我第一次看到这个楼盘的时候就被震惊到了，脸上洋溢收不住的喜悦。
你们看了后相信会跟我一样，也许会满脑子的赞美之词和感叹号。
1.它是主城核心区的205亩大盘，也是目前锦江2.5环内的唯一。
2.它有从来没见过的地块形状，整体呈S形，达17米的高差回家也能走出超凡脱俗的优越感，这种地块在成都独一份。
3.它有匹配自身高端属性的一线河景，靠近沙河，直视沙河，远眺地平线。
它楼下是这样，看起来像在九寨↓
沙河实拍图
所有条件加在一起，入住后再也不想换房，把它称为主城党的最终救赎一点都不过分。
这就是传说中的四川师大站TOD·锦江府。
四川师大站TOD·锦江府大门实拍合成图
项目基本信息
锦江府总占地约205亩，是主城特别少见的百亩大盘。
通过近几年的土拍信息可以了解到，2.5环内多数地块只有二三十亩，能超过40亩的地块都很少，按照平均25亩算，锦江府要大8倍。
项目分南北地块开发，南地块包含一个住宅组团和占地约56亩的商业组团。
今天写的是占地约69亩的北地块，容积率约2.5，规划了13栋17-25F高层。
四川师大站TOD·锦江府总平面图
01
地块优势下的双面景观
锦江府北地块很特殊，它的形态呈不规则的S形，全城目前只有这一块地是这种形状。
拿到这块地后，锦江府的研发团队对周边环境进行了深度调研，给出了最佳答案：高端、改善、私密，视野还要带一些距离感。
在楼栋布局上以错列形式拉开楼间距，依托地块形状和河景资源沿地块呈S形布局，整个小区一面看沙河，一面看晨辉路公园，同时在楼栋下方分别打造了两个中庭园林景观。
这样布局使多数户型拥有了双面景观。
可以这样说：多数楼盘的景观园林在小区内，锦江府的园林景观则是小区内和小区外的双重叠加。
四川师大站TOD·锦江府意境效果图
02
仪式感与层次感并存的高差
地块南北高差有约17米，大概有5层楼高，在成都市区里面有个坡地是非常稀缺的先天条件。
所以锦江府利用这17米高差，在小区内打造了5级台地逐渐上升，有步步高升的韵味，每1级都布局了建筑与景观。
景观以“峡谷森林”为主题，用一条约850米的星空有氧健身跑道串联了小区内7个主题空间，例如中央会客厅、摩卡水榭、峡谷观景台、林中雅座、儿童区等等。
在“峡谷”内还打造了大量的叠水、景墙、景观栈道、楼梯等等，走在园林中就像在穿越森林。
给大家科普一下，因为成本很高，所以一般在平地上打造的峡谷类景观只有1级或者2级。
只有高差大的地块利用天然优势才有可能打造出5级，所以锦江府这种多级台地的立体景观很少见到。
03
不吝啬成本的外立面
作为一个双面景观的高端项目，外立面是非常重要的一环，高端的属性得靠设计和材料来实现。
四川师大站TOD·锦江府外立面实拍图
项目打造的是艺术光幕立面，墙面、阳台及窗沿转角均采用曲面流线弧形设计，光是这个造型的成本就比较高。
四川师大站TOD·锦江府实拍图
材料也很扎实，除了少数局部用了氟碳漆，整个建筑几乎是幕墙和铝板，连山墙都用了铝板覆盖。
山墙都用铝板覆盖，在成都真的很少见。
最终它立在一众建筑之间，很美也很别具一格。
04
户型&视野
锦江府去年11月首开到现在已经推售三次，曾一度3倍熔断，三开三罄，现在只剩沿沙河的2、3、4、5号楼待推售。
这4栋楼下就是公园、直视沙河甚至远眺锦华万达！
四川师大站TOD·锦江府与沙河的位置关系示意图
四川师大站TOD·锦江府2、3、4、5号楼视野实拍图
近期会取证4/5号楼建面约175㎡/183㎡套四。
四川师大站TOD·锦江府待售楼栋示意（意境效果图）
这几栋最震撼的是收藏级视野，可以参考下方航拍合成图↓
四川师大站TOD·锦江府航拍合成图
具体到户型：
建面约175㎡/183㎡层高分别是3.15米和3.1米，都是2T2户相当于1T1户享受了。
每户有个电梯前厅可以用，两个户型的阳台宽度达到了2.4米！以后可能很难再见到这么宽的阳台。
四川师大站TOD·锦江府创意样板间实拍图
四川师大站TOD·锦江府户型装修建议示意图
区域配套
教育方面：
最终读哪所要交房后才能确定，从今年已公布的小升初划片范围来看，未来的出口和攀成钢是一样的属于锦4。
私立“金花”中的三朵，锦江嘉祥、锦江师一、川师附小也环绕在项目周边。
实际了解中有不少买锦江府的业主看中了私立资源，也有不少私立名校家长看中了锦江府。
四川师大站TOD·锦江府到三所私立学校的实际距离示意图
商业方面：
TOD的基本要素除了地铁外，另外一个要素就是商业，所以项目包含一块占地约56亩，体量高达约17万方（以最终规划数据为准）的商业地块。
这个商业地块预计打造为商业综合体，在今年年初已经正式引进了华润万象生活。
这次签约不但加快了项目的进程，未来还可以直接改变川师板块的商业格局，对锦江府的业主来说逛街、吃饭、娱乐几乎步行可达。
四川师大站TOD·锦江府规划示意图（非最终版）
总结
1.锦江区少有的供应
锦江区的地历来都以又少又贵著称，供应以三环外的白鹭湾、三圣乡等板块为主，清水限价已经冲到3.6万，时不时登上五城区第一。
三环内不仅供应少地块面积还很小，从2020年到现在锦江区三环内一共只卖了7块地（含锦江府这块），大多数都只有十多二十亩，唯二一块大的是建发央玺，早都卖完了。
所以目前想在锦江三环内买大盘只有锦江府是最优选。
2.关于项目
它的各种先天条件都不一般：
难得一见的地块形状、稀有的景观资源、主城内的位置、够大的占地面积、丰富的配套、优质的学区，综合实力在主城区排前。
最后说一下待售情况：
锦江府近期要推4/5号楼建面约175㎡/183㎡户型，参考上批次均价大概清水3万+。
预计后期推最后两栋建面约212㎡户型，主城区范围内没有几个盘有200㎡+的大平层户型，要珍惜。
项目详细信息：
北地块占地面积约：69亩
容积率：2.5
待售户型建面约：175㎡/183㎡/212㎡
价格待定，参考上批次约：3万+
装修情况：清水
楼层状况：17/25F
梯户比：2T2
层高约：3.15米（建面约175㎡/212㎡产品）、3.1米（建面约183㎡产品）