以226.31亿元的销售额夺冠。
据悉，2020年公司签订商品房销售合同面积1175万平方米，同比增长6.96%；合同金额1271亿元，同比增长10.18%。2021年上半年荣盛发展签约金额约为599亿元，对应回款约为490亿元，整体回款率超过80%。
但在风光背后，市场也对荣盛发展产生种种担忧，一方面出现商票兑付风波，另一方面，荣盛2022年4月到期的5亿美元票息8%的美元债在近日创下上市以来最大跌幅。
荣盛发展在2020年大幅增加商业承兑汇票发行，截至2020年末，荣盛商票的期末余额达到78.84亿元，较2019年同期的30.78亿元增加156.14%。
商票是近年来房企融资的“心头好”，其本质是一种支付工具，由出票人签发，受委托人和委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人，属于无息类经营性负债。
但对于房企而言，商票是重要的融资工具，在融资渠道缺乏的情况下，许多房企利用商票融资。经过企业背书，商票可以在票据市场合法买卖转让。融资方可以将自己手中未到期的商票贴息融资，加速资金流转，提高资金利用效率。
在近日固收投资人会议上，荣盛发展再次强调公司商票不存在任何拒付、不兑付的情况。截至2021年一季度末，荣盛发展商票规模约为85亿元，但二季度末商票余额与一季度末相近。
大量发行商票背后是荣盛发展对资金的渴求，但在房地产企业“三道红线”压力下，荣盛发展降杠杆迫在眉睫。
目前三条红线中荣盛发展两条已达标，截至2020年末，荣盛发展现金短债比为1.23，净负债率为80.18%，但剔除预售账款后的资产负债率为73.78%，仍高于70%
2020年，荣盛发展聚焦于调整负债结构、拓展融资渠道。截至2020年末，荣盛发展期末融资余额为730.99亿元，同比增加9.76%，其中银行贷款和债券均呈上升趋势，尤其是债券融资余额达到133.95亿元，同比增加78.36%。
2020年10月，荣盛发展全资孙公司与光大兴陇信托签订《永续债权投资合同》，合同约定永续债权投资无固定期限，初始利率为11%，利率按投资周期跳升，封顶利率为16%或LPR四倍（以孰高为准）。2020年11月，荣盛发展控股孙公司与江苏省国际信托签订《可续期信托贷款合同》，约定可续期信托贷款合同无固定期限，初始利率为8%，利率按投资周期跳升，封顶利率为15.6%。
据南方财经全媒体记者了解，2020年荣盛发展的综合融资成本约为7.8%，永续债利率动辄11%的利率相对较高，长期来看会吞噬公司利润。
永续债一般计入所有者权益科目，用以补充资本金，也可调节杠杆，但荣盛发展将其计入金融负债科目，在一定程度上表明其降杠杆的决心。
在非标融资方面，荣盛发展在固收投资人会议上透露，其一季度末共存续信托贷款114亿元，较2020年末的128亿元有所下降。荣盛发展表示，其信托非标都与项目一一关联，可以跟随项目开发进度与回款情况进行更新迭代。一旦项目回款，荣盛发展将还掉该项目对应的非标融资。目前没有信托机构对其收紧非标融资额度。
不过荣盛发展也通过会计政策变更完成了业绩优化。2020年度荣盛发展执行新收入准则，并对投资性房地产的计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式。
对于房地产行业而言，投资性房地产市价通常高于历史成本，公允价值计量模式下，可以增加资产价值，从而降低资产负债率达到美化业绩的目的。
另一方面，采用公允价值计量无需计提折旧或摊销，而是在资产负债表日对投资性房地产的公允价值与账面价值进行调整，将差额计入当期损益。目前房地产市场价格呈现上升趋势，可以显著增加企业经营利润，改善公司业绩。
在会计政策变更后，荣盛发展2020年总资产增加5.28亿元，总负债增加8922.5万元，所有者权益合计增加4.39亿元。营业成本减少5531.6万元，销售费用减少1.42亿元，少数股东权益增加1175.28万元。
此外，荣盛发展的对外担保余额居高不下。截止6月2日，荣盛发展对外担保总额达到656.15亿元，占公司最近一期经审计净资产的141.59%，超过100%的红线。
荣盛发展是河北省首家IPO上市的房地产企业，自1996年成立至今已有25年。由于此前激进高溢价拿地，被称为“河北地王”。
2017年环京区域限购后，荣盛发展还在2018年大举买地，成为当年度在环京区域拿地最多的房企。2018年末廊坊的荣盛发展花语城项目一度因“违规销售”被查封，网签被关停。
在环京限购的政策压力下，荣盛发展开启全国化布局，然而，从营收构成来看，荣盛发展对河北大本营的依赖有增无减。
2020年全年，荣盛发展在河北省的营收高达346.50亿元，占总营收的比例为48.45%，而2019年同期河北省贡献的营收占比仅为35.66%。截至2020年末，荣盛发展累计储备土地面积3835.98万平方米，其中河北省土储占达到39.18%，仅河北廊坊的土储占比就达到15.87%。
近年来荣盛发展开始拓展全国市场，以安徽、江苏为代表的长三角区域已发展成为除河北省以外的主要销售区域。近三年荣盛发展在安徽拿地30块，涉及土地面积174.87万平方米，在江苏拿地12块共计61.51万平方米，江苏也成为贡献营收占比第二的省份，在2020年实现了100.27亿元营业收入。
据荣盛发展在投资人会议上披露，2021年上半年其签约金额约为599亿元，对应回款约为490亿元，整体回款率超过80%。从2021年上半年荣盛发展签约分布来看，目前长三角城市群签约的金额占整体签约金额的36.2%，已超过河北地区的26.1%，中西部城市群签约金额占比为18.8%。
从拿地的情况来看，荣盛发展在2021年上半年从长三角城市群获取的土地占比达到40%，荣盛发展称其未来也将把主要精力放在去化比较快的长三角地区，上半年其从中西部地区拿地的比例为18%。
截至2020年末，荣盛发展签约销售金额为1271亿元，去化率为63.2%，整体回款率为76.32%。2020年，荣盛发展实现开工964.13万平方米，完成年初开工计划的104.12%；实现竣工695.8万平方米，仅完成年初竣工计划的78.42%。报告期内，结转项目面积为600.81万平方米，同比下降8.98%；结算收入620.76亿元，同比下降2.10%。
此外，在调整借款结构的同时，荣盛发展在2020年放缓了扩张速度，导致业绩承压，增收不增利。
2020年荣盛发展仅完成全年竣工计划的78%，营业收入同比增长0.8%至715亿元，但归母净利润同比下降17.8%至75亿元，税后综合毛利率也下降2.6%至23.9%，分红率从2019年的22.9%下降至20.3%。
虽然荣盛发展整体毛利率在业内还处于较高水平，但由于项目结算周期一般为3年，在2020年度结算的项目系荣盛在2016、2017年环京区域房价高位时结算的存货。从目前环京政策来看，后续荣盛发展毛利率下降是必然趋势。