盖在地铁上的商业体一定自带流量吗?打通这套底层逻辑是基础!

其实从街区层面看,小到沿街店铺,大到亿元写字楼,以及商场等,街区才是营商环境落地的“最后一公里”。日常营商环境是由具体而微的社区环境、社区服务以及其与周边民生关系综合形成的感受。

为此,上观新闻推出年度特别策划“街区视角中的营商环境”。该系列报道的第一、二期,聚焦街边店铺和商务楼宇。第三期,一起来聊聊“盖在地铁上的商业体”。

上观新闻:您研究城市综合体多年。在您看来,作为未来大势所趋的TOD模式,可以在街区中扮演怎样的角色?

王桢栋(同济大学建筑与城市规划学院教授、博士生导师):20世纪中期,私家车的快速增长,使得以美国为代表的大量城市深陷交通困局。针对城市的无限蔓延,紧凑城市的可持续发展理念应运而生。

该理念强调土地混合使用和密集开发的策略,主张人们居住在更靠近工作和日常生活所需的服务设施的地方,是一种基于土地资源高效利用和城市精致发展的新思维。

认可该理念的人认为:城市功能、规模和结构的紧凑,可以促进城市人口密度不断提升,促使城市公共交通迅猛发展,进而,可以有效减少私人小汽车的保有量,降低交通能源消耗。

正是在上述时代语境下,公共交通,尤其是地铁的建设和相应的公交导向开发模式(以下简称TOD模式)应运而生,并且迅速在一些东亚国家(如日本、新加坡等)的高密度城市得到应用,有效支撑了这些城市的发展。被高效利用的地铁系统,已成为这些城市的“生命线”。

近年来,TOD模式也在我国深圳、北京、上海等大城市得到落地与实践。随着市民地铁出行的比例越来越高,如何更好地利用其带来的机遇,成为广受热议的话题。

TOD模式的本质,是将城市人口集聚于公共交通的车站附近,通过绿色交通的移动方式(如步行、自行车、公共交通等),展开居住、工作、购物、休闲等活动。伴随着TOD模式的落地与实践,不仅土地、空间将得到更为高效、集约、多用途的利用,城市也将围绕着公共交通枢纽,使其周边成为人口、经济、社会活动最为集中的空间,创造出更宜人的居住环境和公共空间。

上观新闻:近些年,上海不少商业综合体处于不断调整、探路的状态。一些位于中心城区地铁上方的商业综合体虽不愁人流量,但其活力似乎仍有进一步提升的空间。您怎么看待这一现象?

从长远来看,融为一体的受益者是多方面的,不仅能够有效提升地铁站点的使用效率,也有助于提升地铁站、商业体及其周边公共空间的品质。

2024年10月1日,“我爱SH”外滩新地标亮相BFC外滩金融中心,为市民游客呈现魔都打卡新地标。独特视角将黄浦江边的魔都韵味淋漓展现。资料图片

如果在前置规划的情况下已经实现了地铁站与综合体融合,商业活力却依然未能达到预期,这背后存在几种可能。

其背后的关键在于,在城市开发、政策制定的过程中,政府要重视地铁和商业的关系,主动地让地铁建设扮演一个推动城市发展、商业开发的作用,而不只是做交通配套上的考量。认知会影响政策的制定。如果没有一系列配套政策的辅助与助力,这个进程本身并不会自发地实现。

第二种,地铁上方的商业应该作为一个城市整体的开发模式,而非简单的商业个体开发模式。

商业体要集聚人气、维持活力,不光是商业体内部各商户要联动起来,商业体的运营还需要与周边的居住者、办公者联动起来。周边的生活模式可以围绕这个地铁站展开,地铁站上方的商业体的公共空间可以为所有抵达这里的人提供服务。照着这种思路打造商业体,使之具备为周边市民提供合适且高效的生活、学习、工作方式的能力,它也一定能在商业上获得成功。

短期来看,有几条途径可以为商业体带来比较明显的活力提升:改进现有综合体与轨交站点之间连接空间的效率与品质;不断创新运营与服务手段,提升综合体自身的公共性,从而全方位提升综合体所在空间的整合度。

2024年12月4日,临港新片区城市地标“荣耀之环”主体施工已完成,已进入收尾阶段,这个坐落在临湖4栋46米高的商业大楼上直径达153米的巨型圆环,如同一架巨型金色飞碟悬浮在临港滴水湖金融湾上空。资料图片

上观新闻:在提升综合体的公共性方面,您有何建议?

第一,近几年,社会的融合、社群的融合是一个重要的话题。作为商业建筑的综合体从上到下汇聚了大量的人,来自不同的地方、行业、领域,但很遗憾的是,这些人之间的交流几乎为零。

而我们在调研中发现,如果在这个综合体中植入一些服务(尤其是文化服务),让更多的人可以停留下来产生交流、交往,这不仅对综合体本身的活力有利、对其公共空间的增效有利,对社会融合、城市治理也是有好处的。

第二,在上海近十年兴建的商业综合体中,绿化的比例明显增加。其中相当比例的公园、垂直的空中花园等,已经符合上海社区公园的基本要求,并主要由商场自己在运营、维护。虽然不是所有的公园、花园都运营得很好,但如果能重视这块工作,一定可以正向助益于综合体的人流量和美誉度。

第三,在一些商业综合体中,体育服务设施、城市阅读空间、新型演艺空间等,成为汇聚起可观人流的场所。我们认为,这些空间对于把人从地铁当中吸引过来,使其在商业体中更多地停留,产生更丰富的交往、交流十分重要。

面向时常在城市中通勤、流动的人,新加坡近年来越来越多地把公共文化设施(以公共图书馆为代表)搬去了商业综合体,使其融入综合体的建设与运营。类似的做法值得我们参考。这不仅有助于商业与城市发展、社区治理的互嵌共融,也是传统的文化事业和日新月异的文化产业能够融合发展的结合点。

在类似的空间载体中植入一些公共服务,不仅提高空间的可及性,还可以提升服务供给的均衡性与触达面,兼顾人群的分布与公共服务的效能。

2021年12月22日,备受瞩目的苏州河畔“悬浮森林”、“魔都版古巴比伦”,上海唯一山形购物中心大洋晶典·天安千树正式开业。资料图片

上观新闻:在把周边居民的生活要素、所需的公共服务引入综合体方面,有什么比较积极有效的做法吗?

王桢栋:在上海,一些商圈的综合体已经开始注意这一问题。

有的街道已经把党群服务中心引入综合体,或者已经有了在综合体内设点的想法。有的综合体的运营方开始重视加强与周边社区的联动,不仅有工作内容、运营管理上的交流、合作,有的还对商场与社区的连接空间做了改建。相信有了这样的基础,周边社区居民的需求将在综合体中得到更充分而全面的体现与呼应。

我们团队曾牵线搭桥,推动一家商业地产企业,将其麾下一家综合体户外广场上的一处历史建筑,培育为可以面向全体市民开放的公共文化空间。多方推进、磋商了很久,最终未能成功,我心里还是挺遗憾的。

推动这件事的过程启发我:想要促成此类项目落地,光靠一个企业或者某位有情怀的经理人是不够的,还有赖于有效的政企合作,需要政府方面提供配套的政策支持。这是一个很好的话题,也是上海未来在城市更新领域有待深入探索的一个方向。

2024年10月26日,前滩太古里“Let’sArtWell艺游好生活”艺术季启幕。主办方联动浦东美术馆、前滩城市音乐季等多方资源和活动,于都市公共空间的不同点位,生动呈现众多国内外艺术作品与演出。图为陈英杰在现场即兴创作的巨作画幅《天满音色》。资料图片

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