骏景花园：你大爷还是你大爷！物业南苑金融城楼龄

骏景花园，10年前广州大名鼎鼎的精英之城（这几个字依然傲立在科新路西门），这两年因为物业太烂、楼龄老化、设施陈旧、园林破败、被很多人看空。

那事实又是怎样的呢？

骏景花园位置（图中红点）

在金融城和骏景小学的加持下，根据贝壳数据，截至2020年12月31日，骏景花园的成交价，突破7万。

从涨幅来看，以相同条件的2房（两个卧室）来看：

从2016奶的3.12万，到2020年的7.01万，4年涨幅125%；

从2019年的5.03万，到2020年的7.01万，1年涨幅39%。

相当强劲的涨幅，不得不说，你大爷还是你大爷。

骏景的优势很突出，问题也很突出。

1、第一大优势是金融城

跟美林海岸花园一样，骏景花园最大的优势就是金融城，这个大家都清楚不展开了。

2、第二大优势是骏景小学。

看到有人说美林海岸的员村小学是省一级，所以比骏景小学好。

完全是业余水平的胡说八道。

骏景小学贵为天河东龙头，绝对不是员村小学可以相提并论的。

骏小之前有神学院预备学堂的美誉，每年接近10%入读华附，全市第一，进入省实和广外的也很多，不是省级是因为从2006年广州停止了等级评估，如果评，300%的省级。

3、生活配套很完善

各种便利店、餐饮、银行一应俱全，下楼就是。

4、居住圈层也还过得去。

因为之前的确是大名鼎鼎的精英之城，所以圈层没有像外表看起来那么差，但也特别提醒的是，最有实力的精英，确实正在向天河公园等环境更好的地段转移。

值得一提的是，骏景是一个8783户的超大小区，分为北苑、南苑和东苑。

从圈层的角度，东苑＞南苑＞北苑，价格也如此。

5、最大的问题，是物业差导致的城中村既视感

小区开放式，加上物业不作为，人员进出混杂，又加之园林市政维护不到位，最终坐实了脏乱差的大型城中村之“美誉”。

6、停车位不足也是个很大的问题。

尤其后续对金融城高端人群来说，几乎是毁灭性的打击。

虽然小区南面更有一个和小区仅一墙之隔的巨大的私人停车场，车位充足，价格适中，管理完善，但比起地下室停完车直接上楼，还是差了十万八千里。尤其是雨天，小区外停车更是非常糟糕的体验。

7、楼龄也比较老化

2000年前的楼龄，确实是老了。

骏景的特点差不多就上面这些，下面说3点看法：

1、横向比较来看，价格可以接受。

目前美林海岸花园的最高价去到了9.15万，但这是复式户型，真正跟骏景差不多的平层，最高也就是7.5万。

分析来看，同样是金融城沐浴下的躺赢英雄，两个小区物业差和停车不足是通病，其他比较：

美林海岸的优势是临江、小区园林品质高；骏景的优势是学位。

5000的价差，我觉得也过得去。

同时跟中海花城湾比较来看，花城湾目前最高价14万，骏景刚好一半，也还行。

2、从未来的趋势来看，骏景的优点和缺点，都存在变数

一部分优势会进一步强化，主要是金融城的建成会有一波红利，然后13号线建成后骏景会变成地铁口物业，也是一个新增优势（目前离地铁接近1公里）。

但一部分优势会弱化，比如骏景小学，随着居住圈层的持续下滑，尤其是大量高端人群的离开，有可能导致小学生源下滑，进而成绩有一定下滑。

但物业差的问题，却有望改善，比如骏景目前成立了强势的业委会，下一步如有所作为，改善可期。

鉴于上述2点看法，我的建议很简单：

7万的骏景花园仍然可入，但只建议入80㎡及以下的小户型，这样可以瞄准后续金融城的刚需，不愁没有接盘侠。

而大户型，强烈不建议。

因为学校优势确实存在变数，且停车难是个无法改变的硬伤，随着楼龄的进一步老化，如果物业又得不到大幅度改善，那么对高端人群的吸引力将持续下滑，随着后续周边新盘包括城中村的改造，有可能成为下一个高配版的棠德花园。因此，强烈不建议。