房地产项目室外综合管网工程设计、施工、成本管控策略
室外综合管网是较为复杂的工程，涉及的施工单位数量较多，主要涉及的专业有雨水、污水、消防、燃气、强弱电、供暖等，因而其设计、施工以及成本控制难度较大
本文从三个方面介绍，如何做好室外综合管网的设计、施工、成本控制工作。
室外综合管网工程特点
室外综合管网设计管理
室外综合管网施工管理
室外综合管网成本管理
四大类七种管
（1）给排水管
①给水管：包含生活给水、消防给水、中水管。
②雨水管
③污水管
（2）电力管
①强电管：电力电缆管（高压进线和低压出线）。
②弱电管：通信网络管、有线电视电缆管、智能化管线。
（3）燃气管
（4）热力管
参建单位多：各专业管线分属各专业部门施工，尤其是自来水、煤气、电力等专业管线的施工，目前仍有一定的垄断性；
交叉施工多：小区管线纵横交叉，造成专业施工交叉。“两紧”就是工期紧和场地紧。
工期紧：作为配套的小区管网工程，预留的施工工期很紧，加之往往主体工程拖期挤占配套工程工期，致使小区管网工程工期紧上加紧。
上述特点给小区管网工程施工和管理带来了困难，提前做好室外管网的综合设计，做好施工组织以及提前做好成本策划就显得至关重要。
室外综合管网的设计就是要充分考虑各专业管网的竖向分布，既要满足使用要求，又要尽量紧凑，地面设置合理美观，且便于施工，能够控制成本
1、室外综合管网设计步骤
室外综合管网的设计分三步：方案管综设计、施工图管综设计、施工图管综优化
（1）方案管综设计
方案管综设计工作属于方案报批阶段。规划报批对管线综合的设计深度虽然要求不高，但是千万不可以因此而掉以轻心。这个时候的核心工作主要包含：
定化粪池位置，定泵房位置，定开闭所、配电室位置，定通信机房、消控室位置，定市政接排入口，然后，主管先按先重力管线后压力管线的设计逻辑去排布整个项目的管线脉络。
（2）施工图管综设计
这就是大家相对熟练主体施工图的管综设计。此阶段，要注意管综设计是否与方案阶段的匹配。
（3）施工图管综优化
主体施工图设计时期，往往其他配套专业还未接入。而等主体施工图设计完结，图审通过后，各种专业的设计就会涌入。
如燃气管网专项设计、通信管网专项设计、智能化管网专项设计、自来水管网专项设计、景观绿化给排水专项设计等等。这个时候，施工图管综设计成果就错漏百出了，于是，对原有施工图管综进行优化的必要性凸显出来了。此阶段，需把各专业的专项设计图纸进行套图整合，对冲突的部分进行调整。
2、室外综合管网设计原则
（1）避让原则。有压管道让无压管道，埋管浅的管道让埋管深的管道，单管让双管，柔性材料管道让刚性材料管道。
（2）供水管应避开雨污水管，其水平最小间距应不小于80cm，垂直不小于10cm，防止水质污染。
（3）燃气应避开强、弱电管和污水管，与强电水平和垂直最小间距分别为100cm和25cm，与弱电水平和垂直最小间距分别为100cm和15cm，防止燃气泄露时遇电火花爆炸，或者燃气顺着污水管道泄露到住户家中，且天热时污水管道中产生沼气易燃烧，对安全造成威胁。
（4）弱电管与强电管的距离不可以太近，因为强电能产生磁场，会造成对弱电信号的影响。
3、各种管网的顺序
给水、消防、采暖、燃气等压力管道位于道路下；雨水、污水等重力流管道位于道路两边；电力、电信等位于人行道或绿化带下
施工图管综优化，优先使用BIM技术。BIM技术在设计管综线路的优势十分明显，而且十分直观，可以省去大量的工作量
竖向位置发生矛盾时应遵循以下原则：
（1）压力管让重力自流管线
（2）可弯曲管线让不易弯曲管线
（3）分支管线让主干管线
（4）小管径管线让大管径管线
（5）电力电缆与电信管缆宜远离，并按照电力管线在道路东侧或南侧、电信管线在道路西侧或北侧的原则布置
（6）尽可能将性质类似、埋深接近的管线排列在一起
（7）新建管线让原有管线
（8）施工量小的让施工量大的
（9）检修次数少的、方便的，让检修次数多的、不方便的
交叉排列顺序原则：
（1）各种工程管线不应在垂直方向重叠直埋敷设
（2）给水管道应在排水管道上面
（3）煤气管道应在其他管道上面（热力管道除外）
（4）电力管道应在热力管道下面、其他管道上面
（5）热力管应在可燃气体管道及给水管道上面
（6）工程管线在交叉点的高程应根据排水管线的高程确定
4、室外综合管网与景观设计协同
（1）设计时协同考虑
室外综合管网与景观的关系就像里子和面子，综合管网在景观之下，由于室外综合管网的设计的限制和影响因素较多，景观不同区域荷载不同对管网的设置是有影响的；而综合管网会有各种井的设置，也会影响景观的展示效果；同时在进行室外综合管网设计时有可能会由于设计图纸标注不够清晰等原因，造成在实际的施工过程中管道的施工与景观施工发生冲突，造成施工无法继续进行等问题，因而室外综合管网的设计一定要和景观的设计协同进行
在做设计时要充分考虑两专业的关系，对于一些专业要求，要结合考虑：
①景观构造物、小品、重要出入口等重要节点应避开燃气调压箱、室外箱式变电站等；
②大型组团绿地的位置应避开管线密集区域；
③各专业管线原则上不能在首层小院内穿过，以免影响以后检修，尤其控制主管道的检修井进小院；
④燃气管道要求竖向和水平方向1米范围内都不能有构筑物，包括小品、水景、永久性花钵及围墙等，不能有乔禾和大型灌木种植。室外燃气调压箱周边1.2米范围内不能有构筑物和乔灌木种植；
⑤自来水和消防管线的竖向不能有构筑物和乔灌木种植，可以种植池球类和绿篱。消防的水泵接合器的位置尽量不要设计高的地形，水泵接合器的井室不能随意按地形升降；
⑥电力管线与绿化种植及构筑物交叉，可以协调市政管线或电力局进行调整，但如果出入户的管线标高已确认，建筑已预留，调整管线的水平和竖向位置可以会增加费用，综合比较后再确定优化方案。尽量避开电力管井（室）进行种植。
⑦给排水管线必须严格控制其埋深，检查景观总平图中的最低处，包括绿地最低点、水池和水系位置是否有给排水管线，景观设计标高是否能满足水管的埋深要求。尽量将给排水管线避开水景，水景内不能出现任何管井；
⑧排水管道因属无压管，景观排水系统在设计前，必须了解每一个市政雨水井的标高，防止雨水倒灌；
⑨一般车库顶板的排水是从中间往四周或两侧排水，如果两栋楼间的绿地是在车库顶板上，一定要结合楼间的市政雨水井，在靠近楼的散水位置增加渗排水管道，尤其首层带庭院的住宅，将雨水引出排到市政雨水井；
⑩景观设计要考虑好对各种不能避开的外露的各种箱体进行美化或弱化处理。
（2）加强专业叠图
将设计好的室外综合管网图纸与室外景观图纸进行叠图，即将景观图纸导入到室外综合管网图纸中进行比对。结合室外管网设计的原则，确定是否在综合管网的设计过程中存在与室外景观设计冲突的地方。
并根据叠图的室外综合管网和室外景观设计图纸的比对结果进行综合的调整，确定最终的配合施工的图纸。
5、其他
（1）如果有地下室，尽可能让外线（尤其是电力管）进地下室。这样，无论是从管线布置设计，还是今后的维护调整，都比较有利。
（2）施工图管综优化这部分的工作量最好提前约定到主体施工图设计合同中。这样可以避免后期设计单位的推诿，而且往往不用另外增加设计费，最好直接写明需要BIM进行管综优化，并提供优化成果。
（4）双层井盖的专项设计。这是管综设计中，最能体现效果的细节设计。
室外综合管网实施顺序
确定供方→材料准备→测量放线→基槽开挖→基础施工→管道安装→管道检测→管沟回填
1、管道材料准备
（1）合格证书资料齐全，按各管道相应国标参数进行测量长度与壁厚，按10/100根比例抽检。
（2）埋地钢管防腐层符合规范。
（3）外观要求：波纹管内外壁不得有气泡、裂口、分裂变色线及明显的标志。管材内壁应光滑平整不应有明显波纹，套管外壁波纹要均匀，不得有凹陷现象。套管波纹凹部内外壁应紧密熔接，不得有脱开现象。套管的端部切口要平整、光滑。切面于管材的轴线（垂直度偏差不超过最小平均内径的3.5%）。切割位置控制在内外壁粘合处。
（4）堆码整齐有防雨防晒防止滚动的措施。
2、测量放线
（1）中心线坐标验收：采用经纬仪检查承包人放线安置的各里程桩坐标与图纸是否吻合。
（2）高程验收：采用经纬仪三角高程复核承包人测定的高程是否满足规范及图纸的规定，复核雨污水管施工完成后顶标高是否与景观标高冲突。
（3）架设全站仪拟定管网施工控制点，根据管网全线长度及转角数量拟定施工控制点，分别是管网起点，终点及管网转角点及过长管段中间点。
（4）在控制桩完成后，用白石灰洒出管网线路及其配合性构筑物（如混凝土井室）位置，确定土方开挖线及开挖位置。
3、基槽开挖
（1）管道沟槽边坡符合安全规范，边坡为1：0.3，槽深大于4米应打钢板桩支持，2~4米可横板立板支撑。
（2）沟槽开挖后，应分段分别挖好集水坑，备用污水泵排除沟槽内集水。
（3）沟底标高与设计吻合。
（4）除满足回填要求的好土，多余弃土、弃石块堆放处距槽口边缘须大于0.8m，高度低于1.0m，以防止弃块滚落入槽发生安全事故。
（5）开挖到设计标高后如果土质不合格，需采取对应的土质换填措施防止沉降。
4、基础施工
（1）沟底为回填土时基础砼标号或碎石垫层及厚度符合设计要求及规范。
（2）管沟基础垫层横截面大于管道300mm。
（3）雨污排水管沟底标高及坡度平整符合设计要求与规范。
（4）埋地管道基础施工前，必须检验沟槽开挖的深度、宽度和坡度应满足给排水管道的设计坡度要求，验槽合格后，尽快浇注混凝土，同时严格控制平基面的高度，基础偏差应满足规范要求。
5、管道安装
5.1室外设备和管道防腐
（1）埋地设备和管道防腐蚀工程应在涂装作业完成后，涂覆层已经干固，隐蔽作业之前进行检查验收。在气温低于-25℃时，不得进行管子的防腐蚀施工。
（2）地上管道防腐蚀涂层厚度按管道总延长米检查。每300m抽查3点（不足300m时，按300m考虑），其中2点以上不合格时即为不合格；如其中1点不合格时，再抽测2点，如仍有1点不合格时，则全部为不合格。
（3）埋地管道防腐蚀涂层厚度，每20根管子抽查1根，每根测3个截面，每截面应测上、左、右三点。其中1点不合格时，在抽查2根，如仍有1根不合格时，应逐根检查。
5.2管道敷设
（1）再次复核基础标高和中心线是否满足设计要求；管材、管件的承插口内垫圈完整，工作面必须平整，尺寸准确，以保证接口密封性能良好。
（2）检查坡度是否按图施工或有无倒坡现象，管道两侧下脚位置是否采用黄砂填铺。
（3）当管道敷设在岩层或石层时基础采用砂垫层，接口处为混凝土基层。管道管径DN>300mm的管道，在管道的弯头、三通及管道端部应设置支墩，支墩一般用100号混凝土浇注，并且保证支墩与土体紧密接触。
（4）埋设燃气管道的沿线应连续敷设警示带。警示带敷设前应将敷设面压实，并平整地敷设在管道的正上方，距管顶的距离宜为0.3～0.5m，但不得敷设于路基和路面里。
5.3管道检测
5.3.1雨污水闭水试验
（1）管道两端堵板承载力经核算应大于水压力的合力；除预留进出水管外，应封堵坚固，不得渗水。
（2）当管道内径大于500mm时，可按井段数量抽验1/3。
（4）根据《给排水管道工程施工及验收规范》GB50268-2008，雨污水管道闭水试验的目的是检验整个管道及检查井的密闭性，湿陷土、膨胀土地方的雨污水管道，回填土前应采用闭水法进行严密性试验。试验管段应按井距分隔，长度不宜大于1km，带井试验。
5.3.2压力管道试压
（1）再次检查管道外观防腐无脱皮、漏刷、泛锈、气泡、透底。
（3）压力管道（消防埋设管道、供水、供暖等压力管道）在回填土前进行打压试验，强度试验压力为1.5倍工作压力，管材为钢管、铸铁管时，试验压力下10min内压力降不应大于0.05MPa，然后降至工作压力进行检查，压力应保持不变，不渗不漏，管材为塑料管时，试验压力下，稳压1h压力降不大于0.05MPa，然后降至工作压力进行检查，压力应保持不变，确保稳压无泄漏点。
5.3.3通球试验
（1）雨污水出户管通球试验，楼栋最后一户卫生间及阳台立管检查口通球至出户外第一个井内，每栋随机一户试验。
（2）室外雨污通球试验，要求管道全检。
（3）将直径为管径2/3的球放入立管检查口内，冲水在出户第一个井内流出为合格。
（4）将直径为管径2/3的足球从井1抛入，在井2流出，每个井逐段试验，监理全数检查验收合格后及时形成书面验收资料和影像资料存档。
6、管沟回填
（1）管道顶部500mm内人工回填良质土夯实。不得含有有机物、冻土以及粒径大于50mm的砖石硬块。
（2）按规范标准夯实。
（3）雨后填土前检查沟内是否有积水，并测定土中的含水量是否满足压实要求。以防止后期沉降造成管道破坏。
（4）沟槽与井室外围的回填土时，管道两恻应同时均允回填，回填土应分层压实，每层虚铺厚度宜为0.2～0.3m，管道两侧及管顶以上0.5m内的回填土必须采用人工压实，管顶0.5m以上的回填土可采用小型机械压实，每层虚铺厚度宜为0.25～0.4m。
室外综合管网工程参建单位多、管网类型多、施工周期短、交叉施工等等问题造成其成本管理难度极高，一直一来都是让人很头痛的事情，做好室外综合管网的成本管理需要把控每一个环节
1、设计阶段
（1）管网合理排布：
严格遵守综合管网设计原则，做好管网排布，避免错漏碰缺带来的拆改、现场调整等，增加成本
（2）合理选择材料，达到控制成本的目的
（2.1）给水管材选择
经济合理性顺序为：PE管、焊接钢管、无缝钢管、镀锌钢管、球墨铸铁管、钢塑管
（2.2）排水管材选择
视管径及覆土深度不同，以经济合理性排序优先选用。一般情况下，机动车道下选用重型（Ⅱ型或S2管材），对非机动车道下选用重型要严控。
经济合理性顺序为：
口径大于500mm时：钢砼管，双壁波纹UPVC管，双壁波纹HDPE管;
口径小于等于500mm时：双壁波纹UPVC管，钢砼管，双壁波纹HDPE管;
（2.3）给水阀门选择
为了降低管道覆土深度，一般口径较大管道选配蝶阀；对覆土深度影响不大的，力求选配闸阀；球阀及旋塞阀铸造及加工难度大，价格较贵，一般适用于中小口径管道上。
在满足压力要求的情况下，优先选用铸铁阀门，其次选用铸钢阀门
（2.4）小区配电线路优化
①最省方案排序：铠装电缆直埋+过路管→导线+全程穿管→普通电缆+全程穿管→铠装电缆+全程穿管→普通电缆+电缆沟→铠装电缆+电缆沟。
②但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，需要具体进行测算。
（2.5）室外采暖阀门选择
因有流量调节功能，选用闸阀或截止阀；在满足压力要求的情况下，优先选用铸铁阀门，其次选用铸钢阀门。
（2.6）室外采暖管材选择
综合施工、使用等因素，视压力及管径要求不同，以经济合理性排序优先选用。
经济合理性顺序为：焊接钢管、无缝钢管、热镀锌钢管。
2、实施阶段
（1）合理划分界面
室外综合管网工程由于参建单位多，故而需要充分思考合同界面的划分，避免出现工作内容重叠或漏项的情况，需要注意的是，土方开挖和土方回填建议由一家实施，避免造成给水挖一遍，排水挖一遍，燃气挖一遍，采暖挖一遍的，乱成一团的情况
（2）施工队伍选择
不同区域、不同专业对室外综合管网的垄断性会有所不同，电力、燃气、热力的垄断性较高，给排水的垄断性相对弱一些，对于施工队伍的选择要本着能招标不直委的原则
（3）材料供应商选择
要通过市场招标的方式选择材料供应商，对于涉及垄断的，虽然其材料为垄断单位供应，且议价权较弱，但仍然要尽量与垄断部门沟通，尽量换做甲供，或进一步压缩材料价格
（4）新材料新工艺应用
在已论证好的施工技术上，一定要充分考虑些新的工艺和材料，使其能在技术上做好投资的有效控制。要想做好市政给排水项目的投资工作，必须要有一个较为完善的技术措施体系。新的技术的采用会使工期缩短，并且在很大程度上使生产率有所提高。
室外综合管网工程的管理就如同一个袖珍版的开发项目，需要对各专业兼顾，整合多种资源，并对每个交叉点进行标高核对。在现场还需要依据现场的实际情况对标高和线位进行调整。需要从设计、施工、成本、招采各个环节进行把控，才能实现完美的呈现。