今天就和大家一起聊聊虹口山寿里区域，看看它未来是怎么样的？是不是通过规划重现昔日的那份人间烟火气呢？
01
在北外滩规划中，主要由提篮桥历史片区、核心区、虹口港历史片区三大区域所组成，而今天我们所介绍的山寿里区域则是虹口港历史片区中最为核心的部分。
山寿里片区区位
从整个山寿里区域位置来看，介于北外滩核心区和外滩之间，距离核心区和外白渡桥基本都在600米左右，往西走过了外白渡桥就是外滩，而往东过了中虹桥就是北外滩核心区。
所以我们不妨把格局打开，把这片区域可以看做是串联起北外滩核心区和外滩区域之间的核心节点。
老上海百业指南-36街坊
写到这里，我其实有一个地方没搞明白的是，为什么这片区域要叫山寿里？为什么不叫平安里？或者是新康里呢？
回顾正题，自从北外滩规划公布后，山寿里旧改地块是虹口区“政企合作”的第二个地块，当时经初步摸底，共有居民2017证2548户（含军产居民23证23户），企事业单位135证，房屋总建筑面积约11万平方米。
2020年1月21日山寿里地块实施一轮征询，通过比例97.75%。5月26日，山寿里地块房屋征收补偿协议签约。6月1日，居民摸号选房。
山寿里区域打卡
但是随着大量的动迁开始，曾经住在这里的居民纷纷搬离这里，而如今整片山寿里区域，空空荡荡的马路上也看不到往日的那份烟火气，偶尔倒也能看到几个网红在这里拍照打卡，但是有一说一，在山寿里这片，无论是旅顺路，还是在平安里、塘沽路这些地方，的确是比较适合打卡的。
02
针对新的山寿里片区，虹口区是极为重视的，而且像道润国际、中森、天华等多家设计公司先后都针对山寿里片区进行过整体设计。
而大家目前看到最多的，应该就是在2020年虹口区发起的“创意·无界”北外滩设计大赛中，由上海天华建筑设计有限公司设计的山寿里虹口港城市更新设计方案。
天华方案
”缝合“与渗透的场地关系分析上海天华建筑设计有限公司
在天华的方案中，项目整体规划将滨水空间作为片区的主轴，在蜿蜒的河道上架起折廊，以'缝合'的理念应对被割裂的城市，并以此廊道出发将公共空间以及景观渗透进两岸的区块内，将几个区域串联。
城市设计平面图及鸟瞰上海天华建筑设计有限公司
为了提升虹口港区域的滨水体验，设计塑造了一个连续的滨水步行空间，首先通过调整路网，释放空间，将两岸原有的单行路段并于一侧，另一侧则被释放出来成为滨水步行带。
路网调整形成滨水步行带上海天华建筑设计有限公司
以廊道为线串联起重置的滨水景观带，结合释放出来的临水区域，形成了立体的步行空间。这样的处理同时为居民提供了丰富的临水界面，尝试消除水域两岸的空间阻隔。由展廊和临水界面向街区内部延伸出四条横向轴线，分别与设计中的城市空间关键节点相接，以此向街区内进行有机渗透。借助绿化系统和历史建筑串联起街区内的公共空间，使沿岸核心组团与河岸体系建立联系，打造层次丰富、功能多样的滨水社区。
中森方案
改造后实景合成效果图ZSA中森设计
而ZSA中森设计也在去年公布过由其设计的山寿里片区设计方案，区别与天华方案的是，中森方案主要是针对长治路南北两侧区域进行设计的。
在中森的方案中，通过南北联动·多元共生、风貌控制·活化历史、空间梳理·激发活力等三大策略，挖掘山寿里区域历史建筑的故事与时光中的面貌，找寻城市记忆，为片区注入活力与新生。
有兴趣的小伙伴也可以通过网上寻找下中森的设计方案看看，还是很不错的。
道润国际方案
山寿里音乐谷片区设计方案道润国际
道润国际也曾经在2021年的时候，公布过由其设计的山寿里音乐谷方案。在其方案中，为山寿里音乐谷片区构建了连续、高效、生态的慢行网络，整体设计借鉴意大利佛罗伦萨小镇和纽约苏荷街区，通过街头绿地和城市道路，形成一个连贯的虹口北外滩片区廊道。将山寿里虹口区域和音乐谷区域形成由商务花园、交流花园、林萌大道、雨水花园、休闲场地等构成的两个活力界面。
官方旧版
还有曾经官方公布的效果图，而且在10月底的城博会中山寿里的模型和上面效果图基本是一样的，但是这个应该不是最终的版本。
最新网红方案
之前网上还流出了新版的设计概念方案，最令人亮眼的是在37五金仓库和38街坊平安里上空设计了个有点类似于飞艇一样的空中建筑，不知道是哪家公司设计的？有知道的小伙伴也可以告诉我哈！
03
其实在2020年公布的《北外滩地区控制性详细规划》基础上，虹口区自然和规划资源局针对山寿里片区内众多地块是调整过规划的，并且在2022年8月获得了上海市人民政府的正式批复。
山寿里区域规划地块混合用地计容面积&比例
山寿里区域主要规划地块指标一览表
根据最新批复的版本山寿里片区共有10个街坊、13幅地块组成，主要规划用途为住宅、商业、文化、办公、社区设施等。
在整个片区内主要规划地块中，地上总计容面积15.78万方，其中商业9.38万方，住宅是4.38万方，文化1.92万方，办公1.66万方，另外还有0.24万方的社区设施。
注：以上面积均为地上计容面积
44街坊地块现状
其中由九龙路、长治路、塘沽路、南浔路围合而成的44街坊，地块编号为hk241C-01地块，规划为二类、三类住宅及商业用地，占地面积为16025平方米，也是整个山寿里片区中占地面积最大的一幅地块，地块容积率为2.6，地上总计容面积为41665平方米，其中商业计容面积不小于51%，三类住宅计容面积不大于42%，二类住宅计容面积不大于7%，而整个地块是限高50米，50米的高度也是北外滩所有规划含住地块中高度仅次于核心区106街坊的含住地块了，相信未来在地块的小高层内遥看两岸风景，应该是美不胜收吧，估计未来也是以大平层为主，另外地块内应该还会有Rr1住宅。
而地块中，在南浔路246号有一处虹口圣心堂，根据北外滩地区附加图则显示，这处天主堂也是区级文物保护点，未来将予以保留。
hk241地块局部调整
另外，虹口区规划和自然资源局在今年12月22日发布了关于上海市虹口区北外滩地区控制性详细规划hk241C街坊实施深化初步成果的公示。根据调整内容显示，在hk241C街坊增加了一幅S5(广场用地)，而原来的hk241C-01地块占地面积调整为15729平方米，而容积率调整为2.65，调整后hk241C-01地块计容面积比原来增加了16.85平方米，为41681.85平方米，混合用地比例依旧保持不变。
39和43街坊现状
而长治路以北的39和43这两个街坊也是山寿里片区中比较值得期待的地块，主要在原来的新康里东区、西区、原万岁馆、原同仁医院旧址上规划出了新的住宅、商业用途。
比较有意思的是，在这片区域中曾经也有很多名人居住在这里，其中经典动画片《不高兴和没头脑》的编剧、儿童文学大家任溶溶先生，当年先生就是在新康里出生的。而红极一时的亚洲小姐、李连杰的夫人利智在还没有懂事的时候，曾经和她的奶奶也生活在新康里。
其中39街坊中的hk241D-04地块(新康里东区)规划为二类住宅和商业地块，占地面积7928平方米，容积率1.8，地上计容面积14270平方米，限高12米，其中根据指标地块内二类住宅计容面积比例不大于55%(计7849平方米)，而商业部分不小于45%(计6422平方米)。
而43街坊中的hk240B-02地块(新康里西区)规划为商业和三类住宅性质地块，占地面积3402平方米，容积率3.5，地上计容面积11907平方米，限高50米，其中根据指标地块内三类住宅计容面积比例不大于22%(计2620平方米)，而商业部分不小于78%(计9287平方米)。
hk241D-07地块现状
位于东长治路与闵行路口的hk241D-07地块，现状建筑为原万岁馆，英国文艺复兴时期风格，三层红砖建筑，顶部带'老虎窗'，内实际有四层。建于1904年，早期来沪日本人在此开了一家旅馆名曰'万岁馆'。1921年3月30日，刚刚抵达上海的日本小说家芥川龙之介，就下榻在早期的'万岁馆'里。2015年8月17日上海市人民政府公布万岁馆旧址为上海市优秀历史建筑。
在规划中该地块规划为商业用途，而且也是保留建筑和上海历史优秀建筑。
hk241D-03地块现状
hk241D-06地块现状
北外滩规划附加图则和《老上海百业指南》
而位于虹口区南部长治路桥西堍hk241D-03和241D-06两个现状建筑的历史资料我也是查了很久，主要的疑问是两幢现状建筑是否都是同仁医院旧址，经过查阅《老上海百业指南》和实地探访后，确认这两幢建筑应该都是同仁医院旧址。
同仁医院始建于1866年，是美圣公会兴办的教会医院，为上海成立最早的近代医院之一。设立时在虹口救主堂旁以门诊为主的诊疗所，取名“同仁医局”。同仁医院旧址是北外滩现存历史最悠久的近代建筑之一。2015年8月17日，上海市人民政府公布同仁医院旧址为上海市优秀历史建筑。
在规划中，其中hk241D-03地块规划为商业用途，也是保留建筑和上海历史优秀建筑。而长治路、南浔路、塘沽路围合而成的hk241D-06地块则为特殊用地(军事/外事/保安用地)。
而长治路以南的35、36、37、38等四个街坊也是山寿里片区中核心组成部分，这四个街坊全部加起来占地面积2.58万方，地上计容面积为5.54万方，其中商业3.75万方，办公1.66万方，文化1.92万方。
在规划中除了35街坊规划为商业用地外，36、37、38三个街坊全部规划成商业+办公+文化混合性质用地，其中这三个街坊混合用地比例都是C2商业≤65%、C3文化≥20%；C8办公≤15%，基本都是以商业性质为主，文化和办公为辅，另外限高都是12米(37街坊限高18米)。
73街坊航拍
而北面由东汉阳路、溧阳路、东余杭路、梧州路围合而成的73街坊内hk274-02地块，规划为商业加二类住宅用地，地块占地面积9067平方米，容积率为1.2，地上建筑面积为10880平方米，限高12米，各类混合用地比例为C2≥51%、Rr2≤49%，按照比例计算该地块内住宅建面5331平方米，商业建面5549平方米。
hk274A-03地块现状
同样在73街坊内还有一幢花园住宅，也是上海优秀历史建筑，未来也将予以保留。而在新的规划中这幢楼所属的hk274A-03地块，规划为商业性质地块，总占地面积为346平方米，容积率为2.25，计容面积为819平方米，限高12米。
另外，50街坊规划为二类住宅+社区设施性质用地，计容面积在1万方不到，其中二类住宅计容面积在0.76万方左右，限高12米，未来也是风貌类住宅。
而吴淞路、海宁路口的52街坊hk200-01地块，规划为商业性质地块，计容面积也就0.78万方，限高12米，未来也是打造风貌商业吗？
04
看到这里，相信大家对山寿里区域的未来也应该有了一个全新的了解，而个人对整个山寿里区域未来依旧有不少疑问的？
第一，地块内未来公寓式酒店是否可以出售？
因为我们经常在出让合同中可以看到这样一个条款，即“办公地块不得建设公寓式办公。商业地块未经约定不得建设公寓式酒店。”，但是在整个山寿里区域控制性详细规划中的特定管理条文可以看到“规划为商业功能的地块可布局公寓式酒店，具体以建设项目规划管理阶段审定的方案为准”，这样针对山寿里整片区域中商业部分布局就有了多一份的业态选择，只是不知道这个公寓式酒店是否能出售呢？
第二，如何衔接长治路南北两侧区域？
目前过了中虹桥就是大多车辆就会从长治路进入外滩隧道，而这条隧道虽然方便了机动车，但是也将整个区域分割成南邻北里两个区域，从北面到南面或者从南面到北面目前基本只能从闵行路或者九龙路两侧过去，由于地下通道的存在导致未来建设人行地道的可能性大大降低，而通过空中连廊的形式把南北几个街坊串联起来未来是否又有这个可能性呢？
虹口港
对区政协十五届一次会议第1510083号提案的主办意见
第三，虹口港及其上空能否有效利用起来？
另外前面提到的天华方案中，在虹口港上空两侧也设置了空中连廊，将整个音乐谷和虹口港东西两边极为有效的串联起来，不知道未来是否会有这样的设计，弄一个虹口港高线公园呢！相信未来如有这样一座桥，在桥上看着北外滩核心区和陆家嘴的天际线，又是怎样的感觉呢？
第四，山寿里区域未来到底谁来开发？
山寿里·蝴蝶谷，名字如何？
最后我想说的是，山寿里片区位于黄浦江、苏州河、虹口港三水交汇之处，也是串联起北外滩核心区和外滩的核心节点区域，与陆家嘴隔江相望，地理优势明显。
同时根据历史记载这里也是整个虹口和沪北地区的起源之地，直到如今依旧完整保留了昔日的城市肌理，这里曾经商贾云集，热闹非凡，如今随着大规模的动迁，这里昔日的那份热闹劲，那份烟火气早已消失殆尽，只是不知道还需要多久？这片区域才能重塑起往日的辉煌，真的希望不要等太久！