怀柔区六渡河村樊丽萍说，她家的农家院只在旺季开半年。
怀柔区渤海镇杨全霞目前在这家民宿当“管家”，她表示现在的年轻人都喜欢民宿。
柳沟农家院中吃豆腐宴的游客。
周末，几个朋友相约带家人游郊区、住民宿成为一种流行。
装修精致的现代民宿更受年轻人青睐。
不知不觉间，红火了十多年的农家院正在京郊一些村庄慢慢消失，坚持经营的，也多生意惨淡。近几年，太多经营农家院的村民因为生意冷清、竞争激烈，加之自己上了岁数，关掉了“农家乐”，还有人则直接去新开的民宿打工了。
很多处在半歇业状态
今年，56岁的杨全霞收获了一份全新的职业体验——民宿管家，“游客在网上下单后，就过来住，接待、清洁、退房等工作全是我一个人。”
杨全霞是怀柔区渤海镇苇店村土生土长的农民，她告诉记者，这两年外面来了不少投资商，在村里租赁当地村民宅院，有些就是之前的农家乐，然后改建成高端民宿，光苇店村就有6个。
当地村民也纷纷在自家院子经营起农家院，招待游客。杨全霞介绍，她家在2004年开起农家院。“前几年生意非常火爆，我家10来间客房几乎都能住满，每天我还要做十来桌饭。”
“差不多2011、2012年以后，来农家院的客人就慢慢少了，今年我干脆就不做了。”杨全霞介绍，不止她家，村里之前的几十家农家院，现在都处在半歇业状态，“零零散散地来那么几个人，还不够折腾的。”
“这几年客人确实呈下降趋势。”怀柔区六渡河村农家院店主樊丽萍说，六渡河依山傍水，是附近较早接待游客的村子。由于靠近主路，穿村而过的怀沙河又经过樊丽萍家的门前，她告诉记者，在村里她家的生意“还算可以”。
“如今好多农家院因为生意不好都关了，有人把院子租出去，然后出去打工。”樊丽萍介绍，“我们也主要靠周末这两天，平时人也不多，而且只在旺季做半年。”
年轻人更多选择民宿
面对记者“游客都去哪儿住了”的疑问，杨全霞和樊丽萍均表示，住农家院的客人还有，但主力的年轻消费者都去了更为高端的民宿。
自家农家院停止营业后，杨全霞就到隔壁的民宿当起了“民宿管家”。在她的带领下，记者参观了这家简约时尚的民宿。
“这种高档民宿都是请设计师重新设计改造的，比起我们原来农家乐高档了很多。通过全新的设计，住客不仅住得更舒适了，还能欣赏到周边的山景。”杨全霞说。
服务水平提升了，价格自然也就高了。“之前农家院一间客房每天100块钱，这家民宿一间客房每天798元。这个小院有8间客房，包下这个小院一晚，需要4300元。”
“北京现在的年轻人收入高，消费观念也不一样了，这样的民宿住得舒适，哪怕贵一点，他们也不再选择便宜的农家院了。”杨全霞深有体会地说。
“以前我们自己住哪儿都行，但现在带着孩子出来玩，就想住得舒服一点。”“80后”游客王国兴介绍，这次他和朋友两家人租下了一处有3间客房的小院。“我们两家各自带着两个孩子，租下这处小院，不仅环境好，最重要的是孩子能玩得开。”
游客黄燕、刘炼和王肃是金融公司的同事，他们这次住的小院有3间客房、价格3980元/晚。“周末三家人约好一起来郊区旅游，郊区的环境非常好，能让人放松。”王肃说道。
性格开朗的黄燕告诉记者，“没想到厨房这么大，老板连调料都准备好了，本来没打算做饭的我们也做起了饭。”
“孩子们来了也很开心，这里不光有玩具，院子里还有个游泳池。”一旁正在收拾玩具的刘炼说，“人均600块钱，性价比很高。”
十年前，很多北京人周末出游，看的是景，住宿讲究的是干净实惠，质朴的“农家乐”足以满足这个要求。而当“80后”普遍为人父母后，这一代人的“亲子游”观念似乎截然不同了。
低门槛引发激烈竞争
“一张床、两把椅子、一个桌子，做顿饭。”在民宿老板徐兴建看来，农家院的进入门槛太低。而这种低门槛，固然为产业的“复制粘贴”提供了便利，衰落在所难免。
在柳沟，闫和花的名字可谓家喻户晓，中央电视台、北京电视台等媒体都曾报道过她以农家院带领群众致富的故事。58岁的闫和花告诉记者，2003年政府扶持柳沟搞农家院，当时领到营业执照的有13家，但实际营业的只有她家和另外一家。
“后来几年，村里陆续都开起来了，不光我们村，其他地方都开起来了。农家院多了，竞争就大了，有些农家院为了节约成本，降低了服务质量。”据闫和花介绍，目前柳沟的农家院数量大概在100家出头，与鼎盛期相比，已减少了“差不多三分之一”。
农家院的竞争激烈到了什么程度？“现在家家都去公车站、停车场等人多的地儿拉客人，拉得慢了，事先预订的客人都能被别家带跑了。”闫和花说，“本来村里集中开是有一定集聚品牌的效应，有个四五十家就可以了，但现在也太多了。”
柳沟67岁的张春荣就因为竞争太大，又年纪大了，在2015年关闭了自家的农家院。“我从2006年开始开，干了近10年，好的时候，一年能赚个五六万。后来农家院开得太多了，竞争压力太大，赚不了多少钱，我们年纪也大了，就关了。”
■分析
农家院升级有哪些门槛
如果说门槛太低、复制性太强成为农家院发展的桎梏，高端民宿越来越受年轻消费者青睐，那村民能否通过升级改造，实现突围？
选址
相对封闭优美的村子
作为投资商，徐兴建表示，民宿算中高端消费，进入的门槛相对较高。“也有一些农家院升级为民宿，但相对有限，一般村民想要进入存在一定难度。”
“并不是所有农村都具备发展民宿的条件，选址大有讲究。”徐兴建说，“我们2016年开业，之前考察了延庆几十个村子，最后只选择了3个村。”
“要能够形成聚落，在相对封闭的山脚下或山中景色优美、安静不喧闹的村子，最好能保留村子的‘原汁原味’”，徐兴建介绍，交通四通八达的村子，不能形成聚落，也不够安静，“一般饭店会喜欢这样的村子。”另外，如果村子太具有现代气息，遍布贴着瓷砖的新房，对游客也没吸引力。
在记者走访的北京怀柔、延庆、房山等区的12个村子中，依山傍水、环境清幽的村庄，传统农家院的经营逐渐在边缘化乃至消失，民宿当道，以怀柔渤海镇的几个村子为代表。而在游人如织的延庆柳沟，高端民宿仅有当地村民开设的一家。徐兴建告诉记者，“像柳沟这样的村子，虽三面环山，但交通较发达，又地处旅游景区，属于典型的‘过路村’，适宜开展餐饮。”
设计
结合当地风土民情
民宿最大的特点就是有内涵和个性化，一般需要建筑、室内硬装、室内软装和庭院设计等4个设计师。“建筑设计和庭院设计大家比较熟悉，室内装修分为硬装和软装两种，硬装就是指吊顶、墙壁、地板等；软装就是指家具、床品、饰品等。”徐兴建表示。
“比如选择软装物件时，要结合当地风土、民情，尽量使用带有当地特色的物品，融情于一砖一瓦。”徐兴建说，民宿的改建或翻新，一定要与当地环境相结合，符合当地的人文特色，因此要保护好当地的生态，包括环境生态和人文生态，一个“失了根”的民宿，最终就沦为了一家普通旅店了。“民宿主的审美决定了民宿的成败。”
客源
民宿主要有人脉资源
“民宿面向的消费人群属于中高收入家庭，本身是一个小圈子，民宿主需要有一定的人脉资源。”曾经作为房地产公司管理层的徐兴建介绍，目前他在延庆3个村子经营着10家民宿，大多不接散客，以包院的形式为主，主要消费群体有三类。“一类是带孩子来游玩的年轻父母，一类是年轻人的朋友聚会，还有就是公司内部会议。”
资金
院子装修至少80万元
在投入资金方面，多数村民也会捉襟见肘。“以京郊为例，宅院大多在二三百平方米，每个院子光装修至少需要80万元到90万元，这还不算运营和营销成本以及员工工资。”徐兴建说，“外来投资商还需要租宅院，每年3万-5万租金不等。”
徐兴建的团队已经签约了20处宅院，除开业的这10家，其他院子尚未装修。“这样的好处是可以形成联动，如果接到大团，可以分散住，也可以降低运营成本。”徐兴建说。
记者与徐兴建算起账，仅租下这20个院子，提前缴纳的租金就要300万。
“改造民宿得花上百万，我们哪有这么多资金，再说就算借钱改造完之后，现有的客人留不住，新客源从哪里来，怎么赚钱？”樊丽萍无奈表示，“现在还能挣点钱，凑合着过吧。”
■举措
政策资金支持民宿升级
在怀柔中榆树店村，大批民俗户5月份停业改造，8月份将以新面孔恢复营业。这个深山村的改造动力，源于去年的一份文件——《怀柔区促进乡村旅游提质升级奖励办法（试行）》。根据要求，建成的民宿验收达标后，金宿级民宿将一次性获得奖励12万元，银宿级的奖金是10万元。五星级民俗村最高可一次性获得奖励500万元。
奖励办法立竿见影，中榆树店村随之迎来自2011年全村产业转型为民俗接待以来的首次升级改造。此次升级改造，大部分民俗户都将从四星升级为五星，其中有十余户将改造成高端民宿。除了政策资金支持，村里有专门的合作社进行组织，还有专业民宿管理公司介入。
行业部门进行有效监管
实际上，面对数量不断攀升的民宿，当市场开始成形后，自发的约束与基层的监管已经开始筹划与推出。
新京报记者采访了延庆区文化和旅游局副局长郑爱娟，她表示，“延庆的民宿发展史其实只有三年，但这三年发展很快。2017年底区内民宿11家50处宅院，2018年底为27家130处宅院，现在已有55家230处宅院，而且这个数字还在上涨。”
郑爱娟介绍，2018年由延庆区文化和旅游局主导，区内民宿主组成了“延庆区民宿联盟”，并共同签署《文明经营公约》，防止出现恶性竞争。延庆区文化和旅游局等部门联合民宿联盟，制定了《延庆区乡村民宿管理办法》，进一步规范民宿产业发展，对民宿经营进行行业监管。
■回应
农家院没落是经济规律
现在京郊民宿进入到爆发期，已经从小众市场进入大众市场阶段。业内人士普遍认为，需要更专业系统化的培训、管理、运营、市场服务，否则未来两年内市场会自然淘汰合并一批靠设计和硬件上位，但运营状态却跟不上的民宿。还有一批资本地产商，变为“文旅集团”下乡圈地，炒作农村房地产，最后侵害农村农民利益，这个值得警惕。政府不能当资本的利益代表。民宿的发展应该亲生态、亲农村，而不应该亲资本。因此，现在民宿行业缺的不是资本，缺的是运营力。
总体来说，民宿的发展和农家院的“没落”，体现了产品的生命周期与经济规律。农家院虽然说逐渐被市场所淘汰，但是它在历史进程当中发挥的作用是不容否定和抹杀的。20多年来，农民通过农家院的经营，初步接受了市场的洗礼，锻炼了应对市场的能力，认识了城市人的需求，也改善了自己的生活。相信在不远的未来，农民一定会重新成长为新一代乡村旅游经营者。——北京市农村经济研究中心资源区划处处长陈奕捷
民俗旅游减量增效
由于高端民宿属近几年新兴产业，在有关部门过去的统计中，一直将农家院与民宿统一叫做“民俗旅游接待户”，2016年底北京市有9026户接待户，2017年底为8363户，而2018年底这一数字则变成了7783户。
目前，北京市乡村旅游经营进一步规范。2019年上半年接待831.4万人次，同比下降3.2%；实现收入5.9亿元，同比下降1.8%；实现人均消费70.5元，同比增长1.5%。——北京市统计局
政策引导民宿规范发展
1992年怀柔区第一家农家乐诞生，并迅速在京郊大地发展起来。2009年当时的北京市旅游局，为规范促进乡村民俗旅游的发展，在全国率先制定了《北京乡村旅游特色业态服务与规范》地方标准，创造了乡村旅游的“北京模式”。
以2011年《关于加快推进京郊旅游发展的指导意见》（京旅发【2011】93号）发布为标志，北京乡村民俗旅游向种类更为丰富的京郊旅游转型。
京郊旅游是指在北京郊区开展的旅游休闲活动，主要包括三种形态，即大型旅游综合体、乡村旅游新业态和乡村民俗游（包括民俗村、民俗户）。近年来兴起的乡村民宿，将是第四种形态，并将与其他三种形态共同发展，以满足高中低档的不同消费需求。