2020年，泗泾板块依靠招商的9号公馆以及泗水和鸣项目让板块的热度提升了一大截，两个产品依靠其自身独有的特性（更加迎合现代年轻人品味的潮流黑科技、建发特有的新中式的建筑风格），受到市场热捧；
4.6万的均价也一度成为板块的“价格洼地”。
公园海德区位示意图
今年在上海首轮土拍中，中铁建一举拿下了三宗地块，其中2幅位于松江泗泾板块；一宗位于招商华发9号公馆西侧，另外一幅位于金地自在城二期的西侧。
房地联动价分别为4.8万（小高层产品）和5.11万（叠墅+多层产品），其中5.11万的花语天境已经在五批次中公示，即将取证认购了。
有可能是因为中铁建的“先发制人”让格力急了，一直不公布案名，且沉寂了近六年的格力泗泾项目突然公示案名：公园海德，项目有望在六批次再次回到人们视野中。
项目外力面实拍
项目售楼处已开放
2016年5月11日，格力地产以19.65亿元竞得松江泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块，溢价率109%，楼板价便高达37675元/㎡。是泗泾的地王项目，据悉开发商想均价6w+!
可就在五批次入市的中铁建项目也仅5万出头的价格，购房者能否买单？
其实在拿地成本上，中铁建两宗地块的拿地楼板价远低于格力泗泾项目的拿地价。
格力16年以3.7万的楼面价摘得，6年以后，中铁建只用2.5万底价把差不多区位的地块收入囊中；
而格力捂盘6年，这6年“囤地”的财务成本，格力开盘价在6万以内就是亏的。假如达不到开发商心里预期的价格，是不是也卡首付？装修包？
因为项目是由格力地产与罗杰斯事务所携手打造，所以被号称泗泾的“中兴路壹号”。
然而，它注定和中兴路壹号不同命。
同样由他打造的中兴路壹号不能说产品有多好，只能说赶上了上海城市更新的步伐；
加上内环内土地资源的稀缺，这个将近13万单价的新房时至今日也卖所剩无几了。
后期还会有加推，凭着地段的优势，去化不是问题。
另外一个格力位于浦东前滩的项目浦江壹号，卖的也是个地段；
东方悦澜的价格拿到了11.9万，前滩浦江壹号估计也是差不多价格。
目前，很多想置业前滩的购房者，基本都是冲着倒挂和华二学校去的，真正自住的少之又少。
所以，这两个项目即便是塔楼、小户型鸽子笼的产品，凭借着地段的优势，早晚都会卖完。
那么问题来了，松江泗泾的塔楼产品，地段不占优势，产品又不出众，谁会去考虑？
公园海德建筑结构如下：
来看下实拍立面
项目预计推出建面约54-105㎡1-3房，可所有阳台的的朝向都是东，只有一个房间朝向南，客厅完全被房间遮挡。
户型图如下：
54㎡一房一厅一卫
70㎡两房两厅一卫
74㎡(两室两厅一卫)
105㎡三室两厅两卫
的确，塔楼在户型上比较容易设计出精巧的小户型，且低总价的关系，受到市场上部分客户的青睐。
然而即便是低总价也不能向居住舒适度妥协，塔楼的建筑结构并不是绝大多数人所能接受的，它跟我们平常看到的洋房、高层等相比多了许多限制因素，也就是有几点与板楼的本质区别：
塔楼与板楼外立面实拍
从建筑物本身来说，板楼和塔楼本质是一个建筑物的长、宽、高之比的区别。
板楼是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；通常是一梯两户的布局，每层楼左右各一户，从其外观看一般呈一字形
另外，板楼的户型是南向面宽大、进深短，南北通透的格局，这样的格局形成了自然通风的对流。
塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅，一般多于四五户共同围绕着
也正因为如此，塔楼的通透性是远比不上板楼的，受中间户型遮挡，很影响日照。而板楼正南朝向，无暗角，户户均匀拥抱阳光朝向。
另外塔楼的可视性弱，与中间户型对视严重，缺乏隐私。
来看下外立面效果图
而对于购房者来说，一个刚需板块最重要因素就是新房的价格。
招商项目和泗水和鸣开盘价与拿地价相差1.5万左右，按照这个比例，格力的项目差不多要6万+/平，项目以小面积为主，总价段倒是可控，刚需可以上车，不过300万买一个50平米左右的塔楼的户型？
且因为塔楼设计，它的得房率会大大缩减，也就是说300万买到手的，可能仅40平米......
还有几个不得不提的细节，一般是塔楼销售不会提但住进去就会发现的几点因为塔楼高梯户比的硬伤：
1、梯户比影响公摊面积；
公摊面积越大房屋使用面积越小，因此电梯多了公摊面积自然就大，房屋的价值就相应降低了。比如2梯4户的公摊面积大于1梯4户，2梯4户的公摊面积也大于2梯5户。
3、梯户比还会影响房子的通风采光、私密性、安静度；
梯户比越高，每层的住户多，私密性安静度就相对1梯1户的差。不但如此，高梯户比单套的住宅面积小，通风采光自然也会差一些，这里讲一个最受影响的就是2梯4户的中间户，一般东西边户都是南北通透设计，中间户夹在中间势必是南北不通，两面都是电梯墙，暗厨暗卫，虽然价格便宜，舒适度降低很多。
总结
总体而言，格力的户型除了低门槛之外，实在跟9号公馆、泗水和鸣的标准户型没有可比性，户型设计实在不符合当下市场主流。
前滩“鸽子楼”的户型有华二的配套、还有金融产业的商务能级规划，泗泾在地段和规划上都没有很大的优势。
短期来看，泗泾只能作为刚需上车的板块，而设计塔楼的户型，刚需的地段？豪宅的调性？
即便是大阳台，铝镁锰合金的新型材料外立面，看起来逼格很高，到最后，还不是要购房者来买单？项目距离地铁站的距离大概1公里左右，算得上真正意义上的地铁盘。
格力项目如果开盘价超过5万就没有性价比了，说不定还有装修包之类的操作，这种情况下，不如等等中铁建的两个项目。
未来的二手市场，即便能够与保利、融创等项目同时站上7万的高位，你选择距离地铁站、商业更近的保利还是生活配套更远的格力？