有特色的规划设计已成为房地产业差异性竞争中的重要筹码，注重规划设计已成为开发商的基本思路，它在旅游地产中的作用，体现在三个方面：一是规划设计在整个地产开发活动中贯穿始终，是全局的指挥者，在规划设计统领下，其他工作才能顺利进行；二是规划设计可作为旅游地产营销宣传中的重要内容，实现地域文化展现的途径，成为旅游地产项目核心技术竞争力；三是优秀的规划设计可为旅游地产项目创立一个品牌，可根据其建筑风格造型、特色景观、环境氛围等判别出所在区域，提高知名度，聚集人气。
3规划模式分析
3.1综合型模式――旅游先行
这类地产主要指依托景点，在旅游区内或旅游区旁边建造集旅游娱乐、休闲度假、餐饮商购、风景房产于一体的大型综合型房地产社区。打破了传统单一性景区概念，组合了休闲、度假、居住等不同功能，它们相辅相成、组成一个配套完善、个性鲜明的旅居结合模式。综合型模式开发会形成一个产业集群，吸引周边要素积聚，辐射带动周边人气和土地升值。典型的综合型社区模式为华侨城，让旅游先行主题引发地产开发，用旅游结合地产模式在异地进行扩张。
3.2景区住宅模式――地产先行
此类地产开发不依附现有的旅游资源、旅游景区，为本地置业者提供居所或出租为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，改善区域基础设施条件和环境质量，营造具有影响力、冲击力的旅游景区，将生地变成旅游熟地和旺地，靠旅游业的带动作用引来人流物流，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。这类模式的代表就是芙蓉城，以地产先行，融合民居建筑风格，以地域文化为项目内涵，极富传统特色。
3.3主题街区模式――保护遗存+开发利用
4.1场所特征营造
从经验看，但凡成功的项目，均具有地域性、独特特征的场所。通过规划设计对场所进行营造，体现其独特个性、历史积累、多元文化交融，影响区域的文化和环境，创造属于自身的场所和生命力。在规划设计中合理利用多元文化，把握具有较高人文价值和历史价值的要素，形成特色环境，成为休闲度假型旅游地产的生命和魅力所在。上海新天地就是合理利用了历史要素，而深圳华侨城利用多元文化融合，形成各大主题兼容并举，富有特色。
4.2功能用地规划
4.3道路交通规划
规划区外部交通和内部交通应结合地形进行布置。外部交通应具有可达性、便捷性，注重休闲、度假、居住等功能地块的可达性，增强这些毗邻城市、较远地带的开发区域与城市中心区的联系，从而吸引人流。内部交通建议采用人车分离的交通模式，不仅保证了步行者安全和舒适性，还增强了商业和旅游的活力。在旅游休闲区内，可采用形成环岛式的步行系统，保证内部空间的完整性，提供纵深开发。
关键词：商业街；规划；定位；建议
中图分类号：F2
文献标识码：A
1调研背景及目的
在我国“十二五”规划开局之时，无锡进入了率先基本实现现代化的新阶段。率先基本实现现代化既是无锡市“十二五”的奋斗目标，也是江苏省委、省政府对无锡的殷切期望。如何率先基本实现现代化，再创一个黄金发展期，就无锡而言，建设创新城市、加快产业升级是核心任务。当前，无锡市人均GDP已超过1.3万美元，资源驱动早已进入瓶颈期，投资驱动也进入了稳定期，粗放的资源换增长、投资换增长效应已大大衰减。无锡经济要适应国内外经济环境的重大变化，继续保持较快的增长速度，必须摆脱原有发展模式，加快进入创新驱动的新阶段，加快产业升级步伐。
在此背景下，无锡市提出来建设“三地三中心”的目标任务，“三地”指新兴产业发展高地、先进制造业基地、旅游度假胜地；“三中心”指科技创新创业人才集聚中心、文化创意中心、商贸物流中心。其现代产业体系的提法是：以新兴产业为先导、现代服务业为主体、先进制造业为支撑、现代农业为基础。江苏省商务厅于震副巡视员指出：“‘十二五’期间江苏要在全国成为消费推动经济增长的先行区，内外贸互动发展的实验区，现代流通产业体系建设的领先区，流通业品牌化、信息化、资本化、国际化、低碳化的示范区”。其中“特色商业街”的发展是无锡市建设商贸物流中心、促进商业业态创新和推动“四区”建设的重要内容。
为此，课题组调研的目的是为无锡市特色商业街的规划设计和品牌提升提供信息支持。
2无锡主要特色商业街概况
2.1南禅寺商业步行街
2.1.1概况
无锡南禅寺位于无锡古城南隅、古运河畔。据史载：南朝梁武帝萧衍（464年-549年），崇尚佛教，在全国大兴寺庙，无锡当时也兴建了不少寺庙，其中有一座规模宏大的护国寺，位列梁溪十大刹之第二。唐高宗咸亨年间（670-674），改名灵山寺，北宋仁宗时赐名“福圣禅院”，百姓因其地处南门而称为南禅寺。南禅寺内的妙光塔，建于北宋（1104年），由宋徽宗赐名“妙光”。塔为七级八面楼阁式内木外砖结构，高43.3米，塔基为青石须弥座，檐角悬挂铎铃。南禅寺及其妙光塔已成为商业街的标志性建筑。
2.1.2主要业态
南禅寺商业步行街是集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体的综合性商业街，作为无锡老牌商业街，它已在中山路南端形成了一个比较独特的商业体。
南禅寺商业步行街有如下几大功能拓展市场：
（1）古玩字画片区。
自商业街成立以来古玩字画一直是最主要的业态之一，经过市场规划和调整之后，在2010年年底形成了以“妙光街淘宝楼”带和“紫金古玩玉器城”为主的两大古玩片区。
“妙光古玩珠宝一条街”在经过10几年的打造业已形成无锡最主要的古玩珠宝一条街，全市近三分之一的珠宝批发量来自这里，一年成交额过亿元，目前有经营户50多家。这其中最主要的是淘宝楼。淘宝楼建筑面积2500多平方米，入驻商户50多家，一楼经营黄金珠宝，二楼经营玉器、翡翠和银饰品，三楼和四楼以古玩字画经营居多。作为“妙光古玩珠宝一条街”中的升级点，淘宝楼将古玩传统的“地摊军”销售模式按照资源集约化、经营规模化和衔接链式化的经营理念，将珠宝古玩的原材料集散交易、批发、展示、拍卖等多个环节进行有机整合并全面开放，与南禅寺地域文化有机融合，形成产、供、销一条龙的交易平台和收藏大市场。此外，市文物公司南禅寺门市部也入驻古玩淘宝楼，无锡市文物公司始建于1961年，是我市唯一一家从事文物艺术品交流业务的国有专业机构，这对淘宝楼信誉的提升有较大帮助。
（2）风味小吃片区。
风味小吃永远是旅游景区的主要业态，在这里历史最久远、最知名的是穆桂英美食广场。“穆桂英美食”的前身是创建于1946年的倪氏桂花点心店，1956年更名为穆桂英点心店。经过六十多年的创业发展，“穆桂英美食”已拥有“中华餐饮名店”、“中华名小吃”、“中国驰名商标”等一系列殊荣。目前“穆桂英美食”分两个门店营业，其一为营业面积3000平方米的“一帆风顺大酒店”；其二为3000平方米的“中外名小吃美食广场”。
除此以外还有“南门头上美食街”，该街以南禅寺古运河码头为起点，沿古运河水弄堂一侧，有数百米的亲水步道。步道边白墙黛瓦飞檐的商铺全部为清一色的特色餐饮，设计时尚但门面不大，食客可同时享美食、赏水景。目前已入驻国内美食品牌商家30多家，既有以王兴记、王裕兴、熙盛源、张嫂子镇江锅盖面、王裕兴肉庄等“老字号”领衔的本帮特色品牌，又有金陵酸菜鱼、武汉好吃佬和成都小吃等国内知名小吃。除上述小吃以外还有品牌连锁，如肯德基、麦当劳、德克士、COCO、塔罗塔克等。首批引入16家台湾美食店铺，已经基本撤出。
在该片区还定期举办美食展，例如，2013年11月举办的“十一”黄金周南禅寺金秋美食节上就有100多个展位、300个各式小吃品种，汇集了中国大运河沿线33个城市的美味，以及其他中外名小吃。据江苏南禅寺企业管理发展有限公司统计每天吸引食客上万人次。
（3）花鸟鱼虫片区。
该片区到目前为止已有10多年的历史，经营项目有鸟、鱼虫、宠物狗、猫等各类品种店铺摊位达80多家，虽然数量较多，但面积不大，除少数鱼类产品以门店经营外都是最原始的摊位为主，卫生脏乱，特别是鸟类宠物区空气污浊，空间狭小。花木类产品在2010年后搬迁至紧邻的无锡文化工艺品市场一楼，搬迁目的是使花木展示空间及经营更加规范。
（4）特色小商品及旅游工艺品片区。
（5）书刊音像片区。
书刊音像类产品主要集中在南禅寺书城。该书城位于南禅寺旅游景区中规模最大的2号仿古建筑大楼内，经营面积3000多平方米。一、二层经营书刊，三层经营音像制品。经营模式是分区出租，目前有数十家书商进驻，经营品种为图书、音像、旧书、字画、文化用品等。书刊种类齐全，尤其是中小学教辅类书籍较齐全，价格低廉，均为原价的6到8折。但其所销售的书籍与正规渠道所售书籍比对之后发现多为盗版，产品陈列杂乱，没有文化气息。在大众点评网上129人点评中，有90%的人都提及盗版，杂乱是其关键词。
2.1.3政府相应规划
“十二五”期间，该街区应以轨道交通建设为契机，依托紫金广场、运用现代商业运营理念，进行本土化科学布局管理。对古玩古币工艺品、茶文化体验、佛教文化用品、民族文化工艺品等产业要进一步提升发展规模。在原来业态为文物古玩、书画艺品、花鸟鱼虫、古旧家具、邮币交易、图书出版、风味小吃的基础上，以打造“无锡首席淘宝旅游主题街区”为目标，引进国内一线品牌加盟，将该街区建设成以淘宝、购物、美食、休闲、娱乐、文化等业态为主的特色街区。
2.1.4停车及交通状况
南禅寺停车车位主要有旁边的无锡工艺品市场主楼地下一层地下车库：拥有近300个车位。地面有停车广场，可同时停靠近30辆旅游大巴。除此之外还有紫金广场地下停车场的200多个车位。
公共交通主要有公交105路、201路、24路、313路、40路、81路、312路、53路、67路、85路朝阳广场站。地铁一号线即将于2014年开通。
2.2惠山古镇历史文化街
（1）概况。
惠山古镇历史文化街区是无锡市最完整，具有高度复合多元文化特征的历史文化街区。该街区是宗教、泉茶、江南曲艺等传统文化集聚区，《无锡历史文化保护规划》确定的五处重点保护的历史文化街区之一。街区面积30公顷，常住人口3600余人，按照规划修复等要求，上述常住居民已经全部迁出。
惠山历史文化街区傍山而存，临水而建。古街以惠山浜、龙头河为水轴全长980米，两侧延伸出两条横轴分别为惠山横、直街及宝善街。惠山直街长420米，惠山横街长150米，两街相垂直并成为古街的主要通道，宝善街全长630米，成为古街内最长的旱路。平行于直街的龙头河两侧，延伸出上、下河塘片区。它以地理位置独特、自然环境优美、古祠堂群密集分布为特色，是无锡老街坊风貌保存完好的唯一街区。惠山古镇有着江南古镇特有的水旱街坊空间格局，密集穿插的祠堂群融于水旱街中，街尽头是锡惠二山，使得古镇的水旱街坊独具风韵。然而，曾被誉为惠山“黄金水道”的惠山浜，现不仅基本丧失了水运交通功能，水质污染也较严重；水旱街坊的旅游功能和特色没有得到发挥，缺乏规划和统一管理，面貌杂乱。2007年12月，惠山古镇保护修复工程正式启动，通过对龙头河（惠山浜从宝善桥至浜底龙头下的部分河道）、烧香浜的水域整治，改善河水水质，修建古韵古色的亲水步道，重现河道两旁景观，形成“小桥、流水、人家”的江南水乡景致，一条以龙头河为轴线的充满惠山旧貌古韵的特色风光旅游带已于2008年建成。
（2）主要业态。
目前该街区空间布局划分为五大部分：祠堂文化体验区、惠山博物馆聚落、惠山艺术街区、老惠山、新体验区、水街风情文化休闲区，以全面展现古镇的历史文化、艺术传统、民俗风貌和水乡风情。具体产品有惠山祠园观光、祠堂文化研究所及展览馆、中华百家姓氏园、惠山古镇博物馆、名人博物馆、私人收藏博物馆、遗址博物馆、地方手工艺人作坊、当代艺术家工作室、艺术品交易市场、主题茶吧、文艺书店（先锋书店）、主题餐厅等。
在实地走访中发现，该街区商业氛围不浓厚，没人气，与前期规划相差很大，餐饮类和旅游工艺品类等业态缺失严重，有游客说这就是典型“鬼城”。这表现在两个方面：一是，由于原住民已经被搬出，其生活状态和场景已被忽略或破坏。二是各类经营门店的进入没有明显定位，虽进入古镇的人多，但也只是匆匆而过。
（3）政府相应规划。
（4）停车及交通状况。
惠山古镇停车场在通惠西路，停车位在200个左右。
公共交通主要有公交途经公交车：4路、10路、15路、16路、43路、56路、75路、76路、89路、98路、139路、158路和216路。
2.3崇安寺生活步行街区
崇安寺是沪宁线上四大寺庙之一，另三座分别是上海的城隍庙、南京的夫子庙、苏州的玄妙观。崇安寺最初名兴宁寺，建于东晋兴宁二年（364年），南朝梁武帝时，改名为静慧寺。北宋太平兴国初年（976年），改称崇安寺。清咸丰、同治年间，崇安寺两次大火，除大雄宝殿外，大部分建筑被焚毁，留下大片空旷的地方，逐渐演变成了民间杂耍和风味小吃集中之地。解放后经过多年的发展，成为无锡的繁华商业区。
地上以东西横向排列的商铺为主体，形成四横两纵的格局，重建了山门和皇亭，在原崇安寺大雄宝殿位置建造了崇安阁。地下城中购物公园以400平方米的下沉广场为中心，形成四横三纵格局，入驻营业的多是无锡百年老字号、外地风味小吃、洋快餐以及众多品牌店的加盟，人气商气日趋旺盛，商业街每天的人流量都在10万人次以上，集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游为一体的现代商贸、历史文化旅游特色街区。目前地上部分入驻品牌餐饮，如王兴记、皇亭美食、拱北楼、功德林素菜馆和三凤桥等。服装品牌连锁：有如七匹狼、森马、真维丝、安踏、SDEER、阿迪达斯、耐克等品牌专卖店。除此之外还有银行、美容美发等业态，由于地处中山路旁，多家门店经营状况良好，地下部分80%门店已经关闭。
“十二五”期间，该街区在改造建设中应明确方向，实现历史与未来，传统与现代的对接和相融。要通过打造具有‘脉络’功能的映山河，把散落在中心城区，呈片段性、不连贯性的历史遗存串接起来，将其打造成最具老无锡印象的特色街区，要进一步增加人性化设施，做到步行300米就有休息区，要依托公花园，民居博览园、文化产业楼、阿炳纪念馆、天韵书社、崇安历史文献馆等载体，挖掘街区文化底蕴，让人们在逛街的同时，还能品读老无锡文化，提高“愉悦指数”，要振兴老字号餐饮，大力发展商贸业，文化产业、旅游业、使其发展成为市中心的商核、文核、绿核和都市休闲旅游街区。
崇安寺生活步行街区地下有停车场，停车位在300个左右。
公共交通主要有公交途经公交车：11路、12路、65路、79路、85路、87路、118路、201路、211路、216路、312路、316路和319路。地铁一号线在此经过。
3调查结论与建议
3.1街区开发力度增大，空间布局日趋合理
“十一五”期间，围绕建设区域性商贸流通中心，积极实施“13515”工程的发展战略，作为“商贸服务功能拓展区”的我市商业街建设，取得一定成效。形成了集聚度高、人气旺、效益好的发展格局。崇安区依据实施“四品”联动的要求，结合历史文化街区修复整合老字号特色商铺，该区的中山路商业街已跻身为全国十条中华商业示范街，崇安寺生活步行街区已成为江南四大特色街之一。南长区以服务不同层次居民的生活和休闲需求为重点，着力打造“百亿商街”、“亿税楼宇”，加快建设八条特色街。锡山区按城市化要求，已着手建设全区的7条镇级商业特色街和1条台湾宝岛风情街。新区东亚国际风情街已开业，坊前的新东坊商业街已形成了商业氛围，梅村香梅商业街已建成，硕放商业街在规划建设方案。北塘区已在所属街道内分别建设以汽车销售、特色旅游购物、五金机电、电子产品为特色的商业街。惠山区依托阳山、玉祁旅游文化正规划建设8条商业街。滨湖区以将特色街打造成城市“名片”为目标，把城市综合体、酒店、娱乐等项目融入街区中，正全力打造5条“功能特色街”。截止到2011年底，无锡市、区规划建设的商业街数量明显增长，空间布局与结构日趋合理。
3.2商业街区多样化，市场特色逐步显现
“十一五”期间，无锡主要的商业街，不少特色已有所显现，专业性与综合性比例为4∶6。中山路、人民路、青石路已成为集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的综合性商业街；健康路、后西溪共同打造了以服饰、布料为特色的商业一条街；人民西路有以梦之岛、百脑汇为核心的电子信息特色街；大成巷步行街已成功实现华丽变身，成为无锡首个创意市集；江海东路、苏锡路形成了以汽车业为特色的商业街；锡沪路是以建材、装饰装潢材料为特色的商业街；南禅寺商业步行街、惠山古镇历史文化街、荣巷民族工商旅游文化特色街、小娄巷历史文化街等集文博旅游为一体，也颇显地方文化特色。
3.3拉动消费贡献明显，形象地位更加突出
2010年，无锡市实现社会消费品零售总额182579亿元，其中，各商业街区实现社会消费品零售总额约748亿元，占比为40.97%。据统计，商业街企业产生的税收增长贡献已占全市商业零售税收增长总量的40%以上。商业街已成为拉动消费和推动区域发展的重要力量，并以点带线、以线带面、以特色发展辐射全市。目前，湖滨路旅游休闲商业街已成为继无锡崇安寺、南禅寺后的城市南部重要的休闲消费产业集聚之地。锡沪路建材家居一条街等，通过企业自主发展、引进龙头企业等手段，已发展成为特色集聚，对全市有较强辐射作用的标志性产业。
3.4商业旅游互动发展，购物环境日益改善
目前，无锡商业街购物、休闲、旅游功能已基本融为一体。根据旅游城市的特点，特别是市政府提出“打太湖牌，建山水城”的口号后，商旅互动，既有效地集聚了人气，又形成了鲜明的旅游个性，更好地展示了无锡风貌特色和城市形象。城市基础设施的加大投入，道路、停车场、环卫和休闲等配套设施的不断完善，并与商业网点有机地融为一体，成为商业街不可或缺的重要组成部分，商业街的购物环境正日益改善，越变越好。
3.5调查结论及其建议
（1）商业街定位方面特色不够。
（2）规划与布局不够合理。
无锡市虽然曾对商业街的发展制定过专业的规划，但是随着城市区域功能、整体定位发生变化，规划的调整跟不上变化。特别是最近五年规划马上结束，但上述所调查商业街都没有按时完成既定任务，而且是与规划不一致现象比较严重，比如惠山古镇及崇安寺商业步行街。无锡市的商业街主要分布在老城区，布局过于集中，不利于综合利用城市资源和形成商业街的个性特色，而且对交通组织、基础设施配套、旅游资源开发等方面亦造成较大压力。
（3）设施设备尚不配套。
（4）经营业态与特色衔接不够。
在所重点调查的商业街中，惠山古镇历史文化街区中所涉业态组合不合理，重历史文化、轻商业类业态，如：餐饮、特色旅游纪念品和住宿等。原住民是古镇的灵魂之所在，但在古镇修复时将其全部搬出，这是古镇没有活力的重要原因。所以，要根据商业街的发展历史中根据其特色定位，合理确定业态组合，有效的进行功能分区。
（5）运营管理缺失。
在所调查的锡沪路建材家居商业街的运营模式主要是将店铺所有权出售，然后交由管理公司统一运营，但以收租为主，承租商户所经营产品自定，缺少统一规划。同时缺少大型品牌商家和知名龙头企业带动，持续宣传推广和主题营销活动不够，再加上商户经营方式传统，管理水平低等，致使其无法满足消费者的需求，经济效益低下。
一、江山市市心街历史街区的空间概况
（一）市心街历史街区基本状况
江山市市心街历史街区位于江山市老城区内，是江山老城区中的中心地块之一，是江山市历史起源的核心地区，仍然保留着相对集中成片、具有一定历史特征的传统街区，其街巷格局、院落空间仍保持着传统尺度。街区内南北向的市心街在清朝和民国时期一直是城市中心商业街，如今街道两侧仍保留着一些传统店铺，延续着传统商业空间肌理。
随着城市化的发展，由于发展重心的外移，加之街区内部人口稠密，缺乏足够的发展空间，这一带逐步衰落，土地价值日渐降低，原住民也随之迁出，市心街已经沦落为中低阶层固定人口的养老所以及流动人口的集散地。
（二）市心街历史文化资源
1.“鱼脊骨状”历史街巷
市心街历史街区中，以市心街为主线，与各支巷形成“鱼脊骨状”街巷体系。街区中包括市心街、仓巷、卫生巷等14条历史街巷。这些街巷的由来都各自有其历史典故，颇具文化内涵。例如市心街位于城关中部南北向的直街，旧名中街。因街旁有一石狮，又名石狮街，后因位于县城中心，改名市心街。
2.历史院落与民居
3.特色建筑
江山市在地理位置上与安徽、江西、福建相接，其民居具有三个地区的特色：在格局上，保留了江浙自身的特色；在平面形制上、结构构架以及建筑装饰方面又吸收了三个地区建筑的特色。[1]而现状中传统民居普遍情况不容乐观，木构架腐坏、墙面损毁、屋面掉瓦等现象比比皆是。
（三）现状问题
首先，除了个别院落外，多数院落状况令人堪忧：具有保护价值的院落少，加之市心街片区固定人口严重老化，流动人口多，居民收入普遍很低，人口社会竞争力差，其生活状态以维持生计为主要目标。院落内私搭乱建严重，破坏了传统的院落肌理。院落中民居木构架腐坏、墙面毁损。其次，街区内缺乏配套的教育设施以及高品质的文化娱乐设施。再次，市心街目前的区位优势、历史价值尚未被开发与利用，作为江山市传统的商业街亟待复兴。所以在这种情况下，对市心街中民居合理的保护和改造已经十分迫切和必要。
二、国内外历史街区保护与更新模式的比较借鉴
为了研究市心街历史街区保护的更新模式，首先要从研究目前国内外历史街区的保护现状着手。每个历史街区由于其历史性、规模性等因素需要各个层次、多方位的各级调控和介入，因而造成地区性和个案的不同，也造成模式的差异化。目前常见的分为四种模式：
一是政府统改模式。这种模式是由政府作为操作实施主体，以解决改善居民生活为主旨制定的整体方案，体现为统筹安排、实施改造、人员安置等事项的实施。二是统规自建模式。这种模式由政府参与负责公共设施和街道景观，在同一标准的指导下，由居民自主筹资小规模逐步更新改造所处的居住单位。三是市场开发模式。这种模式多以开发商为实施主体，以追求资本回报和商业利益为主要目标，根据预先设计方案，统筹安排并实施整体全部改造、将原有居民全部搬迁出去，将原有的居住功能开发成商业功能。四是微循环模式。微循环改造模式是以居民为保护更新主体，一个单位院落全体的居民提出改造申请，共同同意安置方案，具体步骤是“条件成熟一个，改造一个”。[2]
以上四种模式仅仅是目前街区改造中的一些粗略概括，而不同的街区所处的地域、背景不同，在对其进行保护更新过程中，应当分析其模式实施中的核心所在。本文暂定以项目背景、功能定位、运营模式这几种要素来对这几种模式的代表性案例进行分析。在对案例进行分析比较后，将适合的要素运用到市心街历史街区的保护更新中来。
（一）政府统改模式——南池子历史文化保护区
1.项目背景
南池子历史文化保护区是北京第一批公布的25片历史文化保护区之一，位于故宫东南角。修缮改造前的南池子是以居住为主的街区，人口密度很高，加之该地区的危旧房很多，居民居住条件恶劣。
2.功能定位
南池子历史街区功能定位以居住、文化、商业以及旅游为主，推出南池子历史街区观光旅游项目。
3.改造方式
在南池子历史街区保护更新中，对历史建筑、传统民居进行修缮整饬，对危旧房进行搬迁改造，对街区风貌进行整治。保留一部分原有院落，对其进行修缮；新建一些复式院落，基本上保持了院落式格局；保留原有胡同肌理、道路走向与名称。
4.运营模式
（1）实施主体
南池子历史街区改造工程中，成立了“南池子危改试点改造领导小组”：东城区负责调查片区的基本情况；北京市城市规划设计研究院、市政工程设计研究总院等单位负责编制规划设计方案；东城区公有房屋管理事业单位房地经营中心具体组织实施。另外在改造过程中，政府鼓励当地居民积极参与，自己解决问题。
（2）业态引入
疏散人口，将一部分当地居民迁出，局部区域功能进行调整，沿街四合院设置底层商业，使得一些热爱四合院文化的组织或个人，可以搬入四合院，建立文化产业。
（二）统规自建模式——日本京都
京都作为日本800年历史之久的昔日都城，今日仍然维持着几百年前的面貌，园林、寺庙、各条街巷，均古意盎然又生机勃勃，在中国早已极其少见的唐宋建筑风格，在这里还能见到。国家立法、举国特别的保护态度和民众的严格配合保存了京都的传统风貌和神韵。
京都定位保持其原有居住功能，维护其原有的稳定的建筑群落风貌和可传承的民俗文化。
日本和中国一样，传统建筑以木构为主，容易腐朽，很难长久保存，加之日本自古地震频繁，于是形成了一个不成文的习惯：每隔60～70年就拆掉旧房，然后按原有样式盖新房。于是，京都的街景就永远保留了几百年前初始的精致景象，没有衰退之感。这种保护方式的重点是基于木构建筑容易腐朽，就地开发新材料将其代替，长久保持其鼎盛时期风格鲜明、功能齐全的“真容”。
京都致力于“社区营造”，政府对街道的尺度、具体建筑的高度、颜色和添加物进行规范指导。实施主要以居民为主体，自家出资按照惯例定期按原样更新自家房屋，以保持传统街巷风貌的整洁和风格。政府居民通过协调合作，成立自治会、商会等，共商处理社区问题。
京都以保留居住功能为主，适当引人配套商业功能。自治会担当社区的维护、管理；商会负责街区的餐饮、住宿的服务业，同业公会组织漆器、陶器等传统手工艺的展示。
（三）市场开发模式——杭州西湖天地
杭州西湖天地坐落于杭州历史底蕴深厚的西湖南线风景区，是具有杭州历史文化的休闲旅游景区。它以杭州独特的园林、历史建筑为基础，加之自然与时尚的融合、历史与现代的对话为表现形式，改造成具有国际水平的集餐饮、零售、文化、娱乐的综合性时尚地标。
杭州西湖天地定位为“时尚生活区”，引进了世界知名的咖啡馆、会所、餐厅、娱乐场所和商铺。
3.运营模式
西湖天地的主要投资商开发商是香港瑞安集团，它在上海投资开发的新天地已经成为上海具备国际水平的餐饮购物娱乐中心。
西湖天地借着西湖的湖光山色，把杭州的山水园林特色发挥得淋漓尽致，在业态上引入餐饮、娱乐休闲、咖啡等，使得这里成为杭州小资和时尚人士的聚合之地。另外，对部分历史民居建筑采取保留改造的方式，但是原有的居住功能已经转变为商业功能。
（四）微循环模式——南锣鼓巷
南锣鼓巷改造的目的主要是为了改善人居环境，改善和提升城市品质，再现老城区风貌，因此在功能定位上还是以居住为主。
南锣鼓巷改造过程中，主要以居民为主。首先院落居民集体签名向所在街道办事处提出改造申请；然后街道办事处根据实地调查后的情况向区协调领导小组上报微循环改造工作计划，会同房地产经营中心制定居民搬迁安置方案；接下来街道办事处组织居民讨论安置方案，根据居民反馈意见，房地产经营中心制定个案；居民联签同意安置方案；最终房地产经营中心组织实施居民搬迁，经营中心依据规划、建设、文保等部门意见，制定修缮改造工程方案；按照修缮保护方案具体实施。
南锣鼓巷由于其特殊的地理位置以及背景，保留其原有的居住功能是前提，居民以自己院落为单位，在改善自身居住条件的基础上，引入酒吧、咖啡屋、书吧、特色餐饮等业态。
三、江山市市心街历史街区的更新策略
通过对目前历史街区保护与更新四种模式的研究，分别每个案例的功能定位、改造模式、运营模式几方面的要素进行分析，选取适合的要素运用在江山市市心街中来。
（一）功能定位
功能定位准确是街区保护更新成功的先决条件。发展定位需要仔细分析城市的功能结构和文化特征，考虑地块以及周边的现状。例如杭州西湖天地首先选址就在西湖岸边，定位是国际知名的时尚休闲文化中心，目标群体是杭州的小资以及来西湖的中外游客，这与西湖这一带的消费群体实况相符合。
在市心街历史街区中，保留完好的“鱼脊骨”状的历史街巷、文化厚重的院落以及具有特色民居这些宝贵的历史文化价值十分重要，因此对其改造更新必须坚持保护为主的原则，重点在于保护建筑风貌以及延续其传统的街巷空间格局，改善基础设施、提高环境质量。街区内历史建筑的维修和整治必须保持原有外形和风貌，适当植入新地功能和商业模式，以实现市心街的自我平衡和自我发展。
（二）改造模式
南锣鼓巷那种“条件成熟一个，改造一个”微循环模式可操作性强，一次改造的范围易于控制，改造可实施性强。因此市心街历史街区改造过程中可采取以院落为单位，小规模逐步改造，且针对不同类别的院落采取不同的保护策略。
（三）运营模式
1.实施主体
（1）政府主导
在南池子历史街区改造过程中，政府作为实施主体，统筹安排，不仅保护了这一街区的历史风貌，而且改善了当地居民的居住环境。在市心街历史街区保护更新过程中，充分发挥政府的宏观调控功能，制定相应的保护政策，协调各方面关系，控制市心街的土地开发强度，引导市心街的整体发展方向。
（2）市场介入
市场介入为街区带来新的资金、项目、运作方法，为街区带来新的思考和活力。瑞安集团对西湖天地开发改造过程中，努力提升了该地区房地产项目的品位和价值，从而获得较好的经济效益。但过多的市场介入，过于重视投资回报，缺乏公益，对街区保护和居民利益也会带来负面影响，对原有社会关系造成较大破坏，所以要把握好市场介入的度。在市心街的新建地块的改造过程中，应在政府统筹安排下，引入外来市场力量和外部资金，给予其适当的政策和措施，在市心街整体风格控制的前提下进行开发更新建设，提倡街区内的多样化经营。
（3）居民参与
日本京都的全民保护的理念和措施值得市心街学习。在市心街历史街区保护更新过程中，首先要提倡居民参与到市心街前期制定改造政策过程中；接着在实施过程中，让当地居民自主地或者配合工作人员处理现状问题并提供改造建议；最后在改造后，居民拥有自主使用权，对拥有小型院落产权的居民，在不改变传统院落风貌的前提下，允许其对院落进行改造及买卖。
2.业态引入
改变市心街原有居住+沿街商业的这种简单的功能模式，确立街区集原住民居住、商业文化展示、创意产业、文化交流等多功能于一体的复合业态模式。例如可以采用商务民俗化的方式，引入一系列传统生活和民间艺术的展示、体验及消费场所。多功能业态的引入一方面可以复兴江山市市心街传统的商业街，另一方面有利于市心街今后多元化的发展，提高当地居民的生活品质。
四、传统历史街区保护更新的未来展望
本文通过江山市市心街历史街区保护与更新模式的研究，对国内外历史街区保护更新目前存在的四种模式以及案例进行分析，提取每个街区在保护更新过程中的关键要素，例如项目背景、功能定位、改造方式以及运营模式等，来进行比较。通过分析比较，试着将一些模式中适合的关键要素运用到市心街的保护更新中来。
而随着城市化进程的不断发展，街区的现状越来越复杂，对街区的保护更新不再仅仅是一种模式，常常是两种或者多种模式的复合模式。因此在对历史街区保护更新过程中，最重要的是应该根据其现状、背景，对其进行准确的定位，然后抓住其关键要素，比如功能定位、改造方式、运营模式等因素对历史街区的保护改造进行把握，并相应地采取不同的保护措施和运营模式。然而这几个要素仅仅是复杂的历史街区保护更新过程中的一小部分，不同的街区把握的要素也是有所区别的。本文仅仅从这些方面进行讨论，希望对今后历史街区保护更新工作起到一定的借鉴作用。
参考文献：
[1]丁俊清，杨新平.中国民居建筑丛书：浙江民居[M].北京：中国建筑工业出版社，2009.
关键词地域文化旅游商业街巷空间
项目位于张家界市武陵源核心区，东邻张家界大剧院，南依索溪河，西临宝峰路，北接武陵大道。地块长约495.4m，宽约180m，用地面积98.6亩。
1设计研究
这里是堪称“世界自然遗产”武陵源自然风景区，有着多姿多彩的土、苗民居和民俗文化。面对如此大量的设计素材，就像一个厨师面对无数珍稀的食材，我们在兴奋之余却陷入了深深的思考。自然山水和人文民俗究竟如何取舍，现代商业与传统民居又如何融合？
设计的过程就是一个认识分析深入重新认识的过程。不妨回顾一下我们所习惯的设计方法——从收集素材开始，整合内容，提取代表符号，外在形式往往大于内部功能，过程如同烹制一道建筑文化的大杂烩。但这样的东西适合这里吗？在这绝无仅有的自然山水间放置一个五光十色的大拼盘合适吗？
问题本身让人纠结，而当我们换个角度思考，似乎找到了转机。我们重新探访传统的土家村寨，这些村寨或依山而建或傍水而居，建筑上保留了江南古北越民族的干栏式建筑风格，建筑内部具有一定对称、均衡的特点。但仔细观察其村寨总体布局，却完全没有对称与均衡的特点，群落大多顺应地势，鳞次栉比，却顺乎自然。屋后青山环抱，屋前溪水潺潺，虽然占据山势，却又仿佛与自然环境暗中契合。看到这些，我们仿佛明白了些什么。
“彭家寨是武陵山区土家聚落的典型选址，以其完美而集中的吊脚楼群而闻名。吊脚楼这一古老的建筑形式，旧称‘干栏’、‘阁栏’、‘廊栏’，自古流行于百越族群地域。武陵山区山多田少，彭氏家族迁徙至此，建房不得不以吊脚之高低来适应地形之变化。时光推移，经几代人的创造建设，终形成今日集土家吊脚楼形体美、空间美、层次美、轮廓美的吊脚楼群。”“河湾山寨建于1370年，即明洪武三年。山寨依山临水而建，阶梯式布局、层次分明，错落有致，寨中古木参天，翠竹青青。土家吊脚楼屋顶的起伏和寨后远山的剪影相互辉映。”
2规划设计
2.1规划布局
规划总体沿袭自然村落街道的营造法则，还原其错落弯曲的走势，减小街道尺度，让街道在一张一弛中自然连成一体。如同土家山寨，不追求工整对称，却顺乎自然，又如同道家所云“天地有大美而不言”，“道法自然”。
规划的主线是街道，而构成街道的元素是院落。利用建筑院落的组合和重塑，通过调整院落间的空间尺度关系和组合方式进行有机布置，以自然聚落为参照，力求自然、轻灵和通透。靠用地院落间相互关系紧密，空隙较小，注重连续性与通过性，节奏较快；内部商业街空间疏密相间，游客购物和休闲走走停停，节奏放缓；而客栈则在内院和主要街道间形成一个过渡空间，以减少来自外面的干扰。街道交汇处设置小广场，形成游客汇聚和商业活动的场所。临河一侧建筑空间完全开放，部分采用吊角楼的建筑形式置于水面之上，形成亲水空间。总的来看，街道就如同大树上的枝干和树结，时而通达，时而顿挫，而院落和广场则如同枝叶间的空隙，透出天空的一片飞白。
2.2功能分区
规划依据功能并结合自然地形，划分为百溪沟以东的迎宾和主题商业区、百溪沟以西的特色餐饮和客栈区以及沿索溪河岸的酒吧街和滨河休闲景观区。
虽然按照业态划分为三种模式，即购物、餐饮和旅游客栈，但原则上并不把功能街区独立开来，各个功能街区之间力求相互渗透，相对业态之间有机组合。例如沿武陵路设置大型餐饮购物，同时连接内部特色购物小街；百溪沟以西的客栈群和旅游购物街、特色小吃街相互穿插；而沿索溪河约四百米的主题酒吧街和滨河全景广场结合，最后延伸至地块西端的城市商业广场。
2.3交通组织
在组织街区的动、静态交通时，避开城市主要街道武陵大道，把两个入口节点设置在靠近张家界大剧院的东侧和靠近宝峰桥的西侧，并分别在两个入口布置广场，用以缓冲步行街和城市之间的交通矛盾。利用院落的街道和广场，满足消防和应急疏散要求，街区内部则是完全步行的交通环境。
3建筑设计
湘西土、苗族生活的武陵山区，境内沟壑纵横，溪水如流，山多地少，常年雾气缭绕、湿度大。在这种自然环境中，人们结合地理条件，在起伏的地形上建造吊角楼，减少对地形地貌过多的改变；同时用木柱撑起的上层通风、干燥、防潮且适宜居住。建筑平面多采用“四合水式”或“双吊式”，格局左右对称；立面采用青灰泥瓦，花格窗，司檐悬空，木栏扶手，走马转角，古香古色。
传统建造中“趋利避害”的效果虽然可以利用现代科技方法替代，但是亲近自然、节约能源仍然是传统建筑中取之不尽的宝贵财富。
3.1平面设计
运用传统建筑语言进行建筑的平面设计，通过不同的院落空间满足不同的业态需求。“一”字形、“L”形建筑用于组合的商业空间，可以形成足够的商业沿街面，利于游客购物和疏散；“U”字形和“T”字形建筑组合可以构成形式各异的半室内、半室外的过渡空间，用作休闲、娱乐、餐饮都非常好；而相对封闭的“四合水式”院落本身就是适宜的居住空间。在设计中从街道至庭院都留有一定的空间冗余量，增加空间的层次感。每栋单体建筑的平面设计各不相同，功能上满足不同业态需求，建筑形式上也可以避免产生重复感。
3.2立面设计
传统的土苗民居外观充满自然、野趣之美，每幢建筑随地势而走，起伏叠落，同时无论是窗格、腰门、屋架都朴实无华，没有过多雕琢的痕迹。
溪布街的外观设计中强调空间走势多于细节，没有使用过多现代商业建筑元素，希望保留整个街区古香古韵的独特氛围。在设计中主要运用挑廊、回廊、吊脚、骑马转角及木制外楼梯等建筑元素对传统建筑语汇进行回应；建筑屋顶轮廓高低错落，与背景群山天际线形成呼应。外立面加人民居日常使用的一些有趣的生活物件作为外装饰元素，活跃商业和酒吧街的氛围。
3.3材料选择
土苗民居多是青砖褐瓦，刨木为壁，青石铺地，取材于自然，所以建筑风格和色彩也与自然环境相协调。因此本设计中的建筑和室外装饰材料多选择范围25km内的地方材料，通过原木、石材、青砖搭配作为外墙装饰，坡屋顶采用本地常用的灰瓦覆盖，力求还原土风苗韵的民族生活场景。
4景观设计
4.1山水景观
背靠武陵源风景区，山水是溪布街不言而喻的特色。围绕山水的景观设计，与其说是设计不如说是借用更为贴切，通过景观与道路及建筑的有机衔接，运用借景和对景等造景手法，我们将建筑天际线映衬在群山之中，把倒影投射在索溪河上，把建筑“藏”进如诗的山水里。
4.2人文景观
5结语
关键词：旅游项目；商业古建；设计
1项目概况――肇庆包公楼片区
1.1区位分析
项目位于肇庆城市东北部鼎湖区，砚洲岛东侧，与肇庆新港隔江相望。砚洲岛位于西江羚羊峡下游，岛在江中心，总面积6km2，其中有自然冲积而成的沙滩2km2，有烧烤区及溜冰场等中小型旅游点，拥有专用码头，除了包公祠，岛上还有陈家祠（末代皇帝溥仪的老师陈焕章祖屋）等旅游景点。
1.2现状建设情况
地内道路为一车道水泥路，主要供村民生产生活使用。基地内现有建筑主要为包公楼，建筑质量较好。另在渡口有入口城楼，钢筋混凝土结构，瓷面砖，风格与景区格格不入，需要重新设计。从渡口到包公楼道路两侧布局着临时的旅游产品商店，整体风格设计老化，空间单调乏味，需要重新设计，见图1、图2。
2设计思路
2.1总体定位
文化之舟――宋文华、法家文化、廉政文化的载体；休闲之心――都市人群放松心灵，洗涤倦怠的自然疗养胜地；田园之梦――体验原汁原味的田园诗意生活，打造都市倦族的郊野花园。
以文化之舟为例。以宋文化资源开发为重点，以挖掘包公文化为突破口，打造“北有开封，南有肇庆”的宋文化、法家文化、廉政文化展示区。以现有包公楼为核心，扩建祈福片区，新增三大旅游项目：①再现宋朝古端州包公府衙场景，重现南宋衙门办公的特色景点。设置“包公事迹展览馆”，“法学文化基地”及“廉政培训基地”；②宋朝商品经济发达，宋朝结束了前代唐朝的里坊制，形成了繁荣的街市。为重现宋朝商品经济的繁荣，再造清明上河图的胜景，设置集“饮食、购物”于一体的文化、商业“宋街”；③设置宋文化体验馆，如蜡像展览，宋瓷艺术展览、宋词展示、宋朝书画展览等展示体验平台。
2.2街区规划
在设计现代都市交通时，应满足宽敞通达的特点，而在设计商业旅游交通时，则需要满足步行观赏的需求。现代商业业态给建筑提出了更高的要求，一方面要求其宽高亮透，另一方面要求其具有一定的仿古风貌，而这两方面又存在不小的矛盾[2]。
片区部分街道虽然在形式上进行仿古，然而由于街面尺度太大，且缺少停车位置，因而越来越不适宜现代商业旅游；部分街道虽然大体上满足了现代商业的一般需要，然而缺少宋文化的传统风貌，因而也就没有发挥传统建筑所具有的文化传承作用；部分街道存在街道宽度和两旁建筑高度无法协调的问题，虽然宽阔有余，但是收拢不足，亲和感不理想。所以，应使道路两旁的房屋高度适当大于街宽，如此可给游客以视觉上的繁华享受，另外，商业仿古建筑一方面要适应21世纪商业业态所提出的要求，另一方面还应尽可能地复兴传统风貌，这样能够让游客在亲近商业的过程中更好地亲近建筑本身[3]。
2.3建筑平面设计
传统商业以经营手工业产品以及农牧产品为主，所以，大部分属于小门小户，拥有1～3间店面。现代商业所兜售的商品大多奢侈华贵（如金银珠宝店等），要求内部空间开敞，同时要求店面宽阔。由此可见，传统商业和现代商业之间存在一定的矛盾。
包公楼片区的商业街虽然曾经是老字号林立，创造和拥有过属于自己的辉煌，然而更需要观察到时代的变迁，包括生活方式、价值观念以及顾客群体的变化等。老字号商业业态中的相当一部分无法满足当前购买群体的需要。因此，不管是何地的商业区，均不可以纯粹地凭借“老”这一元素来创造新的商机。通过实践总结发现，对商业仿古建筑进行平面设计时，建议采用外碎里整的设计手法，换而言之，应合理规划立面分间长度，不宜过长，以2～5间为宜，而对内部进行改造，采用大柱网（7.5～8.5m）形式[4]，同时留设一定的纵深。这样设计，一方面能够较大程度保证传统商业区建筑面貌，另一方面也能更好地适应现代商业经营的实际需要，从而实现二者的协调与统一，见图3。
2.4建筑立面设计
3外古内新
对于仿古建筑而言，其结构主体不仅可以使用传统材料砖，也可以使用以钢筋混凝土为代表的一系列现代建筑材料，如此可在不影响建筑整体外观的前提下，强化仿古建筑质量，使其具有更长的使用寿命。
借助钩连搭设计，有机利用屋顶中间的平台合理摆放空调机位，从而有效避免室外机给仿古建筑立面所带来的不良影响。
在设计建筑外部照明的过程中，应结合装修要求考虑，除泛光照明之外，建筑自身灯饰应尽可能地巧妙隐藏起来，最好达到一种“见光不见源”的效果。除此之外，全街照明最好接受统一规划布置，防止个别“亮点”太过突兀，影响全街夜景的和谐。
4结束语
由上述分析可知，在现代商业业态环境中，如何设计出更加出色的仿古建筑是一种新型的、重要的课题。出色的仿古建筑设计能够为旅游项目增光添彩，吸引更多的游客，创造更大的经济效益和社会效益，所以，有必要予以进一步的研究。
参考文献
[1]王慧娟.西岳庙古建一条街改造规划设计研究[J].山西建筑，2012，26：19～21.
[2]未宫瑾，尹梅芳.古建动画自动生成系统中构件推理的设计实现[J].电脑知识与技术，2010，13：3484～3488.
[3]傅峥嵘.传统古建园林营建的一次探索――金庸书院设计[J].浙江建筑，2013，05：1-4+22.