保障房社区;公共服务设施;消费福利;可行能力理论
1评价指标体系
1．2．4服务环境史章建［24］将银行服务环境划分为空间、标记、设备、周边条件、顾客形态。借鉴到公共服务设施服务环境，在空间部分采用Brady［25］对服务环境空间所提出的指标，即公共服务设施的整体布局、整洁度、空间大小;设备采用PZB有形性指标，指公共服务设施与公共服务之间的匹配度及其现代化程度。Bitner［26］认为周边条件是指公共服务设施的整体消费氛围。张振刚［27］将顾客群态定义为顾客的群体特征，包括服务人员衣着整洁度和其他居民对公共服务设施的满意度。史章建［24］认为标记是指银行设施标志提供的信息准确度，由于所调查居民都已经入住3～5，且公共服务设施是居民日常生活经常接触到的，所以不需要利用标记去获取公共服务设施的信息，此处不再将标记作为测度指标。研究选取公共服务设施的空间布局、整洁度、空间规模大小;公共服务设施与公共服务之间的匹配度及其现代化程度;公共服务设施的消费氛围;服务人员衣着整洁度和其他居民对公共服务设施的满意度作为反映公共服务设施服务环境的基本指标。
1．2．5心理状况Sen认为快乐是一个人所获得的福利的重要内容。保障房社区居民作为弱势群体，对公共服务设施有较强依赖性及敏感性，这使得对服务人员的信任、使用公共服务过程中的归属感及公平性对其心理状况产生很大影响。将居民在保障房社区公共服务设施的消费过程中的心理状况进行分析，是对公共服务设施消费福利功能性活动的进一步验证和补充。研究选取信任感、归属感及公平性作为反映公共服务设施心理状况的指标。
2实证研究
2．1研究区域与数据说明
2．1．1研究区域2014年起各地将公租房和廉租房并轨运行统称公租房，目前天津保障房类型主要包括限价房、公租房、经济适用房三种形式。根据《天津市住房建设规划(2011～2015年)》，规划期内，主城区内三类保障房建筑面积要达到1500万平方米。笔者选取了分别位于红桥区、河东区、东丽区、津南区的民畅园经济适用房、百合阳光限价房、秋悦家园公租房、双港新家园片区为调查区域。对保障房社区居民进行随机调查，发放问卷136份，收回有效问卷为128份。问卷的有效率达到94%。
2．1．2数据说明对于数据的处理，一方面，由于涉及福利评价，同时在调研过程中，中低收入群体对都不能给出或不愿意给出回答或较为准确的回答，而只能给出不同程度的主观评价，例如:好、较好、一般、较差、差或高、较高、一般、较低、低等主观评价，因此更多的为虚拟定性变量。另一方面，为使得测量指标具有可比性，调研采取Likert5级评分法对各指标进行1－5赋值处理。
2．2计算方法
2．2．1设定消费福利模糊集设模糊集X为消费福利状况，则公共服务设施消费福利变化的部分W为X的子集，将第n个居民的消费福利函数表示为W(n)={x，μw(x)}，x∈X，uw(x)是x对W的隶属度，uw(x)∈［0，1］，设1为消费福利绝对好的隶属度，0．5为一般状态，此时消费福利最模糊，0为消费福利绝对差时的取值。
2．2．2设定隶属函数选择适合的隶属度函数是利用模糊综合评价法核心问题之一。在进行选择时，可以依据研究的指标及背景，Miceli［28］认为一般可以将指标变量分为虚拟二分变量、连续变量和虚拟定性变量3种类型。
2．2．3计算权重根据实际所得的消费福利的初级指标进行加成计算，得到次级指标隶属度，对应的权重在加总合成过程中是必须的，权重表示各初级指标在次级指标中权属的重要程度，因此，计算权重是运用模糊综合评价法的关键。
2．2．4加总指标Cerioli和Zani［29］通过使用下式的加总，利用以上实际计算得到的初级指标隶属度及权重，推导出各功能性指标的隶属度。
2．3结果与分析被保障对象公共服务设施消费福利的各指标评价结果见表2。从表2可以看出，被调查区域公共服务设施消费福利指数由入住前的0．777下降为入住后的0．513，下降程度较大。具体而言，各功能性活动隶属度的前后变化比较明显。
2．3．4服务环境保障房社区公共服务环境总隶属度由之前的0．833下降为0．565。虽然保障房社区及其保障对象比较特殊，但其公共服务设施配置仍按城市一般社区配置标准进行，没有考虑居民的实际需求，造成“重商业设施轻文化、社区服务设施”的布局不合理现象。有的设施用房空置、挪作他用，与本应提供的服务不匹配。居民在调研中普遍反映服务环境“脏、乱、差”，对公共服务设施满意度普遍较低。但公共服务设施空间规模基本能满足要求，设施现代化程度及服务人员衣着整洁度与原社区也没有太大差别。在服务环境各构成指标中，各社区公共服务设施规模、服务人员衣着整洁度指标没有太大变化;其他指标各社区均有不同程度的降低。百合阳光有一定的智能设备，如快递自取机、门禁卡等，该社区公共服务设施现代化指标有所上升，其他社区公共服务设施与一般社区没有差别。
2．3．5心理状况居民入住保障房社区后，公共服务设施消费便利性的降低、消费成本的上升、服务质量及服务环境的降低，进一步影响了居民的心理状况。公共服务设施消费心理状况总隶属度由入住前的0．756降低为入住后的0．544，具体表现为消费过程中信任感、归属感及公平性的降低。在心理状况各构成指标中，由于对服务人员的信任感主要是服务质量的感知产生的，所以其隶属度的改变与服务质量的改变情况相一致，即民畅园信任感隶属度下降最少，其他社区有不同程度的下降。而就归属感和公平性而言，由于秋悦家园社区是公租房，居民住房的归属感及公平性和设施数量、质量、服务等都影响到公共服务设施消费过程中的归属感和公平性。所以其归属感和公平性隶属度下降幅度最大，其他社区降低幅度相对较低。
3结论及讨论
3．1结论(1)从保障房社区入住前后公共服务设施消费福利状况隶属度变化情况可以看出，公共服务设施消费福利水平在入住保障性社区后的下降程度较为严重。由入住前0．777下降为入住后的0．513，其中，公共服务设施配置情况是影响消费福利下降的重要因素。(2)从功能性活动指标来看，入住保障房社区后组成居民福利的各功能活动隶属度有不同的降低，不仅需要保证公共服务设施配置，完善公共服务设施运营体系，而且从能力的角度提升中低收入群体消费能力，从而从根本上全面提高中低收入群体公共服务设施消费福利水平。
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关键词：公共服务设施人口结构布局模式
Abstract：TheconstructionofpublicservicefacilitieshasbecomeasignificantprocessinthedevelopmentoftechIndustrialzone.TheneedsforharmonizingbetweenpublicservicefacilitiesanddevelopmentoftechIndustrialzonealsocauseproblemstobesolved.Inthisarticle,fromtheaspectsofpopulationstructurechange,landconservation,andthelayoutpattern,thecaseofplanningofpublicservicefacilitiesinChangShahigh-techzoneisusedtodemonstratethetechnologyforpublicservicefacilitiesintechIndustrialzone.
Keywords:publicservicefacilitiespopulationstructurethelayoutpattern
随着高新区日益发展，大量的外来人口进入以及社会结构的分异多元，对高新区的公共服务设施提出更为严俊的挑战，而忽视人口结构变化的规划方法已经很难满足社会的要求；同时如何整合公共服务设施，提供更加人性并且更加节约用地的规划方法，也是高新区亟待解决的问题。本文以长沙高新区公共服务设施规划为例，从人口结构变化、节约用地、布局模式三个方面探索适合高新区公共服务设施发展的规划方法。
长沙高新区介绍
长沙高新区位于长沙市西部城区，紧邻长沙城区发展。2009年获批国家级创新型科技园区，是长株潭两型社会和长沙创新型城市建设核心区。长沙高新区规划面积101平方公里，已建成面积40平方公里。在长沙高新区建设的初期，政府的主要精力放在基础设施建设上（七通一平），以此来招商引资。故公共服务设施的建设远远滞后于高新区的发展，并且已经影响到高新区的进一步发展。
关于人口结构变化
公共服务设施的需求的核心就是人口的需求。而对需求构成较大影响的是人口的年龄结构特征。在人生的第一阶段，即当人们年轻的时候，其收入是比较低的，主要为满足生存型需求在奔波；在人生的第二阶段，即工作年龄阶层。收入达到高峰，在储蓄的同时多方面需求涌现，向发展型和享受型需求层次转变；人生的第三阶段为退休阶段，收入减少，偏向于老龄需求与享受型需求为主。[1][2]
根据长沙高新区现状人口结构并预测未来的人口结构，对长沙高新区各个时期公共服务设施建设的重点作出分析与安排。
3.1近期低级需求阶段
近期阶段青年人口为社会主流，人口规模以机械增长方式快速增加。长沙高新区产业以劳动密集型产业项目为主，产业人口年轻化、单一化，蓝领人群数量庞大。未来5年大多数面临着成家问题，少儿人口教育需求膨胀，急需像“民工子弟学校”、“民工医院”的出现。从人口素质看，大量的蓝领工人渴望成才，教育培训需求剧增。
所以，在目前这阶段应该以保证生存型公共服务设施配置为主。重点配套建设教育设施如幼儿园、初小学、企业培训，医疗设施如综合性医院、社区卫生站等。
3.2中期中级需求阶段
所以在中期阶段，应该重点建设文化设施与体育设施，同时进一步提升医疗设施和教育设施，特别是加强培训设施的建立。同时考虑福利院的建设。
远期高级需求阶段
2030年后，开发区呈现中老年型年龄结构特征，人口密度、社会结构、设施水平、功能种类等日益趋于一般意义上的城市化地区。中低端需求得到进一步满足，程度趋缓；高级需求超过中级需求到达顶峰，主要表现在需求高级化和特殊化两方面。具体有以下两点突出特征：(1)公共服务向高品质趋向。(2)特殊需求增长，满足中老年人消费需求偏好，注重社区化建设。
所以，这个时期的公共设施建设应进一步完善公共设施体系，同时着重加强社区活动站，老年活动中心等设施的完善和提质。
4关于节约用地
公共服务设施落地难的一个很重要原因，就是选址难。在土地成本越来越高的高新区这个问题就更加突出了。如何节约公共服务设施的用地，具有很重要的现实意义。现行的节约公共服务设施用地方式有两种。
一种是复合化，即公共服务设施与其他设施的复合。这种复合既可以是公共服务设施之间的复合，比如社区活动楼，采用合建的形式,将老年活动中心、图书馆等公共设施合理规划于同一地块,共同建设。还可以是经营性用地和公共设施用地之间的复合，表现为越来越多大型公共设施不再独立用地，而是结合经营性用地集中配置，比如在新加坡，就将镇一级图书馆、诊所配置在大型商业中心内部。
另外一种是节约化，即充分利用“公用地”。所谓的“公用地”是指城市的边角废地、立交桥下用地以及原有公用设施用地。充分利用公用地可以极大地减少公共设施落地成本和阻力，同时也可以使有限的土地资源得到充分的利用。
5关于规划布局模式
现行的规划理论都强调邻里中心和社区的建设，试图营造一个良好的社区中心氛围，但社区中心配置什么样的设施，如何构建一个良好的社区体系，不同城市各不相同。同时在规划方法上，均在尝试明确清晰的公共设施服务范围和边界，以保证公共设施总量的整体平衡和均等，但范围大小有所差别。[3]
在长沙高新区公共设施布局规划中，采用了片区-片区组团―社区级这样的规划模式。
5.1片区单位的划分
依据长沙高新区区主要功能结构，结合地域范围大小，分为5大片区级单元。面积在10-30平方公里不等，服务人口规模10-20万人之间，一般包含2-3个片区组团级单元。对于片区级设施，原则上要求在各自单元内进行动态协调。
5.2片区组团单元划分
结合长沙高新区城市综合服务功能，在片区级单元上又细分9个片区组团区级单元。片区组团级单元规模一般为6-13平方公里，服务人口在5-10万人之间，一般包含3-4个社区级单元。对于片区组团级设施，原则上应在各自单元内进行动态协调。
5.3社区单元划分
考虑以后的公共设施管理，结合居民当前的生活和出行方式，从设施均衡布局和内部服务自足性角度出发，界定社区单元以半径500-800米范围为标准规模，用地面积约1平方公里，配建较完善的能满足社区内部居民物质与文化生活需要的公共服务设施，使各种功能活动实现较均衡的混合。对于工业区，考虑到其功能，半径和划分单元相对较大，在1.5-3平方公里左右。
5.4社区模式建设
对于每个社区单元内公共设施的配置，建议的组合建设模式是：公共设施的集中布置，形成社区中心，鼓励居住和商业的相对融合，鼓励社区内商业街的打造。
每个社区在建设过程中，积极引导形成一个社区中心，同时预留1-2所幼儿园，尽量建设1所小学，形成教育学习中心。
专门谈到社区商业街体系（它不属于公共设施的范畴），是因为部分公共服务设施已经是由市场来配置，比如游泳馆、社区电影院等，只有这些设施和纯公共物品设施相互配合，才能形成完善的、不至于重复建设的公共服务网路体系。[3]
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关键词：居住区；公共服务设施；优化策略
中图分类号：TU984文献标识码：A
引言
要解决好居住区公共服务设施配置问题，除了加强批后管理外，更应做好方案设计和评审工作，而构建一个科学的标准体系是解决上述问题较为有效的方法。因此，居住区公共服务设施设置优化策略具有重要的现实性。
1.引起居住区公共服务设施设置优化的因素
1.1人口年龄结构及居民生活方式的变化
居民年龄结构变化中老年人增多的趋势对居住区公共服务设施的影响较大。庞大的老年群体和众多需要照料的高龄老人，不仅需要经济保障，也需要提供大量的日常生活照料及医疗服务，这就对全社会提出较高的要求。
1.2居住区开发形势的转变
市场经济条件下，城市中心地区的土地价格门槛较高，用地紧张，很难再有可能一次性获取大面积的土地，但组团各属于不同的开发单位，在小区级或居住区级公建配套上有所缺失，这些设施通常依托中心地段原有的设施解决，无形中增加了这些设施的服务压力。
1.3公共设施配套供应模式与实际需求的矛盾
2.居住区公共服务设施的需求和配套发展趋势
2.1居住区公共服务设施的需求发展趋势
2.2居住区公共服务设施的配套发展趋势
随着市场经济发展的不断完善，可以盈利的经营设施的设置受到普遍青睐，而对一些服务型设施的设置却得不到保障。同时，由于生活品质的提升、消费结构的转变，居民对营利性商业的需求也与日俱增。公益性公共设施需要出台强制性的规定，以保障居民基本的公共利益。
3.居住区公共服务设施设置优化策略
3.1调整居住区公共服务设施设置模式
简化组团分级、变传统三级配套为两级配套，即将原有“居住区―居住小区―组团”的三级配套模式进行调整，简化形成功能明确、布局集中的“居住区―居住小区”两级体系。同时，以街道、社区对应居住区和居住小区分级的两级设置方式。城市住区空间可以用不同标准进行分级划分：与空间规模相对应的是居住区、小区；与社会管理体系相对应的是街道办事处、社区。
借鉴新加坡经验，结合生活性道路布置主要公共服务设施用地，加强设施可达性，提高使用率。
3.2优化居住区公共服务设施规划布局
3.2.1服务人口与设施的对应
在实际应用中，广州、深圳、南京、重庆标准中在服务人口和公共服务设施之间建立直接的对应关系，只需确定人口规模就可以直接确定设施的内容与数量，方便了配套标准与规定的使用。
3.2.2法定规划的引入与控制类型
在沈阳市控制性详细规划全覆盖过程中，对配套居住区公共服务设施控制采用实线控制、虚线控制、点位控制、文本控制4种方式。实线控制主要为强制性控制用地，必须落实项目的空间范围，不可调整位置。虚线控制主要为用地预选址，即必须落实项目的空间范围，在街区范围内可弹性调整位置。点位控制主要以控制规模为主，不强制落实用地。文本控制主要为在规划文本中提及，不强制落实用地。
3.3提升居住区公共服务设施设置标准
3.3.1提升服务性设施
建议对2002版《城市居住区规划设计规范》中有关公共服务设施项目做适度调整，以政府作为投资和经营主体的教育、医疗卫生、文化体育、行政管理与服务、社会福利等设施归为公益性设施，各类商业服务业设施归为经营性设施。重点加强公益设施控制要求，在指标中应给予明确的设置规定。
3.3.2提升福利性设施
加强幼儿、老年人等公共服务设施的规划控制。从目前的状况来看，便民利民设施、助残养老设施正是一些居住区的公建配套中的最薄弱环节，因而儿童、老人及残疾人等特殊人群的需求，是本次指标体系设定中要注重的议题。
3.4完善居住区公共服务设施设置机制
强化公益性设施，保障公共利益。建议公益类用地由政府统一控制管理，并确保配建的标准。灵活配套经营性设施，满足市场需求。将商业服务类中控制项目突出菜市场控制指标，其它商业小类项目采用控制整体指标的方法，灵活应用，确保弹性。合理调整适用范围，提高可操作性。适用范围为沈阳市中心城区，三环以内为旧城区，三环以外为新城区。根据以上两个区域的不同特点，采取不同的设置规定和设置要求。新城区，要求独立设置用地的设施，应落实用地范围。旧城区，可根据实际情况，在条件允许情况下按照不低于指标的70%设置。
4．结语
本研究是对公共服务设施研究方法的新的探索，可梳理出匹配沈阳市公共服务设施特点的优化思路，填补沈阳这一方向上的空白，为沈阳市控详规划深化编制和管理审批工作奠定了基础。笔者也衷心希望沈阳市居住区公共服务设施设置优化策略能为相类似城市落实相应设施，找寻适合于城市公共服务设施配建的思路，能提供些许可参考的方法。
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关键词：城中村改造，公共服务设施，开发运营，模式
“城中村”是我国城市化进程中的特殊产物，集中反映了我国农村城市化进程中新旧体制交替和磨合中的各种矛盾，具有复杂的历史背景和社会经济根源，其存在严重影响了我国城市化进程。以昆明为例，昆明市主城区249平方公里范围内，有城中村336个，面积近20平方公里，建筑面积达3800多万平方米，仅常住人口就达76万。其中西山区就有城中村115个，是昆明四个行政区中城中村数量最多的一个区，占昆明整个城中村数量的34%。如此数量巨大的城中村严重影响了城市的整体形象，制约着社会经济的进一步发展，造成了诸多的社会隐患和城市问题，成为城市现代化发展的严重障碍。
一、现状分析
二、存在的问题
目前的城中村改造项目中，普遍存在开发成本普遍太高，市政及公共配套设施不足；加上公共服务设施的非营利性，很难吸引非政府资本介入开发运营。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，同时也影响了城市的现代化形象。而对于现已运作的一些居住区的公共服务设施而言，经过笔者的调研发现，普遍存在如下问题：
（一）规划管理思路的影响。
由于长期受旧规划管理思路的影响，加上城中村改造项目的商品化开发如此迅猛，以至于规划管理的思路还没有适应城中村改造项目的开发环境。规划管理思路没有随着管理环境的变化而做出适时的调整，是造成城中村改造项目公共服务设施不合理的原因之一。原先旧的规划思路是按照配套建设指标将城中村改造项目公共服务设施纳入小区，由各开发商分散建设，这种规划管理思路造成了建设不成规模、管理经营分散、核心项目较难保证相应建设规模的现状。
（二）开发管理模式不合理。
现行的开发管理模式上,实行的是“谁开发，谁配套”的运作模式，这样就导致公共服务配套设施分散，规模较小的现象，未能带动城市功能的有效聚合和发展。所谓“谁开发、谁配套、谁建设”的配套模式,其实是沿用计划经济体制下摊派指令的作法,忽略了不同性质产品的供给特点以及不同社会主体之间内在的利益差别,因此就会产生一些不合理的现象。
现行居住区投资开发模式是由各开发商投资开发住宅和与之相应配套的公共服务设施。现实开发过程中，一个居住区往往由若干个开发商共同开发，各开发商对自己所要承担的配套内容原则上没有异议，事实上不同的公共服务建设项目的投资回报率是不一样的，其中有一些属于非盈利性的建设项目。显然，大家都会倾向于回报率高的项目先开发，而滞后开发建设非盈利性项目，所以这种分散投资开发模式必然会导致公共服务配套建设不合理。
（三）开发商的综合开发意识不强。
由于受到房地产开发的资金约束，客观上会使开发商不自觉地形成“重住宅楼开发，轻公共服务设施配套开发；重住宅楼单体设计，轻小区环境和景观设计”的开发定式，不同地区、不同项目均存在综合开发意识不强的现象。
现行关于居住区公共服务设施配套建设的指标是在20年前就制定的，指标中好多配套内容现在已出现变化，而且配套建设规模也不再适应现代人们的生活方式和年龄结构。还有关于公共服务设施配套建设费的收取和管理办法也不明确，不同地区管理居住区公共服务设施建设的政府主管部门也不一致等等。
三、切实可行的公共服务设施开发运营模式选择。
在公共设施开发运营的模式上，既能适应盈利性公共设施满足市场机制的运作方式，同时又保证公益性的公共设施的落实，就需要提出新的公共设施配套模式。要打破现行的开发管理模式上实行的“谁开发，谁配套”的运作模式，并且将建成后的日常运营结合在一起。可以考虑以下几种模式选择：
（一）公共服务设施工程项目融资代建制。
是借鉴BOT/PFI国际先进管理方法和实践经验，将公共服务设施工程项目、项目融资和代建制联系起来,构建公共服务设施工程项目投资建设管理成套的模式框架。首先，项目公司从政府处获得公共服务设施工程的特许经营权，承担从筹资、建设、经营的项目全寿命周期任务；其次，项目公司将其中的部分或全部实施内容交于工程(管理)公司管理、建设和运营。所确定的项目公司、工程管理公司、工程公司、运营公司等都是通过竞争获得合同,且有完整的准入和退出机制。
（二）通过综合开发实行村民投资参股经营。
城中村可以尝试撤消村委会,组成股份公司,将村中村农民变为公司股东,按《公司法》经营配套的公共服务设施。在新形势下探索投资参股经营投入方式，为城中村经营的结构调整、农民的增收创造条件，增强农民抗御市场风险的能力。具体做法可以参照三种模式来做：
2、由政府和村股份公司共同组建城中村公共服务设施开发运营公司，可通过相互控股，共同经营的方式来完成城中村公共服务设施的前期工程。当前期开发完毕时，通过招标的方式，由运营商完成后期的配套和运营。这种做法的优点在于政府监控力较大，政府、运营商和业主三方之间可以实现共赢。政府可以利用公司经验及经营管理能力，控制城中村公共服务设施的开发运营质量，增强居民回迁后生活的便利性。改造前期工作完成后，运营商介入到配套和运营工作中，并统一规划、统一安排城中村公共服务设施的配套和运营。此时如引入知名的运营商，可借助其品牌，技术力量、丰富的地产开发经验，提升片区档次和形象，获取物业的最大综合价值。如西山区城中村改造项目中的“润城”，就准备与昆明市的名校合作，以提升整个居住区的品牌价值。
3、在政府指导下，开发运营商与村股份公司共同组建城中村公共服务设施开发运营公司，负责城中村改造后，公共服务设施的前期开发建设和后期运营等所有工作。这种做法的优点在于开发运营商的经验丰富、经营管理能力和技术力量强，参与城中村公共服务设施开发运营有利于保证整个片区的开发档次与品质。村股份公司参与开发运营工作，也有获利的机会，所以开发的积极性也较高，村股份公司代表了村集体和村民的利益，利益统一有利于开展工作。开发运营商与村股份公司共同承担可充分利用双方的优势，保证开发运营工作的进行，同时对于今后的运营也较为便利。但是在运作中要注意开发运营商的较大股权，掌握城中村公共服务设施开发运营公司的经营管理权，以保证项目的高标准、高质量的开发。
（三）PFI(私人主动融资PrivateFinanceInitiative)。
私人主动融资是指政府部门根据社会对基础设施的需求,提出建设项目,通过招投标,由获得特许权的私营部门进行建设与运营,并在特许期结束时将所经营的项目完好地、无债务地归还政府,而私营部门则从政府部门或从接受服务方来收取费用以回收成本的项目融资方式。结合城中村改造中公共服务设施配套的实际，可以考虑在此架构下设立PFI项目促进中心,在有关PFI项目的论证、评价、融资、保险、经验交流等方面向政府和民营企业提供咨询服务。在推行PFI模式的过程中,应根据项目的特点和民间资本的实力,灵活地选择运作模式和运作流程。公共服务设施包含的项目种类繁多，有大型的超市、医院或学校，又有规模较小的服务性项目，不同的项目对开发运营商的运营能力以及资金要求各不相同。因此,在运作方式和流程方面应符合项目特点以及回迁居民的生活要求，相对灵活，不宜太过统一。
（四）分阶段的建设时序控制。
建设利用时序应与其发展规模相适应的开发策略模式作为发展模式，其首要原则是符合政府开发规划的调控要求和市场需求，使有限资源提供和建设时序符合最佳的发展途径。
第一阶段，在规划信息的利好促使下，先期开发建设临近主城的部分中密度住区的公共服务设施。先期开发临近主城的住宅片区，利用主城边缘区的配套设施的便利，满足开发前期的需求，同时相应的建设一批较有影响力的新型公共配套设施，为后续的建设发展提供一定的基础条件。如西山区的南亚风情第壹城项目，虽然建设还未完工，但其配套的如大型商场、电影院等设施的宣传，已使该项目成为周围片区的地标性项目。
第二阶段，利用大型公共服务设施的建设契机，完善其主导功能片区的周边多功能服务设施的开发。合理配置一定规模的中小型公共服务设施，共同支撑主导功能区的活力和人气需求，塑造全新的新型居住区形象。
第三阶段，可持续地发展其他区域的服务设施配套。利用前期开发所带来的优势进一步吸引其他项目中公共服务设施的开发建设，以满足小区域内回迁居民的生活需要。并且提升了城市整体的品质和形象。
“城中村”改造工作具有重大现实意义和深远历史意义。目前，很多城市已经全面提速“城中村”改造工作，对于如何统一规划、开发和运营城市公共服务设施，增加文化、绿地、休闲娱乐、学校、幼儿园、医院等公众事业和生活服务设施问题的研究，有助于改善民生的重大“民心工程”，也有利于高起点规划不同的业态分布，促进现代服务业发展。
参考文献：
［1］李江，刘博敏，市场经济下城市住区公共设施配套的新思路，江苏建筑，[J]，2006,08
［2］侯祥朝，基于BOT/PFI的公共工程项目融资代建制，西安建筑科技大学学报(社会科学版)，[J]，2006,03
《意见》明确了构建公共服务设施体系的基本目标、主要工作任务和近期工作重点。其中，构建覆盖城乡的教育均衡发展体系的基本目标是：到**年，小学适龄儿童入学率和升学率达99.8%，初中毕业生升学率达83%，高中毛入学率达75%。基本普及学前教育和高中阶段教育，高质量、高水平巩固提高“普九”义务教育成果。全市公办中小学基本实现规范化学校标准，完成覆盖全市的基础教育网络化建设。到**年，建立相对完善的覆盖城乡的教育均衡发展体系。
构建覆盖城乡的基本医疗卫生服务体系的基本目标是：到**年，新型农村合作医疗参合率达95%以上。城乡基层医疗卫生服务机构标准化建设达80%以上，基本公共卫生服务得到普及。法定传染病发病率、孕产妇死亡率、5岁以下儿童死亡率分别控制在全省较低水平。建立政府主导的多元卫生投入机制，基本适应人民群众多层次的医疗卫生需求，人们群众健康水平进一步提高。到**年，建立相对完善的覆盖城乡的基本医疗卫生服务体系。
构建覆盖城乡的公共文化服务体系的基本目标是：到**年，早日70%的行政村都有一个“农家书屋”，有条件的村实现“一个标准篮球场、两张室外乒乓球台”。从根本上解决全市边远山区农民收听收看广播电视难的问题，实现城乡群众广播电视共享服务。充分发挥博物馆、文化馆、图书馆作为公共文化服务体系主力军作用，全面完成乡镇综合文化站建设。到**年，建立相对完善的覆盖城乡的公共文化服务体系。
构建覆盖城乡的困难群体基本住房保障体系的基本目标是：对符合廉租住房保障条件、申请廉租住房租赁补贴或实物配租的城市最低生活保障家庭，实现应保尽保，并逐步扩大到城市低收入家庭。廉租房保障户数**年达到1.5万户。廉租住房制度保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭，基本消除城市低收入住房困难户，农村群众居住条件稳步改善，全市城镇人均住房面积明显提高。到**年建立相对完善的覆盖城乡的困难群体基本住房保障体系。
构建覆盖城乡的公共安全保障体系的基本目标是：建立健全公共安全保障应急预案体系、组织体系、保障体系和运行机制，全面提高政府保障公共安全和处置突发公共事件的能力。治安灾害事故稳中有降，重大公共安全事故得到有效控制。到**年，全市平安县（区）达标率100%，平安乡镇达标率在94%以上，平安村（居）达标率在90%以上，平安单位达标率在85%以上，创建稳定、和谐的社会环境，逐步形成惠及全民的安全保障服务体系。到**年建立相对完善的覆盖城乡的公共安全保障体系。
为加快构建公共服务设施体系，《意见》提出以下保障措施：加强领导，抓好目标任务的分解细化。市委、市政府成立公共服务体系建设领导小组。各区县要按照市委、市政府对推进公共服务设施体系建设的总体要求，积极作出相应的决策和部署。市直各责任单位要联系部门实际，抓紧对目标任务进行分解细化，稳步推进年度工作目标任务和相应措施落到实处。
统筹推进，推进公共服务保障体系化。坚持“统筹考虑、系统设计、整体推进”。在实施内容上，每年集中解决一批群众要求迫切、关系切身利益的问题。在目标制定上，做到近期与远期相结合，形成梯度推进的目标体系，使各级工作有重点，群众保障有预期。