各区地方税务局、各分局，市局各处室、直属单位：
附件：北京市土地增值税扣除项目评估技术指引（旧房及建
筑物评估）
北京市地方税务局
2016年2月29日
（信息公开选项：依申请公开）
北京市土地增值税扣除项目评估技术指引
（旧房及建筑物评估）
1总则
本指引适用于依据《暂行条例》《实施细则》转让旧房及建筑物时,确定土地增值税扣除项目金额的旧房及建筑物价格估价活动。
依据本指引得到的估价结果和估价报告可作为确定土地增值税扣除项目金额的参考依据，供税务机关审核。
2评估内容
本指引所称旧房及建筑物价格，为旧房及建筑物重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，亦称旧房及建筑物重置成新价。
本指引所称旧房及建筑物重置成本价，是指采用价值时点的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出。
旧房及建筑物重置成本采用成本法评估，包括前期开发成本、房屋建设成本、管理费用、财务费用及其他成本费用。
成新度折扣率是指扣除建筑物因折旧造成价值减损后的余值占建筑物重置成本的百分比。
土地增值税扣除项目的估价目的应表述为：为估价委托人转让旧房及建筑物时向政府主管部门申报计算土地增值税扣除项目提供参考依据而评估旧房及建筑物价格，即旧房及建筑物重置成新价。
依据本指引开展旧房及建筑物价格估价活动，价值时点为纳税人转让旧房及建筑物的时点。即转让房地产的交易合同签订之日、或房地产拍卖成交之日、或产权交易成交之日。
房地产估价机构和注册房地产估价师在进行土地增值税扣除项目旧房及建筑物价格评估时，应要求纳税人提供以下资料：
（1）国有土地使用证；
（3）转让房地产时的交易合同、拍卖成交确认书、产权交易资料等文件；
（4）取得房地产时的购买合同、购买发票、或缴纳契税证明；
（5）土地使用的用地批文；
（8）税务机关要求的其他材料。
4前期开发成本的评估
前期开发成本是为实现房屋主体的建造、使用条件所发生的土地开发费用，通常包括房屋及建筑物所在宗地红线外的基础设施建设费用（通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热）及宗地内场地拆迁平整费用。
前期开发成本的评估，应根据发生前期开发成本费用时所对应的基准地价标准和修正体系，采用基准地价修正法进行。
适用的基准地价
计算公式
2002年12月10日之前
1993年北京市基准地价
（京政发〔1993〕34号）
前期开发成本（元/建筑面积）=[（市政及四源费+小区建设配套费）×容积率+城镇拆迁费×调整系数（或+近郊区县征地费或远郊区县征地费）]÷容积率×期日修正系数
×年期修正系数
2002年12月10日（含）～2014年8月28日之前
2002年北京市基准地价
（京政发〔2002〕32号）
前期开发成本（元/建筑面积）=楼面熟地价-地价款
2014年8月28日（含）以后
2014年北京市基准地价
（京政发〔2014〕26号）
前期开发成本（元/建筑面积）=楼面熟地价-政府土地出让收益
说明：
①应用1993年北京市基准地价进行前期开发成本测算，当被转让旧房及建筑物为非住宅时，不计取小区建设配套费。
②应用1993年北京市基准地价进行前期开发成本测算，“城镇拆迁费×调整系数”与“近郊区县征地费或远郊区县征地费”应根据被转让旧房及建筑物区位状况择一计取。
③应用1993年北京市基准地价进行前期开发成本测算，估价结果加和出让金得到的楼面熟地价不得高于2002年北京市基准地价（京政发〔2002〕32号）之“北京市基准地价表”中同用途、同级别用地经容积率修正、年期修正后的楼面熟地价水平。
④应用2002年北京市基准地价测算“地价款”，可采用基准地价修正法或审定地价比较法测算。“地价款”内涵是毛地价还是出让金，应根据被转让旧房及建筑物所在地区地价款的具体缴纳情况确定。
基准地价修正因素的选择，应和所适用的基准地价体系一致。
需要进行土地开发程度修正的，应以基准地价中列示的数值为准；基准地价中没有明确取值的，可结合估价对象所在区域及其本身状况确定。
评估前期开发成本依照下列情况确定容积率：
1容积率能够直接获取或测算的，直接应用于前期开发成本的评估。
2容积率无法直接获取或测算的，采用旧房及建筑物所在项目的平均容积率，并在估价报告中说明并陈述理由。
3上述条件均无法满足的，采用所适用基准地价规定的相应级别平均容积率。
5房屋建设成本的评估
房屋建设成本的评估，应根据纳税人转让旧房及建筑物的时点（即估价报告价值时点）进行。
房屋建设成本包括建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费、室外工程费（包括基础设施建设费及公共配套设施建设费）。
5.2.1建筑安装工程费
建筑安装工程费是指建造建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、装修及特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）。
5.2.2勘察设计和前期工程费
勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测等房屋建造所需前期工作的必要支出。根据旧房及建筑物的建造类型、档次及建筑规模等，勘察设计和前期工程费按建筑安装工程费的5%-8%计取。
5.2.3室外工程费（包括基础设施建设费及公共配套设施建设费）
基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。根据旧房及建筑物的基础设施建设程度，基础设施建设费按建筑安装工程费的5%-15%计取。
公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用，主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。根据旧房及建筑物的公共配套设施建设程度，公共配套设施建设费按建筑安装工程费的10%-15%计取。（注：非居住项目不计取公共配套设施建设费，取值费率为0%。）
6管理费用的评估
管理费用是指为组织和管理旧房及建筑物开发建造活动而发生的各种费用。根据旧房及建筑物的开发、建造类型、档次及规模、开发单位社会知名度等，管理费用分别按照下列要求取值：
前期开发过程中发生的管理费用按前期开发成本的1%-3%计取。
房屋建设过程中发生的管理费用按房屋建设成本的2%-5%计取。
7财务费用的评估
财务费用主要是指为旧房及建筑物开发建造活动筹集资金而发生的利息支出。
房屋建设过程中发生的财务费用以房屋建设成本及其管理费用为计息基数；利率的取值根据估价报告价值时点对应的中国人民银行公布的同期贷款利率确定；房屋建设成本及其管理费用在所确定建设期内均匀投入，按照复利计算。一般情况下，房屋建设成本及其管理费用的计息期不宜超过三年。
8其他成本费用的评估
其他成本费用是指除前期开发成本、房屋建设成本、管理费用、财务费用以外可能发生或未知的成本费用。
前期开发过程中发生的其他成本费用以前期开发成本及其管理费用为计费基数，根据旧房及建筑物的用途、前期开发规模等，按照工业用途18%-28%、居住用途30%-50%、商业用途35%-50%、办公用途25%-40%计取。
房屋建设过程中发生的其他成本费用以房屋建设成本及其管理费用为计费基数，根据旧房及建筑物的用途、建造类型、档次、规模等，按照工业用途18%-28%、居住用途30%-50%、商业用途35%-50%、办公用途25%-40%计取。
9成新度折扣率的评估
9.1.1直线法计算成新度折扣率
1基本公式
成新度折扣率＝1-（1-残值率）×已经使用年限／经济耐用年限
其中：已经使用年限＝纳税人转让旧房及建筑物年份-房屋建成年份
经济耐用年限和残值率参见《房产经济耐用年限和残值率表》。
房产经济耐用年限和残值率表
建筑结构
经济耐用年限（年）
残值率（%）
生产用房
受腐蚀的
非生产用房
钢
70
50
80
0
钢混（包括框架、剪力墙、筒体、框剪等）
35
60
砖混
40
30
2
砖木
20
一等：6
二等：4
三等：3
简易
10
①工业房产为生产用房，居住、商业、办公、旅馆业等房产为非生产用房。
2房屋建成年份的确定
房屋建成年份依照下列情况确定：
①建成年份有明确文件依据的，直接采用。
②在无明确文件记载的情况下，以《房屋登记表》测绘日期等资料确定建成年份。
9.1.2观察法计算成新度折扣率
成新度折扣率=基础工程部分得分×权重+结构工程部分得分×权重+设备安装及装饰工程部分得分×权重
不同建筑结构主要工程项目权重比例（%）
结构分类
项目名称
建筑结构类型
钢砼结构
钢结构
基础工程
25
结构工程
55
45
设备安装及装饰工程
小计
100
说明：上表中的比例为参考比例，应按照不同结构、设计、装饰装修标准等结合实际情况进行测算，调整幅度在±10%为宜。
9.1.3取值说明
一般情况下，直线法成新度折扣率所占权重不应低于30%。
10估价报告的要求
10.1报告内容构成与格式
10.2特别说明
1对旧房及建筑物重置成本的各项费用构成、成新度折扣率应分别评估，并在估价技术报告中有详细的估价过程。
3估价过程中对所适用的基准地价应有较详细的介绍。
4估价结果应分别列明前期开发成本、房屋建设成本、管理费用、财务费用、其他成本费用及成新度折扣率。有多幢建筑物的，应分幢列明。
11附则
11.1本指引由北京市地方税务局负责解释。
11.2本指引由北京房地产估价师和土地估价师协会协助制定。
附件：《房地产估价报告》模板
房地产估价报告
估价报告编号：（估价机构名称+报告出具年份+编号）
估价委托人：
房地产估价机构：
注册房地产估价师：XXX（注册号：XXX）
XXX（注册号：XXX）
估价报告出具日期：XX年XX月XX日
致估价委托人函
致函对象（为估价委托人全称）：
致函正文：①估价目的:为估价委托人转让旧房及建筑物时向政府主管部门申报计算土地增值税扣除项目提供参考依据而评估旧房及建筑物价格，即旧房及建筑物重置成新价。
②估价对象
④价值类型
⑥估价结果（包含房屋重置成本总价及单价，房屋成新度折扣率，房屋重置成新总价及单价）
详见“估价结果测算一览表”（一览表应避免跨页）
估价结果测算一览表
前期开发成本及其费用
房屋建设成本及其费用
名称
单价(元/平方米)
费率
1.前期开发成本
采用基准地价修正法
1.房屋建设成本
1.1+1.2+1.3+1.4
1.1建筑安装工程费
基础、结构、设备安装等
参照北京市房屋重置成新价评估技术标准
装修
1.2工程勘察设计和前期工程费
按建安工程费的X%计取
1.3公共配套设施建设费
1.4基础设施建设费
2.管理
费用
按前期开发成本的X%计取
2.管理费用
按房屋建设成本的X%计取
3.财务
前期开发期为X年，贷款利率为X%，复利计息
3.财务费用
房屋建设期为X年，贷款利率为X%，复利计息
4.其他成本费用
按前期开发成本及其管理费用的X%计取
按房屋建设成本及其管理费用的X%计取
1+2+3+4
房屋重置成本单价
重置成本单价=前期开发成本及其费用单价+房屋建设成本及其费用单价
房屋重置成本总价
（万元）
总价=重置成本单价×建筑面积
成新度折扣率
采用年龄-寿命法
房屋重置成新单价
重置成新单价=重置成本单价×成新度折扣率
房屋重置成新总价
重置成新总价=重置成本总价×成新度折扣率
⑦特别提示：应写明与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的引起估价委托人和估价报告使用者注意的事项。
致函落款（为房地产估价机构的全称，并加盖房地产估价机构公章，法定代表人签名）
xx年xx月xx日
目录
1.注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；
2.估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；
3.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；
4.注册房地产估价师是按照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）、《北京市土地增值税扣除项目评估技术指引（旧房及建筑物评估）》的规定进行估价工作，撰写估价报告。
一、假设条件
1.一般假设
2.未定事项假设
3.背离事实假设
4.不相一致假设
5.依据不足假设
二、估价报告使用限制
（该部分内容应依据《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）及《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）的有关要求，结合估价对象实际情况展开叙述）
名称（姓名）：xx
住所：xx
法定代表人：xx
名称：xx评估有限公司
资质等级：xx
资质证书编号：xx
联系人：xx
为估价委托人转让旧房及建筑物时向政府主管部门申报计算土地增值税扣除项目提供参考依据而评估旧房及建筑物价格，即旧房及建筑物重置成新价。
（一）估价对象基本状况
（概要说明估价对象财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等）
（二）土地基本状况
（概要说明宗地四至、形状、土地开发程度、土地使用期限等）
（三）建筑物基本状况
（概要说明建筑结构、空间布局、设施设备、装饰装修、新旧程度、使用及维护情况等）
本次评估价值时点确定为XXXX年X月X日。
本报告旧房及建筑物价格，为旧房及建筑物重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，亦称旧房及建筑物重置成新价。
旧房及建筑物重置成本价，是指采用价值时点的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出。包括前期开发成本、房屋建设成本、管理费用、财务费用及其他成本费用。
（一）独立、客观、公正原则；（二）合法原则；（三）价值时点原则；（四）替代原则。
（应说明所遵循的估价原则的名称、定义或内涵）
1.国家法律法规；
2.住房和城乡建设部、国土资源部、财政部、国家税务总局等部门规章；
3.北京市政府及有关部门的政策性文件；
6.注册房地产估价师掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。
成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
（包含房屋重置成本总价及单价，房屋成新度折扣率，房屋重置成新总价及单价）
参加估价的注册房地产估价师
姓名
注册号
签名
签名日期
年月日
xx年xx月xx日至xx年xx月xx日
（应说明实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止）
（应说明估价工作的起止日期，具体为自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止）
（较详细描述估价对象区位、实物、权益状况，参见《房地产估价规范》（GB/T50291—2015））
（简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况）
（有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况）
（应说明以估价对象的最高最佳利用状况为估价前提，并应有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最高利用状况）
成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。具体计算公式为：
房屋重置成本价=前期开发成本及其费用+房屋建设成本及其费用
房屋重置成新价=房屋重置成本价×成新度折扣率
前期开发成本及其费用为前期开发成本与前期开发过程中产生的管理费、财务费用、其他成本费用之和。
房屋建设成本及其费用为房屋建设成本与房屋建设过程中产生的管理费、财务费用、其他成本费用之和。
其中：
前期开发成本的测算，根据发生前期开发成本费用时所对应的基准地价标准和修正体系，采用基准地价修正法进行。
基准地价修正法是指在政府或有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象价值或价格的方法。
A、房屋重置成本价的测算
（一）前期开发成本及其费用的测算
前期开发成本及其费用=前期开发成本+管理费用+财务费用+其他成本费用
1、前期开发成本
（说明选用何种版本基准地价的理由及计算公式）
（对所选用基准地价进行描述，包括内涵、公式、修正体系等）
（对熟地价、地价款（或政府土地出让收益）的计算应有详细的文字描述及计算过程，参数的选取应有合理依据或说明）
2、管理费用
（体现定义或内涵，取费标准，计算过程及结果）
管理费用=前期开发成本×X%
=XX（元）
3、财务费用
财务费用=前期开发成本×[（1+利率）计息期-1]+管理费用×[（1+利率）计息期/2-1]
4、其他成本费用
其他成本费用=（前期开发成本+管理费用）×X%
（二）房屋建设成本及其费用的测算
房屋建设成本及其费用=房屋建设成本+管理费用+财务费用+其他成本费用
1、房屋建设成本
（1）建筑安装工程费
（体现定义或内涵，取费金额，计算过程及结果）
（对平房、中式楼房、楼房建筑安装工程费的选取、调整、确定应有说明过程）
（估价对象装修条件超出北京市房屋重置成新价评估技术标准描述范围的，应较详细描述装修情况并单独体现装修工程费）
（2）勘察设计和前期工程费
勘察设计和前期工程费=建筑安装工程费×X%
（3）室外工程费（包括基础设施建设费及公共配套设施建设费）
（非居住项目不计取公共配套设施建设费）
基础设施建设费=建筑安装工程费×X%
公共配套设施建设费=建筑安装工程费×X%
管理费用=房屋建设成本×X%
财务费用=（房屋建设成本+管理费用）×[（1+利率）计息期/2-1]
其他成本费用=（房屋建设成本+管理费用）×X%
（三）房屋重置成本价的确定
房屋重置成本单价=前期开发成本及其费用+房屋建设成本及其费用
=XX（元/平方米）
房屋重置成本总价=房屋重置成本单价×建筑面积
=xx×xx
=xx（万元）
B、成新度折扣率的测算
成新度折扣率的计算以纳税人转让旧房及建筑物的时点（即XXXX年X月X日），采用年龄-寿命法，具体以直线法和观察法综合确定。
成新度折扣率=直线法成新度折扣率×权重+观察法成新度折扣率×权重
（此处应有估价对象结构、建成年份、装修、设备、大修改造等决定成新度折扣率参数选取的文字内容）
（一）直线法测算成新度折扣率
（依据《北京市土地增值税扣除项目评估技术指引（旧房及建筑物评估）》列示公式，对计算参数的选取应有说明，结果应有计算过程）
成新度折扣率＝1-（1-xx）×xx／xx=xx%
（当纳税人未提供房屋大修证明材料，但所转让旧房及建筑物尚在使用的，平房建筑物成新度折扣率不宜低于50%，楼房建筑物成新度折扣率不宜低于40%。）
（二）观察法测算成新度折扣率
依据《北京市土地增值税扣除项目评估技术指引（旧房及建筑物评估）》，估价对象成新度折扣率为：
估价对象建筑物成新度折扣率计算表（观察法）
基本情况
得分
权重（%）
观察法成新度折扣率
xx%
（三）估价对象成新度折扣率的确定
（对直线法、观察法测算结果采用何种权重的说明，计算公式列示）
本次评估选取成本法作为估价的基本方法，具体按照“房屋重置成本价乘以成新度折扣率”最终确定估价对象旧房及建筑物价格，即房屋重置成新价。
房屋重置成新单价=房屋重置成本单价×成新度折扣率
=xx×xx%
=xx（元/平方米）
房屋重置成新总价=房屋重置成本总价×成新度折扣率
（包括但不限于以下内容）
一、估价委托书复印件
二、估价对象位置图
三、估价对象现状照片
四、估价对象权属证明复印件
五、估价所依据的其他文件资料
六、估价委托人的身份证明文件或企业法人营业执照副本复印件