售楼部的土地增值税如何处理?

售楼部支出计入“开发成本---开发间接费”!

“有依据吗”

“有!”

我们看看文件的规定:

开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

毋庸置疑,有点语文基础的都可以得出简单的结论:售楼部支出属于“营销设施建造费”,因此计入开发成本,于是在计算土地增值税的时候该部分可以加计扣除。

果真如此吗我们需要明白以下问题:

会计据以做账的规范性文件是什么

因此,依据税法做账有点说不过去了。

企业所得税和土地增值税的区别是什么

两个税种最主要的区别:

1、计税对象不同。

企业所得税是法人所得税,是以法人为一个纳税人计算企业所得税,分公司或者“项目部”要汇总计算企业所得税的;

土地增值税是以“项目”为清算单位计算的。一个房地产企业有可能开发好几个项目,如果一年内开工并竣工结算,则所有项目汇总计算企业所得税,但是各个项目要分别进行土地增值税清算的。

2、计税期间不同。

企业所得税按月或者按季度预交,按年度汇算清缴;

土地增值税是按开发项目开发期间计算。自开盘截至清盘(或者理解为“达到清算条件”)结束,这个期间有可能是一年,也有可能是五年、十年。因此,土地增值税的计算期间一般大于企业所得税的计算期间。

正是由于企业所得税和土地增值税以上的差异,形成税种之间的“推诿”现象:发生一笔费用或者支出,企业所得税让计入开发成本,这样可以适当增加当期利润,企业缴纳企业所得税的概率会高一些。但土地增值税不乐意了,土地增值税当然希望计入期间费用,而不是计入开发成本,诚然,在土地增值税清算的时候,会因增加计价扣除的基数而添加扣除金额,形成侵蚀土地增值税的税基。

会计该如何做呢请看我们讨论过的第一个问题:会计据以做账的规范性文件是什么

售楼部支出土地增值税的处理原则

我们列举以下情况逐一分析:

1、待拆的样板间

案例【1】:假设金穗源房地产公司待拆的样板间发生建造支出1000万元,硬装发生了100万元,购买家电、沙发等发生了50万元。应做如下处理:

以上支出全部计入“固定资产”科目,按照不同的资产类型确认不同的折旧年限,照章计提折旧,在拆除年度,通过“固定资产清理”科目处理。

2、主体之内的精装房

案例【2】:假设金穗源房地产公司将所售楼盘的第6层作为精装房,硬装发生了100万元,购买家电、沙发等发生了50万元。应做如下处理:

硬装支出计入“开发成本---建安费”,家电、沙发等作为“固定资产”,按照案例【1】方式处理,在销售实现的时候,未计提完的折旧计入“销售费用”。如果“旧”彩电、沙发一并销售给业主的,按照“买一送一”的原则处理。

3、利用会所(公配)修建的售楼部

案例【3】:金穗源房地产公司利用属于公配的会所作为售楼部,会所建造支出发生1000万元,硬装发生了100万元,购买家电、沙发等发生了50万元。应做如下处理:

会所建造支出、硬装支出计入“开发成本---公共配套费”,家电、沙发等作为“固定资产”,按照案例【1】方式处理,在销售实现的时候,未计提完的折旧计入“销售费用”。

4、租赁红线外房屋作为售楼部的

案例【3】:金穗源房地产公司在项目规划之外的繁华地段租赁房屋发生租赁费1000万元,硬装发生了100万元,购买家电、沙发等发生了50万元。应做如下处理:

土地增值税税法依据

(1)总局层面规定:

(2)地方文件规定:

九、纳税人销售商品房时,连同家具一起销售,家具成本如何计算扣除

凡以建筑物或构筑物为载体,移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出,可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出,如房屋销售中外购的家具、家电支出,若在销售合同中一并计入销售收入,能够提供购进发票的,准予作为“新建房及配套设施的成本”予以扣除,但不作为计入房地产开发费用和财政部规定的其他扣除项目的计算基数。

(三)装修装饰费用的扣除

凡以建筑物或构筑物为载体,移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出,可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出,一律不得作为开发成本扣除。

对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用,应计入房地产开发费用。

THE END
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