“2022/2023中国城市规划年会”于9月23日-25日在武汉举行。东北财经大学国民经济工程实验室主任周天勇出席并演讲。
周天勇指出，当下我国经济面临着几个难题：一是就业机会还需要扩张和恢复；二是居民收入水平有待于提高；三是内需8月份虽有回暖，但是投资和消费仍觉得乏力；四是，国际直接投资和对外出口等占GDP比例在下降，外需不存在着很大的不确定性；五是还有一个比较大的问题，房地产债务，地方债务，大的投资基金债务和各类三角债脆弱，使金融体系和国民经济安全方面面临着大的风险。
周天勇指出，我国经济后30年增长的重要动能是土地和房屋的资产化和调水增地。
周天勇还指出了土地规划出现的一个现象。他认为，超高层住宅把人们的生活方式立体化，导致外卖、滴滴、快递等平台经济在我国迅速发展。“因为人在高楼上，不愿意下去，而且下去也没有空间，再围墙一围，保安一搞，人家旁边搞商业就把墙拆了，坏了”。
周天勇说，“一个数据今年看到了（我）大吃一惊，总共就业劳动力7亿人，网约司机，送外卖，快递哥这三项就业就8400万人，占到总人口的14%，再加上保安，我们也是保安大国，其他国家没有那么多保安，保安太多了，估计2、3千万保安，保安加上这种就业的一块1亿多人，为什么？人们世世代代代平面化的生活方式，被硬性改成了立体式的。这就是规划建设上最大的一个失败。当然，这不是规划部门造成的，根本原因是土地计划体制”。
周天勇认为，“私人建房”可以抑制上述扭曲的、生活立体化的形成。“私人建房是平面化，合作建房顶多两三层，都给放开了，（如果是）房地产一条道就完蛋了，价格又贵”。
周天勇指出，现在国有土地基本上不能交易，是一个很麻烦的问题。“前几天出了九部委文件要鼓励、干部，离退休干部到农村去，地的交易，房屋交易不放开，是没人下去的，20个部委的文件都没用”。
“这点资产不放开，只是居住权给你十年，十年谁去装修，装修房屋还没旧我就得走，是吧？”，他反问道。
据其测算，全国耕地、草地、林地、园地到建设用地，农村的宅基地，其他建设用地，原来乡镇企业的用地，加上城里产业园区的空地，所有的可交易土地加起来，“拿影子价格评估大概1600万亿”。
以下为演讲实录：
刚才听许险峰总经理的演讲，了解到在城市规划领域中，智慧、智能、信息技术进展很大，也值得像我做经济研究的学者认真学习。我今天主要是讲，城乡规划与土地和房屋的市场化配置和土地房屋资源资产化改革有着密切的关系。土地和房屋体制改革，从90年代起给中国经济注入了中国特有的增长动能。而未来我们要获得经济新的增长动能，离不开土地要素进一步的市场化改革，也离不开城乡土地和农村宅院等资源的资产化改革。与之配合，城乡规划功能和本身机制体制也需要进行市场化方向的调整。
我觉得规划在改革发展当中发挥着重要的作用，与中国的发展同步也获得了30年左右的成长。当下中国经济面临着几个难题：一是就业机会还需要扩张和恢复；二是居民收入水平有待于提高；三是办需求8月份虽有回暖，但是投资和消费仍觉得乏力；四是，国际直接投资和对外出口等占GDP比例在下降，外需不存在着很大的不确定性；五是还有一个比较大的问题，房地产债务，地方债务，大的投资基金债务和各类三角债脆弱，使金融体系和国民经济安全方面面临着大的风险。
土地房屋资产化改革与规划发展黄金30年
下面我们通过PPT展示来看规划与经济增长有什么关系？整个工业化市场，城市化市场化，全球化的过程，其实就是资源配置的不断变化，地面不断建设，土地建筑也不断地改变用途，建筑物处于不断更新的过程。除了人员、资金和物资可以流动，土地和房屋等建筑是固定的，然而其价值必须得流动，才能通过交易和市场调节，在不同的居民、企业和行业之间进行重新配置。一方面，城市规划需要将土地资源利用和设施房屋建设好规划好，管理好，各归所用。另外一方面人口分布，年龄结构，产业结构，技术迭代，经济和社会等等在不断地变化，土地设施和房屋用途不是一成不变，而是变化速度在加快。变化就发展，固定不变发展就停止了。所以我觉得，经常听到“一张规划绘到底，规划蓝图管百年”的说法，可能还是有问题的。土地的有些用途需要随时进行调整，才能资源优化配置，才能经济结构转换，才能提高使用效率。
20世纪80年代，经济增长奇迹主要来自于劳动力，资本要素使用和配置体制的改革，包括农业农村土地使用的放开，就是说你可以自己种自己的地。在计划经济体制中，城乡土地建设规划，包括建筑安装设计，都是计划调节的工具。因而，规划的功能和体制，很容易带上计划经济的色彩。
从20世纪90年代到21世纪的第二个10年，房地产改革为什么给经济和城乡规划行业提供了一个发展的黄金期？起码有四点。
首先，工业化和市场化，需要工厂的建设。乡镇企业的兴起，其实乡镇企业当时是乱占地，但是我看了一下经济数据，大概在80年代初的时候，它的乡镇企业创造的GDP只占3%点多，但是到2023年占到22%，整个国家的GDP，实际上就是乱开放乱占地引起的，散乱，是不是五小这一类。包括城市市场化企业的兴起发展，国有企业放权让利扩大生产，都需要土地。这种需求是市场化过程中的土地需求。工业利用土地规划，提到了重要的地位。
其次，还有一个20世纪90年代土地有偿利用，土地资源资产化，特别进入是21世纪，地方政府加速了城市规划和建设的步伐。就是1992年土地协议出让开始，到1998年正规，到2004年招牌挂，这是一个比较大的改革。原来土地在经济学上，经济是零价格资产，就是生产资料，突然有一天政府要卖了，就发生比较大的现金收入流动和财富化过程。
再次，就是后期的住宅商品化改革，促进了房地产的大发展，其中的居住社区规划建设很重要。我觉得我们可能都很熟悉，像我这个岁数，单位分的筒子楼，就是生活资料，不是财富，某一天分的两室一厅，你交800块钱商品化了，就财富化了。财富化不出售的资产溢值表现不出来，最后有一天突然学区房一交易，每平方10万块钱，收入的地方要收到一笔钱，卖房子的，买房子要支出一笔，所以发生了一个财富的，经济学上讲移动了，所以在整个生产函数里扔到了余值，因为不是生产出来的。待会用数据来说，其实有场地用，二手房交易带来了很大的经济增长，90年代启动，到21世纪的头十年加入WTO叠加，那么强劲地推动了经济增长，这十年平均在11左右，GDP的增长速度，我们出口大概是在2006年的时候达到出口这部分占GDP的总值35.6%，现在下降到20%了，所以形成GDP下行的压力。
第四，就是工业化和城市化，特别是生产力的发展，需要交通能源等基地设施的建设，也需要行业土地利用规模和建设。
21世纪第二个十年，土地资产化和楼宇建设，这是房地产开发，经济初期强，中期强，加上政府的城建，水利，交通，能源公共基础设施建设，房地产，工商企业的建设，给行业带来了至少30年的黄金期。到后期下落，到21世纪第三个十年就熄火过剩，也形成了严重的债务。
通过这些可以看出来，绿的线是劳动力和资本形成的经济增长，资产化配置效率提高，红的是配置资产化溢值部分，土地溢值遍边际增量的GDP…，增长的比例很大，就是这个意思，我觉得为什么把土地和房屋，就是提出来，你看前面是几乎不管土地和房屋，后面增长大部分来自土地和房屋，蓝的增长线下来了。所以整个经济增长实际那几年，城市规划和设计都和土地有关，都和建设有关。是吧？那么我们怎么解决这个问题？刚才讲我们在解决五个难点的时候，推进土地房屋的进一步资产化和市场化，有什么作用？规划设计有什么机遇。
后30年增长的重要动能是土地和房屋的资产化和调水增地
这是我们做的历史的核算，城市住宅资产化溢值带来的比例，土地资产化出让溢值，土地出让资产溢值贡献比，这边是占多少，那边是绝对额，形成产出的绝对额。一般的市场经济国家，从开始就是土地是交易的，没有说不是资产。突然有一天把城市的住宅开关打开了，做了一套整个运算系统，对土地和房屋资产化，就是开关变量，开了，就从0到市场值的财富溢值，不展开就是生活资料，农村房屋就是生活资料，没有价值，买都是非法的，所以开关变量就是关闭的。这是历史，也就是说我们把土地出让开关打开，还有城镇住宅的开关打开，我们带来这么一些经济增长，带来产出。我们来看，未来如果继续打开开关会怎么样？如果土地要素市场化的话，我们比如2024年打开，打开这个开关变量，土地可以交易了，可以定价了，可以是资产了。那么它的配置的改善，比如原来这个地方闲置率很高，我一交易提高效益，提高生产效益，这些土地，比如国有的土地都闲置在那里，法律纠纷的土地，都不让交易就不能盘活，如果盘活生产效率提高的话，在未来十几年来可以每年带来0.66%的新的经济增长潜能。
中国二元体制增长中土地和房屋的内生计算
超高住宅立体居住数字配置交易平台网约送餐快递保安
曾经有一个记者采访我，我还专门讲了，我说这个是什么原因形成的，危害是什么？所以我觉得其实私人建房就抑制了立体经济的形成，这种扭曲的。私人建房是平面化，合作建房顶多两三层，都给放开了，房地产一条道就完蛋了，价格又贵。国际上占到60%，我们是20%多，土地供应少了，就超高层，把整个经济生态改变了。
房地产资产价格缩水房地生活生产资料债务货币巨大风险
把土地和房屋想开了要放出来。其不作为资产放出来，未来肯定是货币增长速度快于GDP增长速度，债务增长速度大于货币增长速度。现在房地产队伍趋弱，地方60多万亿地方债，还有大基金，也是一两万亿都造出坏账，加上未来养老的债务。中央财政2013年补8千万调过去，去年调到24000亿，每年都增加，不够。养老债务越来越大，问题债务链断不断？金融体系断不断，货币能不能稳定住，非得弄成土地，瓦块，非得不变成财务资产这是比较麻烦和危险的。我们一直在提这个事，是吧？我们是从技术方面，我这个为什么去了以后把它叫工程，我们工程实验室就是从技术方面，经济扭转方面讲道理，不从政治上讲道理，从经济上，这个东西最后能不能转崩溃了。最后还是要相信规律，相信科学，相信实际的经济循环。
规划的未来和机制及功能的转型
所以我对未来建设的一个判断，交通能源传统水利工程，基础设施建设，已经过剩和超前。这部分肯定就都没了，越来越少了。可能调水和全国水网建设可能会持续十年，而且今年投资加大，高铁这类资金在建设下降。城市基础设施，特别是地下综合管网的这些东西可能在加大。跨区域的交通水运大工程建设还有，比如说像你能不能把松花江搞个运河，东北水网建设这类大工程，可能这几年会出台。
因为它是什么？调水增地，我们从经济学的角度来看是挺核算的，为什么？水利工程，几千年都能用，像都江堰用了2千年都没事，还在用，那个成本几乎就没了，所以调水可以调，但是要让它尽量自流，不要抽水，消耗能源那种，要让它尽量自流，再加上增地，你把它分开，园地搞7千万亩，耕地增加5亿亩，建设用地增加5亿亩，然后发行长期国债可以把这个事解决，而且是最好的资产。
所以我个人感觉，整个交通水运，整个水网的建设可能要调水增地，我国的国土利用率，你们都是搞地理规划，美国的国土利用率86，欧洲比美国还高，比如说印度的耕地面积25亿亩，我们960万平方公里才19亿亩，说明还有很大的潜力可以去搞耕地，如果调水的话，没有水也不行，粮食也上不去，盐碱地，干旱，滩涂地，地还是有的是，我们调水，我再说一个调水的插曲，美国，加拿大，澳大利亚，俄罗斯，巴基斯坦，印度，欧洲调水量人均100到500立方米，我们调水，南水北调调过来的水，可能10立方米都不到，调水还有很大潜力，你是人口大国，但不是调水大国，不是水利大国，不是水利强国。
你把地和水结合起来，还有增长潜能，所以我觉得未来这些，还有从大拆大建应当保留一些城中村，这类业主提升，政府协同配一点建设，这种办法去改造城中村。…我们节约耕地，实际上整个城市建设把耕地占光了，我觉得这些都是，就是机制可能还是有问题。从超高层，立体式就业逐步转低层居住，街区开放的平面实体经济转变，规划一定要向平面经济努力，不是再搞更多的高楼，而且把高楼我想，对建设不太熟悉，30多层，40多层建筑寿命多长，拆的时候怎么办？这个成本是很大的难题。
更多的规划设计为政府服务类型也要转型，政府需要的规划设计产品不再是经济技术评价和空间布局，安排用途，设计等图纸，而是我这里有多少有效资产，广州规划院在算这里到底有多少资产，公共资产多少，经济资产多少？可以稳定债务，因为当地有一个稳定债务的问题，资产，资产化改革会溢值多少，对经济增长有多大动能，因为马上十五五就要开始了，我们的规划提高，你要帮助政府想这些问题，你不再是搞一个空间规划，而且要经济增长，老百姓的收入，这些都要含在，刚才说土地和房屋都有非常大的关系，因此我们在考虑规划的时候一定要，我今天来，如果你们今天算不清楚，我们给你们算，因为我们也有一套算法，算力，模型，这个我们是长项。
可以给农民，给政府，给企业带来多少收入？如果在规划上想着市场化的角度，我估计上面慢慢会接受这个意见，因为我刚才讲了，最后别到那儿就没办法了。货币稳定不了，债务稳定不了，整个金融链又断裂了，不搞这个怎么办？不能老这样，总出来问题。
如果从大拆大建过渡到更新改造，什么方式，成本和收益，如何形成居住生活和创业就业的平面经济形态。全区有多少公共，准公共和经营土地房屋资产，这个是规划可以提供给政府。
规划设计内容的市场化转型。最近数字经济要列到会计科目里，列到资产表里，比如说北交所得到指令，数据资产可以在上市的时候进行核算加进去，你说你们积累了这么多数据，搞了30年规划，土地空间，怎么把它转为资产，转变为资产，怎么能获得收益，这个我觉得是一个，不仅是要建立信息智慧平台，而是要把我们的资产，我们的数据资产算进去，就是我们特别掌握的自己的数据怎么变成资产？怎么能使它有收益，我觉得可能是一个，你们的可课题。
再一个规划设计院转型，未来的市场布局。重视自己多年的规划设计积累，适应数字化生产，把它变成数据资产，数据资产要有收益，一是对方觉得有价格，如高频数据资产，分析形成的数据资产，二是目前已经规定数据可以进入资产表，数据生存要平台化，只有平台化才能收益递增，平台可以赶100只羊，持续稳定，应当寻求这种项目。