《福建省城市规划管理技术规定》漳州市中心城区实施细化规则草案公示
开发商打“高赠送”牌的难度大了
近日，漳州市自然资源局发布《福建省城市规划管理技术规定》漳州市中心城区实施细化规则(2021年版)草案(以下简称细则)，进行批前公示。
事实上，2017年我市已出台过《〈福建省城市规划管理技术规定〉漳州市中心城区实施细化规则》，这份旧细则共30条。相比来看，新细则草案内容更详实、全面，包括总则、附则及3个章节，内文共计54个页码。
细则适用范围为漳州市中心城区范围。主要包括芗城区、龙文区行政辖区，漳州高新技术产业开发区实际管辖范围，及龙海区(含漳州台商投资区、漳州招商局经济技术开发区)、长泰区城镇建设相对集中区域，总面积1471平方公里；其他各县(开发区)可参照执行。
细则围绕“中心集聚、拥江达海、环湾联动”发展战略目标，以强化城市核心功能聚集、提升城市发展品质、促进土地节约集约利用、推进城市精细化管理为主要方向，进一步强化规划导向作用。
纵观全则可以发现，漳州在城市规划建设方面下了“苦功夫”、花了“大力气”，细则内容涵盖方方面面，比2017年旧版更具标准化、规范化、法制化意义。
不过这份细则目前仅是草案，尚未获批，仍处在公示阶段，公示期为2021年11月4日至2021年12月3日(共30日)。
住宅建筑规定更详细严格
对普通老百姓来说，最关心的莫过于今后会买到什么样的房子，在新细则情形下，以往有哪些建法以后不会再出现了。
住宅建筑章节，细则提出几个比较重要的点：
卧室、起居室(厅)、厨房不应布置在地下室，且地下空间不得设计预留作为首层住户的专有部分使用。注意了，地下室空间不能随意“私用”。
低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。除联排式住宅(至少三联拼)外，其他住宅建筑均应采用单元式住宅形式。套型设计应符合单元式住宅的布局特征，每个单元设置的楼梯或电梯应体现公共属性。低层和多层联排式住宅户型设计，应与别墅有明显区别。严禁将住宅套型“拆分”为户内动线布局不合理的多个小套型进行开发建设。
凸窗大小阳台面积都有参数参考
大家比较关心的凸窗，细则指出“凸窗结构净高不大于2.1米，窗台面与室内楼地面高差不得小于0.45米，并按规范设护栏；凸窗结构最外围挑出建筑外墙面部分的凸出宽度不得大于0.6米，且外挑面宽长度不大于设置凸窗的房间开间轴线面宽的2/3”。
当然，不同城市对于凸窗、阳台的规定是不同的。并不是说大阳台、大凸窗不好，而是在多方利益权衡的情况下，做出符合当地情况的明确规定，能规避一些问题。
层高方面，房屋层高高些，居住体验会更好，不显得压抑。细则明确住宅建筑层高限制为2.9-3.3米，建筑入口层公共部分的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等空间除外。不过，层高超过1倍规定上限的，按2倍容积率计入计容建筑面积，超过规定2倍层高上限的，按3倍容积率计入计容建筑面积，以此类推。
复式面积不能小于144平方米
一般来说，市面上的房子正常都是掐准2.9米的层高下限。超过2.9米层高的挑高、错层新房产品眼下几乎绝迹了。目前比较流行的是套内有两层的复式产品。
对于复式住宅建筑(跃层式)，细则明确：套型建筑面积小于144平方米的住宅套型，不得设置跃层式户型。照此说法，漳州未来市面上供应的复式产品或将迎来较大调整，复式正式退出“刚需圈”。
并且，细则草案明确，除客厅外其他地方均不允许挑空，挑空空间不应超过两层且只能挑空一处。客厅上空楼板开洞面积不得大于户内面积最小层水平投影面积(不含套内阳台建筑面积)的30%，超过面积按超出面积计算计容建筑面积，挑空空间高度超过2层按挑空面积2倍计算计容建筑面积，以此类推。
最重要的是，户型不得预留后期可通过增加敷设楼板等方式获得使用空间的可能；阳台上空空间不得设置其他任何设施和构件，否则阳台上空空间应计算面积。换言之，面积更讲究“实打实”，以“高赠送”为卖点的产品将越来越难做。
商业办公类建筑不得“住宅化”
在商业、办公类建筑方面，细则用到了一些严格的字眼，比如“不得设置类似住宅的……”“不得采用住宅套型式设计”等，来限制商业办公建筑“住宅化”。
如，商办类建筑立面应具备公共建筑的外立面形式和建筑特点，均不得设置类似住宅的凸(飘)窗，临城市主、次干道或重要景观一侧的外立面不得设置任何形式的凸阳台。除酒店外，其他类型商办类建筑平面布局不得采用住宅套型式设计；平面功能标注不得出现诸如“卧室”“客厅”“厨房”“阳台”等住宅类功能描述。卫生间、茶水间(饮水供应点)及各类型管井、烟道、风井等应按层集中设置。
事实上，这就是从建筑标准的维度划清住宅和商业、办公类建筑的界限，对社会上模糊二者的情况，做了一个规范上的厘清。