政府性基金预算报表中，“征地和拆迁补偿支出”一项引起了我的注意
按照财政部的说明，这笔钱通常是用在
土地补偿、拆迁补偿、地上附着物和青苗补偿，以及安置补助上的
简单来说就是动迁款
随手加了一下，发现2024年上海的动迁款预算居然至少有1100个亿
这还仅仅只统计了一个主要出资渠道
结合各区政府在各个渠道公布的2024年工作计划，以及市面上流传出的动迁项目
今天我们就来扒一扒这些钱可能要花在哪里
01
徐汇区，单这一个项目就能消化掉至少200个亿，而它要做的还有很多……
首先是上海当下最炙手可热的动迁项目之一
东安一村、二村片区旧城区改建项目
徐汇国资资料显示
这个项目占地面积19万平方米，总建筑面积约33万平方米
涉及居住房屋6057证，是徐汇第一个单证超6000户的项目
此次征收范围内的大部分房屋始建于上世纪50、60年代，面积从7平方到160多平方不等
在今年3月31日超99%的第一轮意愿征询结果揭晓后
目前最受瞩目的是接下来的动迁方案
其中关键的上门评估环节将于4月26日开始，预计五天内完成
目前市场上关于评估单价的说法很多，我们可以根据徐汇区2023年动迁地块流出的评估价做一个推断：
例如附近位于内中环的龙华西路334弄，评估价7.8万/平方米
加上各种补偿，50平方米的私房可以拿到740多万
再例如同样位于内环内的永嘉路250、266弄，评估价8.6万/平方米
加上各种补偿，10平方米的公房可以拿到330多万
东安一村、二村位于内环内，靠近徐汇滨江，评估单价取8万/平方米应该不算离谱
动迁价格的具体计算有一套十分复杂的公式，但由于不清楚区域内具体房产类型以及面积情况
我们暂时以公房性质、33万的总建筑面积粗略估计
就已经达到210亿了
这还没有算上价格补贴、套型面积补贴、临时安置补贴等各类补贴
早签约奖、早搬迁奖、签约率奖等各类奖金……
在东安一村、二村所在的西岸滨江功能区之外，衡复风貌区近年也有不少动作
除了因签约比例不足、年初宣布动迁失败的长乐路695弄6、7号
广元路华山路街坊、襄阳南路383弄已于去年征收成功
而在年初流出改建意愿征询单后，最近，张家弄片区正式贴出了征收告示
这个区域的建筑面积暂不可考，但已知更新项目范围约3.28万平方米
参考区位条件类似的长乐路695弄6、7号，不算各种补偿、奖励，张家弄片区的评估价估计至少也要到8万/平方米
这么算下来也有26个亿了
而从目前的信息看来，徐汇区要动的地方远不止这些
根据官方消息，在2023年零星旧改完成后
徐汇区接下来主攻的是老旧住房改造
而衡复风貌区的不成套住房有2.2万户，其中40%集中在张家弄片区所在的“衡东十二坊”
根据一份采购招标文件，2023年徐汇区政府就开始对“衡东十二坊”做整体研究
其中单独对兴顺里街区做了更新方案设计，并要求中标方提供不少于两个比选方案
看来，在徐汇区持续推进五大功能区建设的背景下
东安一村二村、张家弄片区动迁的确只是一个开始
动迁预算暴增，也是蛮合理的了
02
虹口区、宝山区大概都能花100多亿，且均同比翻倍
虹口区今年的一个工作重点是：零星旧改
即中心城区零星二级旧里以下房屋改造
年初虹口区政府表示，要在2025年年底前完成14个零星地块旧改，涉及3000多户居民，测算成本为260亿元
其中2024年将实施零星旧改不少于1700户，也就是总任务的一半
以此推断，今年单虹口区预计就要花掉130亿
它今年的首个零星旧改项目，是涉及449证的虹口区143街坊
目前已完成房屋评估，并出台了征收与补偿方案
此外
说到虹口区今年有名的动迁项目，不得不提的是位于北外滩板块的小区，虹宸易居
它的动迁与规划用地属性的变更有关
去年年底虹口区政府发布的规划图则显示，经调整，虹宸易居所在地块从住宅用地变更为城市发展备建用地
除了位于北外滩板块核心区域，19号线也将从它的一侧穿过
再加上我上次在现场了解到的，18万/平米的动迁单价传闻
推测总动迁款至少要22亿
另一个拿出了100多亿拆迁预算的，是宝山区
其中的一部分，要用来给重大工程项目建设“腾地方”
例如这张公告中的沪渝蓉沿江高铁上海段
资料显示，沪渝蓉高铁是国家“八纵八横”高铁网沿江通道的重要组成部分，贯穿4省2市
单单今年年初的这一个公告，就征收了52.4万平方米用地，涉及村组63个，补偿金额约1.6个亿
资料显示，围绕这个工程开展的周边动迁至少从去年就已开始，预计今年年中基本完成腾地工作
除了村庄宅地，这块工程用地的动迁工作中还涉及37家企业
今年4月，杨行镇泗塘村村域内的清贸彩钢开始拆房腾地，成为红线范围内首个拆迁企业
另外，沪渝蓉、苏沪通交汇的宝山高铁站，也计划于2024年正式开工
在重大工程项目动迁之外，和其他区域一样，宝山区也在进行旧住区改造
例如近日刚正式启动签约的泗塘二村东块成套改造项目
不过作为一个原拆原建项目，它用到的动迁款估计就没那么多了
同样是花100亿
位于中心城区、老房林立的虹口区和外环附近的宝山区
差别还是挺大的
03
还有300个亿落在了浦东新区
从工作计划来看
去年实现了内环内城中村点位清零的浦东
今年工作的一个重点是中环内城中村
目前可以看到的两个重点区域是北蔡和杨思
北蔡楔形绿地位于中心城北蔡镇，是上海2035总规中明确的中心城10片楔形绿地之一
2023年，为了给北蔡楔形绿地做土地储备，浦东政府已完成了对北蔡中界、杨桥等城中村的征收
最近，为了给绿地地块界河工程腾地，北蔡镇联勤村也公示了征地补偿方案
杨思板块最近也有进展
在去年年底，杨思老街旧改土地储备项目正式启动征收签约后
今年年初，2号地块完成签约，居民也已于3月底搬离
这之后，其余两个地块的征收工作也将陆续启动，一共涉及643产居民
但浦东要动的不仅是中环内，其他区域也在推进
2024年的整体计划为，“城中村”拨点超7000户
目前这一计划已完成25.8%，包括今年年初刚刚征收签约结束的唐镇小湾村、暮二村项目
占地约1467亩，涉及被征收户930产
未来将打造位于上海金谷、上海金城的产城融合示范社区
整体看下来的一个感觉是
浦东各个项目的动迁款，即使不见得单项数额有多惊人
但架不住它项目多啊
04
剩下几百亿，大多要用在“两旧一村”上
无论是徐汇区的东安一村、二村改建项目，还是虹口区的临平路老工房动迁，都是“两旧一村”改造的一部分
而这同样是近年上海城市更新的重点
两旧一村，指的是旧区改造、旧住房改造和“城中村”改造
在成片旧区改造完成后
2024年，上海宣布将完成12万平方米中心城区零星旧改
31万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造
并启动10个城中村改造项目
其中
12万㎡的零星旧改，主要集中在虹口、静安、黄浦三区
相比于集中在中心城区的零星旧改，老旧小区则是遍布上海
因此2024年，每个区都很多不成套旧住房改造项目也就不足为奇了。例如：
普陀区计划启动实施2.7万平方米旧住房成套改造项目
青浦区将全面启动剩余1.45万方小梁薄板改造
虹口区将实施不少于9000平方米的不成套旧住房改造
静安区将启动全部700多户居民的11处“小梁薄板”房屋改造
浦东新区的不成套房屋改造年度计划为1030户（其中小梁薄板850户）
我不完全统计了部分已披露项目：
“城中村”改造，则主要分布在浦东新区、闵行和青浦
除了上面提到过的
现阶段上海最大规模、涉及居住类和非居类住户共2200多户的城中村改造项目
位于青浦区的凤溪村，动迁签约也依然在进行中，预计今年完成征收并开工
总之
项目多任务重，难怪拆迁预算要给足
05
最后把数据放在一起看看
面积最大、坐拥几座城中村改造的浦东新区，预算数额稳居第一
另外值得注意的是，徐汇区、虹口区、普陀区预算暴增超100%
不过它们背后的原因大概各有不同
其中徐汇区动迁款数额连续三年增长
可以看出它城市更新的力度和决心
静安、黄浦则是从三位数预算下跌到两位
这或许和老城区大规模旧改完成、进入清零阶段有关……
无论背后原因如何，我们可以看到的结果是
上海政府的巨资投入，必然带来城市的进一步更新提升，以及新的楼市供给