图为：2018年4月17日，武汉市武昌区推出的“百万大学生留汉创业就业工程”大学毕业生租赁房“直通车”服务，在武汉工人文化宫举行。675套房源现场配租，大学毕业生们通过申请、审核、登记、配租、选房、签约等环节，直接领取钥匙，“一站式”解决安居难题。图为大学毕业生们正在签约办理手续。（湖北日报全媒记者梅涛摄）
湖北日报全媒记者彭一苇
记者调查
去年来，随着国家大力发展住房租赁市场，武汉租房市场发生变化。规模化住房租赁企业接连推出自己的长租公寓产品，提供更好的租房体验。房东和租客也逐渐接受这些产品，将房子交给企业运营或租住长租公寓，渐渐成为首选。
面对住房租赁市场的巨大蛋糕，56家规模化的租赁企业和一些新成立的小企业，正在武汉展开争夺战。
253万租客给了底气
12月6日，湖北日报全媒记者在武汉王家墩中央商务区泛海国际SOHO城5栋一处办公室找到刘晓梁时，他正忙着收拾办公室。刘晓梁是黄石人，今年刚从武昌工学院毕业，现在是知名住房租赁企业自如的服务管家。
服务管家是新员工必经阶段，刘晓梁每天工作繁琐，要带新租客看房，要从各种渠道寻找新房源，租客有什么需求要尽快回应，刘晓梁经常加班到深夜。“自如的薪酬较高，业绩好的员工每月能拿1万多到2万元。”优厚待遇吸引更多人进入，像刘晓梁的同事赵玲以前是导游，半年前加入自如。
武汉自如员工500多人，设有工作站23个，业务范围覆盖全市。如算上物流、装修、保洁等，还有数千人在间接为自如工作。自去年底进入武汉，自如发展迅速，至今有2.2万间房源，年底前有望突破2.5万间。
快速扩张和给员工高薪激励是有代价的。以自如为代表的长租公寓通常做法是，将房东的房屋租过来，装修改造，配齐家具家电，以单间形式出租给租客。这其中成本很高。“平均每平方米装修改造成本500元到600元。”武汉自如总经理张志杰说，加上家具家电、装修的人工费用，一间10多平米的出租房，租出去之前就得投入2万多元。还有各种市场开拓、营销活动的成本同样不菲。
“重投入、低毛利是这一行的特点，自如在武汉一年就投入近5亿元。未来2年可能还要投入，然后才能谈盈利。”虽然投入巨大，但张志杰有信心。“武汉是人口净流入城市，租赁市场前景看好。”
企业快速扩张伴随着风险，收来的房要租得出去，空置期要尽量短，租赁企业才能健康。去年来，国内已有多家长租公寓因资金链断裂“爆仓”或破产。一旦发生这种事，租客很可能无家可归。我省的长租公寓行业风险如何？
据省住建厅初步统计，目前全省有61家规模化的住房租赁企业，其中武汉市住房租赁试点企业56家，他们在武汉已筹集租赁房源9万多间（套）。如按每间房投入1万多元成本估计，这两年，企业在武汉已投入不下10亿元。目前，全省有住房租赁需求的人约565万人，其中武汉有253万人，租房需求旺盛，武汉几家较大的租赁企业，房屋出租率都在70%以上，经营风险可控。
新成立的小企业占多数
长租公寓在运营方式上，主要有集中式公寓和分散式公寓两种。集中式公寓通常是自建公寓或租来整栋公寓再统一装修，设计感强，提供服务更多样，管理更规范。分散式公寓多是企业包租个人闲置房屋统一装修、运营，容易较快地获得数量多、区位好的房源，像自如、江寓、蛋壳公寓等企业是典型。
在北上广深等城市，房地产市场发展较早，已进入存量房阶段，规模化的住房租赁企业管理的房源量较多，最高能占当地市场租赁房源20%。而我省房地产市场起步相对较晚，目前仍处于新房交易为主的阶段，规模化的住房租赁企业管理的房源，不到市场租赁房源总量的10%，远低于北上广深。这是否意味着分散式公寓在武汉还有巨大扩张空间？“分散式公寓越多，不仅成本投入越大，对企业的综合管理能力要求也越高。”武汉可遇科技有限公司创始人佘福元说。公司从2014年创立以来，分散式公寓曾做到2000多间，近两年住房租赁企业多了，市场竞争日趋激烈，战线长了较吃力。因此，公司将精力放在精装修的集中式公寓上，已在武汉三镇布局了多栋集中式公寓，同时收缩分散式公寓，旨在取得规模和管理平衡，确保效益。“在这一行，管理几百间房源时都是赚钱的，房源再多些，管理能力、资金万一跟不上，企业就会有一定经营风险。”张志杰称，5000间房源是第一道坎，能跨过去的企业才能继续生存。像自如做长租公寓已7年，在全国管理房源达80万间，经验和资金都比较充沛，依然要注意风险、谨慎扩张。
业内人士认为，即使如此，租赁企业前进路上仍将有很多道“坎”，比如产品品质问题。省市场监管局刚发布的11月全省12315平台消费者诉求数据显示，中介服务投诉量同比激增296.49%，关于出租房的主要投诉之一就是未通过空气检测、存在甲醛超标等安全隐患。
张志杰认为，长租公寓行业是新兴行业，企业要靠不断提升居住质量才能取信于租客。
租金猛涨缺乏动力
如今，武汉租赁企业逐渐做大，租金会不会猛涨？
“房租占月收入30%就是极限了，超过这个界限，哪怕企业提供再多再好的增值服务，租客也不会买单。”纽宾凯集团子公司宾果邦科技有限公司总经理何亮说。武汉仍是一个价格敏感型市场，人均收入与一线城市有差距，无法承担过高租金，企业也没有必要超水平定价。因此，武汉长租公寓的月租金价位大多在1000多元。
此外，政府也在多渠道增加租赁房源供应，扩大公租房覆盖面，起到控租金、稳市场、防风险的作用。对租客落实一系列政策，缓解其租金压力，如今年前三季度，全省住房公积金提取额达355.44亿元，其中一部分就用于租房。
多措并举下，今年来，我省房租走势基本平稳。武汉市网上挂牌租赁住房出租价格，基本维持在每平方米30元左右，没有大起大落。