北京华亚正信资产评估有限公司北京市丰台区丽泽路丽泽SOHO南塔17层
目录
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明......2
第三部分资产评估说明......3
一、评估对象与评估范围说明......3
二、资产核实情况总体说明......5
三、评估技术说明......10
（一）资产基础法评估技术说明......10
（二）收益法评估技术说明......35
四、评估结论及分析......90
（一）评估结论......90
（二）评估结论的确定......91
（三）评估结果与账面值比较变动情况及原因......91
（四）控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑......91
资产评估说明附件......93
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托人和被评估单位(或者产权持有单位)编写、单位负责人签名、加盖单位公章并签署日期，内容见附件一《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
此页无正文
第三部分资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
根据本次评估目的，评估对象是大商集团沈阳千盛百货购物中心有限公司在评估基准日的股东全部权益价值。
金额单位：人民币元
上述被评估单位评估基准日的资产、负债账面价值业经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，审计报告号大华审字（2022）第0015648号，审计意见为标准无保留意见。
委托评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（二）企业申报的主要资产情况
1.房屋建筑物
评估基准日，评估范围内的房屋建筑物共1项，坐落于辽宁省沈阳市皇姑区长江街99号。具体情况如下：
千盛负一层库房，坐落于辽宁省沈阳市皇姑区长江街99号负一层1-6轴，H-K轴，建筑面积843.75㎡，总层数7层，具体为-1层，钢混结构，房屋产权证号为辽（2018）沈阳市不动产权第0053186号，设计用途为商业，房屋所有权人为大商集团沈阳千盛百货购物中心有限公司。
2.设备类资产
评估基准日，评估范围内的设备类资产共81项，包括机器设备、车辆和电子设备，账面原值合计2,004,512.00元、账面净值合计581,986.28万元。其中：
机器设备共26台（套），账面原值993,067.12元、账面净值485,032.43元；
车辆共2辆，账面原值154,000.00元、账面净值7,700.00元；
电子设备共53台（套），账面原值857,444.8元、账面净值89,253.85元。
（1）机器设备
机器设备主要包括冷库、货梯、变频节能器等通用设备，主要用于日常商场运营。机器设备主要购建于2015年至2019年期间，维护保养良好，至评估基准日机器设备均在正常使用中。不存在抵押、担保、诉讼、租赁等事项。
（2）车辆
车辆主要包括别克商务车及江淮箱式货车。主要购置于2010年的二手车。有专人管理，各型车辆总体状况良好，运行基本正常。
评估基准日，评估范围内车辆的权属状况如下：
上述车辆均已办理车辆行驶证。
（3）电子设备
评估基准日，评估范围内的电子设备包括冷柜、LED显示屏等。其主要购建于2015年-2019年期间，均在正常使用中。
（三）企业申报的无形资产情况
企业申报的纳入评估范围的无形资产为已摊销完成没有账面价值的办公软件，原始入账价值532.76元。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报的纳入评估范围的资产均为表内资产。
（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系大华会计师事务所（特殊普通合伙）的审计报告结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实的组织与实施过程
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况特点，我公司项目组按专业分工，并制定了详细的现场清查核实计划，于2021年12月1日至2021年12月10日对评估范围涉及的资产和负债进行了全面核实和尽职调查。
1.资产核实
（1）指导企业资产申报工作
（2）审查评估基础资料
初步审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表，与企业有关的财务记录数据进行核对，检查有无填项不全、错填或填列内容不明确等情况，对发现的问题进行了解，并及时反馈给被评估单位对“资产评估申报表”进行完善，使其账、表、实等记录的信息相符一致。已保证评估的各项资产不重不漏，评估申报表反映的资产信息准确、完整。
（3）现场核实勘察
（4）资产权属核实
2.尽职调查
评估人员为了全面充分了解评估对象现状，通过访谈、查阅、询问等方式进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
（1）被评估单位的历史沿革、控股股东及持股比例、经营管理结构和股权架构；
（2）被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况及盈利模式；
（3）被评估单位的主要产品及盈利模式；
（4）被评估单位的业务结构、资产配置和使用情况；
（6）被评估单位核心资产及技术研发情况；
（7）被评估单位的发展战略、经营计划和收益预测信息；
（8）被评估单位在行业中的地位，竞争优、劣势及所面临的风险情况；
（9）被评估单位以往的评估及交易情况；
（10）影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
（11）被评估单位所在行业的发展状况与前景；
（12）被评估单位享有的税收优惠情况；
（二）影响资产核实的事项及处理方法
本次评估范围所涉及的资产、负债等，均能按正常程序进行清查核实，未发现存在影响资产核实工作的事项。
（三）资产清查核实结论
经对被评估企业在评估基准日的资产与经营情况实施清查核实及尽职调查后，得到如下核实结论：
1.资产核实结论
（1）主要资产负债状况
根据被评估企业经审计的报表合并口径披露，截止评估基准日，账面资产总额53,699.91万元、负债总额51,683.32万元、净资产总额2,016.59万元。具体包括：流动资13,682.41万元；非流动资产40,017.50万元；流动负债51,683.32万元。被评估企业近三年一期资产负债情况如下表：
近三年一期资产负债表情况（合并口径）
（2）营业收入与利润情况
被评估企业主要经营业务为百货零售收入及租赁收入，近三年一期的收入成本以及利润情况如下表：
被评估单位近三年一期经营情况表
金额单位：人民币万元
2.资产核实结果是否与账面记录存在差异及其程度。
经过清查核实，资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。
3.权属资料不完善等权属不清晰的资产
未发现权属不清晰的资产。
4.企业申报的账外资产的核实结论
企业未申报账外资产。
三、评估技术说明
（一）资产基础法评估技术说明
1.流动资产评估说明
（1）评估范围
纳入评估范围的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款及存货，评估基准日账面价值如下表：
（2）评估方法及过程
1）货币资金
货币资金包括备用金和银行存款，账面值912,424.96元。其中银行存款594,907.00元、备用金317,517.96元。
①备用金
评估基准日备用金账面价值317,517.96元，全部为人民币现金，存放在财务部门。评估人员采用倒推方法验证评估基准日的余额，并同现金日记账、总账现金账户余额核对，以核实无误后的账面价值作为评估值。评估倒推法计算公式为：盘点日库存现金数+评估基准日至盘点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=评估基准日现金金额。
评估人员和被评估单位财务人员共同对备用金进行了盘点，并根据盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日现金账面价值一致。
备用金评估值为317,517.96元。
②银行存款
评估基准日银行存款账面价值为594,907.00元。全部为人民币，开户行为中信银行沈阳市皇姑支行2个账户。评估人员根据企业提供的每一个账户的银行对账单、余
额调节表及银行存款申报表，首先与银行对账单的评估基准日余额相核对，如有差额，再利用余额调节表上的未达账项，查明差额原因，并逐笔核对其是否影响净资产。同时对每户银行存款进行了函证，回函相符。经逐项核实，没有发现对净资产有重大影响的事宜，各银行账户账面余额与银行对账单相符，且经核对被评估单位申报的各户存款的开户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面价值作为评估值。
①对有充分证据表明全额损失的应收账款，风险损失为100%，评估值为零；
②对有充分证据表明可以全额收回的应收账款，评估风险损失为0，以核实后账面值作为评估值；
③对可能有部分不能回收或有回收风险的应收账款，参照企业的坏账准备计提原则和方法，采用应收账款账龄分析法估计风险损失额，以核实后的账面余额与估计的风险损失的差额作为评估值。
应收账款评估值为2,287,053.14元。评估基准日计提的应收账款坏账准备375,914.24元评估为零。
3）其它应收款
评估基准日其他应收款账面余额151,393,307.12元，计提坏账准备29,361,397.27元，账面净值122,031,909.85元。其中：其他应收款账面余额143,714,368.43元，计提坏账准备29,361,397.27元，其他应收款账面净值114,352,971.16元；应收股利净值7,678,938.69元。核算内容为企业储值卡通惠、保证金及应收股利等款项。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收单位或个人的资
信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。核实了财务记录，按照重要性原则，对大额或账龄较长的其他应收款进行了函证，并抽查了相应的合同（或会计凭证）。采用个别认定与账龄分析相结合的方法确定评估值，具体评估方法表述同应收账款。
评估基准日计提的应收账款坏账准备29,361,397.27元评估为零。其他应收款评估值114,352,971.16元，应收股利评估值7,678,938.69元，其他应收账款合计评估值为122,031,909.85元。
5）存货评估基准日存货账面值11,592,708.53元，核算内容为库存商品及在用周转材料等。
①库存商品
库存商品评估值为11,525,527.09元。
②在用周转材料
评估基准日在用周转材料账面值67,181.44元，包括复印机、变频控制柜、立式变频柜、格力空调等，账面值由购置成本、运费构成。
对在用周转材料进行实地勘察，了解其购置日期及已使用年限、实际使用状况，
对在用周转材料采用重置成本法评估，即将同种周转材料的现行购置价格加上合理的其他费用作为重置价值，再根据实际使用状况确定成新率，相乘后得出周转材料评估值。
在用周转材料评估值67,181.44元。
案例：复印机(佳能2206型)存货—在用周转材料评估明细表1#
①设备概况
生产厂家：佳能集团
购置日期：2021/8/1
账面金额：1,991.15元数量：1台安装地点：沈阳千盛百货大厦内评估基准日使用状况：正常使用主要参数：
涵盖功能
速度类型
最大原稿尺寸
内存容量
供纸容量
出纸容量
介质重量
耗材描述
双面器
自动输稿器
接口类型
②重置成本的确定
A.设备购置价4800元。
B.运杂费该设备运杂费由卖方承担。C.安装调试费该设备即插即用，不用计算安装调试费。重置成本=含税售价/（1+设备增值税税率）=4800/（1+13%）
=4,250.00元（取整）
③综合成新率的确定
该设备于2021年8月购入，已使用0.16年，该设备的经济使用年限为5年。年限成新率＝（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限×100%=（5-0.16）/5×100%=97.00%（取整）
④评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
=4,250.00×97.00%=4,122.50元
（3）评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
流动资产评估结果汇总表
金额单位:人民币元
流动资产评估值136,777,724.04元，评估减值46,372.44元。评估减值主要原因如下：
在用周转材料的被评估单位按照五五摊销法进行核算，评估按照成本法考虑成新率确定评估值，导致评估净值减值。
2.非流动资产评估说明
(1)长期股权投资评估技术说明
1）长期股权投资的明细如下：
2）长期股权投资评估值的确定
对全资及控股长期股权投资分别采用资产基础法进行整体评估，以获得被投资单位的股东全部权益价值，再乘以所持股权比例计算得出长期股权投资评估值。
被投资单位股东全部权益价值采用资产基础法进行整体评估后评估价值447,607,017.19元。详见大商股份有限公司拟收购大商集团持有沈阳千盛的股权所涉及的沈阳大商置业有限公司股东全部权益价值项目的评估说明及评估明细表。
长期股权投资评估值=被投资单位股东全部权益价值X持股比例
=447,607,017.19×100%=447,607,017.19元
(2)房屋建筑物评估技术说明
1)评估范围
纳入评估范围的房屋建(构)筑物类资产包括1项房屋建筑物。房屋建(构)筑物类资产评估基准日账面价值如下表：
上述房屋建筑物账面值中不包含土地价值。
2)房屋建（构）筑物概况
①基本情况：
②权属状况
评估范围内建筑物证、实权利人一致、不涉及抵押、担保、租赁、诉讼事项等；
3)核实过程
评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物进行了现场核实。首先根据被评估单位提供的资产评估明细表，进行账表核对，对房屋建筑物的名称、位置、结构、建筑面积、使用年限、账面价值等基础数据进行逐一核对，并收集委估建筑物的有关财务、产权资料。
其次，实地查勘。根据申报表，核实各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建
筑面积、数量等是否与账面记录、申报情况一致，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。评估人员现场察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，详细查看了房屋建筑物筑物结构有无变形开裂，有无不均匀沉降，混凝土构件有无露筋、麻面、变形，墙体有无风化等情况；查看了内外装修的内容有无脱落、开裂、损坏以及装饰的新旧程度；查看了配套设备所涉及的水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求；查看了维护结构（如非承重墙、门、窗隔断、散水、防水、保温等），有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。并作了详细的勘查记录。
经核实，评估范围内的房屋建筑物账实基本相符，维护良好、评估基准日均在正常使用，不存在抵押、担保、租赁、诉讼等事项。
4)评估方法
根据房屋建（构）筑物的特点、用途、资料的收集情况及建筑物所处位置的市场交易活跃程度，本次对被评估单位房屋建筑物采用市场法进行评估。
市场法
市场法是指在求取待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被评估房地产在评估基准日的价值的一种估价方法。
运用市场法估价应按下列步骤进行：
A.搜集交易实例；
B.选取可比实例；
C.建立价格可比基础；
D.进行交易情况修正；
E.进行交易日期修正；
F.进行区域因素修正；
G.进行个别因素修正；
H.求出比准价格。
市场法的基本计算公式为：
待估房地产的评估值=交易案例房地产成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数×个别因素修正系数
5)典型案例
案例1：沈阳千盛大楼——房屋评估明细表序号1#
①基本情况
沈阳千盛百货大楼，坐落于辽宁省沈阳市皇姑区长江街99号，建筑面积843.75㎡，总层数7层，具体为-1层，钢筋混凝土结构，房屋产权证号为沈阳市不动产权第0053186号，设计用途为商业，房屋所有权人为大商集团沈阳千盛百货购物中心有限公司。
②评估方法
鉴于待估资产所处同一供需圈，交易市场较活跃，能够取得适合的类似房地产交易实例，本次采用市场比较法进行评估。
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估房产与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似房产进行比较，并对类似房产的成交价格作适当修正，以此估算待估房产客观合理价格的方法。
③评估过程
评估工作主要分以下三个阶段进行：
第一阶段：现场勘查委估建筑物特征及状况。评估人员根据委托人提供的评估申报表，在资产管理人员的配合下，对委估建筑物进行核实、勘察，了解房屋建筑物的表体、内部结构、装修标准、功能性能、数量质量、地理位置等现状，并作详细的勘查记录。
第二阶段：搜集交易实例及所需资料。评估人员根据委估建筑物的基本状况、交易资产评估准则的要求，搜集本次评估所需的资料，包括房地产交易管理部门的房地产交易资料，各种报刊、杂志、年鉴上有关的信息资料，同时直接向房地产销售商收集租售房地产实例资料。另外根据委托方提供的评估申报表，搜集房屋建筑物所有权证明及有关资料。
A.确定可比交易案例
评估人员到有关房地产租售机构及同一或相似的供需圈范围内实地调查咨询，经比较选择建筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。
可比案例一：位于和平区长白万象汇商铺，建筑面积2440㎡，地上一层，装修，售价1.48万元/㎡；
可比案例二：位于浑南区理工大学商铺，建筑面积6998.87㎡，地上二层，装修，售价1.40万元/㎡；
可比案例三：位于浑南区浑南中路商铺，建筑面积975㎡，地上二层，装修，售价1.51万元/㎡。
评估价格因素分析如下：
三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下：
C.编制估价对象与可比案例的因素条件指数根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数：
⑦确定评估结果
经过比较分析，各类估价对象的三个比准价格的差距在合理范围之内，故取三个比准价格的简单算术平均值求取该类估价对象房地产单价。
基准地上一层评估单价=(案例A比准价+案例B比准价+案例C比准价)/3
=17,000.00元/平方米(取整)该建筑物地下负一层的总建筑的面积为843.75㎡，对楼层进行修正楼层的修正如
下：
确定评估结果
6）评估结果及分析
①评估结果
本次评估范围内的房屋建（构）筑物评估结果如下：
房屋建（构）筑物评估结果汇总
具体情况详见“固定资产-房屋建筑物评估明细表”。
②评估值与账面价值比较增减值原因分析
委估房产为商业房产，采取房地合估的方式进行评估，并且评估值中包含土地使用权价值，因此评估增值。
(3)机器设备评估技术说明
纳入本次评估范围的设备类资产包括：机器设备、车辆和电子设备。
设备类资产评估基准日账面价值如下表：
金额：人民币元
2)设备概况
①纳入评估范围的机器设备26台（套）主要购置于2015年至2019年间，安装分
布在沈阳千盛百货楼内。属于通用设备，主要用于日常经营。
说明评估基准日不存在报废、闲置设备，也不存在抵押、担保、租赁设备，无诉讼纠纷事项等。
②纳入评估范围的车辆设备2辆，为别克商务旅行车及江淮箱式货车，主要购置于2010年。账面原值包括成本及牌照费。经现场勘查和向车辆使用人询问了解，各型车辆总体状况良好，运行基本正常。至评估基准日，车辆未出现过大的事故，日常有专人管理，维护保养良好。
③纳入评估范围的电子设备52套，主要为包括冷柜、LED显示屏等。其主要购建于2015年-2019年期间，均在正常使用中。账面原值构成包括：成本及运费，评估基准日电子设备均能正常使用，且使用状况良好。
④折旧方法
企业对设备固定资产采用年限法折旧方法按设备资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类设备资产的年折旧率如下：
设备类资产分类折旧一览表
A.本次评估对设备类资产采取了访谈、核对、勘查等调查核实方式进行。评估人员获取了被评估企业提供的设备类资产评估申报表，按其分布地点、分类有重点地进行了现场清查核实。通过与设备管理人员和操作人员的交流、访谈，了解设备资产的形成情况、设备类型、主要性能特征、工艺流程、维修改造情况、设备资产权属情况及基准日设备资产的抵押、担保、租赁情况等；
D．经现场核实勘查，被评估企业申报的设备类资产账、表、物相符，所有设备评估基准日均在正常使用中，未发现存在抵押、担保和租赁情况。
机器设备及电子设备
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
计算公式：评估值＝重置成本×综合成新率
①重置成本的确定
A.机器设备重置成本的确定
对于需要安装的设备，重置成本一般包括：设备购置价、运杂费、安装工程费、基础费、建设工程前期及其他费用和资金成本等；对于不需要安装的设备，重置成本一般包括：设备购置价和运杂费。
同时，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）、《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）、《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税[2009]113号）以及财政部税务总局海关总署公告2019年第39号《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》等文件规定，对于增值税一般纳税人，符合增值税抵扣条件的设备，设备重置成本应该扣除相应的增值税。
设备重置成本计算公式如下：
*需要安装的设备重置成本=设备购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用+资金成本-设备购置价中可抵扣的增值税和运费中可抵扣的增值税-安装工程和前期及其他费用中可抵扣增值税
*不需要安装的设备重置成本=设备购置价+运杂费-设备购置价中可抵扣的增值税和运费中可抵扣的增值税
a)设备购置价
对于大型关键设备，主要是通过向生产厂家咨询评估基准日市场价格，或参考评估基准日近期同类设备的合同价确定购置价；
对于小型设备主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购置价；
对于没有市场报价信息的设备，主要是通过参考同类设备的购置价（对差异进行适当必要调整）确定。
b)运杂费
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购置价为基础，结合设备的运距、重量、体积及运输方式等因素综合确定。
运杂费计算公式如下：
运杂费=设备购置价×运杂费率
若设备购置费中已包含运杂费或供货合同约定由供货商负责运输和安装时，则不计运杂费。
c)安装工程费
安装工程费以含税设备购置价为基础，如果设备基础与建筑物密不可分，设备基础费在房屋建(构)筑物类资产评估中已考虑，设备安装工程费中不再单独考虑基础费。其余情形的设备基础费在设备安装工程费中考虑。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装费。
d)前期及其它费用
前期及其他费用包括项目建设管理费、勘察设计费、工程监理费、可行性研究费、招投标代理服务费、环境影响评价费等，各项费用的计算按照被评估单位的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。
e)资金成本
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷款利率以设备购置费、安装工程费、前期及其他费用三项之和为基数确定。并按照资金均匀投入计取。
资金成本计算公式如下：
资金成本=(设备购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用)×合理建设工期×评估基准日贷款市场报价利率（LPR）×1/2
一般情况下，合理工期在6个月以下的不考虑资金成本。
f)设备购置价中可抵扣的增值税
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）、《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）、《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税[2009]113号）等文件，对于符合增值税抵扣条件的，重置全价扣除相应的增值税。另根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号文件，对原适用16%和10%税率的，税率分别调整为13%和9%。
可抵扣增值税=设备购置价/1.13×13%+运杂费/1.09×9%+安装工程费/1.09×9%+基础费/1.09×9%
B.电子设备重置成本的确定
根据在评估基准日的当地电子设备市场同型号设备价格信息及近期网上交易价，扣除可抵扣的增值税额确定重置成本。
即：重置成本=不含税购置价
②综合成新率的确定
A.机器设备成新率的确定
对专用设备和通用设备主要依据设备经济寿命年限、已使用年限，通过对设备使
用状况、技术状况、维修保养状况的现场勘察了解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率＝尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
B.电子设备成新率的确定
对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%
对于大型的电子设备还应当结合现场勘察情况，参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。
直接按二手市场价评估的电子设备，不再考虑成新率。
③评估值的确定
设备评估值=设备重置成本×综合成新率
运输车辆对于车辆采用市场法评估确定市场价值市场法就是评估人员通过市场调查，选取了三个相近同类车辆的市场交易案例作为参照物。评估人员经过比较分析，通过对交易情况、交易日期、和实物状况等对价格影响大的因素进行了调整修正，从而确定待估对象的价值。基本公式为：
比准价格=交易实例成交单价×交易情况修正系数×市场状况修正系数×实物状况修正系数
评估值=∑比准价格/3
案例1.货梯——机器设备评估明细表序号2
⑤设备概况
生产厂家：重庆绿之琨
购置日期：2019/11/1
启用日期：2019/11/1
账面原值：161,053.35元
账面净值：133,003.17元
数量：1台（套）
安装地点：沈阳千盛百货大厦内
评估基准日使用状况：正常使用
⑥重置成本的确定
⑦综合成新率的确定
年限成新率＝（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限×100%=（15-1.92）/15×100%=87.00%（取整）
⑧评估值的确定
=142,400.00×87.00%=123,890.00元（取整）案例2：别克牌SGM6527AT—车辆评估明细表序号2
车牌号码：辽AH79C5车辆类型：别克GL8生产厂家：通用启用日期：2010/2/23已行驶公里数：209,880.00公里账面原值：128,000.00元账面净值：6,400.00元车辆参数：
（2）选取三个可比实例
在二手车交易市场上选取三辆同款车型的交易实例，情况如下：
（3）与可比实例比较如下：
比较因素条件说明表
比较因素条件指数表
比较因素修正系数表
经修正比较，三个案例比准价格较为接近，故采用简单平均法得出评估对象的价格：
(32300+32600+33300)/3=32670元(取整)
案例3：伊顿不间断电源DX10KCNXL31——电子设备评估明细表序号38
（1）设备概况
名称：不间断电源
启用日期：2021年8月1日
账面原值：21,734.52
账面净值：21,390.39
（2）重置成本的确定
1）设备购置价的确定
经市场询价，现确定该设备评估基准日含税购置价为22,900.00元/台。
2)运杂费
该设备的运杂费由卖方承担。
3)安装调试费
该设备即插即用，无需安装调试。
4)重置价值
重置价值=含税售价/（1+13%）=20,300.00元(取整)
（3）成新率的确定
经评估人员现场勘察，并向有关技术人员调查询问，设备完好；自投入使用以来，该设备整体运转正常，各项指标均能达到规定要求，维护保养正常。设备于2021年8月投入使用，已使用0.16年，经济使用年限为8年。年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限×100%
=（8-0.16）/8×100%=98.00%（取整）
4.评估价值的确定
评估价值=重置成本×成新率
=20,300.00×98%=19,890.00元
6）评估结果及增减值分析
设备类资产评估结果分类汇总表金额：人民币元
②评估增减值原因分析
设备类原值评估减值667,242.00元，减值率33.29%；净值评估增值159,613.72元，增值率27.43%。评估增值原因主要如下：
被评估单位设备类资产均为通用设备，通用设备及电子设备型号形同或功能相似的资产售价下降，导致评估原值下降。设备类资产使用寿命比会计折旧政策中的折旧年限长，因此评估净值增值。
3）无形资产—办公软件评估技术说明
评估基准日企业申报的无形资产为办公软件，采用网络询价取得重置价值，扣除增值税后作为评估价值。无形资产—办公软件评估值为2,900.00元案例：赛门铁克杀毒软件其他无形资产评估明细表1#网络询价，赛门铁克杀毒软件的售价为3333.00元。不含增值税的售价为3333/(1+13%)=2,900.00元(取整)
(4)递延所得税资产评估说明
评估基准日递延所得税资产账面价值3,755,746.62元。内容为被评估单位确认的可抵扣暂时性差异产生的所得税资产。
递延所得税资产评估值为3,755,746.62元。
3.流动负债评估说明
(1)评估范围
纳入评估范围的流动负债包括：应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、其他流动负债。上述负债评估基准日账面价值如下表：
(2)评估方法
1)应付账款
评估基准日应付账款账面价值67,054,476.55元。内容为被评估单位因购买商品经营活动应支付的款项。
评估人员向被评估单位调查了解了库存商品采购模式及商业信用情况，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应付账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽
查。应付账款以核实无误后的账面价值作为评估值。应付账款评估值为67,054,476.55元。
2)合同负债
评估基准日合同负债的账面价值为12,282,774.25元，内容为预收销货款、发行预付卡款项及会员奖励积分。评估人员向被评估单位调查了解了合同负债形成的原因，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的合同负债进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。合同负债以核实无误后的账面价值作为评估值。合同负债评估值为12,282,774.25元。
3)应付职工薪酬
评估基准日应付职工薪酬账面价值766,949.19元。内容为被评估单位根据有关规定应付给职工的各种薪酬，具体为工资、奖金、津贴和补贴及工会经费。
评估人员向被评估单位调查了解了员工构成与职工薪酬制度等，核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基准日应付职工薪酬的记账凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为766,949.19元。
4)应交税费
评估基准日应交税费账面价值2,755,904.61元。内容为被评估单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括：增值税、消费税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费、企业代扣代交的个人所得税等。
评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账面价值作为评估值。
应交税费评估值为2,755,904.61元。
5)其他应付款
评估基准日其他应付款账面价值433,107,602.82元，内容为被评估单位除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照重要性原则，对
大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。其他应付款以核实无误后的账面价值作为评估值。其他应付款评估值为433,107,602.82元。
6)其他流动负债
评估基准日其他流动负债账面价值865,490.29元，内容为待转销项税。评估人员向被评估单位调查了解了其他流动负债形成的原因，核实原始入账凭证及后续测算资料，以核实无误后的账面价值作为评估值。
评估基准日其他流动负债的账面值为865,490.29元。
(3)评估结果及增减值分析
1)评估结果
流动负债评估结果及增减值情况如下表：
流动负债评估结果汇总表
2)增（减）值分析
流动负债评估值516,833,197.71元，无评估增减值。
（二）收益法评估技术说明
1.收益法应用的前提及选择理由
收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法；股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，该方法通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估；现金流量折现法是将预期现金净流量进行折现以确定评估对象价值的具体方法，
包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型两种。从被评估单位的历史经营数据来看，未来收益从其历史实际运行情况来看可以合理预测。且被评估单位的风险主要有行业风险、经营风险、财务风险、政策风险及其他风险，资产评估专业人员经分析后认为上述风险能够进行定性判断或能粗略量化，进而为价值估算提供基础，因此本次评估适宜采用收益法进行评估。
2.宏观、区域经济因素分析
2021年第三季度，我国宏观经济受局部疫情汛情影响出现小幅波动，国民经济数据触及年内低点，第三季度宏观经济修复边际速度为2020年下半年全国新冠疫情基本得到控制、生产生活开始复苏以来的新低。2021年第三季度，全社会总需求受短期与中期多重因素影响呈现分化趋势，消费需求出现短期因素冲击下的明显波动，投资需求与出口需求小幅下行但仍延续对经济复苏的主要支撑作用。我国工业生产恢复秩序受到了短期疫情汛情、大宗商品价格上涨和限电限产政策的一定冲击。2021年第三季度，我国总体价格水平结构性特征持续增强，消费领域与生产领域价格水平走势明显分化，最终消费领域的总体价格水平在猪肉价格持续走低与服务品、消费品价格下行推动下持续回落，中间生产领域的总体价格水平则在大宗商品价格大幅增长的推动下再创新高，产业链上下游间相对价格调整边际速度差距持续今年以来的扩大趋势。
2021年第三季度，我国宏观经济景气指数明显下行，除价格指数以外，其他经济景气领先指数与一致指数普遍于6月见顶回落，跌下100基线，显示出我国宏观经济恢复速度已触顶回落；但各指标领先指数与一致指数8月较7月的边际下行速度有所放缓，表明我国宏观经济具有一定韧性。
（1）内需快速下行
2021年三季度宏观经济运行进一步放缓，主要是内需快速下降。经济恢复的内生动力不强，结构依然不均衡。在二季度已经边际放缓的情形下，三季度工业生产快速下行，服务业增速进一步放缓。投资方面，制造业较为平稳，房地产投资和基建投资增速均快速下降。消费受疫情冲击，增速由升转降，尤其是餐饮消费又转为负增长。外部经济仍在继续恢复中，虽然恢复速度边际放缓，但对中国出口的影响并不大，出口依然维持很强韧性。根据测算，今年三季度GDP增长率为4.6%，与2019年二季度比，两年平均增长率为4.8%，比二季度两年平均增长率5.5%下降0.7个百分点，显示经济运行快速趋缓。其中，第二产业同比增长4.5%，两年平均增长率5.2%，比二季度的两年平均增长率
6.1%低0.9个百分点；第三产业同比增长4.3%，两年平均增长率4.3%，比二季度的两年平均增长率5.1低0.8个百分点。三产增速快速下降的短期因素是批发零售、住宿餐饮等线下服务业受疫情冲击，中长期因素是房地产业快速下行。
预计四季度基建投资将有望好转，出口继续保持韧性，有望带动实体经济企稳回升。四季度防控境外疫情输入的形势将更加严峻，线下服务业难以快速恢复，中低收入群体就业状况可能进一步恶化，继续拖累消费回升。但在地方政府专项债发行加快的情形下，目前基建投资已经开始好转，四季度有望继续恢复。海外经济恢复的力度可能进一步趋缓，但疫情同样也影响到其他出口国，而中国在严格执行“零容忍”防疫政策的基础上，出口竞争优势依然存在，出口将继续保持韧性。预计基建投资和出口的拉动将使得实体经济企稳回升。
（2）工业和服务业继续放缓
三季度工业生产快速放缓。2021年7、8月工业增加值同比分别增长6.4%和5.3%，比二季度平均同比增长率9.0%大幅下降。与2019年同期比，工业增加值7、8月两年平均增长率分别为5.6%和5.5%，也比今年一季度两年平均增长率6.8%和二季度6.6%下降较多。
分行业看，医药和高技术产业两年平均增长率依然高增长，但纺织业等传统产业两年平均增长率较低，芯片短缺也使得汽车制造业增长率快速下降。图1计算了今年8月各行业工业增加值相对于2019年8月的两年平均涨幅，从中可以看出，下游的医药、电气设备、计算机等高技术行业两年平均增长率都超过10%。但纺织业、纺织服装、服饰业、皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业等传统行业两年平均增长率在0附近，甚至为负值。供需两方面原因导致芯片短缺。芯片需求大幅上升，一是智能汽车以及智能物联网需求的发力对芯片的需求巨大，二是5G手机启用量远快于此前预期，三是疫情导致的居家办公，使笔记本、电视、Pad、摄像头等需求产生增长。而芯片供给也受疫情对生产、物流的影响，导致短缺严重。受芯片短缺影响，汽车制造业以及铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业两年平均增长率也下降至0附近，远低于二季度5.7%的两年平均增速。中游行业基本维持了平稳增长，而上游行业由于供给限制等因素，虽然价格大幅上涨，但增长率维持低位。
限电限产政策可能对生产造成严重冲击。受动力煤、天然气等能源价格上涨，国家“双控”政策和环保等因素的影响，限电限产在全国多地展开。例如，广东电网从9月16日开始实行“开二停五”限电措施，即在一周中不限电两天，另外五天的7:00-23:00，保安负荷保留在总负荷15%以下。江苏企业普遍被要求开二停二，部分地区甚至限电
15天，期间不提供工业用电，仅保留居民用电。云南、浙江等省份由于电力供应紧张，也对辖区内重点用能企业进行限电或停产。多地的限电限产政策将直接导致这些企业生产停摆，并可能再影响到下游其他企业的生产。
三季度服务业进一步放缓。7、8月扣除价格因素后的服务业生产指数同比分别为
（3）投资增速下行，基建投资快速下降
三季度固定资产投资增速比二季度下降。从图2可看出，二季度整体固定资产投资与2019年同期比，两年平均增速已经恢复至5.4%，但7、8月固定资产投资两年平均增速又降低到2.5%和4.3%。分项来看，与2019年同期比，两年平均增速仅制造业投资与二季度基本持平，基建和房地产投资都快速下降。
制造业投资基本平稳。疫情后制造业投资回升缓慢，回升速度慢于基建和房地产。今年以来，库存商品价格大幅上涨和消费市场低迷使得下游企业投资意愿较弱，一季度制造业投资两年同比增速仍为负值。在出口拉动下，二季度制造业投资回升至两年平均4.4%的增速，三季度以来基本维持平稳，7、8月两年平均增速分别为2.8%和6.1%。
基建投资大幅下滑，两年平均增速又转为负增长。今年前两个季度基建投资的两
（4）消费低迷
进入三季度，社会消费品零售总额两年平均增速由升转降。二季度社会消费品零售总额相对于2019年同期的两年平均增速呈现逐月回升的趋势，平均达到4.6%的增速，但进入三季度后，7、8月相对2019年同期的两年平均增速降低至3.6%和1.5%。
失业率增加也使得消费复苏乏力。可能受疫情和教育行业整顿影响，三季度城镇调查失业率有所上升。7、8月全国城镇调查失业率均为5.1%，比5、6月高0.1个百分点，7月31个大城市调查失业率与二季度持平，均为5.2%，但8月也上升了0.1个百分点至5.3%。基于微观数据的研究发现，群组失业率每上升一个百分点，将导致消费增速下降0.48个百分点，并且对应个体或私营企业、没有固定性职业的就业者影响更大，分别为0.5和1.22个百分点[1]。失业率上升也拖累消费回升。
（5）进出口增速维持高位
2021年7、8月出口依然快速增长。全球经济恢复继续拉动中国外需，并且并未通过替代效应导致中国出口下降[2]，今年一季度和二季度出口同比分别达到48.9%和
30.7%。7、8月在去年同期基数较高的情形下，同比分别增长19.3%和25.6%，并且8月出口额2943.2亿美元创出历史新高，显示中国出口具有很强韧性。
从出口的区域结构来看，不仅对美国和欧盟等发达经济体的出口增长较快，对非洲、拉丁美洲等发展中经济体的出口也快速增加。图5显示了2019年和今年7、8月出口平均值与二季度出口平均值的比例，比较这两年的这一数值，可以规避2020年出口的基期效应。图中显示，7、8月对美国的出口增长较快，增幅远快于2019年同期，对欧盟的出口增幅基本与2019年同期持平。对非洲、拉丁美洲等发展中经济体的出口增幅，今年7、8月平均相比二季度平均也快于2019年同期。但对东盟和日本的出口，7、8月平均相比二季度平均则比2019年同期有所下降。
出口的资本品和消费品均增长较快。从中国海关统计的主要出口商品量值可以看出，出口额最大的机电产品，7、8月平均值与比二季度平均值的比为1.06，高于2019年同期值1.04。其中的自动数据处理设备及零部件、集成电路等资本品或中间品，增速均较高。其他的如铜、铝等库存商品，以及高新技术产品等，都出口较快。消费品如鞋帽、箱包等，7、8月平均值与二季度平均值之比，也高于2019年同期，显示这些消费品出口增速也比较快。
预计四季度出口仍将保持韧性，进口增速也维持平稳。从出口的结构来看，全球经济继续恢复仍在扩大对中国的资本品和中间品的需求，我国对发达经济体和发展中经济体的出口均在快速增长。随着德尔塔变异病毒的传播，全球抗疫形势再度变得严峻起来，多国形势再次恶化，尤其是发展中国家受疫情影响，生产和出口恢复缓慢。在严格执行“零容忍”防疫政策的基础上，中国出口优势将依然存在，出口仍将保持韧性。在外需拉动和国内对大宗商品的需求继续扩大的情形下，进口增速也将保持平稳。
（6）CPI同比和PPI同比继续分化
三季度CPI同比继续下降，而PPI同比则进一步上升，两者分化加剧。7、8月CPI同比分别为1.0%和0.8%，比二季度1.1%进一步下降，同期PPI同比分别为9.0%和9.5%，比二季度8.2%的涨幅更高。
CPI下行主要是受食品类CPI下降的拉动。受猪肉价格持续下降的影响，食品类CPI同比继续下行，7、8月同比分别下降3.7%和4.1%，比二季度下降幅度0.7%大幅扩大。2019年下半年以来，生猪价格持续维持高位，直到今年年初才开始下行。今年上半年生猪养殖利润依然维持高位，导致供给持续恢复，价格快速下降。目前生猪养殖利润已经转负，截至9月1日，发改委公布的猪料比价已经跌至4.56，远低于猪料比价平衡点6.38。但由于调整的滞后，生猪出栏价格仍在继续下降，食品类CPI同比上涨压力很小。
非食品类CPI同比比二季度有所上升，但8月比7月涨幅放缓。7、8月非食品类CPI同比涨幅分别为2.1%和1.9%，比二季度平均涨幅1.5%略有上升。从图9可以看出，主要是交通和通信、教育文化与娱乐和居住价格同比上涨较多。其中交通和通信中的交通工具用燃料在7、8月涨幅分别为24.7%和22.1%。受疫情影响，飞机票和宾馆住宿等出行类服务消费受到抑制，国际油价也有所下降，8月非食品类价格比7月涨幅放缓。
上游库存商品价格继续上涨推动PPI持续上升。图10显示了今年8月上中下游各行业PPI与2019年平均值比较的涨幅，从中可以看出，与疫情前比，依然是上游行业价格大幅上涨，涨幅最多的是黑色金属矿采选业，为62.3%。中下游行业普遍涨幅较低，中游仅金属制品业和化学原料和化学制品制造业，下游仅农副食品加工业涨幅超过了5%。
导致大宗商品价格维持高位的多方面因素依然存在。海外疫情依然严峻，继续阻碍大宗商品供给回升；全球港口装卸效率大幅下降，海运费用居高不下；全球经济仍在恢复过程中，对大宗商品的需求仍在增长。预计工业大宗商品价格仍将维持高位，PPI可能继续上升。
（7）财政政策力度较弱，货币政策保持稳健
财政政策执行力度比年初时的预期更低。虽然按照年初的预算赤字和新增专项债额度，今年的财政政策已经弱于去年，但实际执行时仍然偏低。今年全年预算赤字率为3.2%，比去年低0.4个百分点，新增专项债额度36500亿元，比去年低1000亿元，
力度已经比去年要低。但从前8个月的实际财政收支数据来看，比年初预期要更弱。除2018年外，2012年后其他年份前5个月的财政支出累计同比均超过财政收入累计同比。但今年前8个月财政收入累计同比增长18.4%，但财政支出累计同比仅增长3.6%。从两年平均增速来看，前5个月财政收入两年平均增长4.7%，财政支出两年平均增长仅0.7%。
地方政府专项债发行节奏偏慢，近期才开始加速。由于今年新增地方政府专项债在3月末才开启发行，因此前8个月发行节奏远比过去两年慢。截至8月底，今年新增地方政府专项债累计发行为18430亿元，发行进度为53%，而去年和前年同期的进度已经达到80.4%和93.3%，今年的发行节奏远远慢于过去两年。8月后专项债发行开始提速，8月发行了4884亿，9月有望超过5000亿，全年有望完成发行额度，将对四季度的基建投资形成支撑。
货币政策依然保持稳健。从央行逆回购利率和市场利率走势来看，7天逆回购利率在去年3月以后一直维持在2.2%，LPR利率在去年5月后一直维持在3.85%，DR007和7天Shibor利率也维持在较低位置，波动较小，显示货币政策保持了稳健态势。
3.行业现状与发展前景分析
受疫情影响，2020年社会消费品零售总额同比下降3.9%。突如其来的新冠疫情大大加快了中国百货企业的转型步伐，各环节数字化进程明显提速，百货企业积极拥抱社交电商和直播带货，并利用各类平台搭建私域流量。
(1)疫情后社零总额反弹明显
受疫情影响，2020年一个非正常年份，社会消费品零售总额39.2万亿元，同比下降3.9%。其中，商品零售35.2万亿元，同比下降2.3%。
疫情初期，除超市等民生业态外，百货、购物中心、奥特莱斯等纷纷停业，上半年社会消费品零售总额同比下降11.4%。随着疫情好转，企业复工复市，销售逐渐恢复，各级政府也纷纷推出促销费政策，8月份，社会消费品零售总额实现本年首次正增长，全年累计跌幅进一步收窄至-3.9%。
(2)线上分流加剧
近年来，再伴随着网络零售的飞速发展，百货大楼的歇业成为全国趋势，北京、天津、沈阳、南京、无锡、西安等地纷纷出现了老牌百货大楼的倒闭，可以说近几年实体百货店受到巨大打击，进入发展低迷期。2019年中国百货店门店总数为4148个，同比下降30.2%。
10.7%上升到24.9%，占比增加1倍多，零售额增加2倍。另外，2020年之前一般是每年增长2个百分点左右，2020年因疫情原因，提高了4个百分点。据中国互联网络信息中心的报告显示，我国网络零售市场自2013年起，已连续八年为全球最大。
从结构看，某些品类的线上份额远高于24.9%这一平均比例。例如家电品类，线上占比已超过一半。纺织服装、家化家清与食品饮料也有较高的线上渗透率，一般认为线上占比会超过平均值的24.9%，这些也是线下零售企业的重点品类。特别是吃类商品，6年来增幅大都在30%以上。在某种程度上，这是造成目前大型超市出现困难
的重要原因。
(3)文娱占比增加提升消费品质
在国内社会消费规模不断扩大，增速放缓的同时，消费结构也在发生着重大的变化，食品类的消费占比在减少，而品质升级类的消费在提高。食品支出总额占个人消费支出总额的比重为恩格尔系数，中国恩格尔系数20多年来变化比较明显，每一个百分点的变化，对应的都是上万亿的消费，对消费品类的影响是巨大的。
春节期间，商务部重点监测零售企业的珠宝首饰、服装、通讯器材、家电数码比2020年同期分别增长160.8%、107.1%、39.0%和29.9%，部分电商平台健身器材销售同比增长49%。
在文娱方面，近年来改造或新建的百货店普遍增加了文娱互动项目，除了引进餐饮项目，还有的引入儿童娱乐、电子数码、影城、书店、KTV、室内篮球馆等，在节假日期间，这些项目普遍吸引大量客流。
(4)数字化进程明显加速
2020年初突如其来的疫情大大加速了数字化进程。无论是开展线上业务的企业，还是企业投入的资源，无论是用户数量，还是销售规模，都明显提速。其中尤以百货应用较为突出的直播带货和超市普遍上线的到家服务最为突出，同时结合私域流量和社群营销，在消费者无法到店或不愿到店的情况下，这些手段为保持企业销售、满足消费者需求做出了突出贡献。疫情之后，线下零售的在线化持续深化。根据中国百货商业协会和利丰研究中心2020年共同发起的调查显示，近9成的企业已经开展线上业务，其中94%的企业通过小程序/公号商城开展线上业务，75%的企业开展了线上直播，开展团购和到家业务的分别有32%和31%。超过六成的企业表示线上的销售额与同期相比增加了，同时还有75%的企业表示，会加快线上业务。
商场线上营销已经普及，其中累计用户量在50万人以下的企业占比76%；累计用户量在50-100万人的企业占比9%；累计用户量在100-200万人的企业占比8%；累计用户量在200-500万人企业占比6%。
另一方面，线上的销售额也明显提升。66%的受访企业表示，与去年同期比，线上销售额增加了。
在一项关于企业使用了哪些服务商的系统和技术的调查中，提供线上营销及线上商城的服务商，出现了明显的集中化趋势。
百货公司(departmentstore)是一种大规模的经营日用品为主的综合性的零售商业企业，经营的商品类别（系列）多，同时每类商品（每条商品线）的花色、品种、规格齐全（项目多），实际上是许多专业商店的综合体。一般以大、中型居多；从日用品到食品，从工业到土特产品，从低档、中档到高档品都经营，综合性强，它又是高度组织化的企业，内部分设商品部或专柜，商品部相对独立，可自己负责商品进货业务，控制库存，安排销售计划。
图中国传统百货区域分割
中国区域与区域之间的不平衡发展导致了商圈与商圈之间的竞争在区域上有着较为明显的垄断和割据特色。整体而言，区域百货龙头的分布则带有强烈的地域性。从另一个角度看，传统零售表现出的地域特征也是其欠成熟的标志之一。中国百货行业集中度有所上升，但在国际上相比仍然处于较低水准。我国百货公司的盈利模式主要分为联营返点、自营和租金收入三大板块。联营模式主要依靠提供营业场所，按扣点盈利，是国内百货公司最主要的盈利点，品牌商和代理商代替商场承担了商品的销售风险，百货商场低风险，毛利率较低；百货店核心竞争力为商圈位置、品牌招商能力和品牌组合能力。自营依靠买断产品或者开发自有品牌，依靠购销差价盈利，虽然能获得较高的利润，但存在较大的收入弹性和价格弹性缺陷，风险较高；租金收入则受地区、商圈、经营业绩等多方面因素的共同作用，在一个合同期内保持相对稳定。我国百货业态的主流盈利模式为“品牌联营”，联营收入的比率一般占到百货店总销售额的80%-90%以上。而欧美百货的联营收入占比远低于中国，一般占比50%左右
超级市场又名超市，一般是指商品开放陈列、顾客自我选购、排队收银结算，以经营生鲜食品水果、日杂用品为主的商店。其特点主要是，①薄利多销，基本上不设售货员经营中低档商品；②商品采用小包装、标明分量、规格和价格；③备有小车或
货筐、顾客自选商品；④出门一次结算付款。一种消费者自助选购、统一收银结算的零售企业。超市类店铺零售主要分为大卖场超市、标准超市和便利店。
目前，超市行业的利润模式主要有两种，分别是以沃尔玛为代表的价值链盈利模式和以家乐福为代表的通道收入模式。
在价值链盈利模式下，超市基本不向供应商收取额外的价外费用，而是靠整合供应链来创造利润。
此种模式的核心是统一采购+高效的物流系统+有效的信息共享系统。统一采购是达到规模效应的关键，而高效的物流系统和有效的信息共享系统则是降低库存成本，提高周转率，避免缺货和压货的不二法宝。统采+全球定位的物流车队+商业卫星系统的沃尔玛模式至今仍为人津津乐道。从目前的国外超市业态发展的成熟经验来看，采用价值链盈利模式的关键成功因素是足够大的市场与网点规模（因此规模优势对于这种盈利模式是必不可少的条件），否则整合效果将大打折扣。优秀的外资超市一般选择价值链盈利模式。
图超市企业供应链管理流程图
图中国主要上市超市企业商业模式简表
图超市行业销售额
(1)行业主要政策规定
系列政策促进零售业发展。
(2)行业竞争情况
零售业市场规模巨大，企业众多，进入门槛并不高，竞争激烈。
图零售业市场竞争波特五力分析
(3)行业特有的经营模式
图零售行业业绩驱动因素分析
零售业的业绩增长主要通过外延扩张及内生增长两种形式。
外生性增长：对新型连锁型零售商来说，通过扩张门店数目和扩展门店面积可以达到短期内快速外生型增长；内生性增长：通过提高单位面积产出，降低单位员工成本、租金成本和仓储物流信息费用，可以提高单位面积利用效率、降低成本，达到内生性增长，未来零售行业空间来自于毛利率的提升，这需要行业产业链的变革。其他影响因素：对于零售企业来说，由于门店增长产生的开办费、租金和装修费摊销，和由于较高的资产负债率带来的借款利息，是影响损益的其他重要因素。
图不同零售业态在国内生命周期阶段
4.被评估企业的业务分析
(1)被评估企业的主要产品（或者服务）的用途；
2006年1月组建千盛百货连锁集团，与新玛特连锁、麦凯乐连锁共同构成了大商集团百货业态2006年和未来发展的主要架构，现已开设大连千盛百货、阜新千盛百货、成都千盛百货等19家店。
2006年1月26日上午，大商集团千盛百货正式入住和平广场，并举行了挂牌仪式。
千盛百货是一间定位于中高档，集都市流行和时尚魅力于一体的现代化百货店。千盛百货秉承大商集团先进的管理模式和经营理念，依托大商集团强大的品牌资源优
势，带动许多国内外知名的流行时尚品牌和时尚名品进驻，使千盛百货的品牌结构更趋合理化和多元化。
大商集团旗下的千盛百货连锁集团，已拥有大连、沈阳等三个店，并且正在积极推进，即将实现跨越式的发展和壮大。
公司定位为中高端时尚百货，广泛集合了国际前沿品牌商品，融合国内高端品牌，为顾客打造都市新生活。目前我店签约合作的供应商共计563家，其中超市业种供应商263家，百货业种供应商300家，实力雄厚的供应商团队支撑着我店良好的品牌形象和商界地位兰芝、欧莱雅、周大福、周生生、百丽、其乐、ONLY、玖姿、卡莱蒂尔、比音勒芬、报喜鸟、太平鸟、斐乐、阿迪达斯、耐克、北面、杰克琼斯等知名品牌应有尽有，良好的品牌组合，科学化的卖场布局保障了我店源源不断地客流和持续看高的销售业绩。
公司秉承大商集团先进的管理模式和经营理念，依托品牌资源优势，以经营国内外名优商品为主。采用集购物、娱乐、休闲一体式的经营模式，以联营为主，经销为辅，档口租赁为衬托。我店经营面积为25000㎡，共有4个楼层，5大经营业种，知名品牌420余个。地下一层分为时尚超市和季美食尚业种，经营品类有精品超市、羊绒羊毛、羽绒系列、滋养保健品等；地上一层为缤纷名品业种，经营品类有流行时尚服饰专卖店、珠宝首饰、化妆品、皮具、男女鞋等；二层为淑雅丽人业种，经营品类有女士服饰、少女时尚、内衣、家居床品等；三层分为绅宝活力业种，经营品类有男士服饰、时尚休闲、运动服饰、儿品等。另外还设有星巴克、肯德基、大商影城、百奇源美食、思瑞特健身等休闲场所。
公司目前转租影城为大商影城，经营面积1874平米，共设置8个专业化数字立体声3D影厅，总共可容纳700名观众。影城完全按照国家五星级电影院标准设计建造，配备世界先进的电影专业高保真还音系统和进口环绕立体声音响，并在所有影厅安置了进口数字放映机，细腻超凡的电影播放效果会给观众带来震撼无比的视听享受。影城从业人员35人，月均营业额30万元。此外，大商影城扩建937平米的影城已于2016年5月盛大开业，增设4个影厅，集聚了更大的客流和商机。
(2)被评估企业的经营模式及经营管理状况
大商集团沈阳千盛百货购物中心有限公司组织形式严格按照《公司法》注册及运行，法人治理结构完善。公司在组织架构设定上采取国内先进管理模式，集权分权设置得当，部门职能明确，人员岗责清晰，现公司共设置十一个部门，其中五个销售部
门负责品牌招商与品牌经营管理，六个职能部门：营运部负责招商、营销活动策划与合同管理、人力资源部负责薪酬福利、考核，办公室负责行政政外联、会计核算部负责公司账目管理、物业部负责公司物业维保、反贪反腐部负责对公司经营活动进行监控与反贪审计等工作。公司从业人员共1800余人，其中高层管理人员6人，中层管理人员28人，基层管理人员60人，员工120人，公司营业人员1600人，千盛人坚持“不怕吃苦，乐于奉献，勇拔头筹，敢争第一”的工作作风，团队协作势将千盛百货购物中心打造成为沈城商业龙头企业。
（3）竞争优劣势分析
被评估单位以中档名品为主，高档商品为辅，在现有品牌的基础上，拟引进登喜路、普拉达等高端品牌。
另一方面店铺已经借助大商集团“天狗电子商务”网络平台扩大商界影响力，多渠道开发客层，提高销售。
被评估单位成熟的“积分卡”换购系统、“大商卡”购物系统为公司赢得大量的顾客。
被评估单位建立顾客监督档案，对店铺商品进行监督、检验，在进货环节中严格把关，避免问题货品流入卖场，对出现质量问题而不作为的产品厂家给予严肃处罚并且终止合作，以保障消费者利益。
被评估单位免费提供婴儿车租借、轮椅租借、雨伞租借、礼品包装、免费叫车服务、免费修改裤脚、免费皮鞋皮具美容、全覆盖免费WIFI网络。
5.历史年度财务分析
1)财务状况与经营状况
被评估企业近三年一期合并资产负债表如下：
被评估单位近三年一期资产负债表情况（合并口径）
被评估单位近三年一期经营情况表（合并口径）
2)资产负债结构分析
①资产结构及变化分析
评估基准日前三年，被评估企业各类资产结构及变动情况如下：
根据上表所示企业流动资产及非流动资产比例相对稳定。
②负债结构及变化分析
评估基准日前三年，公司各类负债结构及变动情况如下：
评估基准日，公司的负债主要由应付账款、预付账款、其他应付款、合同负债为主，合计占负债总额的比重均在90%以上，2020年起由于会计准则影响，原计入预付账款中的企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务和企业递延收益符合合同负债定义的款项均已转入合同负债科目。各项负债金额基本保持稳定。
3)偿债能力分析
评估基准日前三年，公司主要偿债能力指标情况如下：
可比上市公司2020年主要偿债能力指标情况如下（基准日非整年按照2020年数据比较）：
与零售行业上市公司相比，公司各项偿债能力指标属于下游游。公司流动比率、速动比率、资产负债率等长、短期偿债指标显示公司偿债能力一般。
4)营运能力分析
评估基准日前三年，公司主要营运能力指标情况如下：
可比上市公司2020年主要营运能力指标情况如下：
由于公司2018年及2019年度采用全额法计算收入，与2020年度指标有较大差异。2020年度指标与零售行业上市公司相比，公司应收账款周转率、存货周转率属于中上游水平，主要和公司的销售模式、收入确认政策、竞争策略有关，并不存在重大损失的风险。
5)盈利能力分析
①营业收入分析
评估基准日前三年，公司营业收入结构情况如下：
金额单位:人民币万元
企业主营业务按产品主要分为百货收入和超市收入，具体收入结构情况如下：
由于2018、2019年度以全额法测算，百货收入很大比例是联销收入以全额法入账，2020年改为以净额法造成百货收入比例大幅下降。
②营业成本分析
评估基准日前三年，被评估企业营业成本结构情况如下：
③销售毛利率分析
评估基准日前三年，公司销售毛利率及毛利贡献率如下：
被评估单位和可比上市公司2020年产品综合销售毛利率如下：
2020年期净额法下毛利率上升，和可比上市公司相比，被评估企业2020年产品综合销售毛利率处于中上游水平。
④期间费用分析
评估基准日前三年，公司期间费用情况如下：
由于2018、2019年度以全额法测算，2020年改为以净额法测算，各项比率有所变动。
(1)对财务报表及评估中使用的资料的重大或者实质性调整
6.收益预测的假设条件
(1)一般假设
1)假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
2)针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
4)假设评估基准日后被评估企业的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
5)除非另有说明，假设被评估企业完全遵守所有有关的法律法规。
6)假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单位造成重大不利影响。
(2)特殊假设
1)假设评估基准日后被评估企业采用的会计政策和编写本资产评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2)假设评估基准日后被评估企业在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范
围、方式与目前保持一致；
3)假设评估基准日后被评估企业的现金流入、流出均发生在期中；本资产评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
7.评估计算及分析过程
(1)收益模型的选取
本次采用收益法中的现金流量折现法（DCF）对企业整体价值评估来间接获得股东全部权益价值。对经营性资产价值的确定选用企业自由现金流折现模型，即以未来若干年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出。计算模型如下：
股东全部权益价值＝企业价值－付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位账面上需要付息的债务，包括短期借款、
带息的应付票据、一年内到期的长期负债、长期借款和应付债券等。付息债务以核实后的账面值作为评估值。
其中，企业自由现金流=税后净利润+折旧与摊销+扣税后付息债务利息-资本性支出-净营运资金变动
1)经营性资产价值
经营性资产价值的计算公式为：
nnn
1i
ii
r)(1g)(rg)(1Fr)(1FP
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第i年预期的企业自由现金流量；Fn：详细预测期末年预期的企业自由现金流量；r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；n：详细预测期；
i：详细预测期第i年；g：永续期增长率，本次评估不考虑增长率。其中：折现率采用加权平均资本成本WACC模型确定。
权益资本成本ke采用资本资产定价模型CAPM确定。
3)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需多余的、评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。本次对溢余资产主要采用成本法进行单独分析和评估。
4)长期股权投资价值
长期股权投资评估值根据对被投资企业基准日经整体评估的股东全部权益价值乘以所持有的股权比例，计算得出长期股权投资的价值。
(2)主要参数的确定
1)收益期和预测期的确定
A.收益期的确定
由于评估基准日被评估单位经营正常，没有对影响企业继续经营的核心资产的使用年限进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有权期限等进行限定，或者上述限定可以解除，并可以通过延续方式永续使用。故本评估报告假设被评估单位评估基准日后永续经营，相应的收益期为无限期。
B.预测期的确定
本项目采用分段模式加以预测。由于企业近期的收益可以相对合理地预测，而远期收益预测的合理性相对较差，按照通常惯例，评估人员将企业的收益期划分为预测期和预测期后两个阶段。
评估人员经过综合分析，预计被评估单位于2026年达到稳定经营状态，故明确的预测期为五年一期，即2021年10月至2026年。从2027年开始为永续期，永续期内预测的影响收益的数据保持与2026年一致。
2)营业收入的预测
①主营业务收入
被评估单位主营业务收入主要为联代销、经销两种模式，联代销主要为为供应商自行管理商品及销售人员，销售货款统一交由商厦收银。月末根据联营合同签订的联营扣点结算相应的销货款。经销为公司直接采购商品，通过获取进销差价获得利润，承担商品在经营过程中的风险。
主营业务收入的预测是基于历史财务数据结合预测期内大商集团沈阳千盛百货购物中心有限公司的经营计划、战略布局和已采取的经营措施为基础，同时考虑到预测期内业务发展趋势，结合当地未来经济发展趋势进行预测。被评估单位主营业务收入历史明细如下（单位：元）：
2020年度由于新会计准则下销售模式由全额法转变为净额法，同时受到新冠疫情的不利影响，公司2020年度收入出现大幅下降，本次评估在企业执行新会计准则的基础上，结合大商集团沈阳千盛百货购物中心有限公司现有的经营模式，考虑国家对新冠疫情的防控措施的逐渐完善的外部环境影响，预计2021年10月至2026年营业收入能够小幅度增长，2027年后保持稳定，季美联销商品主要为季节性商品，主要为羊毛衫、羽绒服及海参等，该类商品销售收入主要在第四季度实现，比照去年同期进行预测，家电经销品类为本年度偶发性促销活动产生的收入，未来期不进行预测，其他业种按照参考2020年及基准日前三季度销售情况预测预测如下：具体预测如下（单位：元）：
②其他业务收入
被评估单位其他业务收入主要为店面多余空间通过租赁模式获取租金收入，以及围绕租赁产生的其他配套物业收入等，企业历史期其他业务收入明细如下（单位：元）：
类收入2027年后保持稳定。具体预测如下：
3)营业成本的预测
①主营业务成本
被评估单位历史期主营业务成本明细如下：
按照新会计准则要求企业从2020年开始将归属于经营活动的资产对应的折旧摊销及租赁费在成本中列示，由于本次收益法评估是采用母子公司合并会计报表口径进
行的未来收益预测，且子公司对外披露的是被并购时的评估账套数据，所得税前允许扣除的是原始会计账套计提的折旧金额，本次专项审计没有为评估人员提供企业评估账套和会计账套关于折旧差额的调整金额，故本次评估先对企业的成本费用当中的付现成本费用进行预测，然后再单独预测折旧金额对企业未来现金流的影响，企业未来详细预测期的付现营业成本预测如下：
②其他业务成本
企业历史期其他业务成本明细如下：
按照新会计准则要求，2020年度将租赁费分摊入其他业务成本中。评估人员根据企业签订的租赁合同中实际每期应支付的租金对未来期的租金成本进行预测；按照新会计准则要求将归属于经营活动的资产对应的折旧摊销及租赁费在成本中列示，由于本次收益法评估是采用母子公司合并会计报表口径进行的未来收益预测，且子公司对外披露的是被并购时的评估账套数据，所得税前允许扣除的是原始会计账套计提的折旧金额，本次专项审计没有为评估人员提供企业评估账套和会计账套关于折旧差额的调整金额，故本次评估先对企业的成本费用当中的付现成本费用进行预测，然后再单
独预测折旧金额对企业未来现金流的影响，企业未来详细预测期的付现其他业务成本预测如下：
4)税金及附加的预测
企业历史期的税金及附加明细如下：
根据采取不同增值税税率的收入和成本对增值税进项税及销项税进行预测应交增值税，并以此为基础预测各项附加税金额，再根据企业自有物业的情况结合往期纳税情况对其他税种进行预测，预测明细如下：
5)销售费用的预测
企业历史期销售费用明细如下：
销售费用包括员工工资、差旅费、宣传费、物料消耗、保险费、劳务派遣工资、劳务派遣社会保险费用，因2018年、2019年总收入为全额法列示，因此2020年起销售费用与总收入比率上升。其中员工工资按照平均工资增长率及未来企业员工规模计划进行预测（其中平均工资在明确预测期增长率为2%，2027年后保持水平不变），其他费用按照固定费用进行预测，未来期预测明细如下：
6)管理费用的预测
企业历史期管理费用明细如下：
费用模式进行预测，由于本次收益法评估是采用母子公司合并会计报表口径进行的未来收益预测，且子公司对外披露的是被并购时的评估账套数据，所得税前允许扣除的是原始会计账套计提的折旧金额，本次专项审计没有为评估人员提供企业评估账套和会计账套关于折旧差额的调整金额，故本次评估先对企业的成本费用当中的付现成本费用进行预测，然后再单独预测折旧金额对企业未来现金流的影响，企业未来详细预测期的付现管理费用预测如下：
7)财务费用的预测
企业历史期财务费用明细如下：
利息支出为企业在资金中心借款发生的借款利息，在基准日资金中心融资政策已变更为无息。评估师对财务费用进行了如下分析：企业财务费用中利息收入分为内部银行利息收入及外部银行利息收入，评估将内部银行存款扣除运营必要的保有资金后作为溢余资产进行评估，因此在未来期不针对内部银行利息进行评估；企业财务费用中手续费大部分为向各个品牌商收取的手续费，实质为营业收入组成部分，按照营业收入占比进行预测，预测期明细如下：
8)折旧、摊销的预测
根据企业存量固定资产和未来资本性支出的预计金额，结合企业固定资产折旧政策，企业未来详细预测期的折旧金额预测如下：
注：企业会计账套的土地使用权价值包含在固定资产——房屋建筑物当中摊销。
9)资本性支出的预测
根据企业历史期发生额以及企业自身情况进行预测，按照简单再生产情况下的固定资产等资本性支出金额进行预测，并按5年进行摊销预测。
10)营运资金增加额的预测
根据历史期完全成本进行测算，历史期及预测期明细如下：
11)企业自有现金流量的确定
根据上述各项预测，未来预测期及永续期企业自由现金流量预测如下：
金额单位：万元
(3)折现率的确定
(4)所选折现率的模型
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流，则折现率r选取加权平均资本成本估价模型(WACC)确定。WACC模型公式：
r=ke×[E/(D+E)]+kd×[D/(D+E)]×(1-T)
其中：ke：权益资本成本
E/(D+E)：根据市场价值估计的被估企业的目标权益资本比率kd：债务资本成本D/(D+E)：根据市场价值估计的被估企业的目标债务资本比率T：被评估企业的所得税率
(5)计算权益资本成本时，我们采用资本资产定价模型(CAPM)。
CAPM模型公式：
ke=rf+βe×RPm+rc
其中:rf：无风险报酬率
RPm：市场风险溢价rc：企业特定风险调整系数βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数βe=βu×[1+(1-t)×(D/E)]βu可比公司的预期无杠杠市场风险系数βu=βt/[1+(1-t)×(Di/Ei)]βt可比公司的预期市场平均风险系数
Di、Ei：分别为可比公司的付息债务与权益资本
(6)模型中各有关参数的确定
①权益资本成本ke的确定
A.无风险收益率rf的确定：
国债收益率通常被认为是无风险的，本次评估根据同花顺iFinD查询获取评估基准日距到期日十年以上的长期国债的年到期收益率的平均值，经过汇总计算取值为
3.80%做为无风险收益率。
B.权益的市场风险系数βe的确定：
根据被评估单位的业务特点，评估人员通过同花顺iFinD系统查询了5家沪深A股可比上市公司2021年9月30日的有财务杠杆的βL值，然后根据可比上市公司的所得税率、资本结构换算成无财务杠杆βU值。由于以上β系数估算方法是采用历史数据，因此我们实际估算的无财务杠杆βU
值应该是历史的β系数而不是未来预期的β系数。为了估算未来预期的β系数，我们需要采用布鲁姆调整法(BlumeAdjustment)。公式如下：
adj
=
×
unadj
+
×1
其中：
为调整后的β值，
为历史β值。
根据上述公式估算可比上市公司的调整后无财务杠杆βU值，并取其平均值作为被评估单位的βU值。取可比上市公司资本结构的平均值作为被评估单位的目标资本结构，再结合被评估单位预测期间执行的所得税税率，将各参数代入权益系统风险系数计算公式，计算得出被评估单位的权益系统风险系数。计算公式：
×[1+(1)×
]
式中：βL：有财务杠杆的β系数βU：无财务杠杆的β系数T：所得税率
C.市场风险溢价RPm的确定：
市场风险溢价是指投资者对与整体平均风险相同的股权投资所要求的预期超额报酬率，即超过无风险利率的风险补偿。其中，股权投资超额报酬率Rm借助同花顺iFinD数据终端，选择中国股票市场最具有代表性的沪深300指数，采用每年年底沪深300
指数成份股年末的交易收盘价（复权价），以10年为一个周期，采用滚动方式估算300只股票中每只股票10年的几何平均收益率。
经计算，市场风险溢价ERP为7.09%。D.rc企业特定风险调整系数的确定企业特定风险调整系数明细表如下：
E．权益资本成本的确定将上述各参数代入公式计算：
ke=rf+βe×RPm+rc=
13.01%
②债务资本成本kd的确定
按企业目前执行的平均贷款利率确定，kd取5.19%。
③加权平均资本成本的确定
r=ke×[E/(D+E)]+kd×(1-t)×[D/(D+E)]=12.31%经计算，折现率为12.31%。
8.评估值测算过程与结果
(1)经营性资产价值的确定过程。
根据以上分析、预测所确定的各参数，通过对收益期内各年预测自由现金流进行折现，计算得出企业经营性资产的价值如下表：
金额：人民币万元
注：永续期企业自由现金流量按照预测第五年的企业自有现金流量金额进行预测。
根据上表计算结果，企业经营性资产价值38,723.27（万元）
(2)溢余资产价值的确定
企业溢余资产为溢余的货币资金，基准日企业货币资金与内部银行存款总和为8,680.56万元（内行存款为企业存于集团资金中心的存款，对外报表列示在其他应收款中，实际性质为货币资金，此处将内行存款还原到货币资金中计算溢余货币资金），按照企业现金周转率为12进行测算，基准日企业最低现金保有量为961.12万元，则企业基准日溢余货币资金为7,719.44万元。
3.收益法评估结果
（1）企业整体价值计算
=38,723.27+7,719.44+487.14-41,564.34=5,365.50（万元）
（2）付息债务价值的确定
企业无付息负债
（3）股东全部权益价值的计算
根据以上评估工作，大商集团沈阳千盛百货购物中心有限公司的股东全部权益价值为：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
=5,365.50-0.00=5,365.50（万元）
（4）本次评估未虑具有控制权的溢价、缺乏控制权的折价及股权流动性等对价值的影响。
四、评估结论及分析
（一）评估结论
1.资产基础法评估结果
大商集团沈阳千盛百货购物中心有限公司在评估基准日2021年9月30日持续经营的前提下，经审计后的企业账面净资产为2,016.59万元，采用资产基础法评估的股东全部权益价值为7,998.30万元，评估结果较所有者权益账面值有所增值，增值额为5,981.71万元，增值率296.62%。各类资产及负债的评估结果见下表：
资产评估结果汇总表
2.收益法评估结果
大商集团沈阳千盛百货购物中心有限公司在评估基准日2021年9月30日持续经营的前提下，经审计后合并口径归属母公司的账面净资产为-8,370.17万元，采用收益法评估的股东全部权益价值为5,365.50万元。较所有者权益账面值增值13,735.67万元。
（二）评估结论的确定
1．差异分析
采用收益法评估得出的股东全部权益价值为5,365.50万元，资产基础法评估得出的股东全部权益价值为7,998.30万元，两者相差2,632.80万元，差异率为49.07%。两种评估方法差异的主要原因是：
（1）资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建通常随着国民经济的变化而变化；
（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。
综上所述，造成两种评估方法产生差异。
2．评估结果的选取
本次评估结果的选取原则是：重资产企业选取资产基础法的评估结果作为评估结论，轻资产企业选取收益法的评估结果作为评估结论。被评估单位属于重资产企业，故本次评估选取资产基础法结果作为最终评估结论。
本次评估结论：在满足评估假设的前提条件下，大商集团沈阳千盛百货购物中心有限公司在评估基准日2021年9月30日的市场价值约人民币7,998.30万元（人民币柒仟玖佰玖拾捌万叁仟元整）。
本次评估的评估对象为股东全部权益价值，未考虑具有控制权的溢价、缺乏控制权的折价及股权流动性等特殊交易对股权价值的影响。