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2024.05.25上海
现在市区篇给大家补上。
上海市区成熟度高、资源发达，居民幸福指数已经很高。
但是千人千面，总有一些群体不太如意。市区发展过程中，也不总是一帆风顺。
01
虹口区
虹口，最让人意难平。
北四区中，虹口一直以老大自居。
最直观的就是房价。1997年时，四川北路、鲁迅公园附近房价高达8000元/平，比大宁贵两倍。
现在虹口的经济情况被许多郊区超过，不少居民唏嘘不已。
即使到目前，虹口的人口密度依旧全市最高。
虹口不仅人口密集，老龄化也最严重，60岁以上老人占比超过44%，全市最高。
其他区域都在大拆大建引入新的产业时，虹口只能干着急。北外滩搞了20多年，只建成了东大名路以东窄窄一条线。
其实经济下滑不是最让人遗憾，上海不一定各个区域都负责赚钱，有些区产业少一些也无所谓。
随着经济下滑的，是虹口的商业、文化地位全面下降，这是当地居民心中的最大遗憾。
虹口四川北路曾经是上海三大商业中心之一，商品交易额占全市20%以上。
如今扔到全市水花都没一点，2%都占不到。
四川北路冷冷清清，几个商场门可罗雀，加起来打不过南翔一个印象城。
虹口一直以海派文化发祥地自居，历史上的确文脉鼎盛。
鲁迅、沈尹默、郭沫若、茅盾、瞿秋白、丁玲、夏衍、叶圣陶、冯雪峰等文坛大佬都曾在此居住生活。
现在外地人来上海，有几个会去虹口逛逛？体验上海文化就去“巨富长”、武康路，体验都市感就去外滩、陆家嘴，最远跑到外白渡桥打个卡，就是不跨过苏州河。
虹口有大量的名人故居，红色资源，比如鲁迅故居，中共四大旧址等等，然而却没有形成城市名片。
之前不知道为什么炒作甜爱路，大量游客去过后表示：不想再来第二次。
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02
杨浦区
其实北上海都有下滑，杨浦也不例外。
上世纪七八十年代杨浦工业产值占全市四分之一，贡献了全国超过5%的财政收入。
现在杨浦经济总量不低，地位与历史相比却下滑严重。
杨浦的最大遗憾是，运气实在不好。
2号线是上海能级最高的地铁线，堪称生命线，对沿线区域带动极大。
规划以来，2号线一直是长宁西郊出发，穿过市区，向北通到杨浦
九十年代浦东大开发，中央要求2号线必须跨黄浦江去浦东，杨浦错过了最好机会。
4号线只经过边缘，对杨浦实际意义不大。
杨浦腹地第一条地铁是8号线，2007年才通车，比徐汇晚了14年。
这14年，是上海发展最快的时期之一，大量资源等着落地、大量机会横空出世。徐汇、长宁、闵行、浦东借助地铁抢了太多资源，杨浦落后了。
第二，杨浦又错过了世博。
2008年世博会是上海最好的机遇之一，黄浦、徐汇、浦东借助世博会拆除了大量破旧码头、厂房、棚户区，城市环境焕然一新。
世博会当时选址考察过杨浦滨江、虹口滨江，后来因为一些偶然因素选了现在的场地，从而造就了前滩、徐汇滨江。
如果世博选在了杨浦，杨浦滨江早就是上海著名的商务区、豪宅区。
而现在，东外滩还是一片大工地，比徐汇滨江慢了十几年。
第三，大片空地没利用起来
杨浦与虹口一样，历史包袱都很重。不过杨浦曾经有过机会：80年代唯一可成片开发的土地就是中原地区
80年代啊，改革开放初期，各地都面临着巨大机会。
当时长宁虹桥开发区马上起飞，徐汇漕河泾全面转型，浦东蓄势待发。
杨浦中原却规划成了动迁基地。
虹口、黄浦、老南市的动迁户纷纷迁过来，杨浦为安置大家做了大量贡献。
但是也牺牲了最好的发展机会。
很多产业都去了长宁、徐汇、浦东甚至是闵行，杨浦一直没有空地承接。
这三大遗憾拖累了杨浦的发展速度。
当然杨浦部分优势还在，科教文卫资源全市领先，比较适合自住定居。
03
徐汇区
杨浦运气不太好，徐汇则一直是运气最好的区域之一。
老徐汇大片土地都是传统的“上只角”，梧桐树下幽静高深。不管你是不是承认，徐汇具备了文化中心地位。
建国后康平路一直是政治中心。
漕河泾奠定了产业氛围，1号线开通早，成就了徐家汇。
1997年八届全运会，造就了万体馆一带。世博大动迁，改造了徐汇滨江。
一江一河来了，徐汇又是核心规划范围。
静悄悄抓住每次机会，徐汇的科教文卫资源也是全市领先。
有这些优势加持，徐汇的客户几乎走不出去，买房定居都是本区解决为主。
遗憾的是，上面所有的荣耀属于部分居民，另一部分徐汇居民受益优先。
1960年上海地图
徐汇原来不大，最远就到万体馆这，现在的上海很多土地都是合并上海县来的。
合并来的土地上，历史沉淀、政治地位、资源密度，就远不如老徐汇了。
肇嘉浜路以南就没了梧桐树的格调，出了内环，资源密度直线下滑。
徐汇有8家三甲医院，7家都在内环内。唯一走出内环的六院，还是贴着内环边。
徐汇引以为傲的商业，几乎全部位于徐家汇，出了内环体量大一些的就漕宝路日月光。
徐汇内环外的商场密度，连闵行中部都不如。
徐汇四大公办小学，全部位于内环内。直到2020年，高安路一小才去华泾开个分校。
甚至连城市面貌也差距很大，长桥植物园华东理工一带转一转，你根本不会觉得自己是在徐汇。
发展不均衡，顶着徐汇的帽子没有高质量的生活水平，是徐汇内环外各大板块的最大遗憾。
随着滨江中城、华泾中心的开发，徐汇的资源正在走出内环。
04
长宁区
长宁曾经是上海发展最快的区域之一。
上海的中央活动区基本与旧租界重合，改革开放后成长起来的只有：陆家嘴、前后滩、徐家汇、徐汇滨江、中山公园、虹桥开发区。
六片中两片在长宁。
长宁也是外资比重最高的区域之一，古北一带依旧有浓厚的涉外氛围。
长宁发展也相对均衡，从内环一路繁华到外环，是上海最向外凸出的部分。
长宁的遗憾是，2010年后开发速度急速放缓，未来的发展一直找不到方向。
六普到七普这十年，市区人口增长的，只有徐汇和长宁。
其他区域全面人口外流。
长宁人口没有外流，一方面是因为经济活跃，更重要的是长宁的旧改几乎停滞了。
虹口、静安人口流失严重，很多是动迁去了郊区。
2011年后，长宁新房占比连全市1%都没有，一些年份甚至0供应。
城市开发陷入停滞，长宁的财务自给率很高，毕竟花钱的地方少了嘛。
长宁税收高，但是卖地少、转移支付少、发债少，所以总体政府收入很低。
反映在居住层面，就是老房子迟迟不动迁、新建项目越来越少，城市面貌变化很慢。
长宁老房子很多。长宁有304540户居民，住老公房的就有204505户，占比高达67.15%。
但是这些老房子又不拆，2024年长宁征地和拆迁补偿款只有3.73亿元，徐汇区高达233.39亿元，差了60多倍。
随着其他市区的不断旧改，长宁会不会成为老房子最多、老龄化最严重的区域？
长宁另一个遗憾是，依赖的日韩企业早就式微，虹桥开发区、古北的地位每况愈下。
幸好目前还有拼多多托着，不知道下一步的发力点在哪？
05
普陀区
必须承认，普陀是上海口碑较差的市区之一。
普陀经济总量被奉贤超过，资源上比郊区强，跟市区相比也差了不少。
其实我们都错怪了普陀，普陀发展速度其实极快。
看起来数据不好，是因为起点确实太低。
前面提到过，徐汇收购的上海县部分，资源密度、发展程度远不如老徐汇，因为起点太低。
普陀的大片土地，原来都是嘉定、宝山的边角料，普陀能把他们带成市区已经不容易。
普陀原先只有苏州河以南部分，即现在长寿路区域，面积只有2.65平方公里。
建国后合并了中山北路以南部分，即，内环内。
1952年上海地图
后来普陀不断合并宝山、嘉定的土地。
1992年，普陀将桃浦、长征全部吞并，面积翻了近3倍。
普陀通过合并，面积共翻了20倍。合并的大部分区域，都是农田、农村、落后的工业区。
当然这都是客观困难，实际发展层面普陀也留下了不少遗憾。
回顾历史，普陀主基调就是合并土地、卖地盖房两件事，其他资源布局很少。
合并桃浦的目的之一就是建动迁房，三湾一弄要拆迁了。
这样好的位置动迁后，竟然搞成了中远两湾城这个超大社区。
中远两湾城与瑞虹新城地段差距不大、起点相差不大甚至面积都差不多，瑞虹新城的规划明显高出一头，现在区域能级、房价上的差距肉眼可见。
其实整个普陀苏州河沿线全是住宅，几乎没有规划公共活动中心，导致普陀没有一片土地进入CAZ。
中央活动区是上海最顶级的地段，普陀吃了鸭蛋，是当地居民心中最痛的遗憾。
另外一个遗憾是，普陀产业力量薄弱，税收上不来，市政方面就差一些。
用2021年数据，是因为七普人口数据相对精确
普陀总量不小，但是面积大、人口多，分摊到每个人头、每个板块的经费就不多了。
所以普陀修路一直很慢，城市面貌维护稍微差一些。
06
黄浦区
通过合并南市、卢湾，现在黄浦是上海乃至全国最好的区域之一。
论经济，黄浦人均GDP全市独一档。
论定位，黄浦全境中央活动区，全市独一份。
黄浦目前的豪宅户数（3000万以上）也仅次于浦东，密度上海最高。
黄浦还要打造近20个豪宅小区，建成后黄浦豪宅户数将超过浦东，位列中国第一富人区。
这么优秀的区域，没有遗憾吗？
有的，最大的遗憾是，这些荣耀与很多本地人无关。
黄浦的豪宅开发、商业开发，背后都是大面积的动迁。
很多黄浦人，都已经生活在世博、浦江甚至宝山。
其实这就是城市发展的代价之一。东外滩之前已经发展不顺，核心就是动迁困难。
动迁不了，当地发展不起来。
现在动迁顺利了，东外滩开始起飞了，当地居民可不知道搬哪里去了。
黄浦，注定是全国人民的黄浦。
07
静安区
黄浦的痛，静安一点也不少。近10年，静安人口流失数量上海第一。
这些流失的人口，很多都是动迁去了郊区。
没被迁走的老静安人，心里的另一个遗憾是：合并闸北后优势下滑。
现在不管什么排名，静安都低于黄浦，与长宁、徐汇差距不大。
2014年，静安人均GDP高达267423元，全市第一。
2015年，静安人均GDP只有134901元，滑落到全市第四。
合并闸北后下滑就有这么明显。
当然这个遗憾更多的是心理层面，老静安人依旧生活在自己土地上，科教文卫资源依旧领先。
闸北资源薄弱一些，跟你关系也不大。
真正影响生活的遗憾是，静安错失了豪宅时代。
租界时期的上海，黄浦更多的是商业、商务中心，生活中心是西侧的静安、徐汇，南静安北徐汇一直是上海顶级的居住区。
进入2008年后情况反转，豪宅数量黄浦却大幅领先。
能称得上豪宅的小区，静安区只有14个，黄浦却多达31个之多。
体量上，也是黄浦的项目更有优势。
5000万以上豪宅户数，黄浦大概是静安的3倍；3000万以上豪宅户数，黄浦是静安的5倍左右。
在建项目中，黄浦更是断崖式领先。
居住能级跟着有钱人走，假以时日，居住中心的定位一定让给黄浦。
静安引以为傲的还有商业繁华、写字楼市场领先。
的确，南京西路依旧是上海第一商圈，写字楼租金也上海最高。
随着黄浦旧改项目上市，也有大量优质办公、商场入场，比如太平洋新天地大厦、嘉里金陵东路项目等等。
远眺太平洋新天地大厦
这些写字楼定位很高，房龄又新，也会缩小黄浦、静安写字楼市场差距。
反观静安，重点打造的苏河湾、大宁板块，根本不是黄浦的对手。
再过20年，静安会不会全面落后于黄浦？
08
浦东新区
在上海浦东是最特殊的区域，一直有独立成市的声音。
浦东实在太大了，面积高达1210平方千米，跟纽约市差不多。
人口581万人，也没比纽约少太多。
经济总量高达16715.15亿元，超过天津。放在北方，仅次于北京。
浦东那么牛，贡献了上海35%的经济总量，却没有享受到上海发达的城市配套、优质的社区环境。
浦东真正的三甲医院仅5家，计入分院也才10家。肿瘤医院这样的贵族医院，跟普通百姓还没关系。
而全市三甲医院35家，计入分院多达60多家。
浦东明显占比太低，出了中环后大片土地都是空白。
每10万人保有的三级医院数量，浦东也是远远落后浦西市区。
人均商场面积，浦东只有1.12平米。看排名也不低，但是浦东的商场过于集中于内环，向南过外环就靠一个周浦万达。
教育上浦东有名的鸡血，也是因为人口太多、好学校却偏少。
更重要的是，好学校分布也不均衡，第四教育署下辖的塘桥街道、南码头街道、上钢街道、周家渡街道、东明街道、北蔡镇、三林镇区域几乎没有优质学区。
生活配套与经济贡献不成正比，是浦东居民的最大遗憾。
资源分布的不均衡，更是加剧了这个遗憾的痛苦。
浦东的另一个遗憾是，一直不给住宅指标，住宅建设远远落后浦西。
2023年上海公开市场卖了72块住宅用地，浦东只给了9块，占比只有8分之一。
浦东经济占比超过三分之一，人口占比近四分之一，给八分之一的住宅用地是几个意思（计入临港后有误差，不影响结论）？
其实看看近几年的供地就知道，浦东更多的是给产业用地，但是总不能大家都上班浦东生活浦西啊。
浦东住宅数量少，产业发达，人口多，结果就是供需白热化，房价非常高。
唐镇超过10万，御桥超过11万，其实看成熟度、看配套确实有些过分。
希望浦东加大住宅供应，加大资源倾斜，让浦东人民也能在当地安居乐业。