重磅突发！南京市官方网站，刚刚发布了《六合区城市更新房屋置换与改造实施方案（试行）》，开始正式对外征求意见！
这项重磅政策，事关全区范围内国有土地房屋征收，和过去政策相比出现重大不同！房屋置换和改造新政，正式浮出水面！
官方明确：参与房屋置换，可选择就地置换、异地置换、房票安置等方式，按照等价置换、超值付费进行！
而参与房屋改造、且确因改善基本生活条件而实施房屋改建的，可适度优化原有房屋户型、最高增加30%产权面积！
房屋置换政策和改造政策，是该实施方案的核心条款
政策对四项较为重点的事项进行了明确：
一是明确置换方式，包括就地置换、异地置换、房票安置等。
二是明确了置换房屋面积及价格认定标准。
其中，有证建筑有权参与置换。
对于无证建筑，1991年12月31日以前建设的建筑视为合法建筑；
1992年1月1日至2007年4月30日期间建设的建筑，按测绘面积的80%予以确认；
2007年5月1日以后建设的建筑按无证房处置。
三是明确参与房屋置换的补助标准，包括搬迁补助、临时安置补助、装饰装修补助、无证房补助、生活困难及重大疾病补助、改变用途房屋补助、签约奖励等7项。
四是明确了置换房源地点，为六合区房产超市公布的房源或项目现场公示栏中公布的房源。
②房屋改造政策，主要针对片区内征收后房屋的处置。
政策中对三项较为重点的事项进行了明确：
一是明确了改造原则。在群众自愿的基础上由政府主导实施。
二是明确了改造类型。
维修加固类适用于不改变产权与规划管理要求的房屋。
翻建类适用于隐患房屋，改建类适用于增加面积的房屋。
三是明确了改造细则与程序。
改造细则主要对房屋使用功能、面积增加要求、改造费用承担比例、改建房屋权益、片区内平移置换进行明确。
改造程序主要包括申请与审议、部门征询与报批、更新方案设计、工程建设等四方面工作。
政策原文如下：
一、六合区城市更新房屋置换与改造实施方案
（试行）（征求意见稿）
为深入实施城市更新行动，促进城市高质量发展，加快建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市，不断满足人民群众对美好生活的向往，消除片区房屋安全隐患、改善居民居住条件、保护传承历史文化、提升片区城市形象，特制定本方案。
一、实施依据
《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）、《市规划资源局、市房产局、市建委关于印发<开展居住类地段城市更新的指导意见>的通知》（宁规划资源〔2020〕339号）、《市规划资源局、市房产局、市建委关于印发<居住类地段城市更新规划土地实施细则>的通知》（宁规划资源〔2021〕478号）、《南京市城市更新办法》（宁政规字〔2023〕5号）。
二、适用范围
全区范围内国有土地上房屋，根据需要更新的片区具体确定。
三、实施主体
结合需要更新的片区具体情况，由区政府根据管理权限，按照公开、公平、公正原则依法确定实施主体。
四、实施步骤
1.开展入户体检评估，摸清项目基本情况。
2.核实、认定更新户房屋面积情况。
3.编制并公示片区城市更新项目实施方案。
4.启动项目房屋置换和改造签约。在签约期限内，由实施主体与产权人签订预置换或预改造协议。
5.实施片区改造工程建设。
6.选择置换的，置换房源达到交付条件时由实施主体与置换房屋产权人办理交房手续，置换户迁入新居；选择改造（维修加固、翻建、改建）的，改造完成后，改造户回迁新居。
五、置换政策
（一）置换原则：等价置换、超值付费。
（二）置换方式
1.就地置换。对规划建安置房的片区，可就地置换。如规划建设安置房的数量不足，届时相应更新户须选择异地置换。
2.异地置换。置换户以实施单位公示的现房安置房源进行匹配选择。如没有匹配的房源，可选择房票安置。
3.房票安置。按照我区房票安置的有关政策执行。
公有房屋承租人选择以上方式的，按照产权单位确定面积的相应比例进行评估补偿。
（三）置换价值确认
置换户除民政补助及重大疾病救助外，原房所有补偿、补助及奖励费用总额，原则上只能用于置换新房。如存在遗产、祖产、产权纠纷等特殊情况，置换户可提出书面申请货币回购，由实施主体报区更新改造领导小组审议，对置换户按房屋确定面积进行评估补偿（户籍在六合且名下无房的置换户，至少在保证一套住房的基础上，剩余价值可选择货币回购方式）。
（四）房屋面积认定
以取得的房屋合法权证（包括不动产权证、房屋所有权证、土地使用权证、经认定的权属证明、建设工程规划许可证、公房租赁证等合法凭证记载）为依据，每套合法权证对应的产权户为一个置换户。证载之外的未经登记建筑可参照现行未经登记建筑认定规则进行认定，具体如下：
1991年12月31日（含）前建设的并且具备居住使用功能的建筑，可参照合法建筑处理。
1992年1月1日（含）至2007年4月30日（含）之间建设的并且具备居住使用功能的建筑，按测绘面积的80%予以确认。
2007年5月1日（含）之后的建设的并且具备居住使用功能的建筑，测绘实际建筑面积，确定为无证房。
（五）房屋价格认定
由实施主体通过招标确定第三方具备资质的房屋评估机构，按照评估流程、技术规范确定原房和拟置换房源市场价格，并予以公示。
（六）补助标准
（1）原有管道煤气拆除，管道燃气设施工程安装补助费2800元/户。
（3）有线电视拆移补助费400元/户。
（4）宽带网拆除补助费500元/端口。
（5）空调拆装补助费500元/台。
（6）太阳能等热水器拆装补助费500元/台。
（7）住户已电增容至8千瓦的，补助费280元/户。
（8）住户有立户水表的，补助费800元/户。
2.临时安置补助
按照置换户房屋认定建筑面积计算，每月每平方米22元，每月不足1000元的补足至1000元。选择置换现房或货币回购的，按实际发生期限支付，一次性发放12个月的临时安置补助费；
选择置换期房的，按照置换协议约定的临时安置期限及临时安置补助标准发放。
3.装饰装修补助
原房装饰装修补助，结合装潢材料、新旧程度等因素，由评估机构进行评估，依据评估结果予以补助。
4.家庭生活困难及重大疾病补助
由区民政部门确认属于城市低保对象、低保边缘家庭的，给予3万元补助；对确定为困难家庭的住户及其同户籍直系亲属，患重大疾病的，给予最多不超过3万元的补助。
5.改变用途房屋补助
6.签约奖励
（1）签约原则：实施主体根据本片区规划，科学确定搬迁范围，搬迁范围可以按照院落、楼栋等划分搬迁单元。搬迁范围内签约比例达到百分之九十五以上的，方可启动办理搬迁程序；搬迁单元具备单独实施条件，且签约比例达到百分之百的，方可组织实施搬迁。
（2）签约奖励：更新户在45日内完成搬迁并按规定办理房屋交接手续的，给予一次性提前搬迁奖励，奖励费用按被搬迁房屋认定建筑面积和签约期限计算。自搬迁签约期限首日起至30日内，依据被搬迁房屋认定建筑面积，按每平方米1000元计算搬迁奖励，每个权证（房屋所有权证或者其他合法房产凭证）不足50000元的补足至50000元。
自第31日起至45日内完成搬迁并办理房屋交接手续的，提前搬迁奖励予以相应扣减。以第30日提前搬迁奖励费金额为基数，第31日至第40日完成搬迁并办理房屋交接手续的，每日等额递减5%；第41日至第45日完成搬迁并办理房屋交接手续的，每日等额递减10%；第45日提前搬家奖励费金额与第44日相同。
（七）置换房源地点
六合区房产超市公布的房源或项目现场公示栏中公布的房源。
（八）45平方米（含）以下住房置换标准
1.对城市低保对象、低保边缘户的困难家庭，置换房屋为本市唯一住宅，由实施主体提供一套约60平方米的置换房屋。差价部分由实施主体补足，纳入片区改造成本。
2.非上述情况的困难家庭，如选择约60平方米的置换房屋，置换房屋面积中45平方米（含）以下面积，差价部分由实施主体补足，纳入片区改造成本；45平方米以上面积，按置换房评估价8折计算置换价格（上限60平方米）；如选择其它套型的置换房屋，置换房屋面积中60平方米部分，按前述规定确定价值，超过部分依据评估价格确定价值。
3.非属困难家庭且在本市有其它处住房的，按原则置换。
六、改造政策
（一）改造原则
1.计划先行、分类治理。六合区城市更新房屋置换与改造实施方案获区人民政府批准并列入区城建计划后，针对维修加固、翻建、改建等不同类型，采用相应的治理方式。
（二）改造类型
1.维修加固类。不涉及原规划管理要求的改变和产权的变化，无需办理规划审批手续。
2.翻建类。申请翻建的房屋，应根据上述有关工作原则，按程序依法进行规划审批，具体如下：
（2）对《南京市危险房屋翻建规划管理办法》（宁规划资源规〔2024〕3号）规定以外情形的，按改建类项目办理有关手续。
3.改建类。
对建筑质量良好的现状老旧住宅，可采取改建方式，适度进行局部改建以满足和改善基本居住条件。住宅类危险房屋也可通过改建方式，按照危房鉴定评估要求，结合建筑结构加固或拆除翻建，在实现消险目的的同时满足和改善基本居住条件。房屋改造涉及到文保建筑、历史建筑以及规划保留的风貌建筑时，需按其所属管理部门的程序与要求提前报批。
（三）改造细则与程序
1.改造细则
（1）确因改善基本生活条件而实施房屋改建的，可适度优化原有房屋户型，完善厨房、卫生间等基本生活使用功能空间。
（2）原产权建筑面积在45平方米以内的，可较原产权建筑面积增加30%以内；
原产权建筑面积在45—60平方米的，可较原产权建筑面积增加20%以内；
原产权建筑面积在60平方米以上的，可较原产权建筑面积增加10%以内。
确需开发利用地下空间的，地下空间范围不得超出地上建筑物轮廓线，层数不得超过一层，层高不得超过3.6米。
选择维修加固、翻建、改建的，所产生的改造费用参照《六合区城市危险房屋消险治理专项工作方案（2019-2021年）》（六政发〔2020〕15号）执行。
1、房屋鉴定为C级的，建筑面积改造费用由实施主体与产权人按照4：6比例分摊；
2、房屋鉴定为D级的，建筑面积改造费用由实施主体与产权人按照6：4比例分摊；
3、非C、D级房屋改建的，所产生的改造费用由产权人自行承担；
4、经民政部门认定的特殊困难群体，其所居住危险房屋治理所产生改造费用的百分之九十由实施主体承担，剩余百分之十由其个人承担。增加面积所需缴纳的土地出让金由产权人自行全额承担。改造中产生临时过渡，参照房屋置换临时安置补助费发放。
（4）实施主体在完成首轮签约后，可根据片区置换情况以及整体布局确定是否具备平移置换的条件。对仍有原地居住意愿，但因日照、消防、空间等因素不具备原地改建条件的，可在片区具备平移置换条件的前提下，选择平移安置。平移安置房屋面积与居民原房屋面积及改造费用参照改建类项目中改造细则第（2）点执行，增加面积所需缴纳的土地出让金由产权人自行全额承担。
2.改造程序
（1）产权人向实施主体提交书面更新申请（含门牌号及区位、拟使用功能、产权面积、拟更新建筑面积、土地面积），由实施主体报区更新改造领导小组审议，经批准后在固定公告栏内及专用网络服务平台上进行公布。
（2）改造申请通过后，受委托实施主体向各行政主管部门征求立项、规划等意见。
（3）实施主体根据经批复的片区更新改造实施方案和部门意见，委托设计单位，编制房屋改造设计方案（含市政管线方案），并征求相邻产权人和利害关系人书面意见。
二、《六合区城市更新房屋置换与改造实施方案（试行）》起草说明
一、修订必要性
二、起草依据
1、《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）
2、《市规划资源局、市房产局、市建委关于印发<开展居住类地段城市更新的指导意见>的通知》（宁规划资源〔2020〕339号）
3、《市规划资源局、市房产局、市建委关于印发<居住类地段城市更新规划土地实施细则>的通知》（宁规划资源〔2021〕478号）
4、《南京市城市更新办法》（宁政规字〔2023〕5号）。
三、主要修订内容
该方案共分为实施依据、实施范围、实施主体、实施步骤、置换政策、改造政策及附则，共7个部分。
实施范围为全区范围内国有土地上房屋。根据需要更新的片区具体确定。
实施主体由区政府根据需要更新的片区具体情况，按照公开、公平、公正原则依法确定。实施步骤主要分为入户调查、房屋面积认定、编制并公示实施方案、房屋置换和改造签约、改造工程实施、分房共六步。置换政策和改造政策是实施方案的核心条款。
一是明确了置换方式，包括就地安置、异地安置、房票安置等方式。
二是明确了房屋面积认定标准，其中有证建筑有权参与置换。
对于无证建筑，1991年12月31日以前建设的建筑视为合法建筑；1992年1月1日至2007年4月30日期间建设的建筑，按测绘面积的80%予以确认；2007年5月1日以后建设的建筑按无证房处置。
三是明确了补助标准，主要包括搬迁补助、临时安置补助、装饰装修补助、无证房补助、生活困难及重大疾病补助、改变用途房屋补助、签约奖励等7项。
改造政策主要针对片区内征收后房屋的处置，政策中对三项较为重点的事项进行了明确：
一是明确了改造原则，在群众自愿的基础上由政府主导实施。
二是明确了改造类型，维修加固类适用于不改变产权与规划管理要求的房屋、翻建类适用于隐患房屋、改建类适用于增加面积的房屋。
三是明确了改造细则与程序，改造细则主要对房屋使用功能、面积增加要求、改造费用承担比例、改建房屋权益、片区内平移置换进行明确，而改造程序主要包括申请与审议、部门征询与报批、更新方案设计、工程建设等四方面工作。