贝壳数据显示，今年上半年二手房市场低位修复，市场量价及预期均有改善。强二线城市复苏效果明显强于其他城市。预计下半年市场呈现逐月修复态势，同比降幅不断收窄。
01、上半年二手房市场正在修复
上半年，各城市因城施策，积极使用房地产调控政策工具箱，采用包括放松限贷（降首付、取消认房认贷）、限购、限售、个税免征年限缩短等措施，提振市场预期，恢复市场流通。
去年下半年导致市场急速下行的金融信贷环境得到了明显的改善。今年以来，贝壳监测到的主流贷款利率持续下降。央行5月份下调了5年期LPR利率以及首套房贷款利率下限。
在这些政策共同的影响下，5、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%1。二季度成交量比一季度增长约15%。核心城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。尤其是长三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好转和政策支持下，南通、合肥等城市市场率先复苏。大湾区的深圳、东莞也在底部酝酿复苏的动力，环比增长势头比较明显。分城市看，太原、石家庄、贵阳上半年二手房成交量同比增长。
贝壳50城2二手房月度成交量走势
贝壳50城二手房价格指数走势
市场预期已从底部回升。去年年底以来，贝壳50城二手房景气指数触底反弹，目前已处于荣枯线附近。上海处于景气扩张区间，表明短期房价将出现修复上涨。杭州、厦门、成都、合肥、大连、佛山、南昌、福州、东莞、广州等城市预期处于平稳区间。
贝壳50城二手房景气指数走势
代表需求变化的带看量指数今年以来也在恢复上升，预示着未来交易将进一步复苏。
贝壳50城二手房带看客户量指数（以2020年1月值为基期值100）
02、政策效果取决于需求基本面
从市场复苏的节奏和力度看，强二线城市领先。杭州、成都、南京、苏州等强二线城市调控放松后，二手房成交明显增长，政策效果持续性较强。郑州、兰州、哈尔滨等弱二线城市调控政策出台后，短期成交量增长但后期政策效果弱化，持续性较弱。如3月1日郑州出台扶持政策，3月二手房成交环比增长超过100%，但后期效果乏力，4、5月成交量持续下降，6月“房票”新政出台带动新一轮住房需求释放，“房票”新政的效果仍有待观察。市场复苏动能分化的根本是城市基本面的差异。
强二线城市调控放松后市场走势
弱二线城市调控放松后市场走势
一线城市二手房市场走势
03、下半年市场将持续复苏
根据历史政策传导规律，市场复苏分为领头复苏、带动复苏和整体复苏三个阶段。第一阶段领头复苏，即少数领头城市市场信心率先修复，成交量修复增长、价格止跌企稳；第二阶段更多的城市跟进，出现量增价涨。第三阶段修复传导至其他基本面较弱的城市。当前市场走到了复苏的第一阶段向第二阶段过渡时期，即强二线和一线城市领头修复，普通二线及以下城市预期仍在低位。
房地产市场三阶段复苏
假设下半年外部经济形势没有突发事件，根据不同城市需求基本面和政策支持力度综合判断，预计今年6-12月一线城市与去年同期销售额基本持平，二线和三线及以下城市同比略有下降，带动2022年全年一线、二线、三线及以下城市销售额同比降幅约9%、19%、14%，全国商品住宅累计销售额13.8万亿元，较2021年降幅15%。考虑到二手房市场主要集中在一二线城市，二手房销售额同比降幅可能更大，比2021年下降20%。
新建商品住宅销售额预测
从绝对量上看，全年新房有望实现13.8万亿元的销售额，与2019年13.9万亿元的销售规模基本持平，略低于2018-2020年三年平均14万亿元的规模，新房市场基本回到合理中枢水平。二手房市场5.6万亿元的销售额，与过去5年最低的2017年6万亿元的成交规模仍有一定差距。总体看，房企流动性风险叠加疫情冲击对房地产市场造成的缺口，在今年年内无法完全回补，但逐月修复的态势已确立。
04、建议进一步降低交易成本，
提高市场流通性
尽管5、6月份二手房市场出现了边际复苏，但当前市场成交量还处于较低的位置。二季度成交量较2020年、2021年同期分别下降32%、36%，上半年交易量比2020年、2021年同期下降6%和40%。价格上涨的预期仍然不强，市场信心不足。新房市场的复苏力度比二手房还要偏弱。因此，要进一步降低流通成本，促进二手房市场流通。
一是加大信贷对换房改善的支持。优化“认房认贷”的政策，如贷款记录只追溯本城市、时长只追溯五年之内的贷款，对只有一套房、贷款已还清的购房需求按首套认定。进一步降低房贷利率。二是降低交易环节税费成本。各地及时更新计税指导价、合理调整普宅标准，改变与市场实际情况不相适应的情况，降低改善换房的税收负担。允许家庭在出租存量房源（承诺一定的时长和租金涨幅）的前提下继续购买一定数量的住房用来改善居住条件。